Motivazione accertamento catastale: la Cassazione rinvia

Una società impugna un avviso di accertamento che rettifica il numero di vani catastali di un immobile. La Corte di Cassazione, di fronte a un contrasto giurisprudenziale sull’obbligo di motivazione dell’accertamento catastale, sospende la decisione in attesa di una pronuncia nomofilattica su un caso analogo, che chiarirà i requisiti di validità di tali atti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: la Cassazione Sospende il Giudizio in Attesa di una Decisione Nomofilattica

L’ordinanza interlocutoria n. 15353/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per il contenzioso tributario: i requisiti della motivazione accertamento catastale. In particolare, la Corte si interroga su quale debba essere il livello di dettaglio richiesto all’Amministrazione Finanziaria quando rettifica il numero di vani e la rendita proposti dal contribuente tramite la procedura Docfa. La decisione di sospendere il giudizio evidenzia un contrasto giurisprudenziale che necessita di una soluzione unitaria per garantire la certezza del diritto.

I Fatti di Causa: Dalla Proposta Docfa alla Rettifica dell’Ufficio

Una società immobiliare presentava una dichiarazione Docfa per un proprio immobile, frutto dell’accorpamento di diverse unità precedenti, proponendo un classamento basato su 24,5 vani catastali. L’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, non riteneva congrua tale valutazione e notificava un avviso di accertamento con il quale rettificava la consistenza dell’immobile, portando il numero dei vani a 30 e, di conseguenza, rideterminando al rialzo la rendita catastale.

La società impugnava l’atto, dando il via a un contenzioso che sarebbe giunto fino al massimo grado di giudizio.

Il Contenzioso nei Gradi di Merito

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) respingeva il ricorso della società. La Commissione Tributaria Regionale (CTR), invece, accoglieva l’appello della contribuente. Secondo i giudici di secondo grado, l’avviso di accertamento dell’Ufficio era illegittimo perché non rendeva comprensibile il criterio logico-giuridico seguito per aumentare il numero dei vani da 24,5 a 30. La CTR valorizzava, al contrario, la documentazione prodotta dalla società, tra cui una perizia giurata che esplicitava il metodo di calcolo utilizzato per arrivare alla consistenza di 24,5 vani.

La Questione della Motivazione Accertamento Catastale in Cassazione

L’Amministrazione Finanziaria ricorreva per cassazione, lamentando principalmente due aspetti:

1. La violazione delle norme sull’onere della prova e sulla motivazione degli atti tributari, sostenendo che la rettifica si basava sui dati forniti dalla stessa contribuente.
2. La motivazione apparente della sentenza della CTR, che non avrebbe spiegato perché il calcolo della società fosse da preferire a quello dell’Ufficio.

La questione centrale posta all’attenzione della Suprema Corte riguarda quindi l’obbligo di motivazione accertamento catastale quando la rettifica non riguarda la classe o la categoria dell’immobile, ma unicamente il numero dei vani, un elemento di fatto essenziale per la determinazione della rendita.

Le Motivazioni della Sospensione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non entra nel merito della vicenda. Rileva, piuttosto, l’esistenza di un contrasto interpretativo all’interno della stessa Sezione Tributaria.

Da un lato, un orientamento (Cass. n. 3104/2021) sembra meno rigoroso, suggerendo che la motivazione possa essere più sintetica. Dall’altro, un indirizzo più recente e rigoroso (Cass. n. 12278/2021) afferma che, in caso di rideterminazione del numero dei vani, non basta indicare i dati oggettivi dell’immobile. L’Ufficio deve spiegare le ragioni del diverso calcolo, poiché la divergenza non nasce da una diversa valutazione tecnica degli stessi elementi, ma dalla diversa considerazione di un dato di fatto fondamentale, quale è la consistenza dell’immobile.

Poiché una questione identica è già stata rimessa a una pubblica udienza per la sua rilevanza nomofilattica (ovvero per stabilire un principio di diritto uniforme), la Corte ha ritenuto opportuno rinviare la causa a nuovo ruolo, in attesa che tale contrasto venga risolto.

Conclusioni

Questa ordinanza interlocutoria, pur non decidendo la controversia, ha il merito di mettere in luce un’incertezza normativa di grande impatto pratico. La futura decisione a cui la Corte fa riferimento sarà fondamentale per definire con chiarezza i confini dell’obbligo di motivazione degli atti di accertamento catastale. Per i contribuenti, ciò si tradurrà in una maggiore o minore tutela rispetto ad atti che possono avere conseguenze economiche significative. Per l’Amministrazione Finanziaria, rappresenterà una guida chiara su come redigere avvisi di accertamento che siano a prova di annullamento.

Qual è la questione giuridica principale di questa ordinanza?
La questione principale è se, in caso di rettifica del numero di vani catastali proposti dal contribuente con procedura Docfa, l’Amministrazione Finanziaria debba fornire una motivazione dettagliata che spieghi il diverso calcolo, o se sia sufficiente la mera indicazione dei dati oggettivi e della nuova consistenza attribuita.

Perché la Corte di Cassazione ha deciso di rinviare la causa?
La Corte ha rinviato la causa perché ha rilevato l’esistenza di due orientamenti giurisprudenziali contrastanti all’interno della stessa Sezione su questo specifico punto. Per evitare decisioni difformi e garantire la certezza del diritto, ha preferito attendere la risoluzione di questo contrasto in un’altra causa, già pendente, che ha una valenza nomofilattica (cioè, destinata a stabilire un principio di diritto vincolante).

Cosa significa questo rinvio per le parti del processo?
Per le parti coinvolte, il rinvio significa che il loro processo è temporaneamente sospeso. La decisione finale sul loro caso dipenderà dal principio di diritto che la Corte di Cassazione stabilirà nella causa pilota. In pratica, il loro destino processuale è legato a quello di un altro giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15353 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15353 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/05/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 26156/2021 proposti da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, alla INDIRIZZO (C.F.: P_IVA), in persona del legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME, nato a Roma il DATA_NASCITA (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, anche disgiuntamente tra loro, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO del foro di Roma (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL) ed elettivamente domiciliata presso lo studio d i quest’ultimo in Roma, alla

Avviso accertamento rettifica classamento proposto con Docfa -Rideterminazione numero vani catastali

INDIRIZZO (tel: NUMERO_TELEFONO; fax: NUMERO_TELEFONO);

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 1386/16/2021 emessa dalla CTR Lazio in data 10/03/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento con il quale era stato rettificato il classamento, proposto con Docfa, di un suo immobile sito in Roma, portando i relativi vani da 24,5 a 30, con conseguente rideterminazione della rendita catastale.

La CTP rigettava il ricorso, evidenziando che dalle planimetrie depositate dalla stessa ricorrente risultavano 24 vani principali e 17 vani accessori, equiparabili a 5,66 vani, e che l’immobile di cui si trattava derivava dall’accorpamento di sei preced enti unità immobiliari, la cui consistenza era di complessivi 31 vani.

Sull’impugnazione della contribuente, la CTR Lazio accoglieva il gravame, affermando che nell’avviso di accertamento impugnato non era comprensibile il criterio seguito dall’Ufficio per rettificare la consistenza dell’immobile (aumentando il numero dei vani da 24,5 a 30) e la rendita conseguente, rispetto a quanto indicato nella Docfa presentata il 18 maggio 2015, tanto più che la ricorrente aveva depositato, sin dal primo grado di giudizio, una perizia giurata e, in secondo grado, una documentata relazione esplicativa nelle quali era stato esplicitato il criterio seguito per pervenire alla individuazione dei 24,5 vani.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE sulla base di due motivi. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli art. 2697 cod. civ. e 7 l. n. 212/2000, nonché dei principi generali in tema di motivazione degli atti in materia catastale, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che la

maggiore rendita catastale accertata dall’Ufficio si basava sui dati comunicati ed attestati dalla controparte, in riferimento alle allegate planimetrie, avendo rettificato il classamento proposto solo quanto ai vani. 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la motivazione apparente, con riferimento agli artt. 132 cod. proc. civ. e 36 d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non aver la CTR esplicitato le ragioni per le quali avesse ritenuto che il criterio di calcolo utilizzato dalla contribuente fosse giuridicamente legittimo e, comunque, da preferire rispetto a quello applicato dall’Ufficio.
3. La causa va rinviata a nuovo ruolo, atteso che questa Sezione, con l’ordinanza n. 22196 del 24/7/2023, ha rinviato, per la trattazione alla pubblica udienza del 13/2/2024, il ricorso nr. RG. 23598/2019 avente ad oggetto la medesima questione, con rilevanza nomofilattica ai sensi dell’art. 375 cod. proc. civ., posta con il secondo motivo dell’odierno ricorso circa il requisito motivazionale dell’avviso di accertamento catastale inerente la rettifica del classamento proposto con dichiarazione NUMERO_DOCUMENTO relativamente alla rideterminazione del numero dei vani catastali.
Invero, premesso che la rettifica della rendita catastale è dipesa dal fatto che la contribuente, nella propria stima posta alla base del Docfa, non aveva tenuto conto ‘del locale accessorio’, a fronte di un orientamento di segno contrario (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 3104 del 09/02/2021), di recente si è affermato un altro indirizzo (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12278 del 10/05/2021) secondo cui, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva non già da un diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto, ma dal mutamento e, quindi, dalla diversa considerazione di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero dei vani assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la
variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento.

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo in attesa della definizione del giudizio n. RG. 23598/2019.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.5.2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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