Motivazione apparente: Cassazione annulla accertamento

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Commissione tributaria regionale per motivazione apparente. I giudici di merito avevano confermato un accertamento di valore su un terreno, basandosi su una motivazione contraddittoria che da un lato sminuiva il valore dei dati OMI e dall’altro li usava per fondare la decisione, rigettando una perizia di parte in modo illogico. La Suprema Corte ha ritenuto tale motivazione incomprensibile, rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Apparente: La Cassazione Annulla la Valutazione Fiscale Illogica

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale per la validità delle decisioni giudiziarie: l’obbligo di una motivazione chiara, logica e non contraddittoria. Il caso in esame riguarda un accertamento di valore su un terreno e offre spunti cruciali sul vizio di motivazione apparente, un difetto che può portare all’annullamento della sentenza. Vediamo nel dettaglio come la Suprema Corte ha affrontato la questione.

I Fatti del Caso: Una Valutazione Contestata

Una società immobiliare acquistava un terreno edificabile dichiarando un valore di 200.000,00 euro. L’Agenzia delle Entrate, non ritenendo congruo tale importo, emetteva un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro e ipocatastali, rideterminando il valore venale del bene in 482.925,00 euro.

La società impugnava l’atto e il giudice di primo grado riduceva il valore a 291.000,00 euro. La Commissione tributaria regionale, in secondo grado, confermava questa decisione. Tuttavia, la motivazione della sentenza d’appello presentava diverse criticità. I giudici regionali, pur riconoscendo che i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) costituivano solo una ‘mera prova presuntiva semplice’, finivano per basare la loro decisione proprio su di essi. Inoltre, rigettavano una perizia di parte, che indicava una superficie del terreno inferiore a quella considerata dall’Ufficio, con una giustificazione debole: il valore risultante sarebbe stato ‘così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell’atto di compravendita’.

Insoddisfatta, la società ricorreva in Cassazione, lamentando proprio l’illogicità e la contraddittorietà della sentenza.

Le ragioni del ricorso in Cassazione

Il contribuente ha basato il suo ricorso su due motivi principali, entrambi incentrati sulla violazione delle norme processuali relative all’obbligo di motivazione:

1. Motivazione contraddittoria: La sentenza d’appello era in palese contraddizione. Da un lato, affermava che i dati OMI non erano sufficientemente probanti. Dall’altro, confermava una valutazione basata su di essi, senza fornire ulteriori elementi a supporto.
2. Motivazione apparente e illogica: Il secondo motivo denunciava una motivazione apparente, ovvero formalmente esistente ma sostanzialmente vuota. I giudici non avevano spiegato il percorso logico seguito per arrivare alla determinazione del valore di 291.000,00 euro. Avevano scartato la perizia di parte non per vizi tecnici, ma per una valutazione di ‘convenienza’ del tutto arbitraria, rendendo impossibile comprendere le ragioni della decisione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione e il Vizio di Motivazione Apparente

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto al primo. La Suprema Corte ha ribadito che, secondo l’insegnamento consolidato delle Sezioni Unite, si ha motivazione apparente quando questa ‘non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice’.

Nel caso specifico, il giudice del gravame era caduto in una palese contraddizione. Aveva correttamente premesso che i valori OMI sono solo uno strumento di indirizzo e non bastano da soli a giustificare una rettifica. Aveva anche preso atto della consulenza di parte che accertava un’estensione del terreno inferiore a quella presunta dall’Agenzia. Tuttavia, dopo queste premesse corrette, aveva omesso completamente di rapportarle alla valutazione finale. Invece di spiegare come si arrivasse al valore di 291.000,00 euro, si era limitato ad avallare la decisione di primo grado con la generica frase ‘in considerazione di tutti gli elementi esposti’, senza però precisarli.

Questo modo di argomentare, secondo la Cassazione, si traduce in una non-motivazione. Il giudice non ha reso percepibili le ragioni della sua decisione, violando così un principio costituzionale (art. 111 Cost.) che garantisce il diritto a un giusto processo, comprensivo della possibilità di comprendere e contestare le decisioni giudiziarie.

Le Conclusioni: L’Importanza di una Decisione Logica e Trasparente

L’ordinanza ha conseguenze pratiche molto importanti. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, affinché proceda a un nuovo e motivato riesame della controversia.

Questa pronuncia rafforza la tutela del contribuente contro accertamenti basati su valutazioni generiche o illogiche. Un giudice tributario non può confermare un valore determinato dall’amministrazione finanziaria con formule di stile o ragionamenti circolari. Deve, al contrario, esplicitare il proprio iter logico-giuridico, analizzando criticamente tutti gli elementi probatori offerti dalle parti (dati OMI, perizie, atti di compravendita comparabili) e spiegando in modo trasparente come questi elementi abbiano contribuito a formare il suo convincimento. In assenza di questo percorso argomentativo, la sentenza è viziata da motivazione apparente e deve essere annullata.

Quando la motivazione di una sentenza può essere definita ‘apparente’?
Una motivazione è ‘apparente’ quando, pur essendo presente nel testo della sentenza, consiste in argomentazioni obiettivamente inidonee a rendere comprensibile l’iter logico seguito dal giudice per formare la sua decisione, impedendo così un effettivo controllo sulla sua correttezza.

Quale valore probatorio hanno i dati OMI in un accertamento fiscale?
Secondo la giurisprudenza costante della Cassazione, i dati OMI sono uno strumento di ausilio e indirizzo, ma da soli non sono idonei a rettificare il valore di un immobile. Essi costituiscono una ‘mera prova presuntiva semplice’, priva dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.

Può un giudice rigettare una perizia di parte solo perché il valore stimato è molto inferiore a quello dichiarato nell’atto?
No. Come chiarito dalla Corte, rigettare una consulenza di parte con una motivazione così generica (‘un valore così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato’), senza analizzarne il contenuto e confrontarlo con gli altri elementi probatori, costituisce un vizio logico che contribuisce a rendere la motivazione della sentenza apparente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 27073 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 27073 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 18/10/2024

Registro Invim Accertamento

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2127/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE ( c.f. 91128550596), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO , presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (cf CODICE_FISCALE; EMAIL) che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (p.e.c.: EMAIL);

-controricorrente -avverso la sentenza n. 1427/2020, depositata il 4 giugno 2020, della

Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 27 giugno 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1427/2020, depositata il 4 giugno 2020, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, così confermando il decisum di prime cure che -pronunciando su di un avviso di rettifica e liquidazione RAGIONE_SOCIALE imposte di registro ed ipocatastali dovute dalla contribuente in relazione alla compravendita di un terreno edificabile -aveva rideterminato il valore venale del terreno (oggetto di rettifica in € 482.925,00) nell’importo di € 291.000,00 (a fronte del valore dichiarato in € 200.000,00);
1.1 -il giudice del gravame ha ritenuto che:

correttamente la sentenza impugnata aveva rideterminato la base imponibile RAGIONE_SOCIALE imposte liquidate, considerato che i dati OMI, secondo dicta della giurisprudenza di legittimità, costituivano «una mera prova presuntiva semplice, ossia priva dei requisiti di gravità, precisione e concordanza»;

-ai fini dell’operata stima di valore, la pronuncia di prime cure aveva «tenuto conto della effettiva superficie dell’area, così individuata nella perizia di parte in mq. 113,66, rispetto ai mq. 282,00 indicati dall’Ufficio»; né poteva ritenersi «completamente probante la stessa perizia di parte, posto che in essa si arriva ad attribuire all’area compravenduta, un valore così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell’atto di compravendita.»;

– RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi;

-l’ RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Considerato che:

1. -col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. assumendo, in sintesi, che la gravata sentenza -che aveva contraddittoriamente motivato in punto di rilevanza probatoria dei dati OMI e di rettifica di valore (che su quei dati risultava fondata), così omettendo di accertare l’effettivo valore venale del terreno compravenduto -aveva «perseverato nell’errore del giudice di prime cure» – che aveva attribuito ad essa esponente la proposta di definizione per adesione secondo il valore del bene quantificato in € 291.000,00 e, per di più, aveva erroneamente interpretato il gravame come volto ad attribuire al terreno compravenduto un valore (per € 142.075,00) sinanche inferiore a quello esposto nel contratto (in € 200.000,00), così che risultava omesso, nella fattispecie, l’esame del fatto storico relativo alla proposta di definizione (in € 291.000,00) dell’avviso di rettifica e liquidazione, proposta che non proveniva da essa esponente e che rivestiva carattere decisivo in quanto la detta proposta era riferibile all’Ufficio ch e l’aveva pur sempre fondata sui dati OMI, dati, questi, che lo stesso giudice del gravame aveva ritenuto «inconferenti, di per sé soli, a dimostrare l’esattezza della valutazione sotto l’aspetto probatorio.»;
– il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. , e dell’art. 111 Cost., sull’assunto che in punto di stima del valore venale del bene compravenduto -la gravata sentenza aveva fondato il decisum su di una motivazione apparente -che non dava conto RAGIONE_SOCIALE specifiche ragioni poste a fondamento della decisione -e, ad ogni modo, su di una motivazione contraddittoria che, per un verso, escludeva la concludenza dimostrativa dei dati OMI e che, al contempo,
riconosceva la congruità di un valore pur sempre su quei dati fondato, così escludendo l’affidabilità di una consulenza di parte pur valorizzata in punto di riscontro dell’effettiva estensione superficiaria dell’area sol perché esposto un valore «così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell’atto di compravendita.»;

-il secondo motivo -dal cui esame consegue l’assorbimento del primo motivo -è fondato, e va accolto;

2.1 — come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass. Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053).
si è, quindi, ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del

convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599);

2.2 – nella fattispecie, il giudice del gravame -dopo aver rilevato che i valori desunti dall’RAGIONE_SOCIALE (cd. valori OMI) costituiscono uno strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore RAGIONE_SOCIALE stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato RAGIONE_SOCIALE opere di urbanizzazione (cfr., ex plurimis , Cass., 12 giugno 2020, n. 11319; Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089) -e confermato l’attendibilità della consulenza di parte – in punto di determinazione dell’estensione superficiaria dell’area -ha del tutto omesso di rapportare la valutazione estimativa operata dal primo giudice -con riferimento ad una (supposta) proposta di parte di definizione della contestata rettifica di valore (nell’importo di € 291.000,00) a dati di valutazione (in tesi non probanti quelli esposti nella consulenza di parte in ragione di «un valore così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell’atto di compravendita») riferibili alle specifiche connotazioni tipologiche del bene compravenduto, così finendo per avallare la conclusione probatoria raggiunta dalla gravata sentenza in quanto, «in considerazione di tutti gli elementi esposti» (e non meglio precisati), il
valore rideterminato «si aggira intorno alla metà del valore accertato dall’Ufficio.»;

-l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa, anche per la disciplina RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che, in diversa composizione, procederà al motivato riesame della controversia.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbito il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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