Momento impositivo imposte ipotecarie: la nuova legge

Due eredi si vedono negare l’agevolazione ‘prima casa’ su un immobile ereditato perché già proprietari di un altro. La legge era cambiata tra la data del decesso e la presentazione della dichiarazione di successione. La Cassazione ha stabilito che per le imposte ipotecarie e catastali, il momento impositivo è quello dell’esecuzione delle formalità di trascrizione, non la data di apertura della successione. Di conseguenza, si applica la legge più recente e favorevole ai contribuenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Momento Impositivo Imposte Ipotecarie: Decide la Data delle Formalità, non quella del Decesso

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un dubbio fondamentale in materia di successioni e tasse immobiliari: se la legge fiscale cambia, quale si applica? Quella in vigore al momento del decesso o quella vigente quando si presentano i documenti? La Corte ha stabilito che per le imposte ipotecarie e catastali, il momento impositivo imposte ipotecarie coincide con l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari, offrendo una tutela importante per i contribuenti.

I Fatti del Caso

Due fratelli ereditavano un immobile a seguito del decesso di una parente, avvenuto nell’aprile del 2015. Nel marzo del 2016, presentavano la dichiarazione di successione, richiedendo l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” per versare le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa anziché proporzionale.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione per maggiori imposte, revocando il beneficio. La motivazione era che i due fratelli risultavano già comproprietari di un’altra abitazione per la quale avevano precedentemente usufruito della stessa agevolazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione all’Ufficio, respingendo i ricorsi dei contribuenti. I fratelli, quindi, si rivolgevano alla Corte di Cassazione.

La Questione sul Momento Impositivo Imposte Ipotecarie

Il cuore della controversia risiedeva in una modifica normativa entrata in vigore il 1° gennaio 2016, quindi in un momento successivo al decesso (aprile 2015) ma precedente alla presentazione della dichiarazione di successione (marzo 2016).

La nuova legge consentiva di beneficiare dell’agevolazione “prima casa” anche a chi già possedeva un altro immobile agevolato, a condizione di venderlo entro un anno dal nuovo acquisto.

Le posizioni erano contrapposte:
* Agenzia delle Entrate e Giudici di merito: Sostenevano che il momento rilevante fosse l’apertura della successione, coincidente con la data del decesso. A quella data, la nuova legge non era ancora in vigore, e quindi i contribuenti non avevano diritto al beneficio.
* Contribuenti: Argomentavano che il presupposto per l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali non è il trasferimento della proprietà, ma l’esecuzione delle formalità pubblicitarie (trascrizione e voltura). Poiché tali formalità erano state richieste nel marzo 2016, doveva applicarsi la nuova e più favorevole normativa.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei contribuenti, ribaltando le decisioni precedenti. I giudici hanno chiarito una distinzione fondamentale tra l’imposta di successione e le imposte ipotecarie e catastali.

L’imposta di successione ha come presupposto il trasferimento di ricchezza dall’ereditando all’erede, e il suo momento impositivo coincide con l’apertura della successione.

Le imposte ipotecarie e catastali, invece, sono correlate a un servizio reso dalla pubblica amministrazione: l’esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e voltura nei pubblici registri. Non tassano il trasferimento di ricchezza in sé, ma l’attività necessaria per renderlo pubblico e opponibile a terzi.

Di conseguenza, il presupposto impositivo di questi tributi è l’esecuzione stessa di tali formalità. Il momento in cui sorge l’obbligo di pagare l’imposta è quello in cui la formalità viene richiesta e eseguita. Pertanto, la disciplina normativa da applicare è quella in vigore in quel preciso momento.

Nel caso specifico, essendo le formalità state eseguite nel marzo 2016, i contribuenti avevano pieno diritto di avvalersi della normativa entrata in vigore il 1° gennaio 2016.

Conclusioni e Principio di Diritto

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso originario dei contribuenti. L’ordinanza stabilisce un principio di diritto cruciale: “in ipotesi di successione ereditaria avente ad oggetto fabbricati, ai fini della individuazione della disciplina applicabile in materia di imposta ipotecaria e catastale e della possibilità di fruizione della agevolazione prima casa, il momento impositivo va individuato non nella data di apertura della successione, bensì nell’epoca della esecuzione delle relative formalità, con la conseguenza che la misura dell’imposta è determinata sulla base delle norme a questa data vigenti.”

Questa decisione offre maggiore certezza giuridica e tutela i contribuenti dalle conseguenze di modifiche normative che intervengono durante il non breve lasso di tempo che può intercorrere tra il decesso e il completamento degli adempimenti successori.

Quando si eredita un immobile, quale legge fiscale si applica per le imposte ipotecarie e catastali se questa cambia nel tempo?
Si applica la legge in vigore al momento dell’esecuzione delle formalità di trascrizione e voltura catastale, non quella vigente alla data del decesso del de cuius.

C’è differenza tra il momento impositivo dell’imposta di successione e quello delle imposte ipotecarie e catastali?
Sì. Per l’imposta di successione, il momento impositivo è la data di apertura della successione (la morte del de cuius). Per le imposte ipotecarie e catastali, il momento impositivo è l’esecuzione delle formalità nei pubblici registri immobiliari.

La sentenza consente di usufruire dell’agevolazione ‘prima casa’ su un immobile ereditato anche se se ne possiede già un altro?
Sì, a condizione che la normativa vigente al momento della trascrizione lo consenta. Nel caso specifico, la legge applicabile (in vigore dal 1° gennaio 2016) prevedeva la possibilità di usufruire del beneficio a patto di alienare il precedente immobile entro un anno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8131 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8131 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18792/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende ex lege

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 1060/2023 depositata il 23/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME presentavano, in data 1/03/2016, dichiarazione di successione della sig.ra NOME COGNOME deceduta il 18/04/2015, liquidando le imposte ipotecarie e catastali relative all’immobile sito in Roma, INDIRIZZO con applicazione dell’imposta fissa sulla base dell’agevolazione ‘prima casa’ richiesta.

Con avviso di liquidazione d’imposta – dichiarazione successione n. 2016-99901047, emanato dall’Agenzia delle entrate e notificato ai contribuenti in data 22/02/2019, venivano liquidate le maggiori imposte dovute a seguito di decadenza dall’agevolazione c.d. ‘prima casa’ indebitamente fruita , in quanto dai controlli svolti dall’Ufficio Territoriale emergeva che, sin dal 1992, i fratelli COGNOME erano comproprietari di altra casa di abitazione sempre sita in Roma per la quale avevano già beneficiato dell ‘agevolazione ‘prima casa’. Ne derivava, dunque, la non spettanza della nuova agevolazione richiesta, con conseguente recupero delle imposte non pagate e calcolate in misura proporzionale, nonché con comminazione della sanzione per dichiarazione mendace in capo al sig. COGNOME NOMECOGNOME per un totale pari ad € 11.356,00 oltre interessi.
A seguito di impugnazione dei contribuenti, la Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso e la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza n. 1060/9/2023, rigettava appello proposto dai contribuenti.

Contro detta sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo. 5. L’ufficio resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con unico motivo i ricorrenti deducono, ai sensi dell’ art. 360, primo comma n. 3 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1

e 10 del d.lgs. n. 347/1990, dell’art. 69, commi 2 e 3, legge n. 342/2000 e dell’art. 1, nota II -bis, comma 4-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 assumendo che i giudici territoriali non avevano correttamente individuato il momento impositivo rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale, oltre che, conseguentemente, la disciplina normativa applicabile alla fattispecie in considerazione. Secondo i ricorrenti, dal momento che le imposte ipotecarie e catast ali sono dovute all’atto della richiesta delle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari e della voltura catastale, il presupposto che determinerebbe l’applicazione delle suddette imposte s arebbe l’esecuzione delle trascrizioni sui registri immobiliari e delle volture catastali, dovendo, conseguentemente, trovare applicazione la disciplina vigente in tale data.
Il ricorso può trovare accoglimento per le ragioni appresso specificate.

La questione che si pone all’attenzione di questo Collegio è quello di accertare, in ipotesi di successione ereditaria avente ad oggetto fabbricati, ai fini della individuazione della disciplina applicabile e della possibilità di fruizione della agevolazione prima casa, se a venire in rilievo è il momento in cui si applicano le imposte ipotecarie e catastali ovvero il momento in cui si verifica il trasferimento immobiliare dal quale discendono dette imposte che coincide con la morte del de cuius e l’aper tura della successione.
3.1. Ad avviso della C.T.R., la quale ha confermato la impostazione dei giudici di primo grado, l’epoca rilevante è quella di apertura della successione ex art. 456 c.c. (18 aprile 2015) e non della dichiarazione (3 marzo 2016) non potendo, pertanto, trovare applicazione il comma 4^bis nota II-bis art. 1 tariffa TUR (vigente dal primo marzo 2016) che riconosce l’agevolazione su impegno a

rivendere la prepossidenza entro un anno, norma non ancora vigente all’epoca del decesso della de cuius .

3.2. Secondo la tesi dei ricorrenti -disattesa, appunto dai giudici di merito – dal momento che le imposte ipotecarie e catastali sono dovute all’atto della richiesta delle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari e della voltura catastale, il presupposto che determinerebbe l’applicazione delle suddette imposte sarebbe l’esecuzione delle trascrizioni sui registri immobiliari e delle volture catastali. Ne discenderebbe l’applicabilità della normativa sopravvenuta all’apertura della successione della sig.ra COGNOME NOME, di cui agli artt. 69, commi 2 e 3, legge n. 342/2000 e 1, nota II-bis, comma 4-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, comma quest’ultimo introdotto dall’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, entrato in vigore a decorrere dal 1° gennaio 2016. La normativa citata consente di beneficiare dell’agevolazione ‘prima casa’ e della conseguente applicazione delle imposte ipo-catastali in misura fissa, anziché proporzionale, anche a coloro che, pur avendo già beneficiato per un diverso immobile dell’agevolazione de qua , entro l’anno alienino il suddetto immobile. Ciò, si deduce, in quanto le formalità pubblicitarie, assunte dai ricorrenti quali presupposto di imposta, sarebbero state richieste solo a seguito dell’entrata in vigore della novella predetta, vale a dire al momento della presentazione della dichiarazione di successione avvenuta in data 1/03/2016.
3.3. L’Ufficio rileva, per contro, la correttezza della pronunzia impugnata atteso che il momento del trasferimento di un bene immobile, qualora lo stesso sia parte di un compendio ereditario, viene individuato in quello in cui il bene viene acquistato dall’erede per causa di morte, momento che coincide con quello di produzione dell’effetto reale e, dunque, con l’apertura della successione perché questa costituisce il titolo dell’acquisto del bene da parte degli eredi.

In proposito invoca l’art. 459 c.c. che prevede la necessità dell’accettazione per l’acquisto della qualità di erede – accettazione che può essere espressa, tacita o con beneficio di inventario (artt. 470, 475 476 c.c.) – e la retroattività dell’acquisto, disposizione secondo la quale, pur intervenendo l’accettazione in un momento logicamente e cronologicamente successivo rispetto all’apertura della successione, essa, in qualunque momento sia compiuta, retroagisce, quanto agli effetti, al momento della morte del de cuius , e ciò al fine di consentire il realizzarsi della continuità nella titolarità dei beni del defunto. Ad avviso di parte resistente, quindi, a venire in rilievo non è il momento in cui si applicano le imposte ipotecarie e catastali bensì il momento in cui si verifica il trasferimento immobiliare dal quale discendono dette imposte. Il comma 4bis menzionato, infatti, benché l’acquirente sia titolare dei diritti reali elencati dalla norma su altra casa di abitazione acquistata con l’agevolazione ‘prima casa’, consente di applicare l’aliquota fissa del 2 per cento agli ulteriori ‘atti di acquisto’ a condizione che l’immobile predetto sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Secondo la normativa in esame, ad avviso dell’ufficio resistente, i l presupposto che consente di beneficiare dell’agevolazione negata nell’impugnato avviso di liquidazione consiste nell’atto di acquisto della casa che si voglia destinare a nuova abitazione, sempreché la prima abitazione sia dismessa entro l’anno, sicchè i l dato normativo attribuisce rilievo alla disciplina vigente al momento dell’acquisto della seconda proprietà e non anche alle «formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari» ovvero all’esecuzi one di «volture catastali» disciplinate rispettivamente dagli artt. 1 del d.lgs. n. 347/1990 e 10 del medesimo decreto legislativo.
Ne consegue che, secondo tale prospettazione, la spettanza o meno dell’agevolazione richiesta deve essere valutata al momento del passaggio della proprietà, non già al momento successivo in cui

viene presentata la dichiarazione di scienza riepilogativa dei beni e diritti precedentemente acquisiti con l’apertura della successione.

4. Ritiene questa Corte che il ricorso sia da ritenere fondato dovendosi ribadire il principio secondo cui in tema di imposte catastali e ipotecarie connesse alle formalità di trascrizione, iscrizione e rinnovazione, in forza del principio della correlazione tra servizio reso e imposta, il momento impositivo va individuato nella esecuzione di dette formalità, con la conseguenza che la misura dell’imposta è determinata sulla base delle norme a quel momento vigenti (vedi Cass. n. 4571/2019).
4.1. Come evidenziato da parte ricorrente occorre richiamare le seguenti disposizioni normative del d.lgs. n. 347/1990: l’art. 1 secondo cui l’oggetto dell’imposta ipotecaria sono le «formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari»; l’art. 10 secondo cui oggetto dell’imposta catastale, invece, è l’esecuzione di «volture catastali»; l’art. 11 in forza del quale soggetti obbligati al pagamento dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale sono « coloro che richiedono le formalità di cui all’art. 1 e le volture di cui all’art. 10 e i pubblici ufficiali obbligati al pagamento dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni, relativamente agli atti ai quali si riferisce la forma lità o la voltura»; l’art. 13 che ricollega all’atto della richiesta della formalità e della voltura catastale il momento dal quale si è tenuti al pagamento dell’imposte ipotecarie e catastali ed il momento in cui l’Ufficio può pretendere e riscuotere i tributi in esame. Da tali disposizioni, unitariamente interpretate, risulta che ‘il presupposto’ che determina l’applicazione delle imposte ipocatastali è l’esecuzione delle trascrizioni sui registri immobiliari e delle volture catastali.
Questa Corte, con la pronunzia n. 16664/2021, nel premettere che le imposte ipotecaria e catastali ‘possono essere definite le imposte relative agli atti cui conseguono la formalità di trascrizione,

iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari, nonché la formalità della voltura catastale’ e che l’imposta ipotecaria è un’imposta indiretta che si applica in occasione della esecuzione delle formalità presso i registri immobiliari, ha, del resto, osservato che l’obbligazione di imposta si basa ‘non nella redazione di un atto soggetto a formalità di trascrizione e voltura, ma proprio nella formalità in quanto tale’.

Se è vero che nel caso di acquisto di immobile avvenuto a titolo di successione ereditaria l’effetto traslativo della proprietà si ricollega al momento della apertura della successione secondo quanto dispongono gli artt. 459 e 470 ss. c.c. va, tuttavia, considerato che essendo le imposte ipo-catastali connesse alle formalità di trascrizione, iscrizione e rinnovazione, in forza del principio della correlazione tra servizio reso e imposta, il momento in cui si concretizza l’obbligazione d’imposta va individ uato nella esecuzione di dette formalità e con riferimento a tale momento viene in rilevo la disciplina applicabile.
Proprio in ragione del fatto che trattasi di tributi in stretta relazione con l’esecuzione delle formalità di trascrizione o con la presentazione della richiesta di annotazione e non con la stipulazione dell’atto , non può essere condiviso l’orientamento espresso da questa Corte con la pronunzia n. 22768/2016 secondo cui in tema d’imposte ipotecarie e catastali, il momento impositivo va identificato con la data di formazione dell’atto traslativo.

Del resto la stessa l’Amministrazione Finanziaria, con la circolare ministeriale n. 239/T del 14 agosto 1997, aveva chiarito che: «Il sistema delineato dal combinato disposto degli articoli 12 e 13, comma 2, del d.lgs. n. 347 del 1990, consente di poter affermare che … l’even to generatore del tributo la cui riscossione è demandata alle Conservatorie dei RR.II. … sorge con l’esecuzione della formalità o con la presentazione della medesima, a seconda che si tratti, rispettivamente, di trascrizioni e iscrizioni, oppure, di annotazioni»
stabilendo che, in caso di successione di leggi nel tempo, si applica la legge vigente nel momento in cui l’annotazione viene richiesta.

La diversa interpretazione della normativa de qua -che condurrebbe ad applicare la normativa fiscale in vigore al momento della morte del de cuius (anno 2015), anziché quella vigente al momento della esecuzione della formalità (anno 2016) – non tiene conto della circostanza che, come correttamente rilevato dai ricorrenti, le formalità da cui scaturisce la pretesa impositiva in forza all’art. 13 del d.lgs. n. 347/1990, sono la dichiarazione di successione, il certificato di successione redatto in base alle sue risultanze dall’Ufficio del registro, le trascrizioni e le volture catastali e queste risalgono al marzo 2016 e sono successive all’entrate in vigore della novella legislativa che, ai sensi degli artt. 69, commi 2 e 3, legge n. 342/2000 e 1, nota II-bis, comma 4-bis della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, ha previsto la facoltà di applicare le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, anziché in modo proporzionale, a condizione che l’acquirente provveda ad alienare quest’ultim o entro un anno.
Una diversa lettura delle disposizioni in esame, con individuazione dell’insorgere del momento impositivo ‘al momento della morte del de cuius’ condurrebbe, in modo illogico, ad una illegittima applicazione di una normativa vigente ‘prima’ dell’esecuzione della formalità, formalità che, come detto, in quanto tale costituisce il diretto presupposto per l’imposizione in esame.

La data di apertura della successione rileva per individuare il ‘momento impositivo’ della imposta di successione perché in questa ipotesi l’oggetto del prelievo è il trasferimento in capo all’erede mentre l’imposta ipocatastale attiene in modo specifico al compimento delle formalità di legge, con le logiche conseguenze che ne discendono.

Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere accolto formulandosi il seguente principio di diritto: ‘ in ipotesi

di successione ereditaria avente ad oggetto fabbricati, ai fini della individuazione della disciplina applicabile in materia di imposta ipotecaria e catastale e della possibilità di fruizione della agevolazione prima casa, il momento impositivo va individuato non nella data di apertura della successione, bensì nell’epoca della esecuzione delle relative formalità, con la conseguenza che la misura dell’imposta è determinata sulla base delle norme a questa data vigenti ‘.

La sentenza impugnata va, conseguentemente, cassata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito con accoglimento del ricorso originario di parte contribuente.

6.1. L ‘ assenza di univoci precedenti in materia e la parziale novità della questione trattate giustificano l’integrale compensazione delle spese processuali dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie l’originario ricorso di parte contribuente. Dichiara interamente compensate le spese processuali. Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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