Motivazione accertamento catastale: la Cassazione decide

Due contribuenti impugnano un avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate, a seguito di una variazione planimetrica, aumentava il numero di vani e la rendita del loro immobile. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la semplice indicazione dei dati catastali non costituisce una motivazione sufficiente. L’Agenzia deve specificare le ragioni della variazione del numero dei vani, un elemento essenziale per la determinazione della rendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: Quando l’Agenzia Deve Spiegare Tutto

L’obbligo di fornire una chiara motivazione nell’accertamento catastale è un pilastro fondamentale per la tutela del diritto di difesa del contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce questo principio, specificando i requisiti che l’Agenzia delle Entrate deve rispettare quando modifica la classificazione di un immobile a seguito di una variazione catastale presentata dal proprietario. Vediamo nel dettaglio cosa ha stabilito la Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Una Ristrutturazione e la Sorpresa Fiscale

La vicenda trae origine dalla presentazione, da parte di due contribuenti, di una dichiarazione di variazione catastale (procedura DOCFA) per il proprio immobile. A seguito di una diversa distribuzione degli spazi interni, i proprietari avevano proposto un classamento in categoria A/2 con 9 vani. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non accettava tale proposta e notificava un avviso di accertamento, confermando la precedente categoria A/1 ma aumentando la consistenza a 10 vani, con un conseguente incremento della rendita catastale. L’Agenzia giustificava la sua decisione facendo riferimento ad altri immobili presenti nello stesso condominio.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Commissione Tributaria alla Cassazione

I contribuenti impugnavano l’avviso di accertamento, ottenendo una prima vittoria in Commissione Tributaria. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione, ritenendo legittimo l’operato dell’Agenzia e considerando sufficientemente motivato l’atto impositivo. I contribuenti, non soddisfatti, decidevano di ricorrere per Cassazione, lamentando la violazione delle norme sull’obbligo di motivazione degli atti amministrativi.

La Motivazione dell’Accertamento Catastale Secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei contribuenti, cassando la sentenza della CTR e decidendo la causa nel merito. Il punto focale della decisione risiede nell’interpretazione dell’obbligo di motivazione dell’accertamento catastale. Secondo un orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, quando la rettifica della rendita proposta dal contribuente deriva non da una diversa valutazione tecnica, ma da una modifica di un elemento di fatto essenziale come il numero dei vani, l’Agenzia ha un onere di motivazione aggravato. Non è sufficiente, in questi casi, indicare semplicemente i dati oggettivi e la classe attribuita. L’atto deve spiegare chiaramente le ragioni per cui si è ritenuto di aumentare il numero dei vani rispetto a quanto dichiarato dal contribuente. Nel caso di specie, l’avviso non forniva alcuna spiegazione sulla maggiorazione da 9 a 10 vani, risultando così illegittimo.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha chiarito che la motivazione di un avviso di accertamento deve essere valutata ex ante, cioè sulla base degli elementi contenuti nell’atto stesso al momento della sua notifica. L’amministrazione finanziaria non può integrare o aggiungere nuove giustificazioni nel corso del successivo giudizio. La sentenza impugnata aveva errato proprio in questo, poiché aveva tentato di giustificare la classificazione basandosi su elementi (come superficie, doppi ingressi, numero di servizi) non specificati nell’avviso di accertamento originario. L’atto impositivo deve essere autosufficiente e porre il contribuente nella condizione di comprendere appieno le ragioni della pretesa fiscale per poter esercitare efficacemente il proprio diritto di difesa. La mera indicazione di unità immobiliari simili, senza una spiegazione puntuale sulla variazione del numero dei vani, non soddisfa questo requisito fondamentale.

Conclusioni

Questa pronuncia rafforza la tutela del contribuente nei confronti degli atti dell’amministrazione finanziaria. Si conferma che l’obbligo di motivazione non è un mero adempimento formale, ma un requisito sostanziale di validità dell’atto, specialmente quando la rettifica incide su elementi fattuali determinanti come la consistenza catastale. I proprietari di immobili che presentano una DOCFA per variazioni interne devono essere consapevoli che, in caso di rettifica da parte dell’Agenzia che aumenti il numero dei vani, l’atto impositivo deve contenere una spiegazione specifica e dettagliata di tale modifica. In assenza di ciò, l’avviso di accertamento è da considerarsi illegittimo e può essere impugnato con successo.

Quando l’Agenzia delle Entrate modifica la classe catastale di un immobile, è sufficiente che indichi i nuovi dati?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se la modifica della rendita deriva da una variazione del numero dei vani catastali, non è sufficiente la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe. L’avviso deve spiegare specificamente perché il numero dei vani è stato modificato rispetto a quello dichiarato dal contribuente.

Perché la motivazione dell’accertamento catastale è così importante se si modifica il numero dei vani?
Perché il numero dei vani è un elemento di fatto essenziale e tipico per la determinazione della consistenza e della rendita di un immobile. Una sua variazione incide direttamente sul valore fiscale, e il contribuente ha il diritto di conoscere le ragioni specifiche di tale modifica per poter contestare l’atto in modo efficace.

L’Agenzia delle Entrate può aggiungere motivazioni a un avviso di accertamento durante il processo?
No. La sufficienza della motivazione va valutata “ex ante”, cioè sulla base di ciò che è scritto nell’avviso al momento in cui viene notificato al contribuente. L’amministrazione finanziaria non può integrare o correggere una motivazione carente nel corso del giudizio di impugnazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24283 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24283 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 01/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17859/2019 R.G. proposto da : COGNOME NOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’Avv. COGNOME NOME (CODICE_FISCALE unitamente all’Avv. NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrenti- contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’

AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PIEMONTE n. 355/2019 depositata il 13/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Viste le conclusioni del Procuratore Generale;

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, riformava la decisione di primo grado, respingeva l’appello incidentale dei contribuenti e dichiarava legittimo il classamento in A/1 dell’immobile oggetto di attribuzione della rendita;

ricorrono per cassazione i contribuenti con sette motivi, integrati anche da successiva memoria;

resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate che chiede di rigettarsi il ricorso;

la Procura Generale della Cassazione, sostituto procuratore generale NOME COGNOME ha chiesto di accogliere il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è fondato, gli altri sono assorbiti. La sentenza impugnata pertanto deve cassarsi, con decisione nel merito (di conferma della decisione di primo grado) da parte di questa Corte di legittimità, non essendo necessari ulteriori accertamenti di merito.

Con il primo motivo di ricorso i contribuenti prospettano la violazione dell’art. 7, l. 212 del 2000 e del l’art. 3, l. 241 del 1990, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. , per avere la CTR erroneamente ritenuto adeguatamente motivato l’avviso di accertamento.

La sentenza impugnata ritiene motivato l’avviso di accertamento in quanto lo stesso contiene ‘i dati salienti per la conoscenza della determinazione assunta in uno con le motivazioni

che la sorreggono con particolare riferimento agli immobili indicati a confronto che insistono nello stesso condominio dei contribuenti’.

L’immobile era già accatastato in A/1 e , dopo una modifica dei vani (diversa distribuzione degli spazi), i contribuenti presentavano una DOCFA per categoria A/2, classe 4. La rendita per l’Agenzia è determinata in euro 4.105,83, vani 10; per i contribuenti con la DOCFA in euro 2.928,31, per vani 9.

La Corte Suprema di Cassazione ha già deciso la relativa questione con orientamento ormai consolidato (dopo una iniziale fase di incertezza) che deve confermarsi: «In tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva non già da un diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto ma dal mutamento e, quindi, dalla diversa considerazione di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero dei vani assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento» (Cass. Sez. 5, 10/05/2021, n. 12278, Rv. 661200 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 26/06/2024, n. 17624, Rv. 671616 -01; in precedenza in maniera difforme, ma con orientamento superato, vedi Cass. Sez. 5, 09/02/2021, n. 3104, Rv. 660644 – 01).
La sentenza oggi impugnata si è discostata da questo indirizzo ed ha ritenuto motivato l’avviso solo con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita.

L’avviso di accertamento (puntualmente trascritto nel ricorso in cassazione) richiama alcune unità dello stesso stabile e ritiene di confermare la Classe A/1, non motivando sulla diversa disposizione degli spazi e sulla maggiorazione del numero dei vani catastali.

La sentenza, del resto, per motivare la validità della Classe attribuita ricorre ad elementi non presenti nell’avviso, quali il confronto con altre unità immobiliari non indicate nell’avviso e le caratteristiche intrinseche dell’immobile (superficie, numero servizi igienici, doppi ingressi e doppi ascensori) non specificate nell’avviso di accertamento.

Infatti, «In tema di accertamento catastale, la motivazione del provvedimento di “riclassamento”, ove carente, non può essere integrata dall’Amministrazione finanziaria nel giudizio di impugnazione avverso lo stesso, poiché la sufficienza della predetta motivazione va apprezzata con giudizio “ex ante”, basato sull’idoneità degli elementi ivi enunciati a consentire l’effettivo esercizio del diritto di difesa» (Cass. Sez. 6, 14/07/2020, n. 14931, Rv. 658528 -01; vedi anche Cass. Sez. 5, 12/10/2018, n. 25450, Rv. 650715 -01).
Le spese, in considerazione del consolidamento della giurisprudenza della Cassazione solo dopo la proposizione del ricorso, possono compensarsi interamente.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario di parte contribuente; spese compensate.

Così deciso in Roma, il 11/03/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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