Minusvalenza: onere della prova e calcolo corretto

Un’impresa edile ha generato una minusvalenza dalla vendita di un immobile a una società correlata. L’Agenzia delle Entrate ha contestato l’operazione, ritenendola antieconomica. La Corte di Cassazione ha stabilito che la minusvalenza si calcola sulla differenza tra corrispettivo e costo storico, non sul valore di mercato. In caso di operazioni antieconomiche tra parti correlate, l’onere di provare la legittimità economica dell’operazione spetta al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Minusvalenza e Operazioni Infragruppo: La Cassazione Chiarisce le Regole

La gestione della minusvalenza derivante dalla cessione di beni aziendali, specialmente quando l’operazione avviene tra parti correlate, è un terreno complesso e spesso oggetto di contenzioso con l’amministrazione finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su due aspetti cruciali: il metodo corretto per il calcolo della perdita e la ripartizione dell’onere della prova in caso di presunta antieconomicità. Vediamo nel dettaglio come la Suprema Corte ha affrontato il caso.

I Fatti del Caso

Una società operante nel settore delle costruzioni impugnava un avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2003. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la deducibilità di una significativa minusvalenza generata dalla vendita di un immobile. L’immobile, acquistato per 2.350.000 euro, era stato rivenduto dopo pochi mesi per soli 1.200.000 euro, creando una perdita di oltre un milione di euro. Secondo il Fisco, questa operazione era servita unicamente ad abbattere una cospicua plusvalenza derivante da un’altra vicenda, e risultava quindi priva di una reale giustificazione economica, anche in considerazione del fatto che le società coinvolte erano tra loro correlate.

La Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto le ragioni del contribuente. Pur riconoscendo l’esistenza di legami tra le società, aveva ritenuto il prezzo di cessione sostanzialmente in linea con il valore di mercato, basandosi su una perizia. Di conseguenza, aveva ricalcolato la plusvalenza (e non la minusvalenza) sulla differenza tra il valore di perizia e il corrispettivo pattuito, di fatto legittimando in parte l’operazione. Contro questa decisione, l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sul Calcolo della Minusvalenza

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. La decisione si fonda su due pilastri fondamentali.

Le motivazioni

In primo luogo, la Corte ha ribadito il corretto metodo di calcolo della minusvalenza. Ai sensi della normativa fiscale applicabile (l’allora vigente art. 54 del TUIR), la plusvalenza o la minusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo conseguito e il costo originario del bene, al netto degli ammortamenti. La Commissione Tributaria Regionale ha errato nel fare riferimento al “valore normale” o di mercato, basato su una perizia, per ricalcolare la perdita. La legge non prevede questa modalità: il calcolo deve essere rigorosamente ancorato ai valori storici contabili (costo di acquisto rettificato e prezzo di vendita).

In secondo luogo, e questo è il punto più critico, la Corte ha affrontato la questione dell’onere della prova nelle operazioni tra parti correlate ritenute antieconomiche. La sentenza chiarisce che, quando l’amministrazione finanziaria contesta l’antieconomicità di un’operazione, specialmente in un contesto di parti correlate, può utilizzare presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, per rettificare il reddito dichiarato. In questo scenario, l’onere della prova si inverte: non è più il Fisco a dover dimostrare l’evasione, ma spetta al contribuente dimostrare la correttezza delle proprie dichiarazioni e, soprattutto, la validità economica e la logica imprenditoriale sottostante all’operazione contestata. La sentenza di secondo grado è stata cassata proprio perché non ha applicato correttamente questo principio, non valutando adeguatamente l’inversione dell’onere probatorio a carico della società.

Le conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre un importante monito per le imprese. Le operazioni infragruppo, soprattutto quelle che generano componenti negativi di reddito come una minusvalenza, devono essere supportate da una solida e documentabile ragione economica. Non è sufficiente che un’operazione sia formalmente corretta; deve anche avere una sua logica di business. In caso di contestazione da parte del Fisco, la mera esistenza di una perizia che attesti la congruità del prezzo potrebbe non essere sufficiente. L’impresa dovrà essere in grado di provare in modo convincente che l’operazione non è stata posta in essere al solo scopo di ottenere un indebito risparmio d’imposta. Il calcolo della minusvalenza, inoltre, deve attenersi scrupolosamente alla differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo storico fiscalmente riconosciuto, senza ricorrere a stime di valore di mercato.

Come si calcola correttamente una minusvalenza da cessione di un bene d’impresa?
Secondo la Corte, la minusvalenza va determinata come differenza tra il costo originario rettificato del bene e il corrispettivo effettivamente conseguito dalla vendita. Non è corretto utilizzare il “valore normale” o di mercato desunto da una perizia per calcolarla.

Cosa succede se un’operazione che genera una minusvalenza è ritenuta “antieconomica” e avviene tra parti correlate?
In questi casi, l’amministrazione finanziaria può utilizzare presunzioni per contestare la deducibilità della minusvalenza. L’onere della prova si inverte: spetta al contribuente dimostrare la correttezza della propria dichiarazione e la reale sostanza economica dell’operazione, provando che non è stata fatta al solo scopo di ottenere un vantaggio fiscale.

Può un giudice tributario basarsi su una perizia per rideterminare il valore di un bene e la relativa minusvalenza in un’operazione tra parti correlate?
No, la sentenza chiarisce che il giudice ha errato nel basarsi su una perizia per ricalcolare la minusvalenza. Il calcolo deve fondarsi sui dati storici e contabili (costo di acquisto e prezzo di vendita), mentre la valutazione dell’antieconomicità dell’operazione attiene alla ripartizione dell’onere della prova.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7752 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7752 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME FILIPPO

Data pubblicazione: 22/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6643/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (C.F.), in persona del liquidatore pro tempore

-intimato – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sardegna, n. 7/01/2017, depositata in data 23 gennaio 2017 Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 5 ottobre 2023.

Oggetto: tributi plusvalenza

RILEVATO CHE

La società contribuente RAGIONE_SOCIALE , esercente l’attività di costruzione di edifici, ha impugnato un avviso di accertamento, relativo al periodo di imposta 2003 con cui -a seguito di verifica e redazione di PVC – venivano accertate maggiori IRPEG, IRAP e IVA, relativamente a una operazione di cessione di un immobile in data 14 febbraio 2003 al prezzo di € 1.200.000,00 (ulteriormente oggetto di nota di variazione di ulteriori € 70.000,00) , precedentemente acquistato in data 5 luglio 2002 al maggior prezzo di € 2.350.000,00, che aveva generato una minusvalenza da cessione, minusvalenza disconosciuta dall’Ufficio. In particolare, l’Ufficio riteneva che l’iscrizione della minusvalenza da cessione pari ad € 1.080.000,00 sarebbe servita ad abbattere una plusvalenza di € 1.085.186,00 derivante da un contenzioso, per cui accertava maggiori redditi e le conseguenti imposte.
La CTP di Cagliari ha rigettato il ricorso.

La CTR della Sardegna, con sentenza in data 23 gennaio 2017, ha parzialmente accolto l’appello della società contribuente. Ha ritenuto il giudice di appello che, pur essendo le società che avevano preso parte all’operazione « legate da rapporti di partecipazione societaria », il prezzo di cessione doveva ritenersi sostanzialmente in linea con quello di mercato alla luce di una perizia, riconducendo il valore di cessione a quanto risultante dalla perizia medesima e accertando la plusvalenza pari alla differ enza tra il valore dell’immobile come risultante dalla perizia e il corrispettivo di cessione.
Propone ricorso per cassazione l’Ufficio affidato a due motivi; la società contribuente intimata non si è costituita in giudizio.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt.

9, 86, secondo comma, 101, primo comma d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 e dell’art. 2697 cod. civ., nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuto che la minusvalenza va calcolata tra differenza tra valore normale del l’immobile e prezzo di rivendita. Osserva parte ricorrente come la minusvalenza va calcolata quale differenza tra corrispettivo conseguito di € 1.200.000,00 e costo originario di acquisto, rettificato in € 2.280.000,00, non risultando corretto il richiamo al valore normale. Osserva, poi, il ricorrente come vi sarebbe stata violazione delle regole di riparto dell’onere della prova, per non avere tenuto conto il giudice di appello dell’antieconomicità dell’operazione , la cui inesistenza dovrebbe essere provata dalla società contribuente.
Con il secondo motivo si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., nullità della sentenza per grave illogicità della decisione, nella parte in cui il giudice ha ritenuto l’operazione antieconomica , per poi accogliere l’appello sul rilievo della compatibilità del prezzo di vendita con i valori risultanti da una perizia.

Il secondo motivo, logicamente pregiudiziale al primo, è infondato. La nullità della sentenza per palese illogicità della decisione adottata si verifica nel caso di assoluta mancanza del percorso logico che ha condotto alla decisione o di manifesta apparenza della stessa, in quanto del tutto inidonea a consentire la ricostruzione del l’iter logico -giuridico della decisione (Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053). In questo caso la decisione dell’accertamento nel quantum della plusvalenza è stata costruita sulla differenza tra il corrispettivo di cessione e il valore di perizia, percorso logico succinto ma comprensibile.
Il primo motivo è fondato. Nel caso di specie (periodo di imposta 2003) secondo l’art. 5 4, secondo comma, TUIR pro tempore (analogo all’attuale art. 86 TUIR) l a plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di beni relativi all’impresa « è costituita dalla differenza fra il

corrispettivo o l’indennizzo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione, e il costo non ammortizzato ». Corrispondentemente, l’art. 66, primo comma TUIR (che corrisponde all’attuale art. 101 TUIR) dispone che « le minusvalenze dei beni relativi all’impresa, diversi da quelli indicati nel comma 1 dell’art. 53 , determinate con gli stessi criteri stabiliti per la determinazione delle plusvalenze, sono deducibili se sono realizzate ai sensi delle lett. a) e b) del comma 1 e del comma 5 dell ‘art. 54 ». La minusvalenza va, pertanto, determinata quale differenza tra costo originario rettificato e corrispettivo conseguito.
Tuttavia, va rilevato che l’amministrazione finanziaria ha contestato l’antieconomicità dell’operazione in un contesto di parti correlate (come risulta dalla sentenza, « è risultato che le tre società coinvolte nell’operazione avevano avuto, anche se in periodi diversi, lo stesso amministratore e risultano legate da rapporti di partecipazione societaria »). Nel qual caso, l’Amministrazione finanziaria, in presenza di contabilità formalmente regolare ma intrinsecamente inattendibile per l’antieconomicità del comportamento del contribuente, può desumere in via induttiva, ai sensi dell’art. 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 600 del 1973 e dell’art. 54, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 633 del 1972, sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, il reddito del contribuente utilizzando le incongruenze tra i ricavi, i compensi ed i corrispettivi dichiarati e quelli desumibili dalle condizioni di esercizio della specifica attività svolta, incombendo su quest’ultimo l’onere di fornire la prova contraria e dimostrare la correttezza delle proprie dichiarazioni (Cass., Sez. VI, 5 dicembre 2022, n. 35713).
Nella specie, la sentenza impugnata non ha fatto corretta applicazione né quanto alle modalità di calcolo della minusvalenza, né quanto alle regole di riparto dell’onere della prova, nella parte in cui –

a fronte del calcolo della minusvalenza come differenza tra costo originario rettificato e corrispettivo conseguito tra parti sostanzialmente correlate (nei termini in cui la situazione è stata accertata in fatto) -l’operazione fosse risultata antieconomica in termini di indeducibilità della suddetta minusvalenza. Il ricorso va, pertanto, accolto in relazione al primo motivo, cassandosi la sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame, oltre che per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il primo motivo, rigetta il secondo motivo; cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, anche per la regolazione e la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, in data 5 ottobre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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