Motivazione accertamento catastale: la Cassazione

La Corte di Cassazione interviene sulla questione della motivazione dell’accertamento catastale. Una società proponeva una rendita catastale tramite procedura DOCFA, ma l’Agenzia Fiscale la rettificava aumentandola. I giudici di merito annullavano l’atto per carenza di motivazione. La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, affermando che in caso di procedura avviata dal contribuente (DOCFA), l’obbligo di motivazione dell’accertamento catastale è soddisfatto con la semplice indicazione dei nuovi dati, non essendo necessaria una motivazione analitica come nelle revisioni d’ufficio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: Quando Basta la Semplice Indicazione dei Dati

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel contenzioso tributario: l’obbligo di motivazione dell’accertamento catastale da parte dell’Agenzia Fiscale, specialmente quando la rettifica della rendita segue una procedura DOCFA avviata dal contribuente. La Corte di Cassazione, con una decisione netta, chiarisce i confini di tale obbligo, distinguendo nettamente tra le rettifiche che seguono una dichiarazione di parte e quelle avviate d’ufficio dall’amministrazione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, dopo aver realizzato un nuovo fabbricato adibito a discarica (categoria catastale D/7), presentava la prescritta dichiarazione DOCFA, proponendo una determinata rendita catastale. L’Agenzia Fiscale, tuttavia, riteneva tale rendita non congrua e notificava un avviso di accertamento, rettificando l’importo e quasi triplicando il valore proposto dalla società.

La contribuente impugnava l’atto, lamentando un difetto di motivazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale accoglievano le ragioni della società, annullando l’avviso di accertamento. Secondo i giudici di merito, l’atto non spiegava adeguatamente le ragioni della rettifica, limitandosi a riportare circostanze generiche senza specificare perché i valori indicati dalla società fossero stati modificati.

L’Agenzia Fiscale, non condividendo la decisione, proponeva ricorso per Cassazione, sostenendo che, nel caso di una procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione ha un’estensione più limitata rispetto ad altri tipi di accertamento.

La Decisione della Corte di Cassazione e la motivazione accertamento catastale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia Fiscale, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa al giudice di secondo grado per un nuovo esame. Il cuore della decisione risiede nella distinzione fondamentale operata dai giudici tra le diverse tipologie di atti di classamento catastale e il rispettivo onere motivazionale.

I giudici hanno chiarito che l’approccio dei giudici di merito era errato perché applicava principi giurisprudenziali relativi alle cosiddette “operazioni massive” di revisione del classamento, avviate d’ufficio dall’amministrazione, a un caso completamente diverso, ovvero una rettifica a seguito di una procedura DOCFA avviata dal contribuente stesso.

La Motivazione nelle Diverse Ipotesi di Accertamento

La Corte ribadisce che l’obbligo di motivazione dell’accertamento catastale si atteggia in modo diverso a seconda del contesto:

1. Procedura DOCFA (Iniziativa del Contribuente): Quando l’accertamento scaturisce da una dichiarazione presentata dal contribuente, l’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita). Questo perché il contribuente è già a conoscenza di tutti gli elementi di fatto, avendoli egli stesso forniti. L’eventuale discordanza deriva da una diversa valutazione tecnica dell’Ufficio, non da fatti nuovi o nascosti. Una motivazione più approfondita è richiesta solo se l’Agenzia contesta gli elementi di fatto dichiarati dal contribuente.

2. Revisione d’Ufficio su Singolo Immobile: Se l’Agenzia modifica d’ufficio il classamento di un immobile già accatastato, la motivazione deve essere più ampia. Deve specificare se il cambiamento è dovuto a trasformazioni fisiche dell’immobile o a una revisione dei parametri della microzona. Questo per mettere il contribuente in condizione di comprendere le ragioni della variazione e difendersi adeguatamente.

3. Revisioni Massive: Nel caso di revisioni parziali del classamento su intere microzone comunali, l’atto deve indicare lo scostamento significativo tra il valore di mercato e il valore catastale che ha giustificato l’intervento, oltre agli elementi specifici che hanno inciso sul nuovo classamento del singolo immobile.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui la procedura DOCFA ha una natura fortemente partecipativa. Il contribuente, tramite un tecnico abilitato, presenta una proposta completa di dati, planimetrie e valutazioni. L’Ufficio svolge un controllo su questi elementi. Se la divergenza tra la proposta e l’accertamento finale riguarda unicamente la valutazione tecnica e non i dati di fatto (come misure, consistenza, ecc.), l’amministrazione non è tenuta a formulare una motivazione complessa e dettagliata.

Nel caso specifico, era pacifico che la rettifica fosse originata da una procedura DOCFA su denuncia di nuova costruzione. Pertanto, la sentenza impugnata ha errato nel ritenere l’atto carente di motivazione, poiché, secondo i principi consolidati, la natura peculiare della procedura DOCFA escludeva la necessità di una motivazione analitica sullo scostamento rispetto alla proposta del contribuente. La semplice indicazione della nuova rendita e dei dati catastali era sufficiente a garantire il diritto di difesa, che si sarebbe poi esplicato nel merito della valutazione tecnica in sede contenziosa.

Inoltre, per gli immobili a destinazione speciale (gruppi D ed E), come quello in oggetto, la valutazione avviene tramite “stima diretta”. Anche in questo caso, la stima prodotta dall’Ufficio, pur essendo il fondamento motivazionale dell’atto, non deve essere necessariamente allegata all’avviso, in quanto si inserisce in un procedimento già noto al contribuente.

le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce un principio chiaro e di grande rilevanza pratica: la motivazione dell’accertamento catastale a seguito di DOCFA è intrinsecamente più snella. Salvo contestazioni sui fatti, l’indicazione dei nuovi dati catastali è sufficiente per considerare assolto l’obbligo di legge. Questa pronuncia consolida un orientamento che mira a non appesantire l’azione amministrativa con oneri formali non necessari, spostando il fulcro del dibattito, in caso di contenzioso, sulla correttezza tecnica della stima effettuata dall’Agenzia Fiscale.

Qual è l’obbligo di motivazione per un accertamento catastale che segue una procedura DOCFA?
L’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo-censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita). Una motivazione più approfondita è necessaria solo se l’amministrazione contesta gli elementi di fatto indicati dal contribuente, e non la sola valutazione tecnica.

Quando l’Agenzia Fiscale deve fornire una motivazione più dettagliata per un riclassamento?
Deve fornire una motivazione più dettagliata quando procede d’ufficio a modificare il classamento di un’unità immobiliare già accatastata, oppure quando effettua revisioni massive di intere microzone. In questi casi, deve specificare gli elementi di discontinuità (es. trasformazioni edilizie, miglioramenti del contesto urbano) che giustificano la variazione.

La motivazione di un avviso di accertamento può essere integrata dall’Agenzia Fiscale durante il processo?
No, la giurisprudenza citata afferma che la motivazione dell’atto di riclassamento non può essere integrata dall’amministrazione finanziaria nel corso del giudizio di impugnazione. Gli elementi conoscitivi devono essere forniti fin dall’origine nel provvedimento per consentire un effettivo esercizio del diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5451 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5451 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7054/2023 R.G., proposto

Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove elettivamente domiciliata;

RICORRENTE

CONTRO

‘ RAGIONE_SOCIALE , con sede in Brescia, in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Brescia, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per comunicazioni e notifiche: EMAIL, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia il 27 settembre 2022, n. 3666/06/2022;

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO MOTIVAZIONE IMMOBILE IN CATEGORIA D STIMA COMPARATIVA

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 29 gennaio 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia il 27 settembre 2022, n. 3666/06/2022, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento catastale n. BS0151028/2017 del 20 luglio 2017, in relazione ad un fabbricato ubicato in Montichiari (BS) alla INDIRIZZO adibito a discarica e censito in catasto con la particella 54 del folio 11 e la categoria D/7, della quale la ‘ Kalos RAGIONE_SOCIALE ‘ era proprietaria, all’esito di procedura DOCFA dell’anno 201 6 (in virtù di denuncia di nuova costruzione del l’1 giugno 2016, prot. n. BS0110024), per il quale la rendita proposta nella misura di € 8.774,20 era stata rettificata nella misura di € 24.400,00, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Brescia 27 settembre 2018, n. 578/02/2018, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali;
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure – che aveva accolto il ricorso originario della contribuente ed aveva annullato l’atto impositivo – sul rilievo che: « (…) l’adeguatezza della motivazione dell’atto amministrativo non va valutata in astratto, ma deve essere verificata con diretto e immediato riferimento alla natura dell’atto stesso e alla corrispondenza tra la determinazione adottata e le acquisizioni dell’istruttoria . Questo fondamentale principio non è rispettato dall’atto di accertamento e conseguentemente il contribuente
non è messo nella condizione di conoscere i fatti che gli vengono contestati ed il procedimento logico-giuridico utilizzato per determinare la pretesa erariale. L’atto di accertamento manca di tutti questi elementi in quanto riporta solamente circostanze generiche, senza specifici riscontri, né ha chiarito per quale motivo ha ritenuto di modificare i valori indicati dalla società in sede di dichiarazione DOCFA ».

La ‘ RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, eccependo l’inammissibilità del ricorso per carenza di autosufficienza dei relativi motivi.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, e 1 del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, in relazione all’art. 360 , primo comma, n. 3) cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che l’atto impositivo fosse carente di motivazione.

1.2 Con il secondo motivo, si denunciano, al contempo, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in relazione all’art. 360 , primo comma, n. 3), cod. proc. civ., nonché violazione delle istruzioni contenute nella circolare emanata dall’Agenzia del Territorio il 30 novembre 2012, n. 6/2012, oggetto di specifico rinvio disposto dall’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, in relazi one all’art. 360 , primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che il metodo adottato dalla contribuente per la stima
dell’immobile fosse corretto, determinando la rendita proposta con il metodo dell’approccio reddituale dei flussi di cassa attualizzati, che definisce il valore di un bene in funzione dei flussi di reddito che lo stesso sarà in grado di generare e, di fatto, converte i redditi futuri nel valore att uale dell’immobile con un calcolo finanziario. Laddove, tale criterio di stima non è compatibile con la normativa in materia catastale.

Preliminarmente, si deve disattendere l’eccezione proposta dalla controricorrente in ordine alla carenza di autosufficienza dei predetti motivi, essendo soddisfatto tale canone dalla formulazione dettagliata e circostanziata delle censure mosse alla sentenza impugnata.

2.1 Ciò detto, i predetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza all’adeguatezza motivazionale dell’atto impositivo sono fondati.

2.2 La sentenza impugnata ha richiamato a sostegno delle proprie conclusioni la giurisprudenza formatasi in sede di legittimità (il riferimento letterale delle citazioni menzionate è a: Cass., Sez. 6^-5, 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., Sez. 6^5, 6 maggio 2013, n. 10489; Cass., Sez. 5^, 15 ottobre 2014, n. 21736; Cass., Sez. 6^-5, 20 marzo 2019, n. 7732) con riguardo alle c.d. ‘ operazioni massive ‘ di « revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali », per le quali l’accertamento scaturisce da un’iniziativa d’ufficio degli u ffici territoriali dell’Agenzia del Territorio (ora, dell’Agenzia delle Entrate) su sollecitazione del Comune con riguardo ad una pluralità di immobili compresi in un ‘area omogenea dello strumento urbanistico, laddove si constati che « il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al d.P.R. 23 marzo
1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali ».

A tale proposito, questa Corte ha reiteratamente ritenuto che, in tema di estimo catastale, ove il nuovo classamento sia stato adottato d’ufficio ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona nella quale l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in ordine agli elementi (da individuarsi tra quelli indicati nell’art. 8 del d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, come la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, affinché il contribuente sia posto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che ne giustificano in concreto l’emanazione (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6^-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6^-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6^-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 6^-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 6^-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn.
36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., Sez. Trib., 4 aprile 2024, n. 9035; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448)

2.3 Ora, i n tema di estimo catastale, l’obbligo di motivazione a carico dell’amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda che la stessa operi d’iniziativa o su sollecitazione del contribuente; la costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata in catasto; la dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia del Territorio (con decorrenza dall’1 dicembre 2012, in virtù dell’art. 23 -quater del d.l. 6 luglio 2012, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 135, all’Agenzia delle Entrate) competente di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari e periti edili), attivando la procedura cd. DOCFA; a fronte di tali dichiarazioni l’ufficio può quindi effettuare i dovuti controlli e attivare eventuali rettifiche d’ufficio, che vanno notificate ai soggetti intestatari.
2. .4 Nell’ipotesi in cui l’avviso di classamento consegua ad un’iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura DOC FA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’ufficio e l’eventuale

differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12777; Cass., Sez. 6^-5, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 23 febbraio 2021, n. 4807; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2021, n. 4955; Cass., Sez. Trib., 4 settembre 2023, n. 25682; Cass., Sez. Trib., 19 settembre 2024, n. 25144).
2. 5 L’obbligo di motivazione assume una connotazione più ampia anche quando l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate) muta d’ufficio il classamento ad un’unità immobiliare che ne risulti già munita; in tal caso la dilatazione della componente motivazionale si giustifica per il fatto che, andando ad incidere su valutazioni che si presumono già verificate in termini di congruità, è necessario mettere in evidenza gli elementi di discontinuità che ne legittimano la variazione; costituisce, infatti, altro orientamento consolidato quello secondo cui, in tema di estimo catastale, quando procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio (ora, l’Agenzia delle Entrate), a pena di nullità del provvedimento per difetto di motivazione, deve specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare; l’Agenzia del Territorio (ora,
l’Agenzia delle Entrate) dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano; tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere i presupposti del riclassamento, di valutare l’opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento e di approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché per impedire all’amministrazione finanziaria, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 25 luglio 2012, n. 13174; Cass., Sez. 6^-5, 14 novembre 2012, n. 19949; Cass., Sez. 5^, 20 settembre 2013, n. 21532; Cass., Sez. 5^, 30 luglio 2014, n. 17328; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Trib., 11 agosto 2023, n. 24586; Cass., Sez. Trib., 19 settembre 2024, n. 25144; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).
2.6 Il legislatore è intervenuto più volte in materia, nel tentativo di realizzare una riforma del catasto che consentisse di eliminare, o quanto meno di contenere, le sperequazioni impositive derivanti dallo squilibrio, per alcuni immobili, tra i valori catastali riferiti ad anni risalenti e i valori di mercato attuali, accresciuti notevolmente dalla collocazione in un mutato sistema economicoculturale dell’assetto urbano; sono stati, dunque, previsti dei meccanismi che consentissero di effettuare, in presenza di specifici presupposti e condizioni, degli interventi correttivi di portata generalizzata, sollecitando
in tal modo l’amministrazione finanziaria a procedere a delle verifiche c.d. massive.

In relazione al contenuto minimo della motivazione di tali atti di riclassamento, di immobili quindi già muniti di rendita catastale, ma oggetto di rettifica per iniziativa dell’amministrazione finanziaria, questa Corte ha posto i seguenti principi:

a) se il nuovo classamento è stato adottato, ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale in tale microzona rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali, l’atto deve indicare la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento;

b) se la variazione è stata effettuata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall’unita immobiliare, l’atto deve recare l’analitica indicazione di tali trasformazioni;

c) nell’ipotesi di riclassificazione avvenuta ai sensi dell’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, l’atto deve precisare a quale presupposto – il non aggiornamento del classamento ovvero la palese incongruità rispetto a fabbricati similari – la modifica debba essere associata, specificamente individuando, nella seconda ipotesi, i fabbricati, il loro classamento e le caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 13 novembre 2012, n. 19820; Cass., Sez. 6^-5, 8 marzo 2013, n. 5784; Cass., Sez. 6^-5, 6 maggio 2013, n. 10489; Cass., Sez. 5^, 16 gennaio 2015, n. 697; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass., Sez. 5^,
11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 11 agosto 2023, n. 24586; Cass., Sez. 5^, 19 settembre 2024, n. 25144; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448).

2 .7 Giova anche evidenziare che la motivazione dell’atto di ‘ riclassamento ‘ non può essere integrata dall’amministrazione finanziaria nel giudizio di impugnazione avverso lo stesso (Cass., Sez. 6^-5, 21 maggio 2018, n. 12400; Cass., Sez. 5^, 12 ottobre 2018, n. 25450), né il fatto che il contribuente abbia potuto svolgere le proprie difese vale a rendere sufficiente la motivazione, al fine di non legittimare un inammissibile giudizio ex post della sufficienza della motivazione, argomentata dalla difesa svolta in concreto dal contribuente, piuttosto che un giudizio ex ante basato sulla rispondenza degli elementi enunciati nella motivazione a consentire l’effettivo esercizio del diritto di difesa.
2.8 La giurisprudenza di questa Corte ha, infatti, affermato che l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo persegue il fine di porre il contribuente in condizione di conoscere la pretesa impositiva in misura tale da consentirgli sia di valutare l’opportunità di esperire l’impugnazione giudiziale, sia, in caso positivo, di contestare efficacemente l’ an ed il quantum debeatur ; detti elementi conoscitivi devono essere forniti all’interessato, non solo tempestivamente (e cioè inserendoli ab origine nel provvedimento impositivo), ma anche con quel grado di determinatezza ed intelligibilità che permetta al medesimo un esercizio non difficoltoso del diritto di difesa (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 26 marzo 2014, n. 7056; Cass., Sez. 5^, 9 luglio 2014, n. 15633; Cass., Sez. 5^, 17 ottobre 2014, n. 22003; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, n. 34603; Cass.,
Sez. 5^, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6^-5, 19 ottobre 2021, n. 28819; Cass., Sez. 6^-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218; Cass., Sez. 5^, 21 dicembre 2022, n. 37371; Cass., Sez. 5^, 29 novembre 2023, n. 33135).

2.9 Del tutto diverso è il caso dell’accertamento operato all’esito di procedura DOCFA, in cui il contribuente presenta , ai sensi dell’art. 1, comma 1, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, dichiarazione « per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142 », ovvero dichiarazione « di variazione dello stato dei beni, di cui all’art. 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, come sostituito dall’art. 2 del decreto legislativo 8 aprile 1948, n. 514 ».
In tale ipotesi, come si è detto, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato; per cui, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura
DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017).
2.10 Nella specie, è pacifico che la rettifica catastale è stata originata da procedura DOCFA su denuncia di nuova costruzione per iniziativa della contribuente. Ne discende che la sentenza impugnata ha contravvenuto ai principi enunciati, con l’affermazione ch e: « L’atto di accertamento (…) riporta solamente circostanze generiche, senza specifici riscontri, né ha chiarito per quale motivo ha ritenuto di modificare i valori indicati dalla società in sede di dichiarazione DOCFA ». Laddove, invece, la peculiare natura della procedura disciplinata dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, escludeva la necessità di una motivazione dettagliata in ordine allo scostamento dalla proposta della contribuente.
2.11 Può aggiungersi che, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di classamento (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la

presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359).
Inoltre, in tema di classamento, l’attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nei gruppi catastale D ed E), deve avvenire, come previsto anche dall’art. 7 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, mediante ” stima diretta “, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359 ).
2.12 Ne deriva, coerentemente, che l’accertamento in fatto dovrà essere rinnovato dal giudice di merito in base ai segnalati parametri.

In conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 29 gennaio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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