Revisione rendita catastale: motivazione necessaria

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33845/2019, ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, stabilendo che la revisione della rendita catastale di un immobile non può basarsi unicamente sullo scostamento tra valore di mercato e valore catastale medio della microzona. La Corte ha sottolineato la necessità di una motivazione specifica e puntuale che indichi gli elementi concreti (qualità urbana, ambientale, caratteristiche edilizie) che giustificano il nuovo classamento, per tutelare il diritto del contribuente a conoscere le ragioni dell’atto. È stato inoltre confermato che non sussiste un obbligo di sospensione del processo tributario in attesa della decisione del giudice amministrativo su atti generali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Revisione rendita catastale: non basta lo scostamento dei valori medi

La revisione della rendita catastale è un processo che può avere un impatto significativo sulle tasche dei proprietari di immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 33845 del 19 dicembre 2019, ha fissato un principio fondamentale a tutela del contribuente: l’Agenzia delle Entrate non può procedere a una revisione generalizzata basandosi solo su dati statistici, ma deve fornire una motivazione concreta e specifica per ogni singolo immobile. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso

L’Agenzia delle Entrate (all’epoca Agenzia del Territorio) aveva avviato una procedura di revisione del classamento di diverse unità immobiliari situate in specifiche microzone comunali. La ragione di tale revisione era la constatazione di un “significativo scostamento” tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale in quelle aree, rispetto al resto del comune. Di conseguenza, a una contribuente era stato notificato un avviso di accertamento con la rideterminazione della classe di merito e della rendita catastale del suo immobile.

La contribuente ha impugnato l’atto e la Commissione Tributaria Regionale della Puglia le ha dato ragione, respingendo l’appello dell’Ufficio. L’Agenzia delle Entrate ha quindi deciso di portare il caso davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo le proprie ragioni con tre motivi di ricorso.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione dei giudici di merito e stabilendo principi chiari sull’obbligo di motivazione negli atti di riclassamento.

L’obbligo di motivazione nella revisione della rendita catastale

Il cuore della decisione riguarda il secondo e il terzo motivo del ricorso, esaminati congiuntamente. La Corte ha affermato che il procedimento di “revisione parziale del classamento”, previsto dalla legge, non può essere attuato con una discrezionalità assoluta da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Anche se la procedura viene attivata per uno scostamento dei valori medi, l’atto finale che modifica la rendita del singolo immobile deve essere supportato da una motivazione che vada oltre il semplice riferimento a dati statistici e provvedimenti amministrativi generali. In altre parole, non è sufficiente affermare che la rendita va aumentata perché la microzona ha valori di mercato più alti della media.

Elementi specifici a giustificazione della revisione rendita catastale

Secondo i giudici, l’Amministrazione ha l’obbligo di esplicitare gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento. Questi elementi includono:

* La qualità del contesto urbano in cui l’immobile è inserito.
* La qualità ambientale della zona di mercato.
* Le specifiche caratteristiche edilizie del fabbricato.

Questa necessità di motivazione dettagliata è stata rafforzata anche da una precedente pronuncia della Corte Costituzionale (n. 249/2017), che ha evidenziato come il carattere “diffuso” di queste operazioni di revisione imponga un obbligo di motivazione ancora più rigoroso. Lo scopo è mettere il contribuente nella condizione di comprendere le ragioni specifiche che giustificano l’aumento della rendita e, se del caso, di difendersi efficacemente.

Nessuna Sospensione Necessaria del Processo

La Corte ha anche respinto il primo motivo del ricorso, con cui l’Agenzia chiedeva di sospendere il processo tributario in attesa di una decisione del giudice amministrativo su atti generali. I giudici hanno chiarito che, dopo le modifiche legislative del 2016, non esiste più un’ipotesi di sospensione “necessaria” in questi casi. La sospensione è una facoltà del giudice di merito e non un obbligo.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di bilanciare l’esigenza dell’Amministrazione di adeguare le rendite catastali con il diritto del contribuente alla trasparenza e a una difesa informata. Un provvedimento che si limita a citare dati medi e scostamenti statistici è considerato insufficientemente motivato perché non permette di capire come e perché proprio quel singolo immobile debba subire una variazione di classamento. La Corte ha ribadito che le regole generali sul classamento, che richiedono l’analisi di elementi specifici, si applicano anche a queste revisioni “parziali”, sottraendole alla piena discrezionalità dell’Ufficio. L’atto impositivo deve contenere una motivazione puntuale che consenta al contribuente di conoscere le concrete ragioni che lo giustificano, in linea con i principi di trasparenza amministrativa e di tutela del contribuente.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a favore del contribuente. I proprietari di immobili che ricevono un avviso di accertamento per la revisione della rendita catastale devono verificare attentamente la motivazione dell’atto. Se questa si basa unicamente su scostamenti medi di valore nella microzona, senza indicare elementi qualitativi specifici dell’immobile o del contesto, l’atto è illegittimo e può essere impugnato con successo. La decisione riafferma che l’efficienza fiscale non può andare a discapito dei diritti fondamentali del cittadino.

Un avviso di accertamento per la revisione della rendita catastale può basarsi solo sullo scostamento dei valori medi di mercato?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che non è sufficiente motivare la revisione facendo riferimento unicamente al rapporto tra valore di mercato e valore catastale medio della microzona. Il provvedimento deve essere congruamente motivato con elementi specifici.

Quali elementi deve indicare l’Agenzia delle Entrate per giustificare una revisione della rendita catastale?
L’Amministrazione deve indicare gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento, come la qualità urbana del contesto in cui si trova l’immobile, la qualità ambientale della zona e le caratteristiche edilizie specifiche del fabbricato. La motivazione deve essere rigorosa per permettere al contribuente di comprendere le ragioni dell’atto.

Il processo tributario deve essere sospeso se è in corso un giudizio amministrativo sugli atti generali che hanno avviato la revisione?
No. La Corte ha chiarito che non ricorre un’ipotesi di sospensione necessaria del processo. La decisione di sospendere il giudizio è una facoltà del giudice tributario e non un obbligo, secondo le norme vigenti dal 1° gennaio 2016.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 33845 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 6 Num. 33845 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/12/2019

ORDINANZA

sul ricorso 20390-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE C.F. P_IVA, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME

– intimata – avverso la sentenza n. 3878/22/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 29/12/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13/11/2019 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME COGNOME

RILEVATO CHE

l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale della Puglia aveva respinto l’appello dell’Ufficio in controversia su impugnazione di avviso di accertamento con il quale l’allora Agenzia del Territorio, all’esito del procedimento s revisione del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali per le quali si era rilevato un significativo scostamento tra il rapporto valore medi mercato/valore medio catastale della singola microzona e l’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali, in applicazione dell’art.?, comma 335 della 1. 30 dicembre 2004, n. 311, aveva notificato alla contribuente l rideterminazione della classe di merito e della rendita catastale;
l’Ufficio finanziario ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi la contribuente è rimasta intimata

CONSIDERATO CHE

1′ è infondato il primo motivo di ricorso, con cui si deduce violazione dell’a 295 c.p.c. e dell’art. 39 d.lgs. 546/92, per non avere la C.T.R. sospeso processo, in attesa della decisione del giudice amministrativo sulla legittimi degli atti amministrativi generali relativi alle microzone comunali, non ricorren un’ipotesi di sospensione necessaria, preso atto della data di deposito della sentenza, successiva all’entrata in vigore, il primo gennaio 2016, dell’art. 39 d d.lgs. n. 546/1992 comma 1 bis, quale aggiunto dall’art. 9, comma 1, lett. o) de d.lgs. n. 156/2015, secondo cui “la commissione tributaria dispone la sospensione del processo in ogni altro caso in cui essa stessa o altra commissione tributaria deve risolvere una controversia dalla cui decisione dipende la decisione della causa”; né può nella fattispecie trovare applicazione l’art. 337, comma 2, c.p.c. – peraltro non invocato dalla ricorrente – in forza quale il giudice di merito può disporre la sospensione del processo, trattandosi d facoltà e non di obbligo (cfr. Cass. n. 29553/2017);
2.1. vanno disattesi anche il secondo ed il terzo motivo, che possono congiuntamente esaminarsi, con i quali sì deduce violazione dell’art. 7 L 212/2000 e dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, trattandosi di norma a carattere speciale, volta a un aumento delle rendite i microzone autonome (revisione generalizzata), e che attengono entrambi al contenuto motivazionale minimo necessario per rendere adeguato a parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa la revisione parziale de
classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzon comunali c.d. anomale;

2.2. il Collegio, sul punto, rileva che il procedimento di «revisione parzi del classamento>> di cui all’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè l’esistenza di uno scostamento significativo de rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell’insieme delle microzone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della «revisione del classamento» dall’art. 9 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, sì da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica;
2.2. ne consegue che non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzo considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non siano evincibili gl elementi (come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, l qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristi edilizie del fabbricato) che, in concreto, abbiano inciso sul diverso classament (cfr. Cass. nn. 27174/2018, 22900/2017, 3156/2015);
2.3. la Corte costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha fra l’alt affermato che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano i provvedimento», ribadendo così la necessità di un provvedimento specifico e puntuale in capo all’Amministrazione;
2.4. questo Collegio ritiene inoltre di non dare seguito all’orientament espresso da questa Corte nella sentenza n. 21176 del 19 ottobre 2016 circa la motivazione degli atti di classamento, trattandosi di precedente rimasto isolato;

3. conclusivamente, va respinto il ricorso avendo la CFR applicato correttamente i principi di diritto sopra enunciati;

4. non vi è necessità di provvedere sulle spese di lite nei confronti del contribuente rimasta intimata

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione, Sesta Sezione, in data 11.2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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