Motivazione rettifica catastale: l'Agenzia deve spiegare

Una società impugnava una rettifica catastale che modificava il numero dei vani dei suoi immobili. La Cassazione ha stabilito che la motivazione della rettifica catastale non è sufficiente se indica solo i nuovi dati. L’Agenzia delle Entrate deve spiegare specificamente le ragioni della variazione dei dati fattuali, come il numero dei vani, non potendosi limitare a una diversa valutazione tecnica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Rettifica Catastale: La Cassazione Impone Chiarezza all’Agenzia

Quando l’Agenzia delle Entrate modifica i dati di un immobile, è tenuta a spiegare il perché? Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17624 del 2024, affronta proprio questo tema, stabilendo un principio fondamentale a tutela del contribuente riguardo la motivazione della rettifica catastale. Il caso analizzato riguarda la rideterminazione del numero di vani di alcune unità immobiliari a seguito di una dichiarazione DOCFA, una situazione molto comune per proprietari di immobili e professionisti del settore.

I Fatti di Causa: La Procedura DOCFA e la Rettifica dell’Ufficio

Una società S.r.l. aveva presentato una dichiarazione con procedura DOCFA per quattro unità immobiliari a uso ufficio. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento con cui rettificava i dati proposti, modificando la classe, la consistenza (in particolare, il numero dei vani) e, di conseguenza, la rendita catastale degli immobili.

La società ha impugnato l’atto, ma la Commissione Tributaria Regionale ha respinto l’appello. Secondo il giudice di merito, le rettifiche operate tramite procedura DOCFA sono sempre legittime anche se motivate con la sola indicazione dei dati oggettivi, in quanto il contribuente stesso fornisce all’Ufficio gli elementi per la valutazione.

Il Ricorso in Cassazione e l’Obbligo di Motivazione

Contro questa decisione, la società ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente la violazione dell’obbligo di motivazione degli atti amministrativi. Il punto cruciale era che l’avviso di accertamento si era limitato a indicare i nuovi dati (classe e numero di vani) senza esplicitare le ragioni che avevano portato a una diversa determinazione rispetto a quella dichiarata. Questa mancanza di spiegazioni, secondo la ricorrente, ledeva il suo diritto di difesa, impedendole di comprendere e contestare efficacemente la pretesa del Fisco.

La Distinzione Chiave nella Motivazione della Rettifica Catastale

La Suprema Corte ha accolto il motivo, cogliendo l’occasione per fare chiarezza su un punto fondamentale. Ha distinto due diverse situazioni:

1. Diversa valutazione tecnica a dati fattuali invariati: Se l’Agenzia, partendo dagli stessi dati forniti dal contribuente (planimetrie, misure, ecc.), giunge a una diversa rendita solo per una differente valutazione tecnica del valore economico, allora la motivazione può essere più snella. In questo caso, basta indicare i dati oggettivi e la classe attribuita, perché il contribuente può confrontarli con la propria dichiarazione e comprendere la logica della classificazione.
2. Immutazione degli elementi di fatto: Se, invece, la rettifica si basa su una modifica degli stessi elementi di fatto dichiarati, come il numero dei vani catastali, la motivazione deve essere più robusta e specifica.

le motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha sottolineato che la determinazione del ‘vano utile’ non è un calcolo astratto, ma dipende da una pluralità di dati fattuali: la destinazione funzionale, la connotazione strutturale e l’estensione superficiale. Modificare il numero dei vani significa, quindi, operare una diversa qualificazione di questi elementi fattuali. L’Agenzia non può limitarsi a presentare un risultato diverso, ma deve spiegare il percorso logico-fattuale che ha condotto a tale risultato.

Per questo motivo, la Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: «In tema di catasto, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento, nel caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali che a vario titolo concorrono alla sua identificazione in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, così che della relativa rettifica l’amministrazione deve dare specifico conto.»

le conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Essa stabilisce che il Fisco non ha carta bianca nella rettifica dei dati catastali. Quando la modifica non riguarda una mera valutazione tecnica ma incide su elementi concreti e fattuali come il numero di vani, l’onere di motivazione si aggrava. L’Agenzia delle Entrate deve fornire al contribuente una spiegazione chiara e specifica delle ragioni della sua diversa determinazione. Questo principio rafforza il diritto alla difesa e alla trasparenza nell’azione amministrativa, consentendo al cittadino di comprendere appieno la pretesa fiscale e di contestarla con cognizione di causa, riequilibrando il rapporto tra amministrazione e contribuente.

Quando l’Agenzia delle Entrate rettifica una dichiarazione DOCFA, è sempre sufficiente che indichi i nuovi dati catastali?
No. Secondo la Corte, questa motivazione semplificata è sufficiente solo se la diversa rendita deriva da una valutazione tecnica differente a fronte di dati fattuali immutati. Se vengono modificati i dati di fatto, come il numero di vani, la motivazione deve essere più specifica.

Cosa succede se la rettifica catastale cambia il numero dei vani dichiarati dal contribuente?
In questo caso, la motivazione non può limitarsi all’indicazione dei nuovi dati. L’amministrazione deve dare specifico conto delle ragioni della rettifica, poiché la determinazione del numero dei vani dipende da una pluralità di elementi fattuali (destinazione, struttura, superficie) che vengono, di fatto, diversamente qualificati.

Qual è l’effetto pratico di una motivazione insufficiente nell’avviso di rettifica catastale?
Un avviso di rettifica con motivazione insufficiente è illegittimo e può essere annullato dal giudice tributario. La sentenza, infatti, cassa la decisione precedente e rinvia la causa al giudice di merito affinché la riesamini applicando il principio stabilito, che impone una motivazione più dettagliata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17624 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 17624 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 26/06/2024

Catasto

principio di diritto

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 23598/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1945/26/19, depositata il 30 aprile 2019, della Commissione tributaria regionale della Lombardia;

Udita la relazione svolta, nella pubblica udienza del 13 febbraio 2024, dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO; uditi l’AVV_NOTAIO e, per l’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, l’AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo che la

Corte accolga il primo motivo di ricorso.

FATTI DI CAUSA

-Con sentenza n. 1945/26/19, depositata il 30 aprile 2019, la Commissione tributaria regionale della Lombardia ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE, così confermando il decisum di prime cure che aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento catastale avente ad oggetto la rettifica (per classe, consistenza e rendita) del classamento proposto con dichiarazione docfa della contribuente relativamente a quattro unità immobiliari ad uso ufficio ubicate alla INDIRIZZO (in catasto al fol. 172, mappale 408, sub 173, 174, 175 e 176).
1.1 -A fondamento del decisum , il giudice del gravame ha ritenuto che:

«le rettifiche, operate in seno ed all’esito della procedura DOC.FA, come di recente ribadito dalla Suprema Corte con l’ordinanza 12425 del 21.5.2018, sono sempre legittime, anche se il diverso classamento è determinato mediante la mera indicazione dei dati oggettivi, così come peraltro rappresentati ed inseriti dallo stesso contribuente nel documento trasmesso all’Ufficio»;

-il requisito motivazionale dell’avviso di accertamento, pertanto, doveva ritenersi soddisfatto «anche con la mera indicazione dei dati

oggettivi e della classe attribuita nel caso di procedura DOCFA (C. Cass n.12497/2016 e CTR Milano n.1086/33/2017 del 12.12.2016)»;

in punto di rettifica della classe (dalla n. 5 alla n. 6) il criterio comparativo era stato correttamente impiegato dall’RAGIONE_SOCIALE, in quanto venivano in rilievo unità immobiliari ubicate in un’area « di pregio in quanto di tipo direzionale-residenziale e caratterizzata da edifici moderni, funzionali e con caratteristiche strutturali degne di nota.».

–RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di tre motivi, ed ha depositato memoria; l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Con ordinanza interlocutoria n. 22196/2023, depositata il 24 luglio 2023, la trattazione del ricorso è stata rimessa alla pubblica udienza in relazione alla rilevanza nomofilattica della quaestio iuris sottesa al primo motivo di ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 -col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge in relazione alla l. 7 agosto 1990, n. 241, art. 3, ed alla l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, assumendo che – a fronte della compiutezza motivazionale dell’avviso di accertamento, rilevata dal giudice del gravame nei termini di un «inammissibile spazio di immunità dell’ente impositore» siccome «sempre legittime» le rettifiche RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni catastali presentate con procedura docfa nella fattispecie emergeva che la rettifica aveva avuto ad oggetto classe e consistenza catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari (dietro rideterminazione del numero dei vani), e senz’alcuna esplicitazione RAGIONE_SOCIALE ragioni che avevano portato ad una siffatta rideterminazione dei corrispondenti dati indicati nella dichiarazione di parte;
1.2 il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 2697 cod. civ., dell’art. 116 cod. proc. civ., e del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, a rt. 23, sull’assunto che -nel rilevare il corretto impiego del criterio comparativo di classamento – il giudice del gravame aveva finito per valorizzare dati istruttori dei quali non era stata offerta alcuna indicazione nell’atto impugnato, così pronunciando sulla base di elementi di giudizio non utilizzabili;
1.3 col terzo motivo, anch’esso formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e deduce che il giudice del gravame aveva omesso di pronunciare sulla difesa svolta da essa esponente in ordine alla consistenza catastale oggetto di rettifica, essendosi rilevato che la rettifica sul punto imponeva «una specifica indicazione del perché e su quali elementi poggi la rettifica».

-Il primo motivo di ricorso è fondato, e va accolto, nei limiti di quanto in appresso precisato.

E dal suo esame consegue l’assorbimento del terzo motivo col quale, in sostanza, si deduce un’omessa pronuncia su di una quaestio iuris (le ragioni di immutazione della proposta di classamento sotto il profilo della consistenza della unità immobiliare) che costituisce (solo) un profilo della denunciata violazione di legge di cui al primo motivo di ricorso.

-Con riferimento all’atto di classamento adottato in esito alla procedura docfa (d.m. n. 701 del 1994), procedura, questa, connotata da una «struttura fortemente partecipativa», la Corte ha già avuto modo di (ripetutamente) rilevare che l’obbligo di motivazione «deve ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall’ufficio, e della classe conseguentemente attribuita all’immobile, trattandosi di elementi idonei a consentire al

contribuente, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie» (v., ex plurimis , Cass., 20 febbraio 2023, n. 5245; Cass., 13 novembre 2019, n. 29373; Cass., 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., 3 febbraio 2014, n. 2268; Cass., 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., 7 giugno 2006, n. 13319).

Si è, quindi, rimarcato che gli indicati termini di riscontro dell’obbligo di motivazione dell’atto di classamento, adottato in esito alla procedura Docfa, debbono ritenersi inadeguati (solo) a fronte di una immutazione della proposta formulata dalla parte (con la dichiarazione di accatastamento), immutazione rilevante – ai fini dell’assolvimento dell’obbligo di motivazione – qualora incentrata su di una diversa valutazione degli elementi di fatto di detta proposta, non anche qualora (ad elementi di fatto immutati) la diversa valutazione della rendita catastale consegua «da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni» (v., ex plurimis , Cass., 28 ottobre 2020, n. 23674; Cass., 13 novembre 2019, n. 29373; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., 23 maggio 2018, n. 12777; Cass., 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., 24 aprile 2015, n. 8344; Cass., 31 ottobre 2014, n. 23237).
3.1 A riguardo di quest’ultimo profilo, la Corte , secondo un primo orientamento interpretativo, ha statuito che la rideterminazione del numero dei vani catastali impone una più diffusa motivazione della rettifica catastale in quanto questa incide sul «tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero di vani dell’unità urbana, assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento» (così Cass., 10 maggio 2021, 12278 cui adde Cass., 14
aprile 2023, n. 10001; Cass., 10 ottobre 2022, n. 29367; Cass., 15 marzo 2022, n. 8349; contra Cass., 9 febbraio 2021, n. 3104).

In particolare, si è, quindi, rilevato -con riferimento alla specifica fattispecie esaminata -che il numero e la distribuzione dei vani, in quanto idonei «in concreto a determinare un incremento di consistenza», implica un «accertamento di elementi fattuali richiedenti, già nell’avviso e quindi prima che nella sede processuale, una più diffusa motivazione» in quanto espressione di «una diversa ricostruzione di elementi estimativi di origine prettamente fattuale» (Cass., 10 maggio 2021, 12278, cit.).
3.2 – In senso contrario si è, però, osservato che l’obbligo di motivazione dell’avviso di rettifica della dichiarazione docfa, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva da una diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto, operata sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale (Cass., 9 febbraio 2021, n. 3104).
Pronuncia, questa, nella quale si è rimarcato che «la rideterminazione del numero dei “vani catastali”, che non rispecchia lo stato materiale della suddivisione interna dell’immobile, … è frutto di plurime operazioni di calcolo aritmetico sulla base di parametri oggettivi, nella cui applicazione si tiene conto della natura, della superficie, dell’utilizzo, della funzione e della redditività in relazione alla destinazione edilizia dell’immobile (artt. 40 ss. del “Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano”, approvato con il D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142). Per cui, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la consistenza denunciata dal contribuente e la consistenza accertata dall’amministrazione
finanziaria nell’ambito della procedura “DOCFA” derivi da una diversa valutazione, qualificazione o classificazione dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale.» (v., altresì, Cass., 17 novembre 2022, n. 33987).

E, in posizione in qualche modo intermedia, si è (anche) sostenuto che, ove sia effettuata una rideterminazione del numero dei vani catastali, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi, e della classe attribuita, solo quando tra le parti non vi sia contestazione circa la struttura e le dimensioni dell’unità immobiliare; laddove, viceversa, la diversa distribuzione del numero dei vani sottenda una questione circa una diversa estensione dell’unità immobiliare, in termini di ampliamento o riduzione, la motivazione dell’avviso di rettifica deve esplicitare in maniera più approfondita le ragioni poste a base della rettifica (Cass., 27 luglio 2022, n. 23538).
3.3 – Reputa il Collegio di dar continuità al primo orientamento interpretativo in quanto la disciplina degli elementi di valutazione della tariffa che «per ciascuna categoria e classe … esprime in moneta legale la rendita catastale» (r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, art. 8, secondo comma) rende evidente che il vano utile concorre alla determinazione della consistenza RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione ordinaria secondo i criteri di qualificazione delineati dal d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 44 e ss., – e che detti criteri di qualificazione hanno ad oggetto, per l’appunto, la destinazione, la connotazione strutturale e la stessa estensione superficiaria del vano e, così, dati fattuali che in vario modo concorrono alla identificazione del vano utile.
È ben vero -come si assume in senso contrario -che la rettifica dei vani dichiarati consegue da una diversa qualificazione degli «elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono

elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale»; ciò non di meno, però, siffatta qualificazione incide sul (in ipotesi discostandosi dal) dato oggettivo rappresentato nella dichiarazione docfa (quanto al numero dei vani) e, così operando, deve dar conto del dato fattuale specifico -per l’appunto oggetto di difforme qualificazione che sia stato posto a base della rettifica.

La valutazione in discorso -che viene operata in difformità di quella espressa nella dichiarazione docfa di parte -può, difatti, incidere sulla «destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e simili), nell’uso ordinario della unità immobiliare» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 45) -e, dunque, correlarsi alla considerazione (anche) della «superficie … stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe» (d.P.R. cit., art. 47) -ovvero su di una destinazione accessoria, a servizio diretto o meno dei vani a destinazione principale, ovvero quale dipendenza (d.P.R. cit., artt. 46 e 51 ); nell’uno, così come nell’altro caso, evidente rimanendo che la rettifica incide sul dato fattuale oggetto di dichiarazione perché (in ipotesi) rideterminata la destinazione, la connotazione strutturale, la stessa estensione superficiaria del vano.
E di una siffatta rettifica deve darsi conto non potendosi assumere l’invarianza dei dati oggettivi rappresentati nella dichiarazione docfa se, per l’appunto, la rideterminazione del numero complessivo dei vani può trovare la sua ragion d’essere in una difforme considerazione (così in una immutazione) degli elementi di fatto che, a vario titolo, concorrono alla identificazione del vano utile.

3.4 – Può, dunque, enunciarsi il seguente principio di diritto: «In tema di catasto, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della dichiarazione presentata dal contribuente con cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento ,

nel caso di rettifica del numero dei vani catastali dichiarati, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali che a vario titolo concorrono alla sua identificazione in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, così che della relativa rettif ica l’amministrazione deve dare specifico conto.».
4. -Il secondo motivo di ricorso è, per converso, destituito di fondamento in quanto – una volta definito, nei termini dianzi esposti a riguardo del primo motivo di ricorso, l’àmbito di estensione del requisito motivazionale dell’avviso di accertamento catastale adottato in rettifica della dichiarazione di parte presentata con procedura docfa -l’utilizzazione di dati istruttori, a riscontro della operata rettifica catastale, opera, per l’appunto, sul piano dell’onere della prova gravante sull’amministrazione e n on si riflette – nei termini di una postuma integrazione del deficit di motivazione dell’atto – sul requisito di struttura (la motivazione) che condiziona la legittimità della rettifica catastale.
5. -L ‘impugnata sentenza va, pertanto, cassata con rinvio della causa, anche per la disciplina RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti (sub 3.).

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il terzo, e rigetta il secondo motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità,

alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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