Motivazione accertamento catastale: quando è nullo

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento che aumentava la rendita catastale di due immobili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la motivazione dell’accertamento catastale non può essere generica e limitarsi a indicare la revisione dei parametri della microzona. È necessaria una spiegazione specifica su come tale revisione abbia inciso sul singolo immobile, pena la nullità dell’atto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: La Cassazione Annulla gli Atti Generici

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale per la difesa del contribuente: l’obbligo di una puntuale motivazione dell’accertamento catastale. Quando l’Agenzia delle Entrate rettifica la classe e la rendita di un immobile, non può limitarsi a un generico riferimento alla revisione dei parametri della microzona. Deve, invece, spiegare nel dettaglio come tale revisione abbia impattato specificamente sulla singola unità immobiliare. In assenza di questa spiegazione, l’atto è illegittimo e deve essere annullato.

Il caso: la revisione della rendita catastale

Una società immobiliare si è vista notificare avvisi di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava la classe e la rendita di due suoi immobili situati in una grande città italiana. L’operazione era stata giustificata sulla base dell’art. 1, comma 335, della legge finanziaria per il 2005, che prevede la revisione dei parametri catastali qualora si verifichi un significativo scostamento tra il valore di mercato e il valore catastale degli immobili in una determinata microzona.

La società ha impugnato gli avvisi, sostenendo che la motivazione fosse carente. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno respinto i ricorsi del contribuente, ritenendo sufficiente il richiamo alla normativa e alla revisione generale della microzona. La società ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte sulla motivazione dell’accertamento catastale

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della società, ha cassato la sentenza d’appello e, decidendo direttamente nel merito, ha annullato gli avvisi di accertamento. I giudici hanno riaffermato un orientamento ormai consolidato: il provvedimento di riclassamento, anche quando deriva da un’operazione di revisione su vasta scala come quella delle microzone, deve essere sempre motivato in modo specifico.

Il contribuente ha il diritto di conoscere le ragioni concrete che hanno portato alla modifica del classamento del proprio immobile. Non basta affermare che i valori della microzona sono cambiati; l’Amministrazione Finanziaria deve dimostrare il nesso causale tra la revisione generale e la variazione applicata alla singola proprietà.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha basato la sua decisione sul principio fondamentale della trasparenza dell’azione amministrativa e sul diritto di difesa del contribuente, sancito anche dallo Statuto del Contribuente. Una motivazione generica, che si limita a citare la norma di legge e a menzionare l’operazione di revisione della microzona, non consente al proprietario dell’immobile di comprendere e, se del caso, contestare efficacemente le ragioni della rettifica.

Secondo la giurisprudenza costante richiamata nell’ordinanza, l’avviso di accertamento deve spiegare:

1. Quali elementi specifici hanno inciso sul nuovo classamento della singola unità immobiliare.
2. In che modo il mutato scenario dei valori di mercato della microzona ha avuto una ricaduta diretta e concreta sull’immobile in questione, sulla sua classe e sulla sua rendita.

Nel caso esaminato, gli accertamenti si riferivano a ‘valutazioni generiche e non a caratteristiche del singolo immobile’, risultando quindi carenti di motivazione e, di conseguenza, illegittimi.

Conclusioni: implicazioni pratiche per i contribuenti

Questa ordinanza conferma un importante strumento di tutela per i proprietari di immobili. Chiunque riceva un avviso di accertamento catastale basato su una revisione di microzona deve verificare attentamente la motivazione. Se l’atto si limita a richiami generici senza fornire una spiegazione puntuale e personalizzata, ci sono ottime probabilità di ottenere il suo annullamento in sede di contenzioso tributario. La decisione sottolinea che l’efficienza dell’azione amministrativa non può mai andare a discapito della chiarezza e del diritto del cittadino a comprendere le decisioni che lo riguardano.

È sufficiente che l’Agenzia delle Entrate giustifichi un nuovo classamento catastale facendo riferimento solo alla revisione della microzona?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che il provvedimento di riclassamento deve essere adeguatamente motivato anche in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare.

Cosa deve contenere la motivazione di un accertamento catastale per essere considerata legittima?
La motivazione deve spiegare in che termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastali della microzona ha avuto una ricaduta specifica sul singolo immobile, sulla sua classe e sulla sua rendita. Il contribuente deve essere messo in condizione di conoscere le ragioni specifiche che giustificano la rettifica.

Qual è la conseguenza di una motivazione carente o generica nell’avviso di accertamento catastale?
La conseguenza è la nullità dell’atto di accertamento. Come avvenuto nel caso di specie, l’atto impugnato viene annullato perché la motivazione generica non permette al contribuente di comprendere le ragioni specifiche della rettifica, violando il suo diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33196 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33196 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7991/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa Dall’Avv. COGNOME NOMECODICE_FISCALE unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 4617/2019 depositata il 24 luglio 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che

La ricorrente (RAGIONE_SOCIALE impugnava gli avvisi di accertamento mediante il quale l’Agenzia rettificava la classe e la rendita (di due immobili della ricorrente siti in Roma alla INDIRIZZO e INDIRIZZO in relazione all’art. 1, comma 335, della l. 30 dicembre 2004, n. 311; la Commissione tributaria provinciale di Roma con la sentenza n. 10225/2017 rigettava il ricorso; la Commissione tributaria regionale, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello della società contribuente;
ricorre in cassazione la contribuente con 3 motivi di ricorso, di cui il secondo e il terzo proposti in via subordinata, integrati da successiva memoria;

resiste con controricorso l’Agenzia e chiede preliminarmente la dichiarazione di inammissibilità del ricorso per il primo motivo di ricorso in quanto generico, comunque il rigetto del ricorso.

Considerato che

Risulta fondato il primo motivo di ricorso che assorbe, logicamente, gli altri due motivi.

1. Il motivo non piò ritenersi inammissibile come chiesto dalla controricorrente in quanto contiene sia in fatto sia in diritto tutti gli elementi per la comprensione della fattispecie.

Il ricorso risulta autosufficiente, contenendo ampiamente i dati di fatto della questione. Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a
fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).

Il ricorso anche se non si riferisce letteralmente, nell’epigrafe del primo motivo alla violazione di legge, è chiaro; nell’esposizione del motivo, si prospetta la violazione di legge, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., dell’art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004. Infatti, espressamente nella esplicitazione del motivo la ricorrente si riferisce all’art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, quale norma violata.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta, quindi, la violazione e falsa applicazione degli art. 1, comma 335, legge 30 dicembre 2004, 7, legge 27 luglio 2000, n. 212, 3, legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Questa Corte di Cassazione ha costantemente ritenuto che: «In tema di estimo catastale, qualora il nuovo classamento sia stato adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della l. n. 311 del 2004 nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificano l’emanazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza gravata che aveva annullato l’avviso di accertamento catastale di un immobile in quanto non era stato spiegato in che
termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale, nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, aveva avuto una ricaduta sul singolo immobile e sulla classe e rendita catastale dello stesso)» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 29988 del 19/11/2019, Rv. 655923 -01; vedi anche Sez. 5 – , Ordinanza n. 31112 del 28/11/2019, Rv. 656285 -01 e Sez. 5 – , Sentenza n. 25201 del 24/08/2022, Rv. 665498 -01; Sez. 5 – , Ordinanza n. 9035 del 04/04/2024, Rv. 671055 -01 e n. 9039 del 2024, non massimata).
La sentenza impugnata, invece, ritiene non necessaria una motivazione specifica dell’avviso di accertamento, ritenendo legittimo l’accertamento catastale motivato con la sola indicazione della norma utilizzata dall’ufficio nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona.

Manca un’analisi della motivazione dell’avviso di accertamento nei sensi indicati dalla giurisprudenza, ormai costante, di questa Corte di Cassazione, sopra richiamata.

Gli accertamenti (come evidenziato nelle due sentenze di merito e non contestato dalla controricorrente) si riferiscono sempre a valutazioni generiche e non a caratteristiche del singolo immobile; conseguentemente gli stessi devono ritenersi carenti di motivazione.

La sentenza deve, quindi, cassarsi senza rinvio, in quanto non sono necessari ulteriori accertamenti di merito, con la decisione nel merito di annullamento degli atti impugnati.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza. Le spese dei giudizi di merito in una considerazione complessiva del giudizio possono compensarsi interamente.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri motivi. Cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito,

annulla gli atti impugnati accogliendo l’originario ricorso della contribuente.

Condanna la controricorrente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.000,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Compensa le spese delle fasi di merito.

Così deciso in Roma, il 17/09/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.