Motivazione accertamento catastale: i requisiti

La Corte di Cassazione ha annullato un avviso di variazione della rendita catastale per difetto di motivazione. La sentenza sottolinea che la motivazione dell’accertamento catastale non può essere generica, ma deve indicare concretamente le caratteristiche che rendono gli immobili comparativi simili a quello oggetto di riclassamento, per garantire il diritto di difesa del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Motivazione Accertamento Catastale: La Cassazione Chiarisce i Requisiti di Validità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale a tutela del contribuente: la motivazione accertamento catastale non può essere generica o apparente. Quando l’Amministrazione Finanziaria decide di variare la rendita di un immobile, deve spiegare in modo chiaro e concreto le ragioni della sua scelta, permettendo al cittadino di comprendere e, se necessario, difendersi. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso: Una Variazione di Rendita Contestata

Una società a responsabilità limitata, proprietaria di un immobile in una grande città del nord Italia, ha ricevuto un avviso di accertamento dall’Agenzia delle Entrate. L’atto notificava la variazione della rendita catastale dell’immobile, facendolo passare da una classe inferiore (la 7) a una superiore (la 9), con un conseguente aumento del carico fiscale.

La società ha impugnato l’avviso, ma i suoi ricorsi sono stati respinti sia in primo che in secondo grado. I giudici di merito hanno ritenuto l’atto legittimo, confermando la decisione dell’Agenzia. Nonostante le due sconfitte, la società ha deciso di portare il caso davanti alla Corte di Cassazione, lamentando principalmente la carenza di motivazione dell’atto impositivo.

La Decisione della Corte di Cassazione e la motivazione accertamento catastale

La Suprema Corte ha ribaltato l’esito dei precedenti giudizi, accogliendo il ricorso della società e annullando l’avviso di accertamento. Il cuore della decisione risiede nella violazione dell’obbligo di motivazione, sancito dallo Statuto dei Diritti del Contribuente (legge n. 212/2000).

Il Principio della “Doppia Conforme” e i Limiti al Ricorso

Prima di entrare nel merito, la Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso della società, che lamentava un’omessa valutazione di fatti decisivi. Questo perché nel caso di specie si era verificata una “doppia conforme”: sia il tribunale di primo grado sia la corte d’appello avevano confermato la decisione, basandosi sulle stesse ragioni di fatto. In tali circostanze, la legge limita fortemente la possibilità di contestare la ricostruzione dei fatti in Cassazione.

La Centralità della Motivazione Specifica nell’Accertamento

Il successo del ricorso si è fondato sul secondo motivo, incentrato sulla violazione di legge. La società ha sostenuto che la motivazione dell’avviso era meramente apparente, poiché non indicava le specifiche caratteristiche che rendevano gli immobili usati per la comparazione simili al proprio. La Cassazione ha pienamente condiviso questa tesi, affermando che un atto di riclassamento non può limitarsi a enunciare un risultato finale.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che, per essere valida, la motivazione di un accertamento catastale basato sulla comparazione con altri immobili deve essere concreta e specifica. Non è sufficiente fare riferimento a categorie teoriche e astratte come «tipologia edilizia, posizione nel fabbricato, dotazioni impiantistica, servizi». L’Amministrazione Finanziaria ha l’onere di indicare, anche solo sinteticamente, in cosa consistano le analogie tra l’immobile accertato e quelli presi a riferimento.

L’avviso deve contenere le “concrete ragioni che giustificano e sorreggono il dispositivo stesso”. Questo serve a delimitare l’oggetto di un eventuale contenzioso e a mettere il contribuente nella condizione di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa. Una motivazione che si risolve in “espressioni generiche, adattabili a qualsivoglia situazione di fatto e di diritto” è da considerarsi nulla perché insufficiente, generica e astratta. In assenza di una descrizione concreta degli aspetti di analogia, l’atto finisce per rappresentare solo l’esito di un giudizio, senza esplicitarne il percorso logico, violando così l’articolo 7 della legge n. 212 del 2000.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza rafforza la tutela del contribuente di fronte agli atti dell’Amministrazione Finanziaria. Le implicazioni pratiche sono significative: chiunque riceva un avviso di accertamento per la variazione della rendita catastale ha il diritto di pretendere una motivazione chiara, dettagliata e non stereotipata. Se l’atto si limita a formule generiche senza specificare perché l’immobile è stato assimilato ad altri con una rendita superiore, esistono solide basi per impugnarlo con successo. La trasparenza dell’azione amministrativa non è un’opzione, ma un obbligo di legge, essenziale per garantire un rapporto equo tra Stato e cittadino.

Può l’Agenzia delle Entrate modificare la rendita catastale di un immobile con una motivazione generica?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la motivazione non può essere generica, apparente o basata su categorie astratte. Deve specificare concretamente le ragioni della variazione, specialmente se basata sulla comparazione con altri immobili.

Cosa deve contenere un avviso di accertamento catastale per essere considerato validamente motivato?
L’avviso deve indicare non solo l’individuazione dei fabbricati simili usati per la comparazione e il loro classamento, ma anche le caratteristiche concrete che li rendono analoghi all’unità immobiliare oggetto di riclassamento, così da permettere al contribuente di comprendere e contestare la decisione.

In caso di “doppia conforme”, è sempre inammissibile il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto?
Sì, il ricorso basato sul vizio di motivazione (art. 360, n. 5, c.p.c.) è inammissibile, a meno che il ricorrente non dimostri che le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito siano tra loro diverse. Non è invece precluso il ricorso per violazione di legge (art. 360, n. 3, c.p.c.).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 16633 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 16633 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29424/2017 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO (P_IVA), che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 2507/2017 depositata il 07/06/2017,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE ha impugnato l’avviso di accertamento catastale, notificatole dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in data 19 dicembre 2014, avente ad oggetto la variazione della rendita catastale dalla classe 7 alla classe 9 dell’immobile di sua proprietà sito in Milano, INDIRIZZO.

Il ricorso è stato rigettato in primo grado, con sentenza confermata in appello. Nella sentenza di secondo grado si legge che «l’avviso è … idoneo a portare a conoscenza di parte appellante i termini della pretesa fiscale ed a permettere alla stessa di valutare palesemente gli elementi su cui si fondava…la nuova determinazione del classamento è avvenuta secondo il procedimento di cui all’art. 3, comma 58, della legge 662/1996, come dettagliatamente riportato nell’avviso di accertamento notificato e sugellato dalla decisione dei primi giudici», di cui sono state condivise nel merito le valutazioni.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la contribuente, che ha depositato successiva memoria invocando un recente precedente di questa Corte (più precisamente il provvedimento n. 31949 del 2022).

Ha resistito, con controricorso, l’RAGIONE_SOCIALE, che ha chiesto rigettarsi il ricorso.

La causa è stata trattata e decisa all’adunanza camerale del 28 maggio 2024.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la contribuente ha dedotto l’omesso esame, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod.proc.civ., di alcuni fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti e, cioè, della diversa ubicazione degli immobili comparativi e del diverso classamento di molti immobili siti in INDIRIZZO.

Il motivo, riconducibile al n. 5 dell’art. 360 cod.proc.civ., è inammissibile. Difatti, nell’ipotesi di doppia conforme (che ricorre nel caso di specie), il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 cod.proc.civ. è inammissibile, ai sensi dell’art. 348 -ter , ultimo comma, cod.proc.civ., se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza

di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., 28 febbraio 2023, n. 5947; v. anche Cass., Sez. 1, 22 dicembre 2016, n. 26774, secondo cui nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348 -ter, comma 5, cod.proc.civ., il ricorrente in cassazione -per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5, cod.proc.civ. deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse).
Al contrario, nel caso di specie, non solo nel ricorso non è contenuta tale allegazioni, ma dalla sentenza di appello emerge chiaramente che le ragioni poste a fondamento RAGIONE_SOCIALE due decisioni coincidono, avendo il giudice di secondo grado recepito integralmente il contenuto della sentenza di primo grado.

Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 7 della legge n. 212 del 2000, stante la mera apparenza della motivazione dell’atto impugnato, che non ha indicato le specifiche caratteristiche che renderebbero similari gli immobili comparativi con quello oggetto dell’avviso catastale.

La censura è fondata, posto che il giudice di appello ha apoditticamente affermato la esaustività della motivazione dell’accertamento castale, senza tenere conto della necessità che esso, laddove riconducibile, come nel caso di specie all’art. 3, comma 58, della legge n. 662 del 1996 indichi non solo la specifica individuazione dei fabbricati similari e del loro classamento, ma anche le caratteristiche che li renderebbero analoghi all’unità immobiliare oggetto dell’avviso di riclassamento, non potendo l’atto « limitarsi ad enunciare un dispositivo », dovendo, invece, « anche indicare le concrete ragioni che giustificano e sorreggono il dispositivo stesso, onde, così, delimitare l’oggetto del possibile contenzioso, in cui
all’Amministrazione è inibito addurre ragioni diverse, rispetto a quelle enunciate, specificando RAGIONE_SOCIALE caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di rilassamento», con la conseguente «nullità della motivazione di tale mutato classamento nel caso in cui … sia meramente apparente, risolvendosi in un insieme di espressioni generiche, adattabili a qualsivoglia situazione di fatto e di diritto» (così, in termini, Cass. n. 697/2015 e, nella stessa direzione, le varie pronunce sopra citate). Più precisamente, come già affermato da questa Corte nell’ordinanza del 28 ottobre 2022, n. 31949, il giudizio di similarità deve essere espresso, nell’avviso, in modo concreto e specifico e non in termini del tutto generici: non è sufficiente, quindi, che tale giudizio sia sviluppato per categorie concettuali teoriche (« tipologia edilizia, posizione nel fabbricato, dotazioni impiantistica, servizi »), enunciando, cioè, dei criteri di carattere astratto e generale, come tali, valevoli per ogni ipotesi ed, omettendo, invece, di indicare (sia pure sinteticamente e senza pretese di dettaglio) in cosa siano (per grandi linee) consistite tali analoghe caratteristiche dell’immobile della contribuente in relazione agli immobili ritenuti similari. In assenza di una sia pure sintetica descrizione concreta e non meramente astratta degli aspetti di analogia che i fabbricati in comparazione presentano rispetto a quello oggetto di accertamento, la motivazione finisce con il rappresentare solo l’esito di un giudizio e risulta, quindi, generica, astratta e insufficiente rispetto all’art. 7 della legge n. 212 del 2000.
Con la terza censura, formulata in via gradata, la contribuente ha dedotto la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 3, comma 58, della legge n. 662 del 1996, visto che il precedente classamento era stato aggiornato nel 2011, a seguito della presentata denuncia

di variazione, ed era congruo rispetto agli immobili ubicati a INDIRIZZO.

L’accoglimento del secondo motivo comporta l’assorbimento di quest’ultima censura.

In conclusione, il secondo motivo di ricorso deve essere accolto e conseguentemente la sentenza impugnata deve essere cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, il ricorso originario deve essere accolto ed annullato l’atto impugnato.

Le spese di questo giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza, mentre devono essere compensate quelle del giudizio di merito.

P.Q.M.

La Corte:

in accoglimento del secondo motivo di ricorso, inammissibile il primo ed assorbito l’ultimo, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accogliendo l’originario ricorso ed annullata l’atto impugnato;

compensa le spese del giudizio di merito;

condanna l’Amministrazione finanziaria alla refusione, a favore della ricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, unitariamente liquidandole in complessivi 3.000,00 €, oltre al rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALE spese generali, spese vive di 200,00 € ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 28/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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