Motivazione accertamento catastale: la Cassazione chiarisce

La Cassazione ha chiarito i requisiti di motivazione dell’accertamento catastale. Se l’Agenzia delle Entrate non contesta i dati forniti dal contribuente con la procedura DOCFA ma ne offre solo una diversa valutazione tecnica, la motivazione dell’atto è soddisfatta con la semplice indicazione dei nuovi dati catastali. La Corte ha distinto tra onere di motivazione e onere della prova, accogliendo il ricorso dell’Agenzia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione accertamento catastale: i chiarimenti della Cassazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui requisiti della motivazione dell’accertamento catastale emesso a seguito di una procedura DOCFA. La decisione stabilisce un principio fondamentale: se l’Ufficio non contesta i dati fattuali forniti dal contribuente ma si limita a una diversa valutazione tecnica, l’obbligo di motivazione è meno stringente. Analizziamo insieme la vicenda e la portata di questa pronuncia.

I fatti di causa: dalla dichiarazione DOCFA al ricorso in Cassazione

Una società immobiliare presentava due dichiarazioni DOCFA per alcuni immobili di sua proprietà, proponendo una variazione della classe catastale e della relativa rendita. L’Agenzia delle Entrate, in seguito a una verifica, emetteva un avviso di accertamento con cui, pur non modificando i dati fattuali dichiarati dalla società (come planimetrie e consistenza), attribuiva una classe catastale superiore e, di conseguenza, una maggiore rendita.

La società impugnava l’atto, sostenendo un difetto di motivazione. Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari le davano ragione, annullando l’accertamento perché ritenuto privo di un’adeguata giustificazione. In particolare, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado lamentava che l’Ufficio si fosse limitato a un generico riferimento a unità immobiliari simili, senza specificare le ragioni della diversa classificazione. L’Agenzia delle Entrate ricorreva quindi in Cassazione.

La questione della motivazione dell’accertamento catastale

Il cuore del problema legale ruotava attorno a una domanda precisa: quale livello di dettaglio deve avere la motivazione di un accertamento catastale che rettifica una dichiarazione DOCFA? Secondo la società e i giudici di merito, l’Ufficio avrebbe dovuto spiegare in modo approfondito perché la classe proposta dal contribuente non era corretta, magari attraverso un’analisi comparativa dettagliata con altri immobili.

L’Agenzia, invece, sosteneva che, non avendo contestato gli elementi di fatto indicati dal contribuente (come la tipologia edilizia, lo schema distributivo, le dotazioni impiantistiche), ma avendo solo effettuato una diversa valutazione tecnica, fosse sufficiente indicare i nuovi dati catastali attribuiti (categoria, classe, consistenza e rendita).

La distinzione tra motivazione dell’atto e onere della prova

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia, ha chiarito una distinzione cruciale, spesso fonte di confusione: quella tra l’obbligo di motivazione dell’atto e l’onere della prova nel successivo giudizio.

* La motivazione ha lo scopo di mettere il contribuente in condizione di comprendere la pretesa dell’Ufficio e di decidere se e come difendersi. Deve essere sufficiente a delineare i contorni della contestazione.
* La prova, invece, riguarda la dimostrazione in giudizio della fondatezza di quella pretesa. È in questa fase che l’Ufficio, se contestato, deve dimostrare la correttezza della sua classificazione, ad esempio portando come prova le caratteristiche di immobili simili.

I giudici di merito, secondo la Cassazione, hanno erroneamente sovrapposto i due piani, pretendendo che l’avviso di accertamento contenesse già tutti gli elementi probatori (come il confronto dettagliato con altri immobili) che, invece, pertengono alla fase processuale.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha ribadito il suo orientamento consolidato: quando la rettifica catastale deriva da una procedura DOCFA e l’amministrazione finanziaria non disattende gli elementi di fatto indicati dal contribuente, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Questo perché la divergenza non nasce da una diversa percezione della realtà fisica dell’immobile, ma da una differente valutazione tecnica del valore economico dei beni sulla base degli stessi dati.

In altre parole, l’Ufficio non deve spiegare nel dettaglio nell’atto il perché della sua valutazione tecnica comparativa, ma deve solo rendere chiara la sua decisione. Sarà poi nel corso dell’eventuale contenzioso che dovrà provare la congruità della sua stima, qualora il contribuente la contesti. L’atto impositivo non deve essere confuso con una perizia di stima.

Conclusioni: le implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza consolida un principio importante per la gestione del contenzioso catastale. Per i contribuenti, significa che non si potrà ottenere l’annullamento di un avviso di rettifica DOCFA solo perché la motivazione è sintetica, se questa indica chiaramente i nuovi dati catastali e la rettifica si basa su una diversa valutazione tecnica. La battaglia sulla correttezza del classamento dovrà essere combattuta nel merito del processo, portando elementi a sostegno della propria tesi e contestando le prove dell’Ufficio. Per l’Amministrazione Finanziaria, conferma che l’atto di accertamento può essere redatto in modo più snello in questi casi specifici, concentrando gli sforzi argomentativi e probatori nell’eventuale successiva fase giudiziaria.

Quando un avviso di accertamento catastale a seguito di DOCFA è sufficientemente motivato?
Quando l’Agenzia delle Entrate non contesta i dati di fatto forniti dal contribuente (come planimetrie, consistenza, ecc.) ma si limita a una diversa valutazione tecnica, la motivazione è soddisfatta con la semplice indicazione dei nuovi dati amministrativo-censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita).

Che differenza c’è tra ‘motivazione’ dell’atto e ‘prova’ in un contenzioso catastale?
La ‘motivazione’ serve a informare il contribuente sulla pretesa dell’Ufficio per permettergli di difendersi. La ‘prova’ è l’insieme degli elementi (es. confronto con immobili simili) che l’Ufficio deve fornire in giudizio, se contestato, per dimostrare la correttezza della sua pretesa. La prova non deve necessariamente essere contenuta nella motivazione dell’atto iniziale.

Cosa deve fare il contribuente se ritiene errato il nuovo classamento proposto dall’Agenzia?
Il contribuente non può limitarsi a eccepire un difetto di motivazione se l’atto riporta i nuovi dati catastali. Deve impugnare l’avviso di accertamento entrando nel merito della questione, ossia contestando la correttezza della nuova classe e rendita attribuite e fornendo elementi a sostegno della propria valutazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33559 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33559 Anno 2025

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1247/2024 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che l a rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 5248/2023 depositata il 21/09/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CGT-2 del Lazio, con la sentenza n. 5248/14/23, nel giudizio avente ad oggetto l’impugnazione dell’ avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, emesso ai sensi del combinato disposto di cui all’articolo 74, comma 1, della legge n. 342 e del dell’artico lo 1 del D.M. n. 701 del 1994 in forza del quale l’Ufficio, in considerazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità abitative in questione, variava la classe indicata dalla società contribuente RAGIONE_SOCIALE e, di conseguenza, accertava una maggiore la rendita catastale, rigettava l’impugnazione proposta dall’RAGIONE_SOCIALE, confermando la sentenza di primo grado che aveva annullato l’atto impositivo ritenendolo privo di adeguata motivazione.
Contro detta sentenza propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo l’ufficio.

La società contribuente resiste con controricorso, eccependo, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per tardività.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo l’ufficio deduce, in relazione all’art. 360 primo comma, n. 3, c.p.c., violazione di legge per erronea e/o falsa applicazione degli artt. 2696, 2697 c.c., 2697 c.c. nonché dell’art. 1 del D.M. n. 701/1994 assumendo che erroneamente i giudici di appello avevano ritenuto l’atto privo di adeguata motivazione non considerando che nella motivazione dell’avviso di accertamento de quo erano stata riportata l’indicazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità oggetto di accertamento, nonché il procedimento di stima sinteticocomparativo, quale parametro di raffronto ai fini della corretta attribuzione del classamento, chiarendo come ‘Il nuovo classamento attribuito all’unità immobiliare indicata, in questo avviso di accertamento, risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed
estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni)’ e che, nel caso specifico, l’Ufficio aveva confrontato i valori catastali attribuibili ai beni di proprietà della società contribuente con quelli di ben tre immobili similari, caratterizzati da elementi strutturali omogenei e dalla prossimità territoriale.

Deve, in primo luogo, rilevarsi l’infondatezza dell’eccezione di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 325 c.p.c. per essere stato il ricorso per cassazione notificato tardivamente oltre il termine di legge di giorni 60 (ricorso notificato a mezzo PEC mercoledì 27 dicembre 2023 -sentenza notificata martedì 24 ottobre 2023), formulata dalla società controricorrente.

2.1. Orbene osservato la sentenza risulta pacificamente notificata in data 24.10.2023, i sessanta gg. scadevano il 23.12.2023 (sabato), quindi il termine per l’impugnazione è slittato al primo giorno non festivo utile, il 27 dicembre.

L’art. 155, ai commi 4, 5 e 6, c.p.c., infatti, dispone: ‘Se il giorno di scadenza è festivo la scadenza è prorogata di diritto al primo giorno seguente non festivo. La proroga prevista dal quarto comma si applica altresì ai termini per il compimento degli atti processuali svolti fuori dell’udienza che scadono nella giornata del sabato. Resta fermo il regolare svolgimento RAGIONE_SOCIALE udienze e di ogni altra attività giudiziaria, anche svolta da ausiliari, nella giornata del sabato, che ad ogni effetto è considera ta lavorativa’. Dall’interpretazione sistematica di questi commi si evince che il legislatore considera, in via di principio, la giornata del sabato come lavorativa (co. 6), ma ciononostante ed eccezionalmente la esclude dal computo del termine soltanto pe r il compimento di atti processuali ‘fuori dell’udienza’ (co. 5).
A seguito della novella del 2005 il sabato è rimasto giorno lavorativo ad ogni effetto, ad eccezione del compimento di atti processuali

‘fuori dell’udienza’ (quali il ricorso per cassazione) per i quali è stato eccezionalmente equiparato al giorno festivo.

2.2. Ne discende la tempestività dell’impugnazione.

2.3 -Del pari destituita di fondamento rimane l’eccezione inammissibilità del ricorso articolata a riguardo del suo contenuto.

La censura di violazione di legge rinviene, difatti, il suo fondamento nella stessa sentenza impugnata che, dopo aver dato atto che si trattava di rettifica di una dichiarazione docfa (non di un riclassamento di ufficio o ai sensi dell’art. 1, comma 335, cit., con riferimento alle microzone), ha cercato contenuti motivazionali che non erano pertinenti alla fattispecie in contestazione, richiamando, per l’appunto, il riclassamento per microzone (in termini del tutto inconferenti).

Deve, quindi, rilevarsi che il ricorso è fondato.

3.1. In tema di classamento di immobili va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso ( ex multis : Cass. 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass. 16 giugno 2016, n. 12497; Cass. 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass. 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass. 13 agosto 2020, n. 17016; Cass. 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass. 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass. 15 marzo 2021, n. 7210; Cass. 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass. 7 aprile 2022, n.
11281; Cass. 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass. 5 aprile 2024, n. 9127; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449; Cass. 10 aprile 2025, n. 9410).

L’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto, dunque, con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto i ndicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass. 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass. 1° febbraio 2022, n. 3017; Cass. 1° marzo 2025, n. 5449).
3.2. La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento alla individuazione del classamento di talune RAGIONE_SOCIALE unità.

3.3. Come richiamato dall’ RAGIONE_SOCIALE -ai fini dell’autosufficienza del ricorso -nella sezione ‘presupposti di fatto e motivazione dell’accertamento’ del provvedimento impositivo, l’Ufficio ha evidenziato che: «Dall’esame della documentazione DOCFA presentata e della documentazione presente negli archivi catastali si rappresenta quanto segue’ è stato evinta la circostanza «secondo cui ciascuna RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari identificati dalle particelle nn. 509 e 510, nel caso di specie, integrasse ‘un negozio al piano terra, sito nel comune di Roma, INDIRIZZO, zona censuaria 3, originato da un frazionamento e fusione, variazione toponomastica di due negozi entrambi di classe 5, attribuita d’impianto. In considerazione della localizzazione e della consistenza si rispristina il classamento originario e si conferma la consistenza proposta».
Ed, ancora, per la particella identificata dalla particella n. 3, è stato, rilevato che: «L’unita in esame è un negozio al piano terra, sito nel comune di Roma, INDIRIZZO, zona censuaria 3, oggetto di diversa distribuzione degli spazi interni` di un negozio di classe 6, rettificata dall’Ufficio. In considerazione della localizzazione e della consistenza si allinea il classamento a quello RAGIONE_SOCIALE altre unità su INDIRIZZO (sub 509 e 510). Si conferma la consistenza proposta». Invero premesso che la contribuente RAGIONE_SOCIALE, per gli immobili di sua proprietà, siti in INDIRIZZO, INDIRIZZO da 43 a 53, in data 4 gennaio 2019 presentava all’Ufficio due distinte dichiarazioni DOCFA, l’una, identificata dal protocollo n. NUMERO_DOCUMENTO, concernente i subalterni nn. 509 e 510, con causale ‘frazionamento e fusione -var. toponomastica’ e, l’altra, identificata dal protocollo n. NUMERO_DOCUMENTO, riguardante il subalterno n. 3, con causale ‘diversa distribuzione spazi interni’, a mezzo RAGIONE_SOCIALE quali, per ciascuna RAGIONE_SOCIALE tre particelle immobiliari veniva proposta la variazione della classe di riferimento e della correlativa rendita catastale, quest’ultima determinata con metodo comparativo, nel caso di specie, con
l’avviso di accertamento de quo, emesso ai sensi del combinato disposto di cui all’articolo 74, comma 1, della legge n. 342 e del dell’articolo 1 del D.M. n. 701 del 1994, l’ufficio in considerazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE unità abitative in questione, ha variato la classe indicata dalla società e, di conseguenza, ha accertato una maggiore la rendita catastale, in ragione della applicazione di parametri meramente tecnici, individuati sulla base dei dati e degli elementi fattuali unilateralmente attestati dalla società contribuente. Trattasi, all’ evidenza, di una mera attribuzione di classe catastale diversa, ovvero di revisione del classamento a seguito di DOCFA, con attribuzione di una classe più alta di quella proposta dal contribuente, né in alcun modo emerge dalla sentenza o dalle difese della società contribuente che l’Ufficio abbia disatteso i dati di fatto dalla stessa indicati.
3.4. Da siffatti rilievi consegue l’infondatezza RAGIONE_SOCIALE originarie doglianze proposte dalla società contribuente (e ritenute fondate dai giudici di merito) circa la mancanza di motivazione dell’atto impugnato, tenuto conto che l’Ufficio, sulla base dei dati forniti dalla stessa, senza alcuna modifica degli stessi, ha ritenuto di effettuare solo una diversa valutazione dei beni classati.

Invero una volta precisato che la variazione di valore ha riguardato esclusivamente la classe e la conseguente rendita e non la categoria determinata sulla scorta degli elementi fattuali desunti dalla documentazione prodotta, deve affermarsi come, secondo il costante orientamento di questa Corte sopra richiamato, in materia di classamento di immobili, qualora avvenga nell’ambito di una procedura DOCFA, l’obbligo della motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni mentre la verifica in
concreto della congruità della stima applicando i criteri ivi indicati appartiene al merito.

4. La CGT-2 nell’ assumere che non poteva ritenersi congruamente motivato ‘ il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento, in termini sintetici e generici, ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche (tipologia edilizia, schema distributivo, dotazioni impiantistiche, servizi e aree comuni). Analoga osservazione va riproposta per la rettifica della rendita non essendo sufficiente la mera considerazione della localizzazione e della consistenza dell’unità immobiliare in considerazione che si allinea al classamento RAGIONE_SOCIALE altre unità su INDIRIZZO (sub 509 e 510). Il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare e se del caso contestare -sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale -la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento di cui al comma 335 della legge 30.12.2004, n. 311 ‘ ha indebitamente finito per sovrapporre il profilo della «motivazione» dell’avviso di accertamento (mirato a rendere immediatamente comprensibili al contribuente gli elementi costitutivi della pretesa, al fine di valutarne e modularne l’impugnativa sulla base di motivi di opposizione per loro natura insuscettibili di essere aggiunti o modificati in corso di causa), a quello della «prova» della classificazione stabilita dall’ufficio
4.1. Il riferimento ad altri immobili limitrofi poteva infatti, al più, rilevare sotto quest’ultimo profilo, senza, tuttavia, poter aggiungere alcunché alla motivazione iniziale e costitutiva dell’avviso di accertamento opposto.

Il ricorso va, dunque, accolto con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rinvio alla CTGT-2 Lazio in diversa composizione, anche per l’esame RAGIONE_SOCIALE questioni rimaste assorbite, cui resta demandata pure la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla CTGT-2 Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, in data 14 ottobre 2025.

Il Presidente (COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.