Motivazione apparente: Cassazione annulla sentenza

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della commissione tributaria regionale per motivazione apparente. Il caso riguardava la rettifica del valore di un immobile storico ai fini dell’imposta di registro. I giudici di appello avevano ridotto il valore accertato dall’Agenzia delle Entrate basandosi su generiche affermazioni della società acquirente, senza spiegare il percorso logico seguito. La Cassazione ha stabilito che una motivazione è apparente quando, pur esistendo, non permette di comprendere le ragioni della decisione, violando il principio del giusto processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Apparente: La Cassazione Annulla Sentenza su Valore Immobiliare

Una decisione giudiziaria deve sempre essere supportata da un ragionamento chiaro e comprensibile. Quando ciò non accade, si può incorrere in una motivazione apparente, un vizio grave che può portare all’annullamento della sentenza. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito questo principio fondamentale nell’ambito di un accertamento fiscale sul valore di un prestigioso immobile storico, offrendo spunti cruciali per contribuenti e professionisti del settore.

I Fatti: La Compravendita di un Palazzo Storico e l’Accertamento Fiscale

Una società immobiliare acquistava un complesso edilizio di grande valore storico, dichiarando un prezzo di compravendita di circa 49,5 milioni di euro. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, riteneva questo valore incongruo. Basandosi su una perizia di stima redatta per la concessione di un mutuo all’acquirente, l’Ufficio rettificava il valore imponibile portandolo a oltre 53,6 milioni di euro, con una conseguente maggiore imposta di registro.

Il Contenzioso nei Gradi di Merito

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale dava ragione all’Agenzia delle Entrate, considerando attendibile la valutazione effettuata dal perito della banca. La società contribuente, però, impugnava la decisione. In appello, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava il verdetto, accogliendo le tesi della società e annullando l’avviso di accertamento. I giudici regionali ritenevano congruo il prezzo dichiarato, menzionando una serie di fattori addotti dalla società, come la necessità di ingenti lavori di restauro, la presenza di vincoli artistici (affreschi) che limitavano l’utilizzo, e le difficoltà del mercato immobiliare.

La Decisione della Cassazione e la Motivazione Apparente

L’Agenzia delle Entrate ricorreva in Cassazione, lamentando che la sentenza d’appello fosse viziata da una motivazione apparente e illogica. La Suprema Corte ha accolto questo motivo, cassando la sentenza e rinviando la causa per un nuovo esame.

L’Insufficienza delle Giustificazioni del Giudice d’Appello

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nella critica al modo in cui i giudici d’appello hanno giustificato la loro scelta. Essi si sono limitati a elencare le argomentazioni della società contribuente (costi di ristrutturazione, vincoli, mercato difficile) senza però spiegare il percorso logico che li ha portati a ritenerle decisive per abbattere il valore stimato nella perizia.

Come sottolineato dalla Corte, una motivazione non può essere una semplice adesione acritica alle tesi di una parte. Il giudice ha l’obbligo di illustrare l’iter logico seguito, chiarendo su quali prove ha fondato il proprio convincimento e come da queste sia giunto a una determinata conclusione. In questo caso, mancava totalmente il collegamento tra le premesse (i presunti fattori di riduzione del valore) e la conclusione (la congruità del prezzo dichiarato).

L’Utilizzo della Perizia Bancaria come Elemento di Valutazione

La Corte ha anche colto l’occasione per ribadire un principio importante: ai fini della rettifica del valore, l’Agenzia delle Entrate può legittimamente utilizzare “altri elementi di valutazione” oltre ai classici trasferimenti comparabili o al reddito dell’immobile. Una perizia redatta per la concessione di un mutuo rientra a pieno titolo in questa categoria. Sebbene non sia una prova assoluta, costituisce un solido elemento indiziario che il giudice di merito deve valutare attentamente. Disattenderla, come ha fatto la Commissione Regionale, richiede una motivazione solida, specifica e logicamente coerente, non un mero elenco di affermazioni di parte.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda sul principio costituzionale del “giusto processo” (art. 111 Cost.), che impone che tutti i provvedimenti giurisdizionali siano motivati. Una motivazione apparente viola questo principio perché, pur esistendo formalmente, rende impossibile qualsiasi controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio. Non basta affermare che esistono costi di restauro o vincoli artistici; il giudice deve quantificare, o quantomeno spiegare in modo analitico, in che misura tali elementi incidono concretamente sul valore del bene, confrontandoli con gli elementi probatori forniti dall’Ufficio, come la perizia bancaria. Omettendo questo passaggio cruciale, la sentenza d’appello si è ridotta a un guscio vuoto, privo della sostanza logico-giuridica necessaria per essere considerata valida.

Le Conclusioni

Questa ordinanza è un monito per tutti gli operatori del diritto: la chiarezza e la completezza della motivazione sono requisiti imprescindibili di ogni sentenza. Per il contribuente, significa che non è sufficiente elencare una serie di problematiche per contestare un accertamento; è necessario fornire prove concrete e argomentazioni capaci di dimostrare in modo inequivocabile l’impatto di tali fattori sul valore del bene. Per i giudici, ribadisce l’obbligo di non limitarsi a recepire passivamente le tesi delle parti, ma di costruire un percorso argomentativo trasparente, verificabile e ancorato ai dati processuali, garantendo così la tenuta logica e giuridica delle proprie decisioni.

Quando la motivazione di una sentenza può essere considerata “apparente”?
Una motivazione è considerata “apparente” quando, pur essendo presente nel testo della sentenza, è formulata in modo così generico, illogico o contraddittorio da non permettere di ricostruire il ragionamento logico-giuridico che ha portato il giudice alla sua decisione. In pratica, non spiega il perché della scelta.

Quali elementi può usare l’Agenzia delle Entrate per rettificare il valore di un immobile ai fini dell’imposta di registro?
L’art. 51 del d.P.R. 131/1986 stabilisce che l’Ufficio può usare diversi criteri, considerati di pari importanza, tra cui trasferimenti di beni simili, il reddito netto dell’immobile e, come in questo caso, “ogni altro elemento di valutazione”, come perizie, anche se redatte per altri scopi (es. concessione di un mutuo).

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza di secondo grado?
La Corte ha annullato la sentenza perché i giudici d’appello hanno accolto le ragioni della società contribuente senza fornire una spiegazione logica e dettagliata. Si sono limitati a elencare i fattori che avrebbero ridotto il valore dell’immobile (costi di restauro, vincoli, ecc.) senza analizzarli criticamente né spiegare come questi giustificassero il rigetto delle conclusioni basate sulla perizia bancaria, rendendo la loro motivazione meramente apparente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10045 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10045 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14464/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA RAGIONE_SOCIALEE DELLO STATO (P_IVA) che ex lege la rappresenta e difende.

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (-) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE).

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LOMBARDIA n. 5605/2019, depositata il 31/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione notificato dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, con cui veniva rettificato il prezzo dichiarato dalle parti contraenti nell’atto di compravendita, intercorso con NOME COGNOME, avente ad oggetto un complesso edilizio storico denominato ‘Palazzo Sacchetti’, sito in Roma, di euro 49.468.264,00, in euro 53.670.000,00, con conseguente maggior imposta di registro pari ad euro 378.156,00, tenuto conto della perizia di stima, prodotta dalla società contribuente, in sede di contraddittorio con l’Ufficio, redatta per conto di Credit Suisse, che aveva erogato un finanziamento si euro 30.000.000 a favore della parte acquirente.
La Commissione Tributaria Provinciale di Milano, con sentenza n. 3297/2018, rigettava il ricorso ritenendo congrua la valutazione operata dal perito della banca mutuataria e recepita dall’Ufficio.

Avverso la decisione proponeva appello la società contribuente secondo la quale la perizia non era stata correttamente interpretata, essendo stati disconosciuti alcuni costi e valutazioni, anche in ragione della riduzione di valore per pronto realizzo, conseguente alla vendita ‘entro 12 mesi’ dell’immobile, nonché in considerazione dello stato di non buona conservazione del bene, richiedente un intervento conservativo, stimato in euro 5.735.223,00, e RAGIONE_SOCIALE difficoltà del mercato immobiliare.
Il gravame veniva accolto dalla Commissione Tributaria Regionale della Lombardia che, con sentenza n. 1145605/2019, annullava l’avviso impugnato, ritenendo congruo il prezzo dichiarato nell’atto di vendita.

Il giudice tributario di appello riteneva, tra l’altro, che la perizia di stima redatta ai fini della concessione del mutuo garantito da iscrizione di ipoteca per euro 60.000.000 ed utilizzata dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non fosse sufficiente a giustificare la rettifica dell’atto di compravendita, piuttosto coincidente con il prezzo (euro 49.468.264,00) dichiaratamente pagato, dovendosi tenere «conto RAGIONE_SOCIALE spese (preventivate) che devono ancora essere effettuate; RAGIONE_SOCIALE opere ‘fisse’ sulle pareti (affreschi, ecc.) che da una parte limitano la possibilità di sfruttamento della parete interessata e dall’altra ne deve evidenziare l’eccessiva onerosità della sua manutenzione; che l’immobile (che doveva essere utilizzato dall’amministratore delegato della società e che è deceduto poco dopo la compravendita) dalla data dell’acquisto (a tutt’oggi) è rimasto inutilizzato; che rientra nella procedura applicata dalle banche moltiplicare l’importo concesso a mutuo per 3-2,5-2 al fine di ottenere l’importo dell’iscrizione ipotecaria in funzione del tasso in vigore al momento della concessione del mutuo stesso.»
L’RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza con due motivi e resite con controricorso la società spagnola.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo censura la sentenza impugnata, denunciandone la nullità per violazione degli artt. 132, comma secondo, n. 4, cod.proc.civ., 118 disp.att. cond.proc.civ., 36, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4, cod.proc.civ., con riferimento alla motivazione apparente ed illogica fornita in ordine all’infondatezza della pretesa erariale. Deduce che la CTR, dopo ampia digressione sulla disciplina prevista dalla legge n. 266 del 2005, art. 1, comma 497, nonostante la parte acquirente non fosse una persona fisica, esamina la questione del valore del complesso immobiliare ritenendolo condizionato dalle spese manutentiva da affrontare e dai vincoli artistici che ne avrebbero limitato l’utilizzazione e da altre circostanze, neppure riscontrabili dagli atti processuali, affatto in grado di supportare la decisione adottata.
Con il secondo motivo censura la sentenza impugnata, denunciando la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, in materia di imposta di registro,

in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3, cod.proc.civ., in quanto il giudice di appello avrebbe ritenuto che il valore ai fini fiscali dell’immobile compravenduto non potesse coincidere con il valore commerciale dell’immobile individuato dal perito nominato dalla banca erogante il mutuo, già abbattuto dall’Ufficio in ragione della non separabilità RAGIONE_SOCIALE opere d’arte presenti nell’edificio, ma dovesse essere ulteriormente ridotto.

La prima censura va accolta, con assorbimento della seconda, per le ragioni di seguito esposte.

Il vizio di motivazione meramente apparente della sentenza ricorre quando il giudice omette di illustrare l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta, ossia di chiarire su quali prove abbia fondato il proprio convincimento e sulla base di quali argomentazioni sia pervenuto alla propria determinazione. Si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘motivazione apparente’ allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, perché tale motivazione non attinge la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante, Cass. n. 13248/2020; n. 8400/2021; n. 9288/2021; n. 9627/2021; n. 12848/2022; n. 15135/2022).
Nella specie, la CTR ha ritenuto di disattendere la stima del perito della banca mutuataria che l’Ufficio aveva utilizzato per determinare il valore (euro 53.670.000,00) imponibile del compendio trasferito, recependo il dato riferibile alla parte immobiliare, in quanto ottenuto attraverso il metodo comparativo, ed applicando l’abbattimento del 25% del valore di stima RAGIONE_SOCIALE opere d’arte, «in considerazione dell’impossibilità di scambio separato dal bene immobile». Il giudice di secondo grado ha dato rilievo ad una serie di circostanze fattuali (spese preventivate, limitata possibilità di sfruttamento dell’immobile per la presenza di affreschi sulle pareti, onerosità della manutenzione) che, variamente rappresentate dalla contribuente nell’atto di appello, non sarebbero state valutate adeguatamente dall’Ufficio.
Orbene, ai fini della verifica del valore dei beni immobili trasferiti con atto soggetto al pagamento dell’imposta di registro e nella prospettiva dell’eventuale emanazione di un avviso di rettifica, l’art. 51 del d.P.R. n. 131 del 1986 prevede che l’Ufficio possa fare ricorso: 1) ai trasferimenti e a divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto; 2) al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili; 3) ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.
La Corte (Cass. n. 18103/2021; n. 2951/2006; n. 3419/2001) ha affermato, al riguardo, che «In tema di imposta di registro, i plurimi criteri di stima individuati dall’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente “pariordinati”, sicché l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione”, purché questi ultimi non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa».
Tra tali ‘altri elementi di valutazione’ può certamente rientrare la perizia redatta ai fini della concessione del mutuo, datata 13/3/2014, acquisita dall’Ufficio in sede di richiesta della documentazione comprovante la congruità del valore dichiarato nell’atto tassato dalle parti contraenti, che, avendo valore indiziario, è stata elevata dal giudice di primo grado ad elemento di prova sul quale fondare il valore venale in comune commercio del bene e, viceversa, integralmente disattesa dal giudice di appello mediante il riferimento alle rilevate peculiari caratteristiche e condizioni (affreschi, oneri di manutenzione, temporanea inutilizzabilità …) dello storico ‘Palazzo Sacchetti’ (Cass. n. 35055/2023).
La giurisprudenza della Corte (1961/2018; n. 4221/2006) è nel senso che l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su “altri elementi di valutazione” (ex art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986) e tra essi, appunto, la destinazione dell’immobile, la sua collocazione, la sua tipologia, la superfice, lo stato di conservazione, l’epoca di costruzione.

Osserva il Collegio che, in tema di prove per presunzione, il controllo della corte di cassazione non può riguardare il convincimento del giudice del merito sulla rilevanza probatoria degli elementi indiziari o presuntivi, convincimento che costituisce indubbiamente un giudizio di fatto, potendo esclusivamente incidere sulla congruità e logicità della motivazione posta a base del cennato convincimento.

Ebbene, è sempre necessario che il giudicante spieghi le ragioni per le quali ritiene corretta, o non corretta, o soltanto non convincente, la perizia e, nel caso di specie, la motivazione della sentenza impugnata non consente di ricostruire l’iter logico del giudice di appello, il quale evidentemente ha fatto proprie le deduzioni della parte privata senza, però, fare alcun cenno alla eventuale documentazione di riscontro, il che non consente alcun effettivo controllo sulla esattezza RAGIONE_SOCIALE conclusioni estimative, essendosi limitato piuttosto a considerazioni soggettive, non sempre logiche e pertinenti, in relazione alla singolarità del compendio in valutazione, che, tuttavia, non spiegano l’operata riduzione del valore di stima dell’Ufficio.
D’altro canto, la valutazione compiuta in punto di rideterminazione del valore del bene oggetto di imposizione non può essere affatto ascritta alla formulazione di un giudizio equitativo ed il giudice di merito deve compiutamente articolare i dati fattuali di riferimento che sorreggono il risultato cui è pervenuto (Cass. n. 3104/2021).

Né, ai fini qui considerati, assumono – concreto – rilievo le deduzioni svolte dalla ricorrente in ordine al richiamo contenuto nella sentenza impugnata, certamente non pertinente attesa la qualità soggettiva della parte acquirente, all’art. 1, comma 497, l. n. 266 del 2005, laddove dispone che «In deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l’applicazione dell’articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della
parte acquirente resa al AVV_NOTAIO, la base imponibile ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito».

Per effetto di tale ultima disposizione, in vigore dal 1° gennaio 2006, in presenza RAGIONE_SOCIALE condizioni da essa previste, è possibile, quando si acquista un immobile che non beneficia RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali previste per la prima casa, calcolare la base imponibile, e su questa l’entità dell’imposta di registro, sul valore catastale, generalmente inferiore al prezzo di vendita.

La ratio della norma si ravvisa nella volontà di incentivare una maggiore trasparenza e, quindi, di evitare che, nell’atto di vendita, sia indicato un prezzo dell’immobile inferiore a quello realmente pagato al fine di versare minori imposte, dovendo chi intende adottare questo sistema farne esplicita richiesta al AVV_NOTAIO, mentre nell’atto di vendita è necessario specificare anche l’intero valore dell’immobile.

Dal richiamo alla norma in questione, come già osservato, il giudice di appello non sembra aver tratto alcuna conseguenza sul piano decisionale, essendo estraneo al thema decidendum la questione dell’«occultamento di parte del corrispettivo», anche se, sul piano motivazionale, l’ excursus non giova affatto alla chiarezza del ragionamento decisorio, accentuandone l’incoerenza sul piano della logica giuridica.

Conclusivamente, la sentenza impugnata merita d’essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, per nuovo esame e per la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al mezzo accolto e rinvia la causa alla Corte

di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio. Così deciso in Roma il 26 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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