Motivazione accertamento catastale: la Cassazione decide

Un contribuente contesta la riclassificazione di immobili da parte dell’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che la motivazione dell’accertamento catastale deve essere specifica e dettagliata, soprattutto se modifica i dati proposti dal cittadino con procedura DOCFA. La sentenza del giudice di secondo grado è stata annullata per carenza di motivazione e per omesso esame dei fatti relativi a tutte le pratiche contestate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: la Cassazione Impone Chiarezza all’Agenzia

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale per la tutela del contribuente: la motivazione dell’accertamento catastale non può essere generica. Quando l’Agenzia delle Entrate modifica i dati di un immobile proposti dal cittadino, deve spiegare in modo chiaro e dettagliato le ragioni della sua decisione. Questo caso offre spunti cruciali sull’obbligo di trasparenza della pubblica amministrazione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalle iniziative di un contribuente, proprietario di alcuni immobili in una nota località ligure. Tramite la procedura DOCFA, egli aveva presentato diverse dichiarazioni di variazione catastale per aggiornare la situazione dei suoi beni. Le richieste includevano l’accatastamento di una cantina, la fusione di unità immobiliari, la modifica di un ingresso e lo scorporo di una corte esclusiva. In tutte queste pratiche, il contribuente aveva proposto per le unità residenziali la categoria catastale A/2 (abitazione di tipo civile).

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non ha condiviso le conclusioni del contribuente. In risposta, ha emesso quattro distinti avvisi di accertamento, con i quali ha rettificato le proposte, attribuendo agli immobili la più prestigiosa e onerosa categoria A/1 (abitazione di tipo signorile), con conseguente aumento della rendita catastale e del carico fiscale.

Mentre la Commissione tributaria provinciale aveva dato ragione al contribuente, la Commissione tributaria regionale aveva ribaltato la decisione, ritenendo sufficiente la motivazione degli atti dell’Agenzia. Il contribuente ha quindi deciso di portare il caso davanti alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla motivazione dell’accertamento catastale

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, annullando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo giudice. La decisione si basa su due motivi principali, entrambi accolti: la carenza di motivazione degli avvisi di accertamento e l’omesso esame di fatti decisivi da parte del giudice di secondo grado.

Il Primo Motivo: Carenza di Motivazione

Il punto centrale della controversia riguarda l’obbligo di motivazione. La Corte ha stabilito che l’atto con cui l’amministrazione finanziaria rigetta le indicazioni fornite dal contribuente tramite DOCFA deve contenere una spiegazione adeguata. Non è sufficiente indicare i nuovi dati catastali e affermare genericamente che sono il risultato di “verifiche effettuate”.

L’Agenzia avrebbe dovuto specificare perché la proposta del contribuente era stata respinta, fornendo un riscontro puntuale agli elementi che giustificavano il passaggio alla categoria A/1. Questo obbligo diventa ancora più stringente quando la rettifica riguarda non solo la categoria, ma anche il numero di vani, come avvenuto in uno degli avvisi. La determinazione dei vani utili, infatti, dipende da una pluralità di dati fattuali (destinazione funzionale, struttura, superficie) sui quali l’amministrazione deve dare specifico conto della sua rettifica.

Il Secondo Motivo: Omesso Esame dei Fatti

La Cassazione ha inoltre censurato la sentenza della Commissione tributaria regionale per non aver esaminato la complessità del caso. Il giudice d’appello, pur avendo riunito quattro distinti ricorsi, ha trattato la vicenda come se riguardasse un unico avviso e un’unica pratica. In questo modo, ha omesso di pronunciarsi sulle specifiche questioni di fatto e di diritto relative a ciascuno dei quattro procedimenti, che concernevano operazioni catastali diverse e complesse.

Questa omissione ha reso la decisione incomprensibile e incompleta, violando il diritto del contribuente a un esame approfondito di tutte le sue argomentazioni.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio, consolidato anche da recenti pronunce, secondo cui la trasparenza e la chiarezza sono elementi essenziali dell’azione amministrativa. Un avviso di accertamento, specialmente in ambito catastale, non può essere un mero atto d’imperio, ma deve consentire al contribuente di comprendere pienamente l’iter logico-giuridico seguito dall’ufficio. Solo in questo modo il cittadino può esercitare efficacemente il proprio diritto di difesa.

Il richiamo alla giurisprudenza (Cass. n. 17624/2024) rafforza l’idea che, nel dialogo tra fisco e contribuente attraverso procedure come il DOCFA, l’onere della prova di una situazione diversa da quella dichiarata spetta all’amministrazione, la quale deve adempierlo attraverso una motivazione completa e puntuale. Allo stesso modo, il giudice di merito ha il dovere di esaminare analiticamente tutte le questioni sollevate, senza semplificazioni che possano pregiudicare il diritto delle parti.

Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un’importante vittoria per i diritti del contribuente. Le sue implicazioni pratiche sono chiare: l’Agenzia delle Entrate non può limitarsi a respingere una dichiarazione DOCFA senza fornire spiegazioni concrete e dettagliate. Ogni rettifica deve essere giustificata punto per punto. Per i contribuenti, ciò significa avere maggiori strumenti per contestare accertamenti che appaiono ingiustificati, sapendo che sia l’amministrazione che i giudici sono tenuti a un esame approfondito e trasparente dei fatti.

L’Agenzia delle Entrate può modificare la categoria catastale proposta dal contribuente con la procedura DOCFA?
Sì, l’Agenzia può modificare la categoria e la rendita proposte, ma secondo questa ordinanza, l’avviso di accertamento deve contenere una motivazione specifica e adeguata che spieghi le ragioni della rettifica, permettendo al contribuente di comprendere il percorso logico seguito dall’ufficio.

Cosa si intende per ‘adeguata motivazione’ in un accertamento catastale?
Per ‘adeguata motivazione’ si intende una spiegazione che non si limiti a indicare i nuovi dati catastali, ma che specifichi perché la proposta del contribuente è stata respinta. Deve fornire dettagli sui fatti e sulle caratteristiche dell’immobile che giustificano la nuova classificazione, soprattutto se vengono modificati elementi come il numero dei vani.

Cosa succede se un giudice d’appello non esamina tutti i fatti relativi a cause che sono state riunite?
Se un giudice, nel decidere su più cause riunite, omette di esaminare le questioni specifiche di ciascuna di esse, la sua sentenza può essere annullata dalla Corte di Cassazione per ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio’, in quanto viene a mancare una valutazione completa ed effettiva di tutte le controversie sottoposte al suo esame.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7614 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7614 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 21/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4748/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Liguria, sede di GENOVA n. 894/2019 depositata il 23/07/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il ricorrente, con la procedura DOCFA, ha presentato diverse dichiarazioni di variazione per l’aggiornamento del Catasto edilizio urbano concernenti unità immobiliari situate a Sanremo (IM), relative: alla richiesta di accatastamento di una cantina sfuggita al censimento, con unificazione delle unità immobiliari in un unico subalterno e soppressione di quello esistente; alla richiesta di modifica per un’unità immobiliare con soppressione del subalterno esistente, aggiunta di un portoncino d’ingresso e dismissione di una porzione di alloggio alle parti comuni, con proposta di nuova categoria A/2; alla richiesta di modifica dell’identificativo di un’unità immobiliare e scorporo di una porzione di corte esclusiva con soppressione del subalterno esistente.
In relazione a tali dichiarazioni, l ‘Agenzia delle Entrate ha notificato quattro diversi avvisi di accertamento, attributivi di una categoria catastale (A/1) diversa rispetto a quella proposta (A/2).

La Commissione tributaria provinciale di Imperia, con sentenze nn. 276/2016, 277/2016, 278/2016 e 279/2016, ha accolto i ricorsi proposti avverso ognuno dei singoli avvisi di accertamento.

L’amministrazione erariale ha proposto appello e la CTR della Liguria, con la sentenza in epigrafe indicata, previa riunione degli appelli, ha riformato le decisioni, in accoglimento del gravame, ritenendo che la motivazione dell’atto di accertamento fosse sufficiente, in quanto il contribuente era a conoscenza della situazione reale dell’immobile e non vi era stata variazione di quanto precedentemente dichiarato, e rilevando poi che l’immobile si trova in una zona residenziale di pregio, con caratteristiche di signorilità dovute ad una ristrutturazione che ha apportato un sensibile miglioramento.
Avverso la suddetta sentenza di gravame parte contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 2 motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 7, c. 1, L. 27 luglio 2000, n. 212, e 3 L. 7 agosto 1990, n. 241, nonché dell’art. 422 D.P.R. 29 settembre 1 973, n. 600, in relazione all’art. 360 c. 1, n. 3) c.p.c.

L’Agenzia si sarebbe limitata ad indicare i dati oggettivi e la classe attribuita, senza specificare le ragioni per cui ha disatteso le indicazioni fornite dal contribuente tramite le pratiche DOCFA, mentre l’atto con cui l’amministrazione disattende le indicazioni del contribuente in una procedura DOCFA deve contenere una motivazione adeguata che spieghi perché la proposta del contribuente è stata respinta. Nel caso specifico, gli avvisi di accertamento si sarebbero limitati a indicare che “le verifiche effettuate” hanno comportato la modifica dei dati di classamento e della rendita, senza fornire ulteriori dettagli, senza fornire adeguato riscontro agli elementi all’origine del riclassamento di cui ai punti 1, 3, 9, 11 e 14 dei prospetti 9 della Circolare 14.3.1992 n. 51213, relativi alle caratteristiche degli immobili di tipo signorile (A/1). Tali riferimenti, secondo il ricorrente, implicano un diverso apprezzamento di elementi di fatto contenuti nelle dichiarazioni DOCFA, come le caratteristiche costruttive e tecnologiche, che sono stati disattesi dall’Agenzia.
1.1. Il motivo è fondato.

1.2. La Commissione Tributaria Regionale non ha valutato se tutti i provvedimenti di accertamento si palesavano, ex art. 7 cit., adeguatamente motivati nel giustificare la revisione del classamento proposto dal contribuente, e nel fornire gli elementi essenziali posti a base della diversa contestazione.

In particolare, deve osservarsi che in alcuni avvisi vi era stato anche l’aumento dei vani, da 10 ad 11. In questa ipotesi, secondo la

più recente giurisprudenza di questa Corte, l’avviso, anche se rinveniente da procedura DOCFA, doveva essere specificamente motivato: in caso di rendita attribuita mediante dichiarazione del contribuente con la cd. procedura DOCFA, l’avviso di accertamento derivante dalla rettifica del numero dei vani catastali dichiarati non può essere motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, poiché la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali, che, a vario titolo, concorrono alla sua identificazione, in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, dovendo l’amministrazione dare specifico conto della relativa rettifica (Cass. 26/06/2024, n. 17624 (Rv. 671616 – 01)).
1.3. La censura merita quindi accoglimento, non risultando che questo tipo di accertamento sia stato effettuato.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la nullità della sentenza per violazione del disposto dell’art. 36 c. 2 nn. 2), 3) e 4) D.Lgs. 31.12.1992, n. 546 , per l’ omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione fra le parti, in relazione all’art. 360 c. 1, n. 4 e 5 c.p.c.

2.1. Anche tale motivo merita accoglimento.

2.2. La sentenza gravata ha omesso di esaminare le questioni di fatto relative al secondo, terzo e quarto avviso, nonché ai relativi ricorsi e sentenze, che erano state ampiamente trattate dalle parti nelle cause riunite.

In particolare, la CTR ha richiamato una sola sentenza di primo grado, quando invece le decisioni appellate erano quattro, cioè quelle recanti nn. 276-279/16 della Commissione Tributaria Provinciale Imperia, che la CTR ha provveduto espressamente a riunire. In conseguenza di tale omissione, la CTR ha fatto riferimento a un solo ricorso del contribuente contro un avviso di accertamento, quando in

realtà i ricorsi erano quattro e riguardavano diversi avvisi e distinte pratiche DOCFA. Infine, la decisione gravata ha descritto un immobile con caratteristiche specifiche, facendo presumibilmente riferimento alla sola prima pratica DOCFA, omettendo di pronunciarsi dimenticando le altre tre pratiche, avvisi e ricorsi ed ha altresì fatto riferimento alle unità immobiliari derivate dalla fusione di tre appartamenti, rendendo l’assunto incomprensibile, poiché non ha specificato quali unità immobiliari sarebbero state unite.
2.3. La fattispecie, invero, si presentava ben più complessa ed articolata. In particolare, con dichiarazione di variazione per l’aggiornamento del Catasto edilizio urbano il ricorrente aveva chiesto che ad un’unità immobiliare ubicata in Sanremo (IM), venisse attribuita una cantina in precedenza sfuggita ad accatastamento, con conseguente soppressione del subalterno e generazione di uno nuovo, e che le unità immobiliari correlate fossero conseguentemente unificate in unico subalterno. In relazione alla ca ntina, l’Ufficio ha notificato avviso di accertamento con il quale, a rettifica di quanto proposto, sono stati attribuiti al nuovo subalterno i seguenti dati: categoria A/1, classe 1, consistenza vani 11 e rendita di € 3.408,62.
In rettifica alla istanza di accatastamento unitario, l’Agenzia ha poi notificato un distinto atto di accertamento, con il quale i nuovi subalterni sono stati inseriti nella categoria A/1, la classe 1, con consistenza di vani 9,5 e rendita di € 2.943,80 (quanto al subalterno 22) e vani 9 e rendita pari a € 2.788,87 (quanto al subalterno 23 ).

Con ulteriore dichiarazione di variazione per l’aggiornamento del NCEU (e quindi con una seconda pratica DOCFA), parte ricorrente ha successivamente chiesto che in relazione all’unita immobiliare ubicata in Sanremo (IM), INDIRIZZO e censita al foglio 38, particella 980, subalterno 24 venisse attribuita la corretta consistenza, per l’aggiunta di un portoncino d’ingresso e la contestuale dismissione alle parti comuni (stante il prolungamento del pianerottolo) di una

porzione di alloggio, con soppressione del summenzionato subalterno e proposta di uno nuovo avente categoria A/2. L’Ufficio ha notificato dunque un avviso di accertamento (il terzo avviso), attraverso il quale, a rettifica di quanto proposto, sono stati attribuiti al nuovo subalterno i seguenti dati: categoria A/1, classe 1, consistenza vani 10 e rendita di € 3.098,74.

Con una terza e quarta pratica DOCFA il ricorrente ha infine chiesto la modifica dell’identificativo di un’unità immobiliare ubicata in Sanremo (IM), INDIRIZZO e censita al foglio 38, particella 980, subalterno 23, e lo scorporo di una porzione di corte esclusiva dalla precitata unità immobiliare, con soppressione del subalterno

L’Agenzia ha quindi notificato un quarto avviso di accertamento, attraverso il quale, a rettifica di quanto proposto, sono stati attribuiti al nuovo subalterno i seguenti dati: categoria A/, classe 1, consistenza vani 8,5 e rendita di € 2.633,93.

2.4. Alla luce di tali considerazioni il motivo merita accoglimento, essendovi stata sia omissione di pronuncia su fatti oggetto di discussione, sia inadeguatezza della motivazione in ordine agli avvisi recanti variazione dei vani catastali.

In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, che provvederà anche in ordine alle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 11/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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