Motivazione riclassamento catastale: la Cassazione

Un contribuente ha impugnato un avviso di riclassamento catastale per difetto di motivazione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la motivazione del riclassamento catastale non può limitarsi a generici riferimenti alla microzona, ma deve indicare in modo analitico le caratteristiche specifiche dell’immobile e le trasformazioni urbane che giustificano l’aumento della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione riclassamento catastale: per la Cassazione deve essere specifica

L’adeguata motivazione del riclassamento catastale è un pilastro fondamentale per la legittimità degli atti emessi dall’Agenzia delle Entrate. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’Ordinanza n. 33840/2019, ribadisce un principio cruciale: non è sufficiente un generico riferimento alla microzona per giustificare un aumento della rendita. L’amministrazione ha l’obbligo di fornire una motivazione completa, specifica e razionale, che metta il contribuente in condizione di comprendere appieno le ragioni della variazione. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti di causa

Il caso nasce dal ricorso di una contribuente contro un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rivalutato la rendita catastale del suo immobile, situato in una specifica microzona di Roma. La rivalutazione era stata effettuata sulla base della normativa che consente la revisione del classamento in aree dove si registra uno scostamento significativo tra il valore di mercato degli immobili e i valori catastali.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto i ricorsi della contribuente, ritenendo che la motivazione dell’atto fosse adeguata. Secondo i giudici di merito, il semplice riferimento alla legge e alla microzona interessata dalla revisione era sufficiente a giustificare il nuovo classamento, senza la necessità di indicare le specifiche caratteristiche dell’immobile.

La contribuente, non soddisfatta, ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione delle norme che impongono un obbligo di motivazione analitica per gli atti tributari (art. 7, L. 212/2000).

La decisione della Corte e la motivazione del riclassamento catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Commissione Tributaria Regionale. La Suprema Corte ha affermato che la motivazione del riclassamento catastale deve essere rigorosa e non può limitarsi a formule generiche.

L’obbligo di una motivazione analitica e non generica

I giudici di legittimità hanno chiarito che, quando si procede a una revisione della rendita ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge n. 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare. È necessario, invece, che l’Amministrazione Finanziaria dimostri la variazione di valore degli immobili in quella specifica microzona.

L’avviso di accertamento deve indicare in modo dettagliato:
1. Gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato alla riqualificazione dell’area.
2. Gli elementi concreti che hanno interessato una determinata microzona (qualità urbana, qualità ambientale, caratteristiche edilizie del fabbricato).
3. Il modo in cui tali elementi incidono sul diverso classamento della singola unità immobiliare.

Non è sufficiente, quindi, richiamare astratti presupposti normativi o il semplice rapporto tra valore di mercato e valore catastale. L’atto deve contenere riscontri estimativi individualizzanti.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un principio consolidato, rafforzato anche da una pronuncia della Corte Costituzionale (n. 249/2017). L’obbligo di una motivazione rafforzata serve a un duplice scopo. Da un lato, deve consentire al contribuente di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, mettendolo in condizione di approntare un’adeguata difesa. Dall’altro, serve a delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso, impedendo all’Ufficio di introdurre in giudizio motivazioni nuove o diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto originario. La Corte sottolinea che l’attribuzione di una classe catastale è correlata non solo alla qualità urbana del contesto (infrastrutture, servizi), ma anche alla qualità ambientale (pregio paesaggistico) e alle specifiche caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare (esposizione, grado di rifinitura). Di conseguenza, un provvedimento che ignori questi elementi specifici, basandosi solo su dati aggregati di microzona, è intrinsecamente generico e, pertanto, illegittimo.

Le conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un’importante tutela per i contribuenti. Stabilisce che l’Amministrazione Finanziaria non può procedere a riclassamenti catastali ‘di massa’ senza fornire una giustificazione puntuale e personalizzata per ogni singolo immobile. Il contribuente che riceve un avviso di riclassamento ha il diritto di pretendere una motivazione chiara, dettagliata e specifica. In assenza di tali elementi, l’atto è viziato per difetto di motivazione e può essere impugnato con successo. Per l’Agenzia delle Entrate, ciò significa dover adottare un approccio più analitico e trasparente, fondando i propri atti su dati concreti e verificabili che vadano oltre il semplice riferimento alla microzona.

È sufficiente che l’avviso di riclassamento catastale citi solo la legge e la microzona di appartenenza dell’immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il semplice riferimento alla normativa e alla microzona non è sufficiente a costituire una motivazione valida, in quanto risulta troppo generico.

Cosa deve contenere la motivazione di un avviso di riclassamento catastale per essere considerata valida?
Deve indicare in modo dettagliato gli elementi concreti che hanno interessato la microzona (come la qualità urbana, ambientale e le trasformazioni), le caratteristiche edilizie specifiche del fabbricato e dell’unità immobiliare, e spiegare come questi fattori abbiano inciso sul diverso classamento.

Qual è lo scopo di una motivazione così dettagliata?
Ha un duplice scopo: primo, consentire al contribuente di comprendere le ragioni dell’atto e preparare un’efficace difesa; secondo, delimitare l’oggetto di un eventuale successivo contenzioso, impedendo all’Agenzia delle Entrate di addurre in giudizio motivi diversi da quelli indicati nell’avviso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 33840 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 6 Num. 33840 Anno 2019

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/12/2019

ORDINANZA

sul ricorso 15059-2018 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE;

– intimata – avverso la sentenza n. 6703/12/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di ROMA, depositata 11 20/11/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13/11/2019 dal AVV_NOTAIO COGNOME

FATTI DI CAUSA

Rilevato che la Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE respingeva il ricorso della parte contribuente avverso l’atto con il quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva provveduto a rivalutare la rendita catastale di un immobile sito in INDIRIZZO nella microzona 5 della città di RAGIONE_SOCIALE (Prati) ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, ritenendo tale provvedimento sufficientemente motivato;

che la Commissione Tributaria Regionale respingeva l’appello della parte contribuente ritenendo la motivazione dell’accertamento adeguata, posto che l’atto di classamento trova riferimento, ai fini della propria sufficienza, nella peculiare normativa di cui al comma 335 cit., senza che sia necessario indicare specifiche caratteristiche dell’immobile;

che la parte contribuente proponeva ricorso affidato ad un unico motivo mentre l’RAGIONE_SOCIALE non si costituiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la parte contribuente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 7, comma 1, della legge n. 212 del 2000 in relazione all’art. 3, comma 58, della legge n. 662 del 1996 e all’art. 3 della legge n. 241 del 1990, in quanto l’amministrazione ha proceduto alla rettifica del classa mento in relazione alla zona ma senza alcun riferimento alla concreta conformazione dell’appartamento.

Il motivo è fondato.

Costituisce principio consolidato da questa Corte quello secondo cui è necessaria una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di rilassamento, non solo con riferimento alla microzona ove insiste l’immobile, ma con specifico riferimento all’immobile oggetto di riclassamento. In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita

inquadrabile nella revisione del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. n. 22671 del 2019).

Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamento siano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento. L’amministrazione comunale è tenuta pertanto ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 4712 del 2015; n. 3156 del 2015) e a fornire riscontri estimativi individualizzanti (Cass. n. 9770 del 2019).
Questa Corte ha affermato che nella procedura di revisione del classamento si debba tener conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa (Cass. n. 10403 del 2019).

Pertanto, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai

provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Viceversa, l’atto deve contenere l’indicazione: a)degli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona; b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass. n. 22671 del 2019; Cass. n. 23051 del 2019).

Del resto questa Corte ha affermato che in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorchè da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 17413/2018; 17412/2018; 8741/2018); e ciò anche considerando che Corte di Cassazione – copia non ufficiale
l’attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera), sia alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, sia infine alle caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, eccetera) (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 22900/2017; 3156/2015).
Inoltre, secondo le sezioni unite, l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano (Cass. SU n. 7665/2016: nello stesso senso Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018).

Infine, la Corte costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha da un lato affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 [art. 1 della legge n. 311 del 2004] non presenta profili di irragionevolezza [in quanto] la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», evidenziando però che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il
C

contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento».

La CTR non si è uniformata ai predetti principi, non rilevando la genericità della motivazione esposta nell’atto impugnato e affermando che non sia necessario indicare le specifiche e concrete caratteristiche dell’immobile oggetto del nuovo classamento.

Il ricorso della parte contribuente va dunque accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 13 noyembre 2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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