Motivazione avviso accertamento: quando è sufficiente?

Una società ha contestato la rettifica della rendita catastale del proprio immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’Agenzia aveva accettato la categoria catastale proposta con DOCFA ma ne aveva aumentato il valore. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la motivazione avviso accertamento può essere sintetica se la divergenza riguarda solo la valutazione economica e non i dati di fatto forniti dal contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Avviso Accertamento: La Cassazione e il Caso della Rendita Catastale

L’obbligo di fornire una chiara motivazione avviso accertamento è un pilastro fondamentale del diritto tributario, garantendo al contribuente il diritto di comprendere le ragioni di una pretesa fiscale e di difendersi adeguatamente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato questo tema in un contesto specifico e molto comune: la rettifica della rendita catastale proposta tramite procedura DOCFA. La decisione chiarisce i confini dell’onere motivazionale dell’Agenzia delle Entrate quando la contestazione riguarda non i dati fisici dell’immobile, ma la loro valutazione economica.

I Fatti del Caso: Dalla Proposta DOCFA alla Rettifica dell’Agenzia

Una società proprietaria di un grande immobile a Napoli, precedentemente censito come laboratorio artigianale (categoria C/3), avviava una procedura di variazione catastale. Tramite un tecnico incaricato, presentava una dichiarazione DOCFA proponendo il riclassamento dell’unità immobiliare a locale commerciale-supermercato (categoria D/8), con una rendita catastale di circa 13.000 euro.

A seguito di un sopralluogo, l’Agenzia delle Entrate accettava la nuova categoria D/8, ma rettificava drasticamente la valutazione economica. Il valore proposto dalla società, pari a circa 651.000 euro, veniva rideterminato in oltre 1.800.000 euro. Di conseguenza, la rendita catastale veniva quasi triplicata, salendo a oltre 36.000 euro. L’Agenzia giustificava tale aumento basandosi sulla qualità dell’immobile, la sua consistenza e il confronto con immobili simili.

La società impugnava l’avviso di accertamento, lamentando carenze motivazionali e contestando nel merito la valutazione. Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale respingevano i ricorsi, ritenendo l’atto dell’Ufficio sufficientemente motivato e la valutazione corretta. La controversia giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la Difesa della Società

La società ricorrente basava il suo ricorso in Cassazione su cinque motivi, incentrati principalmente sulla violazione dell’obbligo di motivazione. Sosteneva che l’Agenzia si fosse limitata a un confronto generico con “precedenti d’ufficio”, senza fornire elementi concreti, come atti di compravendita, che permettessero una reale comparazione. Inoltre, lamentava che i giudici di merito non avessero tenuto conto delle consulenze di parte e, soprattutto, non avessero disposto una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per dirimere la questione tecnica della valutazione, nonostante la sua esplicita richiesta.

La Valutazione della Corte: la sufficienza della motivazione avviso accertamento

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la validità dell’operato dell’Agenzia e delle sentenze di merito. Il fulcro della decisione risiede in un principio consolidato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di accertamento catastale tramite procedura DOCFA.

Secondo la Corte, l’obbligo di motivazione avviso accertamento si modula in base all’oggetto della rettifica. Occorre distinguere due scenari:

1. Divergenza sui dati di fatto: Se l’Ufficio contesta gli elementi fattuali dichiarati dal contribuente (es. superficie, numero di vani, caratteristiche costruttive), la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, per permettere un’adeguata difesa.
2. Divergenza sulla valutazione economica: Se, come nel caso di specie, l’Ufficio accetta i dati di fatto forniti dal contribuente (la categoria D/8 proposta) ma contesta unicamente la valutazione economica che ne consegue (il valore e la rendita), l’obbligo motivazionale è soddisfatto con la semplice indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. In pratica, poiché la procedura DOCFA nasce da una ‘autodichiarazione’ del contribuente, non è necessario che l’Agenzia motivi nel dettaglio perché non condivide la stima economica proposta.

La Questione della CTU e la Discrezionalità del Giudice

In merito alla mancata ammissione della CTU, la Corte ha ribadito che la nomina di un consulente tecnico è un potere discrezionale del giudice di merito. Il giudice non è obbligato a disporla se ritiene di avere già gli elementi sufficienti per decidere, basandosi sulla documentazione in atti, comprese le perizie di parte e le valutazioni dell’Ufficio. Il diniego, in questi casi, può essere anche implicito e non necessita di una motivazione esplicita.

La Divergenza sulla Superficie: Valutazione o Modifica dei Fatti?

La società aveva anche sollevato che l’Agenzia avesse modificato un dato di fatto, aumentando la superficie da 884 mq a 932 mq. La Corte ha ritenuto infondata anche questa censura, qualificando la lieve differenza (circa il 5%) non come una modifica di un elemento di fatto, ma come una diversa “valutazione” della consistenza dell’immobile, rientrando quindi nell’ambito della discrezionalità tecnica dell’Ufficio che non richiede una motivazione analitica.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano sulla coerenza con il proprio orientamento costante. L’avviso di accertamento in materia catastale, quando segue una proposta DOCFA e la rettifica è puramente estimativa, non necessita di una motivazione complessa. La base di partenza è la dichiarazione del contribuente stesso, e la divergenza si colloca sul piano tecnico-valutativo. La Corte ha ritenuto che l’avviso, contenendo i riferimenti normativi, i dati catastali, la nuova rendita e i presupposti di fatto che ne originavano la rettifica, fosse sufficiente a garantire il diritto di difesa. Il contribuente è stato infatti messo in condizione di contestare, come ha fatto, la maggiore rendita accertata.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Ordinanza

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica per contribuenti e professionisti. Quando si presenta una dichiarazione DOCFA, la correttezza e la solidità della stima della rendita proposta sono cruciali. Se l’Agenzia delle Entrate accetta i dati fisici dell’immobile, il suo potere di rettificare la sola componente economica è ampio, e il relativo avviso di accertamento sarà considerato sufficientemente motivato anche se sintetico. La decisione rafforza il principio secondo cui, in assenza di contestazioni sui fatti, la valutazione economica rientra in un ambito di discrezionalità tecnica dell’amministrazione finanziaria, sindacabile dal giudice ma non soggetta a un onere di motivazione analitico e comparativo stringente come quello richiesto in altri tipi di accertamenti.

Quando l’Agenzia delle Entrate rettifica una rendita catastale proposta con DOCFA, la motivazione dell’avviso deve essere sempre dettagliata?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se l’Agenzia accetta i dati di fatto indicati dal contribuente (come la categoria catastale) e la rettifica riguarda solo la valutazione economica (il valore e la rendita), la motivazione può essere sintetica. È sufficiente l’indicazione dei dati oggettivi e della nuova rendita attribuita.

Il giudice è obbligato a disporre una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) se una parte la richiede per contestare una valutazione immobiliare?
No, la decisione di ricorrere a una CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Se il giudice ritiene di avere già elementi sufficienti per decidere sulla base dei documenti disponibili, può rigettare la richiesta di CTU, e tale diniego non deve essere necessariamente motivato in modo esplicito.

Una piccola differenza nella superficie calcolata dall’Agenzia rispetto a quella dichiarata dal contribuente è considerata una modifica dei “dati di fatto” che richiede una motivazione più approfondita?
No. Nel caso esaminato, una differenza di circa il 5% nella superficie è stata considerata dalla Corte non come una modifica di un elemento di fatto, ma come una diversa valutazione della consistenza dell’immobile. Pertanto, non ha fatto scattare l’obbligo per l’Agenzia di fornire una motivazione più dettagliata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2525 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2525 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30616/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA -NAPOLI n. 2164/2020 depositata il 05/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società è proprietaria di un immobile di 884 mq sito in Napoli, quartiere INDIRIZZO, INDIRIZZO, precedentemente censito in categoria C/3 (laboratorio arti e mestieri) avente rendita catastale di €

19.631,56. Il 14/12/2015 un tecnico incaricato dalla proprietà depositò una dichiarazione di variazione DOCFA proponendo, tra l’altro, il riclassamento a D/8 (locale commerciale -supermercato) con rendita di € 13.026,00. A seguito d ‘ un sopralluogo da parte d ‘ un funzionario dell’RAGIONE_SOCIALE, quest’ultima, con atto 7/11/2016, rettific ò il proposto classamento accettando la modifica da C/3 a D/8, ma il valore proposto di € 651.300,00, cui corrisponde una rendita (2%) di € 13.026,00, fu in esso rideterminato in € 1.821.200,00, tenuto conto della qualità dell’immobile, della consistenza e del raffronto con immobili simili, derivandone una rendita di € 36.424,00 a fronte della citata proposta di € 13.026,00.
La società propose ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale di Napoli lamentando carenze motivazionali nell’avviso impugnato e censurando nel merito la valutazione operata dall’Ufficio.

Con sentenza n. 6100 del 14/5-11/6/2018 il primo giudice respinse il ricorso, ritenendo l’avviso sufficientemente motivato e la valutazione giustificata, attesa la posizione dell’immobile, la vicinanza ai servizi e tenuto conto della comparazione con unità immobiliari di pari consistenza.

Sull’appello proposto dalla società contribuente e con la sentenza indicata in epigrafe, la Commissione Tributaria Regionale della Campania ha respinto il gravame.

Il giudice d’appello ha ritenuto di confermare il giudizio di sufficienza della motivazione dell’avviso, di correttezza della valutazione e reiezione RAGIONE_SOCIALE eccezioni di merito formulate dall’appellante sulla base di proprie consulenze di parte, respingendo altresì le affermazioni di quest’ultim a in ordine alla presunta situazione di degrado della zona ove l’immobile è posto e ritenendo corretta la valutazione di € 2.000,00 al mq.

Ricorre per cassazione la società sulla base di cinque motivi, integrati da successiva memoria.

Resiste l’RAGIONE_SOCIALE con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la società prospetta la violazione dell’art. 36, comma 2, n. 4 del d. lgs. 546/92 in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4 c.p.c. Sostiene che la motivazione sarebbe apparente ovvero assente, avendo l’RAGIONE_SOCIALE accertato il valore del bene determinandolo comparativamente con precedenti d’ufficio. Censura che i giudici non avrebbero tenuto in alcun conto il ‘ responso ‘ dei consulenti di parte, definendo le loro relazioni inadeguate perché determinano il valore in maniera avulsa dagli elementi rilevanti per l’attribuzione della rendita. Lamenta altresì come in sede d’appello avesse richiesto fosse disposta una consulenza tecnica d’ufficio e sul punto la CTR non si fosse pronunciata.
1.2 Il motivo è inammissibile.

1.3 Per il mezzo del motivo ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. la ricorrente censura la violazione della disposizione inerente alla motivazione della sentenza impugnata, proponendo quindi in fatto una censura di nullità della sentenza e pertanto ai sensi del richiamato n. 4 della medesima disposizione.

1.4 In merito a ciò, questa Corte ha chiarito che sussiste l’apparente motivazione della sentenza ogni qual volta il giudice di merito ometta di indicare su quali elementi abbia fondato il proprio convincimento, nonché quando, pur indicandoli, a tale elencazione ometta di far seguire una disamina almeno chiara e sufficiente, sul piano logico e giuridico, tale da permettere un adeguato controllo sulla correttezza del suo ragionamento (Sez. U, 3 novembre 2016, n. 22232; cfr. anche 23 maggio 2019, n. 13977; 1 marzo 2022, n. 6758).
1.5 Nel caso specifico il giudice d’appello ha motivato su tutti i punti della decisione con argomentazioni che non paiono né errate né illogiche, al di là di quanto si andrà a dire infra con riferimento agli altri motivi.

1.6 Va ricordato a tal fine come la modifica di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ad opera dell’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. n. 83 del 2012 (conv. in l. n. 143 del 2012), ha precluso la denunzia del vizio di motivazione insufficiente (Cass. Sez. 1, 3/03/2022, n. 7090, Rv. 66412001) o contraddittoria (Cass. Sez. 6, 6/07/2015, n. 13928, Rv. 63603001). Né l’insufficienza o la contraddittorietà della motivazione sono in qualche modo ‘recuperabili’ nel ricorso in cassazione come ipotesi di nullità della sentenza, ai sensi del n. 4 del medesimo art. 360 c.p.c. (ancora, Cass. Sez. 6, 6/07/2015, n. 13928, Rv. 636030-01). In definitiva, la riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 c.p.c. deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al «minimo costituzionale» del sindacato di legittimità sulla motivazione (Cass. Sez. 1, 3/03/2022, n. 7090, Rv. 664120-01, in motivazione; Cassazione civile Sez. Un., 22/09/2014, n.19881).
1.7 Analogamente quanto alla richiesta di disporre una CTU. Non vi è dubbio che la decisione di ricorrere o meno ad una consulenza tecnica d’ufficio costituisce un potere discrezionale del giudice, che, tuttavia, è tenuto a motivare adeguatamente il rigetto dell’istanza d ‘ ammissione proveniente da una RAGIONE_SOCIALE parti, dimostrando di poter risolvere, sulla base di corretti criteri, i problemi tecnici connessi alla valutazione degli elementi rilevanti ai fini della decisione. Ciò però è necessario nelle controversie che, per il loro contenuto, richiedono si proceda ad un accertamento tecnico per l’accertamento dei fatti da parte di quel giudice.
Ove invece ciò non accada, va richiamato l’insegnamento di questa Corte secondo cui la consulenza tecnica d’ufficio è mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità RAGIONE_SOCIALE parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario e potendo la motivazione dell’eventuale diniego del giudice di ammissione del mezzo

essere anche implicitamente desumibile dal contesto generale RAGIONE_SOCIALE argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato (Cass. Sez. 6, 13/01/2020, n. 326, Rv. 656801 -01, Sez. L, Ordinanza n. 18299 del 04/07/2024, Rv. 671862 -01).

1.8 Nel caso specifico appare evidente come, alla luce RAGIONE_SOCIALE considerazioni indicate in sentenza con riferimento alla valutazione dell’immobile in relazione alla zona e alla consulenza di parte, non si sia ritenuto necessario procedere alla richiesta CTU ritenuta implicitamente non necessaria per confutare, come ha invece espressamente fatto la Corte territoriale, le affermazioni dell’appellante.

Con il secondo motivo di ricorso prospetta la violazione degli artt. 7 della legge n. 212/2000, 10 r.d.l. n. 652/1939, 1, comma 244, legge n. 190/2014, dei paragrafi 46 della circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio n. 6/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

Sostiene che l’art. 10 del citato r.d.l. e l’art. 28 del d.P.R. n. 1142/1949 fornirebbero solo indicazioni generiche mentre la previsione specifica sui criteri di determinazione del capitale fondiario dovrebbero ricavarsi dall’art. 1, comma 244 della citata legge n. 190/14, che richiama a tal fine la Circolare suindicata n. 6/2012. Sostiene che, avendo l’RAGIONE_SOCIALE optato per il criterio comparativo, tra i tre criteri proposti dalla circolare, nella relazione di stima allegata all’accertamento avrebbe dovuto indicare almeno una compravendita di comparazione, dovendo in mancanza optare per il diverso criterio del costo di ricostruzione. Utilizzando invece precedenti stime fatte dall’ufficio sarebbe incorsa in violazione della normativa suindicata. Censura pertanto la violazione dell’obbligo di motivazione dell’avviso impugnato, come previsto dall’art. 7 l. 212/2000, in quanto non consentirebbe al contribuente di valutare l’opportunità dell’impugnazione giudiziale.
2.1 Il motivo è infondato.

2.2 Secondo il costante orientamento di questa Corte, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita; solamente ove vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, al fine di consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e di delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso. (Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 -01, 27/2/2020 n. 5362).
2.3 Nel caso specifico la riclassificazione nella categoria D/8 è stata fatta in conformità alla DOCFA presentata dalla contribuente mentre la divergenza è nella valutazione del valore economico dei beni. Ne deriva che va condivisa la valutazione della CTR secondo cui la motivazione dell’avviso, contenente i riferimenti normativi, i dati catastali, la nuova rendita e i presupposti di fatto che ne originavano la rettifica (tra cui la DOCFA), appare sufficiente consentendo alla contribuente, come avvenuto, di contestare la maggior rendita accertata.
Con il terzo motivo di gravame la ricorrente evidenzia nuovamente la violazione dell’art. 7 della l. 212/2000 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene che la motivazione dell’avviso impugnato sarebbe insufficiente non condividendosi la valutazione della CTR secondo cui era stata proposta adeguata motivazione, anche comparativa. Sostiene che nell’avviso fossero esplicitati, a livello comparativo, solo i dati identificativi RAGIONE_SOCIALE unità scelte quale confronto, ossia i nominativi, l’ubicazione, gli estremi degli accertamenti, i dati valoriali, ecc.
3.1 Il motivo è infondato per ragioni analoghe al precedente, di cui costituisce in sostanza una riproposizione.

Con il quarto motivo di censura prospetta la violazione del già richiamato art. 7 della legge n. 212/2000 sotto un terzo aspetto, nonché dei succitati artt. 10 r.d.l. n. 652/1939, 1, comma 244 della l. 190/2014 e paragrafi 46 della circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio n. 6/2012, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

4.1 Sostiene, sotto un primo profilo, che nel caso specifico non potrebbe farsi riferimento alla giurisprudenza già richiamata in tema di sufficiente motivazione in caso di conferma degli elementi di fatto indicati dal contribuente. Sostiene che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe variato taluni dati fattuali aumentando la superficie accertata da mq 884 a mq 932. Sarebbe stato pertanto onere della stessa, sulla base della citata giurisprudenza, specificare le differenze riscontrate per consentire il pieno diritto di difesa.
4.2 Sotto un secondo profilo contesta l’orientamento di questa Corte sopra richiamato in quanto asseritamente non compatibile con la legge finanziaria n. 190/14, art. 1, comma 244.

4.3 Il motivo è infondato sotto entrambi i profili.

4.4 Sotto il primo, va osservato come gli elementi di fatto prospettati dalla contribuente con la DOCFA siano esattamente gli stessi valutati dall’RAGIONE_SOCIALE, che non ha preso in esame elementi diversi ma ha valutato diversamente il medesimo immobile, ritenendo che le aree tassabili siano leggermente superiori (circa il 5%) rispetto al calcolo proposto dalla società. Ne deriva che la resistente non ha valutato elementi di fatto diversi da quelli offerti dalla contribuente ma ne ha dato una diversa valutazione. Ne deriva che non sussistono i presupposti per ravvisare un diverso obbligo motivazionale in capo all’RAGIONE_SOCIALE.
4.5 Quanto al secondo profilo, con il richiamo alla normativa più volte citata si cerca di trasporre le indicazioni della circolare, richiamata dalla legge n. 190/14 e finalizzata a dettare i criteri per la determinazione della

rendita, in un requisito della motivazione dell’avviso, circostanza non prevista dalla norma stessa. Ne deriva che non sussistono i presupposti per rimeditare la costante giurisprudenza di questa Corte riguardo all’obbligo di motivazione dell’avviso di riclassamento (vv. le già citate Cass. Sez. 5, 19/11/2024, n. 29754, Rv. 673082 -01, 2/10/2020 n. 21019, 27/2/2020 n. 5362).

Con il quinto motivo la ricorrente evidenzia la violazione degli artt. 112 c.p.c. e 7 l. n. 212/2000 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e 4 c.p.c. Prospetta la necessità che sia applicato alla fattispecie il dettato dell’ultimo comma del citato art. 7 ove impone l’allegazione all’avviso impugnato degli atti cui si fa riferimento. Lamenta che la CTR non si sia pronunciata sul punto pur avendo rilevato la questione tra i motivi d’appello.

5.1 Il motivo è infondato.

5.2 Con la censura si ripropone ancora una volta il motivo relativo alle carenze motivazionali dell’avviso impugnato per cui è sufficiente il richiamo alla giurisprudenza indicata nei motivi precedenti. La Corte di merito, adeguandosi ad essa, ha implicitamente respinto la censura prospettata dalla contribuente.

Il ricorso va pertanto respinto e la ricorrente condannata alla rifusione, a favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese della presente fase.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

respinge il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.305,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 30/01/2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

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