Motivazione rendita catastale: la Cassazione decide

Una società contesta un avviso di accertamento per la rettifica della rendita catastale, vincendo nei primi due gradi di giudizio per carenza di motivazione. La Corte di Cassazione, tuttavia, accoglie il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, chiarendo un principio fondamentale: se la rettifica si basa su una diversa valutazione tecnica e non su dati di fatto differenti da quelli dichiarati dal contribuente, una motivazione sintetica è sufficiente. La Corte, ritenendo adeguata la motivazione dell’avviso, cassa la sentenza impugnata e rigetta il ricorso originario del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione rendita catastale: quando l’avviso dell’Agenzia è valido?

L’adeguatezza della motivazione rendita catastale in un avviso di accertamento è un tema cruciale nel contenzioso tributario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui requisiti minimi di motivazione richiesti all’Amministrazione Finanziaria, specialmente quando la rettifica della rendita avviene a seguito di una dichiarazione DOCFA presentata dal contribuente. La decisione chiarisce la distinzione fondamentale tra una contestazione sui dati di fatto e una sulla valutazione tecnica.

I fatti di causa: dalla ristrutturazione all’avviso di accertamento

Una società di capitali, a seguito di lavori di ristrutturazione di un’unità immobiliare a destinazione speciale, presentava una dichiarazione di variazione catastale tramite la procedura DOCFA. L’Agenzia Fiscale, in un primo momento, rettificava la rendita proposta, per poi annullare tale atto in autotutela e notificarne uno nuovo, che confermava una rendita maggiore.

La società impugnava questo secondo avviso di accertamento, lamentandone la carenza di motivazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale accoglievano le ragioni del contribuente, ritenendo che l’atto impositivo fosse privo di una spiegazione adeguata delle cause che avevano portato alla rettifica dei dati dichiarati.

L’appello in Cassazione e la questione della motivazione rendita catastale

L’Amministrazione Finanziaria ricorreva per cassazione, sostenendo la validità del proprio operato. Il nodo centrale della questione era stabilire quale livello di dettaglio fosse richiesto nella motivazione rendita catastale quando l’Ufficio non contesta i dati oggettivi (come le dimensioni o la consistenza dell’immobile) forniti dal contribuente nella procedura DOCFA, ma interviene unicamente sulla valutazione economica.

Secondo la tesi erariale, la motivazione fornita era congrua, in quanto faceva riferimento al ripristino di un classamento precedentemente definito tramite un accordo di conciliazione, fornendo così al contribuente tutti gli elementi necessari per comprendere le ragioni della rettifica e approntare una difesa.

Il principio consolidato della Corte

La Corte di Cassazione, nell’accogliere il ricorso, ha ribadito un principio ormai consolidato nella sua giurisprudenza. Occorre distinguere due scenari:

1. Disaccordo sui dati di fatto: Se l’Ufficio contesta gli elementi oggettivi dichiarati dal contribuente (es. una superficie diversa, un numero di vani errato), la motivazione dell’avviso di accertamento deve essere approfondita e specificare le differenze riscontrate.
2. Disaccordo sulla valutazione tecnica: Se l’Ufficio accetta i dati di fatto forniti dal contribuente, ma ritiene che la valutazione economica e, di conseguenza, la classe e la rendita attribuite siano errate, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Questo perché il disaccordo verte su un giudizio tecnico, non su una discrepanza fattuale.

Le motivazioni della Suprema Corte

Nel caso specifico, la Suprema Corte ha osservato che la rettifica operata dall’Amministrazione Finanziaria non aveva modificato i dati metrici o gli elementi oggettivi dell’immobile, ma era intervenuta esclusivamente sulla valutazione economica dei beni. L’Ufficio aveva semplicemente corretto quelli che riteneva essere valori unitari sottostimati dalla parte privata, riportandoli a congruità sulla base di un precedente accordo.

La motivazione dell’avviso, che richiamava il ‘RIPRISTINO IN AUTOTUTELA DEL CLASSAMENTO DEFINITO CON ACCORDO’ di alcuni anni prima, è stata quindi giudicata congrua. Tale riferimento, secondo la Corte, permetteva al contribuente di identificare chiaramente la base del ricalcolo e di contestare la valutazione nel merito. Di conseguenza, la sentenza della Commissione Tributaria Regionale, che aveva annullato l’atto per difetto di motivazione, è stata cassata.

Le conclusioni: la decisione nel merito e le implicazioni pratiche

Poiché la questione non richiedeva ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di Cassazione ha deciso la causa nel merito, rigettando il ricorso originario della società contribuente. Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche. Per i professionisti e le imprese che presentano dichiarazioni DOCFA, è fondamentale essere consapevoli che, anche a fronte di dati fattuali corretti e incontestati, l’Amministrazione Finanziaria può rettificare la rendita proposta con una motivazione relativamente sintetica, qualora il disaccordo si limiti alla valutazione tecnica. È quindi essenziale basare la propria proposta di rendita su criteri di stima solidi e difendibili, pronti a confrontarsi nel merito con le valutazioni dell’Ufficio, che possono legittimamente basarsi su dati e accordi pregressi.

Quando è sufficiente la motivazione di un avviso di rettifica della rendita catastale basato su DOCFA?
La motivazione è considerata sufficiente con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, qualora la rettifica si fondi su una diversa valutazione tecnica del valore economico dell’immobile e non su una contestazione dei dati di fatto (es. metrature) dichiarati dal contribuente.

Cosa succede se la rendita catastale era stata definita in una precedente conciliazione giudiziale?
Anche se una rendita è stata fissata tramite conciliazione, non è preclusa una sua successiva rideterminazione. Ciò è possibile qualora intervenga un mutamento delle condizioni o dei parametri che erano alla base dell’accordo originario, giustificando così un riesame della situazione.

Perché la Corte ha ritenuto adeguata la motivazione dell’Agenzia in questo specifico caso?
La Corte ha ritenuto la motivazione adeguata perché la rettifica non modificava i dati fisici dell’immobile, ma si limitava a una diversa valutazione economica. Il riferimento esplicito al ‘ripristino’ di un classamento definito in un precedente accordo è stato considerato un elemento sufficiente a far comprendere al contribuente le ragioni della pretesa fiscale, consentendogli di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7009 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7009 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/03/2025

ORDINANZA

sui ricorsi 21000/2023 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE con sede sociale in Bari, al INDIRIZZO Bari -CAP 70125 (C.F. e P.IVA: P_IVA), in persona del legale rappresentante p.t. COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE, nato a Bari il 23/11/1966 , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE (fax: 0805045400; PEC: ), giusta procura speciale in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO

Avviso accertamento rettifica rendita catastale Motivazione avviso

presso l’Avv. COGNOME NOME Claudio (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO; pecEMAIL);

– controricorrente –

-avverso la sentenza 2182/4/2023 emessa dalla CTR Puglia il 17/07/2023 e notificata il 19/07/2023;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

La RAGIONE_SOCIALE impugnava davanti alla CTP di Bari l’avviso di accertamento, prot. n. BA0329971/2017 del 17 novembre 2016, notificato il 10 gennaio 2017, con il quale era stata rettificata la rendita catastale di un’unità immobiliare a destinazione speciale , a seguito di presentazione di Docfa conseguente a lavori di ristrutturazione con diversa distribuzione degli spazi interni. In particolare, l’avviso era stato emesso a seguito di autotutela sostitutiva, in virtù della quale l’Ufficio aveva annullato il pregresso avviso di accertamento n. BA0124782 del 13 aprile 2016, che aveva rettificato la rendita catastale a suo tempo proposta dalla parte.
L’adìta CTP accoglieva il ricorso.

Sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la CTR della Puglia rigettava il gravame, evidenziando che l’appellante aveva soltanto apparentemente sollevato vizi della decisione gravata, ma non aveva prospettato reali contraddizioni, implausibilità delle ragioni, nonché irrazionalità delle argomentazioni e conclusioni del primo giudice e vieppiù elementi di prova rilevanti per inficiare la pronuncia impugnata ovvero disarticolare la coerenza logica dell’intera motivazione della CTP, quanto le pregnanti e puntuali difese svolte dal contribuente. Affermava altresì che l’atto di rettifica del classamento era palesemente carente di una sia pur accettabile minimale motivazione e che non erano state nemmeno enunciate nell’atto della P.A. le cause che avevano comportato una rettifica dei dati dichiarati dal contribuente.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo, illustrato con memoria. La COGNOME

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione dell’articolo 1, comma 3, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 3), c.p.c., nonché la violazione o falsa applicazione degli artt. 132 c.p.c. e 36 d.lgs. 31 d icembre 1992, n. 546, in relazione all’articolo 360, primo comma, n. 4), c.p.c.

1.1. Il ricorso è fondato per quanto di ragione.

In primo luogo, si rivela infondata la censura concernente l’asserita carenza di motivazione della sentenza impugnata, atteso che la stessa si pone senz’altro al di sopra del cd. minimo costituzionale, avendo con la stessa la CTR affermato, tra l’altro, ch e l’atto di rettifica del classamento era palesemente carente di una sia pur accettabile minimale motivazione e che non erano state nemmeno enunciate nell’atto della P.A. le cause che avevano comportato una rettifica dei dati dichiarati dal contribuente.
1.2. Ciò premesso, rappresenta un principio ormai consolidato quello secondo cui, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; mentre, ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 31809 del 07/12/2018; Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024).
Nel caso di specie, la revisione si è basata sulla proposta di stima sommaria predisposta nello stesso elaborato tecnico-dichiarativo di parte (quadro H del documentato Do.C.Fa. del 2015), in relazione al quale l’Ufficio emittente, poi, è intervenuto semplicemente apportando le sue doverose (e

ben confrontabili) rettifiche, riportando comunque a congruità i sottostimati valori unitari dichiarati dalla parte privata.

Pertanto, i dati metrici e gli altri elementi oggettivi non sono stati modificati dall’Ufficio, essendo intervenuto esclusivamente sulla valutazione economica degli stessi beni ovvero sui relativi valori unitari di stima, peraltro già definiti e consolidati in atti censuari.

In quest’ottica, la motivazione dell’avviso di accertamento (in base alla quale la rettifica della rendita proposta con Docfa dalla contribuente si basa sul <>) si rivela congrua.

Non incide sulla conclusione cui si è pervenuti il principio (affermato da Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 17024 del 2020, tra le parti) secondo cui, ove la rendita catastale sia stata determinata in virtù della conciliazione giudiziale, prevista dall’art. 48 d.lgs. n. 546 (nel testo previgente alle modifiche apportate dal d.lgs. n. 156 del 2015), non è preclusa la sua rideterminazione qualora sopravvenga un mutamento delle condizioni o dei parametri posti alla base dell’accordo che giustifichi il riesame della situazione (così Cass., Sez. 5, n. 7057 del 2014).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto per quanto di ragione, con conseguente cassazione della sentenza impugnata, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di rigettare il ricorso originario della contribuente.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove ricorrono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che la giurisprudenza di questa Corte sulla questione principale si è consolidata nel 2022, per compensare le spese relative ai gradi di merito.

Accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna la resistente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 6.000,00, oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 11.2.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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