Motivazione avviso accertamento catastale: la guida

Un contribuente impugna un avviso di accertamento per la rideterminazione della rendita catastale. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che la motivazione dell’avviso di accertamento deve indicare gli elementi specifici dell’immobile e del contesto, non bastando il riferimento generico ai valori della microzona.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Avviso Accertamento Catastale: La Cassazione Fissa i Paletti

L’Ordinanza n. 9142/2024 della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale per la tutela del contribuente: la motivazione dell’avviso di accertamento per la revisione della rendita catastale deve essere specifica e dettagliata. Un semplice riferimento allo scostamento dei valori di mercato in una microzona non è sufficiente a giustificare un aumento della rendita. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Dalla Commissione Tributaria alla Cassazione

Un contribuente si è visto recapitare un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate rideterminava la rendita catastale del suo immobile, sito nel Comune di Roma. L’atto si basava sulla procedura di revisione parziale del classamento prevista dalla legge n. 311/2004, che consente un aggiornamento delle rendite quando si riscontra un significativo scostamento tra il valore di mercato e il valore catastale degli immobili in una determinata microzona.

Il contribuente ha impugnato l’avviso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP), che gli ha dato parzialmente ragione, ritenendo che l’Ufficio non avesse giustificato adeguatamente l’aumento di classamento. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, ha proposto appello e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ha ribaltato la decisione, considerando legittimo l’operato dell’amministrazione. Di qui, il ricorso del contribuente in Cassazione, basato su tre motivi, tra cui la violazione di legge per carenza di motivazione dell’atto impugnato.

L’Analisi della Corte: L’Importanza della Motivazione nell’Avviso di Accertamento

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il terzo motivo del ricorso, centrato sulla violazione delle norme che impongono un obbligo di motivazione adeguata per gli atti amministrativi. La Suprema Corte ha chiarito che, sebbene la revisione delle rendite catastali sia attivata da uno scostamento generale dei valori nella microzona, l’atto impositivo diretto al singolo contribuente deve andare oltre.

L’Obbligo di una Motivazione Specifica e non Generica

Il fulcro della decisione risiede nella distinzione tra il presupposto generale per la revisione (il divario tra valori di mercato e catastali) e la giustificazione del singolo provvedimento. L’avviso di accertamento non può limitarsi a citare i dati generali della microzona, ma deve esplicitare gli elementi concreti che hanno inciso sul nuovo classamento del singolo immobile.

I Parametri Specifici dell’Immobile

La Corte richiama espressamente l’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, sottolineando che per determinare la classe e la rendita di una specifica unità immobiliare, devono essere considerati elementi quali:

* La qualità urbana del contesto in cui l’immobile è inserito.
* La qualità ambientale della zona di mercato.
* Le caratteristiche edilizie del fabbricato.
* Le caratteristiche della singola unità immobiliare.

L’Agenzia delle Entrate ha l’onere di spiegare come questi fattori abbiano prodotto una ‘ricaduta’ sulla specifica proprietà, giustificando l’aumento di classamento e di rendita. In assenza di tali indicazioni, il contribuente non è messo in condizione di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale e di difendersi efficacemente.

le motivazioni
La Suprema Corte ha cassato la sentenza della CTR proprio perché quest’ultima aveva erroneamente ritenuto sufficiente la motivazione generica fornita dall’Agenzia. La decisione impugnata non aveva considerato che i parametri specifici, sia posizionali che edilizi, non erano stati menzionati nell’avviso di accertamento. Di conseguenza, l’atto risultava viziato per carenza di motivazione, violando non solo le norme sull’estimo catastale ma anche i principi di trasparenza dell’azione amministrativa sanciti dalla L. 241/1990 e dallo Statuto del Contribuente. L’avviso deve permettere al destinatario di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento, anche se inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso. Il semplice riferimento al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona non assolve a tale obbligo.

le conclusioni
Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale a forte tutela del contribuente. Viene stabilito con chiarezza che la legittimità di un avviso di riclassamento catastale dipende dalla sua capacità di personalizzare la motivazione. Non basta affermare che ‘tutta la zona vale di più’, ma è necessario dimostrare perché quell’immobile specifico merita una classe e una rendita superiori, indicando gli elementi concreti che lo giustificano. Per i contribuenti, ciò significa avere il diritto di ricevere atti chiari e dettagliati, e il potere di contestare quelli che si limitano a formule generiche. Per l’amministrazione finanziaria, rappresenta un monito a condurre istruttorie più approfondite e a redigere atti impositivi che rispettino pienamente il diritto di difesa del cittadino.

Quando è considerata adeguata la motivazione di un avviso di accertamento per la revisione della rendita catastale?
La motivazione è adeguata quando, oltre a indicare i parametri generali come lo scostamento dei valori nella microzona, specifica gli elementi concreti che hanno inciso sul diverso classamento del singolo immobile. Deve consentire al contribuente di conoscere le ragioni specifiche del provvedimento, come la qualità urbana del contesto, la qualità ambientale, e le caratteristiche edilizie del fabbricato e dell’unità immobiliare.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi la revisione basandosi solo sullo scostamento tra valore di mercato e valore catastale nella microzona?
No, secondo la Corte di Cassazione non è sufficiente. Un avviso di accertamento non può ritenersi congruamente motivato se fa esclusivo riferimento al rapporto tra valore di mercato e valore catastale nella microzona, senza indicare gli elementi che hanno concretamente interessato la microzona e il modo in cui essi incidono sul classamento della singola unità immobiliare.

Qual è stato l’esito finale del giudizio per il contribuente?
L’esito è stato favorevole. La Corte di Cassazione ha accolto il suo motivo di ricorso relativo alla carenza di motivazione, ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo direttamente nel merito, ha accolto il ricorso originario del contribuente, annullando di fatto l’avviso di accertamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9142 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9142 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 28954/2018 proposti da:

NOME COGNOME, nato a Roma il DATA_NASCITA e residente in Roma, alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dal l’ AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO), come da delega in calce al ricorso (AVV_NOTAIO);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

Avviso accertamento rettifica rendita catastale Art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 -Carenza motivazione avviso

avverso la sentenza n. 1395/04/2018 emessa dalla CTR Lazio in data 05/03/2018 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la sentenza n. 26158/54/2015 con la quale la CTP di Roma aveva parzialmente accolto (ritenendo che l’Ufficio non avesse giustificato il classamento impugnato provando le eventuali modifiche occorse all’immobile ed al relativo contesto urbano) il ricorso di COGNOME NOME avverso un avviso di accertamento relativo alla rideterminazione della rendita catastale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. 30.12 .2004, n. 311, di un’unità immobiliare sita nel Comune di Roma.
La CTR del Lazio accoglieva il gravame, evidenziando che l’appello era stato tempestivamente proposto, essendo stato avviato alla notifica il 10 giugno 2016 (come si evinceva dal timbro postale apposto a margine dell’elenco degli atti messi a disposizione dall’RAGIONE_SOCIALE), che l’avviso impugnato era adeguatamente motivato, anche avuto riguardo allo scostamento superiore al limite del 35%, che la richiesta del Comune di Roma (intervenuta con deliberazione n. 5 dell’11.10.2010), indirizzata all’RAGIONE_SOCIALE rritorio, di procedere alla revisione parziale del classamento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari site anche nella microzona n. 7 era successiva alla variazione dell’Ufficio della rendita proposta (avvenuta il 14.10.2009) e che la CTP erroneamente aveva ritenuto insussistenti i presupposti per avviare la procedura di revisione.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di tre motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod.

proc. civ., per non aver la CTR considerato che il timbro, privo peraltro di data, apposto sull’atto di appello a lui notificato non risultava essere riconducibile alle RAGIONE_SOCIALE e che la data del 10.6.2016, identificata dalla Commissione come quella in cui era stato avviato a notifica l’atto di gravame, risultava apposta a penna.

1.1. Il motivo è inammissibile.

In tema di scrutinio del ragionamento probatorio seguito dal giudice di merito, l’errore di valutazione nell’apprezzamento dell’idoneità dimostrativa del mezzo di prova non è sindacabile in sede di legittimità se non si traduce in un vizio di motivazione costituzionalmente rilevante, mentre deve ritenersi censurabile, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per violazione dell’art. 115 del medesimo codice, l’errore di percezione che sia caduto sulla ricognizione del contenuto oggettivo della prova, qualora investa una circostanza che abbia formato oggetto di discussione tra le parti (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 37382 del 21/12/2022).
Ragion per cui il ricorrente avrebbe dovuto, se del caso, censurare la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., e non già una violazione di legge o, come nella specie, un vizio motivazionale.

1.2. In ogni caso, il ricorrente non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata, la quale si sostanzia nel rilevare, sulla base del timbro postale apposto a margine dell’elenco degli atti messi a disposizione dall’RAGIONE_SOCIALE, che l’atto di appello era stata tempestivamente avviato a notifica il 10 giugno 2016.

Nel processo tributario è inammissibile il ricorso (o l’appello), che sia stato notificato direttamente a mezzo del servizio postale universale, ove il ricorrente (o l’appellante), al momento della costituzione, non abbia depositato la ricevuta di spedizione del plico, o l’elenco RAGIONE_SOCIALE raccomandate recante la data ed il timbro dell’ufficio postale, o l’avviso di ricevimento nel quale la data di spedizione sia asseverata dall’ufficio postale con stampigliatura meccanografica ovvero con proprio timbro datario (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 31879 del 27/10/2022).
Orbene, il ricorrente ha omesso di trascrivere, in violazione del principio di

autosufficienza, il timbro apposto sul predetto elenco che, a suo dire, sarebbe privo di data e non riconducibile alle RAGIONE_SOCIALE, in tal guisa precludendo a questo Collegio la possibilità di scrutinare le sue doglianze. Né si è peritato almeno di alle gare al ricorso l’elenco con il relativo timbro. 2. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 53 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR ritenuto erroneamente, a suo dire, che l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE contenesse specifici motivi di impugnazione.
2.1. Il motivo è inammissibile, atteso che il ricorrente, sempre in violazione del principio di autosufficienza, ha omesso di trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi, l’atto di appello dell’RAGIONE_SOCIALE, al fine di porre questo Collegio nelle condizioni di verificare se lo stesso conten esse una doglianza specifica in ordine all’affermazione della CTP secondo cui l’Ufficio non aveva <>. 3. Con il terzo motivo ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 3 l. 7.8.1990, n. 241, 7 l. 27.7.2000, n. 212 e 1, comma 335, l. n. 311/2004, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per aver la CTR ritenuto che l’avviso di accertamento impugnato fosse sufficientemente motivato.
3.1. Il motivo è fondato.

In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche
edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in una operazione di riclassificazione a carattere diffuso (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19810 del 23/07/2019; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25201 del 24/08/2022). L’avviso di accertamento per rideterminazione della rendita catastale di unità immobiliari ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 non può ritenersi congruamente motivato ove faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale nella microzona in cui è situato l’immobile rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme RAGIONE_SOCIALE microzone comunali e al relativo scostamento, senza indicare gli elementi che hanno in concreto interessato la microzona considerata e il modo in cui essi incidono sul diverso classamento della singola unità immobiliare (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1543 del 23/01/2020). Invero, la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, l. 311 del 2004, è la rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona, mentre, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale del singolo immobile, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie del fabbricato di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. n. 138 del 1998, assumendo pertanto specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza RAGIONE_SOCIALE quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 31112 del 28/11/2019).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono e del fatto che tali parametri non risultano evocati nella sentenza impugnata in quanto estranei alla motivazione dell’avviso , il ricorso merita di essere accolto con riferimento al terzo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata. La causa, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto,

può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario del contribuente.

L a circostanza che l’orientamento di questa Sezione in ordine alla questione principale sottesa al terzo motivo si è consolidato tra il 2019 e il 2020 giustifica la compensazione integrale RAGIONE_SOCIALE spese del l’intero giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il terzo motivo, dichiara inammissibili i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario del contribuente;

compensa integralmente le spese del l’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.3.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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