Motivazione accertamento catastale: i requisiti

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha respinto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando che un avviso di riclassamento catastale deve essere fondato su una motivazione dettagliata e specifica. Non è sufficiente un generico riferimento allo scostamento tra i valori di mercato e quelli catastali in una microzona. La corretta motivazione dell’accertamento catastale richiede l’indicazione precisa delle trasformazioni urbanistiche e del loro impatto sulla singola unità immobiliare, al fine di garantire il diritto di difesa del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: L’Obbligo di Dettaglio per l’Agenzia Fiscale

L’adeguata motivazione dell’accertamento catastale rappresenta un pilastro fondamentale per la tutela del contribuente. Quando l’Amministrazione Finanziaria decide di rivedere la rendita di un immobile, non può farlo sulla base di affermazioni generiche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza questo principio, stabilendo che l’avviso di accertamento deve contenere una spiegazione dettagliata delle ragioni che hanno portato alla revisione, pena la sua illegittimità. Analizziamo il caso e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

Il Contesto: La Revisione della Rendita Catastale

Un proprietario di un immobile situato in una nota microzona di una grande città italiana ha ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria aveva rivisto al rialzo la rendita catastale della sua proprietà. Questa revisione era stata effettuata ai sensi della normativa che consente un riclassamento degli immobili in determinate microzone. Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo che fosse privo di una motivazione adeguata: l’avviso, infatti, non specificava le cause concrete del mutamento né faceva riferimento a interventi specifici che avessero riqualificato l’area o alle caratteristiche dell’edificio.

Le commissioni tributarie di primo e secondo grado hanno dato ragione al contribuente. In particolare, i giudici d’appello hanno dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia, ritenendolo troppo generico e non in grado di contestare specificamente le argomentazioni della prima sentenza. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la decisione dei giudici di merito e consolidando un principio cruciale in materia tributaria. La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi di ricorso presentati dall’Agenzia, sia quello di natura procedurale sia quello relativo al merito della questione.

Le Motivazioni: Perché una Motivazione Accertamento Catastale Generica è Illegittima

Le motivazioni della Corte sono chiare e si articolano su due livelli. In primo luogo, l’appello dell’Agenzia ai giudici di secondo grado era effettivamente troppo generico. In secondo luogo, e questo è il cuore della decisione, l’atto di accertamento originale era intrinsecamente viziato per difetto di motivazione.

La Corte ha ribadito un principio consolidato: la revisione del classamento di un immobile, anche quando avviene nell’ambito di una riqualificazione di un’intera microzona, richiede una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale. Non è sufficiente affermare che vi è uno scostamento tra il valore di mercato e il valore catastale. L’Amministrazione ha l’onere di:

1. Indicare gli interventi specifici: Deve precisare quali trasformazioni urbane (nuove infrastrutture, servizi, miglioramenti ambientali) hanno effettivamente portato alla riqualificazione dell’area.
2. Collegare gli interventi all’immobile: Deve spiegare come tali trasformazioni e le caratteristiche specifiche dell’edificio e della singola unità immobiliare incidano sulla nuova classificazione.
3. Fornire i dati: Deve specificare le fonti, i modi e i criteri con cui i dati a fondamento della revisione sono stati raccolti ed elaborati.

Un richiamo a presupposti normativi astratti o a espressioni di stile generiche è del tutto insufficiente. La Corte, citando anche una pronuncia della Corte Costituzionale, ha sottolineato che questo obbligo di motivazione dettagliata è essenziale per consentire al contribuente di comprendere le ragioni dell’atto e di approntare un’efficace difesa, delimitando al contempo l’oggetto di un eventuale contenzioso.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione rafforza le tutele per i contribuenti di fronte agli atti di riclassamento catastale. L’implicazione pratica è chiara: un avviso di accertamento che si limiti a invocare una generica riqualificazione della microzona, senza scendere nei dettagli concreti, è illegittimo e può essere annullato.

I proprietari di immobili che ricevono tali provvedimenti devono esaminarli attentamente. Se la motivazione è vaga e non spiega in modo puntuale perché proprio il loro immobile merita una rendita superiore, hanno ottime possibilità di vincere un ricorso. La sentenza conferma che il cosiddetto carattere ‘diffuso’ dell’operazione di revisione non attenua, ma al contrario ‘enfatizza’ l’obbligo di fornire una motivazione rigorosa, ponendo il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento.

È sufficiente che l’Agenzia Fiscale indichi uno scostamento tra valore di mercato e valore catastale per giustificare una revisione della rendita?
No, la Corte ha stabilito che non è sufficiente. L’atto di riclassamento deve essere motivato in modo rigoroso, specificando gli interventi concreti di riqualificazione urbana e le loro ricadute sulla singola unità immobiliare.

Quali elementi deve contenere un avviso di accertamento per la revisione della rendita catastale?
Deve indicare in modo dettagliato: a) gli elementi che hanno concretamente interessato la microzona (es. nuove infrastrutture, servizi); b) come questi elementi incidano sul classamento della specifica unità immobiliare, considerando anche le caratteristiche dell’edificio in cui si trova.

Cosa succede se la motivazione dell’accertamento catastale è generica?
Se la motivazione è generica e non rispetta i requisiti di specificità, il provvedimento è illegittimo e può essere annullato dal giudice tributario. Il contribuente ha il diritto di conoscere le ragioni precise dell’aumento per potersi difendere adeguatamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 33842 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 6 Num. 33842 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/12/2019

ORDINANZA

sul ricorso 15797-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE C.F. P_IVA, in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis;

– ricorrenti –

contro

COGNOME

– intimato – avverso la sentenza n. 6599/11/2017 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di ROMA, depositata il 15/11/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13/11/2019 dal Consigliere Relatore Dott. COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Rilevato che la Commissione Tributaria Provinciale di Roma accoglieva il ricorso della parte contribuente avverso l’atto con il quale l’Agenzia de territorio di Roma aveva provveduto a rivalutare la rendita catastale di un immobile sito in INDIRIZZO nella microzona INDIRIZZO della città d Roma ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, ritenendo che l’atto impugnato non fosse adeguatamente motivato, in quanto avrebbe dovuto indicare le specifiche cause che avevano determinato il mutamento intervenuto nella classificazione del bene, omettendo di fare riferimento ai concreti interventi che, sotto i diversi profili a questo fine rile avevano determinato la dedotta riqualificazione urbana nonché, in ogni caso, alle caratteristiche dell’edificio e della singola unità immobili oggetto dell’atto;
che la Commissione Tributaria Regionale dichiarava inammissibile l’appello dell’Agenzia delle entrate affermando che l’Ufficio, alla luce d generale principio della specificità dei motivi di appello di cui all’art. c.p.c., una volta accertato lo scostamento dei valori della microzona, avrebbe dovuto censurare la sentenza della CTP indicando sia le ragioni per le quali doveva ritenersi in concreto dimostrata la riqualificazion urbana che il Giudice di primo grado ha ritenuto invece non adeguatamente comprovata, sia di avere preso in considerazione la situazione dell’unita immobiliare di proprietà del contribuente e de fabbricato nel quale la stessa è collocata, Ufficio che invece, dopo una diligente ricostruzione della normativa di settore, si è sostanza limitato a affermare in maniera generica e immotivata, l’adeguatezza della motivazione del provvedimento impositivo;
che l’Agenzia delle entrate proponeva ricorso affidato a due motivi di impugnazione mentre la parte contribuente non si costituiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia delle entrate denuncia violazione e fal

Ric. 2018 n. 15797 sez. MT – ud. 13-11-2019 -2-

applicazione dell’art. 342 cod. proc. civ. e dell’art. 53, comma 1, del d.lg n. 546 del 1994 in quanto nell’atto di appello sarebbero stati indicat specifici motivi di impugnazione.

Con il secondo motivo d’impugnazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 d 2004, nonché dei principi generali in ordine alla motivazione degli atti i materia catastale e dell’art. 2697 c.c. in quanto l’atto di accertamento adeguatamente motivato richiamandosi la relativa determinazione del direttore dell’Agenzia del territorio nonché i presupposti di fa dell’accertamento posto in essere.

I motivi sono entrambi infondati.

Il primo motivo è infondato in quanto la ricorrente – di fronte ad un sentenza della CTR che afferma che l’appellante avrebbe dovuto censurare la sentenza della CTP indicando sia le ragioni per le quali doveva ritenersi in concreto dimostrata la riqualificazione urbana che il Giudice di primo grado ha ritenuto invece non adeguatamente comprovata, sia di avere preso in considerazione la situazione dell’unita immobiliare di proprietà del contribuente e del fabbricato nel quale la stessa è collocata, Ufficio che invece, dopo una diligente ricostruzione della normativa di settore, si è in sostanza limitato ad affermare, in maniera generica e immotivata, l’adeguatezza della motivazione del provvedimento impositivo – anziché riportare in dettaglio i motivi di appello contestandone il difett specificità ha soltanto contestato l’affermazione della CTR secondo cui i motivi di appello non sarebbero stati sufficientemente specifici ed è stato affermato da questa Corte che, in tema di ricorso per Cassazione, l’amministrazione finanziaria è tenuta non solo a riportare, anche in sintesi, il ricorso in appello ma anche le parti dell’atto di din contenenti le specifiche contestazioni su cui esso si fonda non potendo invocare a fondamento delle proprie pretese ragioni diverse da quelle di cui all’atto impositivo (Cass. n. 13163 del 2019).
Quanto al secondo motivo di impugnazione, esso sarebbe irrilevante in ragione del mancato accoglimento del primo; peraltro nel merito è comunque infondato perché costituisce principio consolidato da questa Corte quello secondo cui è necessaria una rigorosa – e cioè completa, specifica e razionale – motivazione dell’atto di rilassamento, non solo con riferimento alla microzona ove insiste l’immobile, ma con specifico riferimento all’immobile oggetto di riclassamento. In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi dell’ art. 1, comma 335, della legge 311/2004, la ragione giustificativa non può consistere nella mera evoluzione del mercato immobiliare, ma deve essere accertata la variazione di valore degli immobili presenti nella nnicrozona (Cass. n. 22671 del 2019).
Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamento siano precisate le ragioni che hanno indotto l’Amministrazione a modificare d’ufficio il classamento originario, non essendo sufficiente il richiamo ag astratti presupposti normativi che hanno giustificato l’avvio dell procedura di riclassamento. L’amministrazione comunale è tenuta pertanto ad indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione risultando inidonei i richiami ad espressioni di stile del tutto avulse da situazione concreta (cfr. Cass. n. 4712 del 2015; n. 3156 del 2015).
Questa Corte ha affermato che nella procedura di revisione di classamento si debba tener conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e del microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente sulla qualificazione della stessa (Cass. n. 10403 del 2019).

Pertanto, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catast

nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ri ed elaborati. Viceversa, l’atto deve contenere l’indicazione: a) degl elementi che hanno in concreto interessato una determinata microzona; b) di come essi incidano sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass. n. 22671 del 2019; Cass. n. 23051 del 2019).
Del resto questa Corte ha affermato che in tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustifica dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorchè da questi ultimi non siano evincibili gli elementi (come la qualità urbana de contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbri che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’og dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’Ufficio di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’att (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 17413/2018; 17412/2018; 8741/2018); e ciò anche considerando che l’attribuzione di una determinata classe è correlata sia alla qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito (infrastrutture, servizi, eccetera), sia alla qu Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Ric. 2018 n. 15797 sez. MT – ud. 13-11-2019 -5-

ambientale (pregio o degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici) della zona di mercato immobiliare in cui l’unità stessa è situata, sia infi alle caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che comprende (l’esposizione, il grado di rifinitura, eccetera) (Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018; 22900/2017; 3156/2015).

Inoltre, secondo le sezioni unite, l’Agenzia delle entrate competente deve specificare se il mutamento è dovuto a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, n caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametr relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti migliorame del contesto urbano (Cass. SU n. 7665/2016: nello stesso senso Cass. nn. 25960/2018; 23792/2018).

Infine, la Corte costituzionale, con la pronuncia n. 249 del 2017, ha da un lato affermato che «la scelta fatta dal legislatore con il censurato comma 335 non presenta profili di irragionevolezza la decisione di operare una revisione del classamento per microzone si basa sul dato che la qualità del contesto di appartenenza dell’unità immobiliare rappresenta una componente fisiologicamente idonea ad incidere sul valore del bene», evidenziando però che «la natura e le modalità dell’operazione enfatizzano l’obbligo di motivazione in merito agli elementi che hanno, in concreto, interessato una determinata microzona, così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare; obbligo che, proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento».
La CTR si è, in definitiva, uniformata ai predetti principi, rilevando genericità della motivazione esposta nell’atto impugnato, e ritenendo che l’atto impugnato avrebbe dovuto spiegare le ragioni per le quali doveva ritenersi in concreto dimostrata la riqualificazione urbana e la situazion

dell’unita immobiliare di proprietà del contribuente e del fabbricato ne quale la stessa è collocata.

Ritenuto, pertanto, che il ricorso va respinto e che nulla va statuito i merito alle spese non essendosi costituita la parte contribuente.

PQM

rigetta il ricorso.

Così deciso nella camera di consiglio del 13 nove bre 2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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