Motivazione riclassamento: Cassazione chiarisce

Una società ha impugnato con successo un avviso di riclassamento catastale. La Corte di Cassazione ha stabilito che la motivazione del riclassamento non può essere generica, ma deve specificare in dettaglio le trasformazioni urbanistiche e il loro impatto sul singolo immobile, annullando la pretesa dell’Agenzia delle Entrate. La sentenza ribadisce che un riferimento generale al miglioramento del mercato non basta a giustificare l’aumento della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Riclassamento Catastale: L’Obbligo di una Motivazione Specifica

La revisione della rendita catastale è una questione che tocca molti proprietari di immobili. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 33841/2019, ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’obbligo per l’Agenzia delle Entrate di fornire una motivazione riclassamento dettagliata e specifica. Un semplice riferimento a miglioramenti generali della zona non è più sufficiente per giustificare un aumento della rendita.

Il Caso: Un Riclassamento Contestato

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di una società, di un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rivalutato la rendita catastale di un suo immobile, situato in una nota zona di Roma. L’Amministrazione Finanziaria aveva giustificato il riclassamento sulla base della legge n. 311/2004, che consente la revisione del classamento per microzone in cui si sia verificato un significativo scostamento tra valore di mercato e valore catastale, citando genericamente “migliorate condizioni del contesto urbano del quartiere”.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Agenzia, ritenendo adeguata la motivazione fornita. La società, tuttavia, non si è arresa e ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando proprio l’insufficienza e la genericità della motivazione dell’atto di riclassamento.

La Decisione e la Corretta Motivazione Riclassamento

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno affermato un principio ormai consolidato: la motivazione riclassamento deve essere “rigorosa, completa, specifica e razionale”.

L’Insufficienza della Motivazione Generica

La Corte ha chiarito che non basta invocare astratti presupposti normativi o la mera evoluzione del mercato immobiliare. L’Agenzia delle Entrate ha il dovere di indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi concreti e le trasformazioni urbane (nuove infrastrutture, servizi, riqualificazioni) che hanno effettivamente aumentato il valore degli immobili in quella specifica microzona.

I Doveri dell’Amministrazione e l’Impatto sul Singolo Immobile

L’avviso di accertamento deve andare oltre la microzona e spiegare come tali miglioramenti generali incidano sul valore della singola unità immobiliare oggetto di riclassamento. Deve tener conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile, del fabbricato e del contesto cronologico. Inoltre, l’atto deve essere trasparente, specificando le fonti, i modi e i criteri con cui i dati di valutazione sono stati ricavati ed elaborati. Questo permette al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa fiscale e, se del caso, di difendersi efficacemente.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Suprema Corte ha basato la sua decisione sulla necessità di garantire il diritto di difesa del contribuente, come sancito anche dallo Statuto del Contribuente (legge n. 212/2000). Una motivazione apparente o generica svuota di contenuto questo diritto. La Corte ha richiamato numerosi precedenti, inclusa una pronuncia della Corte Costituzionale (n. 249/2017), che, pur riconoscendo la legittimità della revisione per microzone, ha enfatizzato il conseguente “obbligo rafforzato” di motivazione. L’operazione, avendo un carattere “diffuso”, deve essere giustificata in modo rigoroso per permettere al cittadino di conoscere le concrete ragioni che toccano la sua proprietà. I giudici hanno quindi censurato la sentenza della Commissione Regionale per aver ignorato la genericità della motivazione e per aver erroneamente addossato al contribuente l’onere di provare l’illegittimità del nuovo classamento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rappresenta un’importante conferma a tutela dei proprietari immobiliari. L’Agenzia delle Entrate non può limitarsi ad affermazioni di stile o a riferimenti generici per modificare la rendita catastale. L’avviso di riclassamento deve essere un atto circostanziato, che illustri con precisione le cause della rivalutazione e il loro legame con lo specifico immobile. Per i contribuenti, ciò significa che un avviso con una motivazione carente è illegittimo e può essere impugnato con elevate probabilità di successo. È quindi fondamentale esaminare con attenzione ogni atto di riclassamento ricevuto e, se necessario, rivolgersi a un professionista per valutarne la legittimità.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi un riclassamento catastale facendo riferimento a un generico miglioramento della microzona?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che la motivazione deve essere rigorosa, completa, specifica e razionale, indicando in modo dettagliato gli interventi e le trasformazioni che hanno riqualificato l’area e come questi incidano sul valore della singola unità immobiliare.

Quali elementi deve contenere un avviso di riclassamento per essere considerato legittimamente motivato?
L’avviso deve indicare gli elementi concreti (es. infrastrutture, servizi) che hanno interessato la microzona, spiegare come essi incidano sul classamento della singola unità immobiliare, e specificare le fonti, i modi e i criteri con cui i dati sono stati ricavati ed elaborati, tenendo conto anche delle caratteristiche specifiche dell’immobile.

Su chi ricade l’onere di provare la legittimità del nuovo classamento?
L’onere ricade sull’Amministrazione finanziaria. È l’Agenzia che deve fornire una motivazione dettagliata che giustifichi il riclassamento. Non spetta al contribuente l’onere di provare l’illegittimità del nuovo classamento a fronte di una motivazione generica da parte dell’ente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 33841 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 6 Num. 33841 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/12/2019

ORDINANZA

sul ricorso 15464-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

;

RAGIONE_SOCIALE C.F. P_IVA, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

-con troricorrente – avverso la sentenza n. 1500/1/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di ROMA, depositata 1’08/03/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13/11/2019 dal Consigliere Relatore Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Rilevato che la Commissione Tributaria Provinciale di Roma respingeva il ricorso della parte contribuente avverso l’atto con il quale l’Agenzia del territorio di Roma aveva provveduto a rivalutare la rendita catastale di un immobile (seminterrato secondo il ricorrente) sito in INDIRIZZO nella microzona INDIRIZZO (INDIRIZZO) della città di Roma ex art. 1, comma 335 della legge n. 311 del 2004, ritenendo tale provvedimento sufficientemente motivato in considerazione delle migliorate condizioni del contesto urbano del quartiere;
che la Commissione Tributaria Regionale respingeva l’appello dell’Agenzia delle entrate ritenendo la motivazione dell’accertamento adeguata, posto che la parte contribuente non avrebbe dimostrato né l’affermata insalubrità dell’immobile né la circostanza che sia sito al piano seminterrato, risultando per contro accatastato al piano terra;

che la parte contribuente proponeva ricorso affidato a tre motivi mentre l’Agenzia delle entrate non si costituiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la parte contribuente denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c. nullità della sentenza per omesso esame ed omessa pronuncia su un motivo di ricorso in appello consistente nell’errato rigetto dell’eccezione di motivazione apparente o comunque insufficiente del provvedimento di riclassamento.

Con il secondo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la parte contribuente

Ric. 2018 n. 15464 sez. MT – ud. 13-11-2019 -2-

denuncia violazione e falsa applicazione del”art. 1, comma 335, legge n. 311 del 2004, e dell’art. 9 del d.P.R. n. 138 del 1998 per l’insufficienza e carenza della motivazione del provvedimento di classamento.

Con il terzo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la parte contribuente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge n. 212 del 2000 per difetto dei requisiti minimi motivazionali del provvedimento di classamento.

I motivi, che possono essere affrontati congiuntamente perché diretti nella sostanza tutti a censurare il vizio di motivazione del provvedimento di classamento, sono fondati.

Costituisce principio consolidato di questa Corte quello secondo cui è necessaria una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di riclassamento, non solo con riferimento alla microzona ove insiste l’immobile, ma con specifico riferimento all’immobile oggetto di riclassamento. In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’ art. 1 comma 335 L. 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella microzona (Cass. n. 22671 del 2019).
Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamento siano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo agli astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio della procedura di riclassamento. L’amministrazione comunale è tenuta pertanto ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni

urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse dalla situazione concreta (cfr. Cass. n. 4712 del 2015; n. 3156 del 2015) e a fornire riscontri estimativi individualizzanti (Cass. n. 9770 del 2019).

Questa Corte ha affermato che nella procedura di revisione del classamento si debba tener conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa (Cass. n. 10403 del 2019).

Pertanto, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati. Viceversa, l’atto deve contenere l’indicazione: a) degli elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona; b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass. n. 22671 del 2019; Cass. n. 23051 del 2019).
Del resto questa Corte ha affermato che in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme

delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorchè da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato) che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 17413/2018; 17412/2018; 8741/2018); e ciò anche considerando che l’attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera), sia alla qualità ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, sia infine alle caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, eccetera) (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 22900/2017; 3156/2015). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Inoltre, secondo le sezioni unite, l’Agenzia delle entrate competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto

urbano (Cass. SU n. 7665/2016: nello stesso senso Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018).

Infine, la Corte costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha da un lato affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 non presenta profili di irragionevolezza la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», evidenziando però che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento».
La CTR non si è uniformata ai predetti principi, non rilevando la genericità della motivazione esposta nell’atto impugnato, caricando la parte contribuente dell’onere della prova della illegittimità del nuovo classamento e per un verso ignorando che per procedere al nuovo classamento occorre tenere conto sia delle caratteristiche della microzona sia di quelle specifiche dell’immobile mentre il provvedimento amministrativo ha tenuto conto solo delle caratteristiche della microzona ove insiste l’immobile e per un altro verso non evidenziando che il provvedimento in questione non esplicita in alcun modo le caratteristiche analoghe dei fabbricati utilizzati per il raffronto che li renderebbero similari alle unità immobiliari oggetto di riclassamento.
Pertanto, ritenuti fondati i motivi di impugnazione, il ricorso della parte contribuente va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 13 novembre 2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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