Locale promiscuo: quando serve l'autorizzazione?

In un caso di accertamento fiscale, la Corte di Cassazione ha chiarito i requisiti per qualificare un immobile come locale promiscuo. L’ordinanza stabilisce che non basta dimostrare l’esistenza di una porta di comunicazione tra studio e abitazione, ma è necessario provare che questa consentisse un ‘agevole passaggio’ al momento dell’ispezione. La Corte ha cassato la decisione precedente, rinviando il caso per una nuova valutazione delle prove e chiarendo i limiti del valore probatorio del verbale di constatazione (pvc).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Locale promiscuo e accessi fiscali: quando è necessaria l’autorizzazione?

L’accesso degli organi ispettivi nei locali utilizzati per l’attività professionale è un momento delicato, specialmente quando questi spazi confinano o si integrano con l’abitazione privata. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 28337/2025, fa luce sui criteri per definire un locale promiscuo e sulle condizioni necessarie per la legittimità di un’ispezione fiscale. La decisione sottolinea che non basta la semplice presenza di una porta comunicante, ma occorre una prova più rigorosa.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di accertamento notificato a un contribuente, titolare di uno studio tecnico, per compensi non fatturati. L’accertamento era scaturito da un’ispezione effettuata presso lo studio, situato nel seminterrato dell’edificio dove il professionista risiedeva. Il contribuente ha impugnato l’atto, sostenendo l’illegittimità dell’accesso dei verificatori. A suo dire, lo studio era un locale promiscuo, collegato all’abitazione privata, e pertanto l’ispezione avrebbe richiesto la preventiva autorizzazione del Procuratore della Repubblica, che in questo caso mancava.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione al contribuente, annullando l’accertamento. I giudici di secondo grado avevano ritenuto provata, tramite documentazione fotografica e planimetrie, l’esistenza di una porta che collegava direttamente la stanza adibita a studio con il resto dell’abitazione. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando la valutazione delle prove e l’interpretazione della norma.

La Decisione della Corte di Cassazione sul Locale Promiscuo

La Suprema Corte ha accolto parzialmente il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della CTR e rinviando la causa a un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno analizzato tre distinti motivi di ricorso, fornendo chiarimenti fondamentali sulla prova dell’uso promiscuo e sul valore del verbale di constatazione (pvc).

La prova del collegamento tra studio e abitazione

Il primo motivo accolto riguarda la prova utilizzata per dimostrare il collegamento. La Cassazione ha stabilito che la CTR ha errato nel basare la sua decisione su documentazione (come planimetrie e foto) non contemporanea al momento dell’accesso dei militari. La prova della natura di locale promiscuo deve necessariamente riferirsi alla situazione di fatto esistente all’epoca precisa dell’ispezione, non a momenti precedenti o successivi.

Il requisito dell’agevole comunicazione

Il secondo motivo, anch’esso accolto, è ancora più rilevante. La Corte ha ribadito un suo consolidato orientamento: per qualificare un locale promiscuo, non è sufficiente dimostrare la mera esistenza di una porta o di un collegamento fisico. È indispensabile provare che tale collegamento consenta un'”agevole comunicazione” tra l’ambiente lavorativo e quello abitativo. Questo concetto si traduce nella facilità di trasportare documenti contabili e altra documentazione rilevante dall’uno all’altro ambiente. La CTR non aveva svolto questa valutazione, limitandosi a constatare la presenza della porta.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la tutela prevista per i locali adibiti anche ad abitazione (necessità di autorizzazione del PM) si giustifica con la necessità di proteggere il domicilio privato. Tale tutela si estende ai locali professionali solo quando la comunicazione con l’abitazione è tale da renderli, di fatto, un’estensione della stessa. Un collegamento difficile, come una scala stretta e ripida, potrebbe non essere considerato “agevole” e quindi non far scattare la necessità dell’autorizzazione.

Un punto cruciale affrontato è stato il valore probatorio del verbale di constatazione (pvc). L’Agenzia sosteneva che, non menzionando la porta, il verbale facesse piena prova della sua inesistenza fino a querela di falso. La Cassazione ha respinto questa tesi. Ha chiarito che il pvc ha fede privilegiata solo per ciò che il pubblico ufficiale attesta di aver fatto, visto o sentito direttamente e senza margine di apprezzamento. Il silenzio del verbale su un determinato elemento (in questo caso, l’esistenza di una seconda porta) non equivale a un’attestazione negativa. Pertanto, il contribuente può fornire la prova contraria con altri mezzi, senza dover necessariamente esperire la complessa procedura della querela di falso.

Le Conclusioni

In definitiva, la Corte di Cassazione ha stabilito due principi fondamentali:

1. La prova della natura di locale promiscuo deve essere rigorosa e riferirsi specificamente al momento dell’ispezione fiscale.
2. Non basta una qualsiasi comunicazione tra locale professionale e abitazione, ma deve trattarsi di un collegamento che consenta un'”agevole comunicazione”, intesa come facile trasferibilità di documenti.

La causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi a questi principi. Dovrà inoltre ricalcolare le eventuali sanzioni applicando il principio del favor rei, ovvero la norma sopravvenuta più favorevole al contribuente.

Quando un locale si considera ‘promiscuo’ ai fini di un’ispezione fiscale?
Un locale è considerato promiscuo non solo quando gli stessi ambienti sono usati sia per la vita familiare sia per l’attività professionale, ma anche quando esiste una agevole possibilità di comunicazione interna che consenta il facile trasferimento di documenti commerciali nei locali abitativi.

È sufficiente provare l’esistenza di una porta tra studio e abitazione per dimostrare l’uso promiscuo?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola presenza di una porta di comunicazione non è sufficiente. È necessario dimostrare che il collegamento consenta un'”agevole comunicazione” tra i due ambienti, valutando la facilità con cui è possibile trasportare documenti dall’uno all’altro.

Il verbale di ispezione fiscale (PVC) che non menziona una porta fa piena prova della sua inesistenza?
No. Il silenzio del verbale su un determinato fatto (come l’esistenza di una porta) non costituisce un’attestazione negativa assistita da fede privilegiata. Il contribuente può quindi provare l’esistenza di tale elemento con altri mezzi di prova, senza la necessità di proporre querela di falso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28337 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28337 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22235/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, ex lege domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE DELLO RAGIONE_SOCIALE (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, n. 1323/2021 depositata il 03/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2025 dal Co: COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto impositivo notificato il 27 ottobre 2016, l’Erario riprendeva a tassazione compensi non fatturati, maturati dal contribuente NOME COGNOME, nella sua qualità di titolare della RAGIONE_SOCIALE individuale di RAGIONE_SOCIALE.

L’avviso di accertamento seguiva pvc redatto e notificato il 22 febbraio 2016 a seguito di ispezione presso lo RAGIONE_SOCIALE del contribuente in data 17 dicembre 2015, che quindi insorgeva lamentando la carenza di preventiva autorizzazione del AVV_NOTAIO della Repubblica, necessaria trattandosi di locale promiscuo ad uso civile abitazione.

Nel particolare, veniva evidenziato lo RAGIONE_SOCIALE consistere in una stanza di circa 15 mq, nel seminterrato dell’edificio dove il contribuente accertato abita assieme alla madre che ne è proprietaria. L’accesso al seminterrato è distinto dall’accesso all’abitazione, all’interno di un cancello e di un vialetto di ingresso comune alle due unità edilizie, insistenti nell’unico corpo di fabbrica.

La sentenza sfavorevole di primo grado era riformata in appello, ove la CTR rilevava che fosse stata provata con documentazione ed immagini la presenza di una porta dietro la scrivania del contribuente, che mette in comunicazione la stanza adibita a RAGIONE_SOCIALE, priva di finestre, con la restante civile abitazione. Ne accertava così il carattere promiscuo, richiamando precedenti di questa Suprema Corte di legittimità e, per l’effetto, annullava integralmente la ripresa a tassazione, in quanto le prove erano state raccolte senza la necessaria previa autorizzazione del AVV_NOTAIO della Repubblica ad accedere ad un locale promiscuo.
Ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE con il patrocinio dell’Avvocatura generale dello Stato, agitando tre motivi di ricorso, cui replica la parte contribuente, spiegando tempestivo controricorso.

In prossimità dell’adunanza, la parte contribuente ha depositato memoria ad illustrazione RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni, con censura di costituzionalità e violazione eurounitaria RAGIONE_SOCIALE norme a fondamento della ripresa a tassazione, richiesta di riduzione RAGIONE_SOCIALE sanzioni per ius superveniens .

CONSIDERATO

Vengono proposti tre motivi di ricorso.

1.1. Con il primo motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per violazione dell’art. 52, primo comma, d.P.R. n. 633/1972 e dell’art. 2697 c.c., laddove la CTR ha ammesso sia possibile provare circostanze sfuggite alla percezione visiva dei verificatori, peraltro senza la necessità di sollevare querela di falso. Nella sostanza, è stato consentito al contribuente di dimostrare l’esistenza della porta di comunicazione fra RAGIONE_SOCIALE ed abitazione mediante il contratto di vendita, le planimetrie e risultanze fotografiche, peraltro successive alla data di accesso dei verificatori.
1.2. Con il secondo motivo si profila censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., sostanzialmente criticando la violazione del valore RAGIONE_SOCIALE prove, per aver ammesso l’esistenz a del collegamento fra ufficio ed abitazione che nel pvc risulta non menzionato; altresì, pur laddove esistente il collegamento, andrebbe provato l’ulteriore requisito richiesto dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte di legittimità, in ordine all’age vole passaggio da uno all’altro degli ambienti così comunicanti.
1.3. Con il terzo motivo si prospetta censura ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. per violazione dell’art. 2700 c.c., concretamente dolendosi che non sia stata data prevalenza alla prova legale costituita dal pvc, fidefacente fino a querela di falso, laddove non fa menzione della porta di collegamento in questione.

Occorre primieramente esaminare le eccezioni di inammissibilità dei motivi di impugnazione sollevate in controricorso. Si afferma sostanziarsi il ricorso in una rivalutazione nel merito del compendio probatorio offerto dalle parti, esercitando un sindacato che è inibito a questa Suprema Corte di legittimità.

Così non è. Non si tratta in questa sede di riesaminare le prove compendiate nel giudizio di appello, ma di verificare se sia stata data

la prevalenza alle une sulle altre secondo la gerarchia prevista dalla legge.

2.1. Ed infatti, la deduzione di un vizio di motivazione della sentenza impugnata con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non già il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la mera facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, RAGIONE_SOCIALE argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (v. Cass., IV, n. 8718/2005, n. 4842/2006, Cass. V, n. 5583/2011).
Vertendosi sul valore legale della prova, il sindacato richiesto a questa Corte attiene al rispetto della gerarchia RAGIONE_SOCIALE prove. Donde i motivi sono ammissibili e possono essere scrutinati.

Il primo motivo è fondato e dev’essere accolto. Rinviata alla trattazione del terzo motivo il tema della fede privilegiata del pvc solo per quello che dice (e non per quello che non dice), va qui evidenziato che sussiste la lamentata violazione di legge sul regime della prova, per non aver la CTR accertato l’esistenza del collegamento casaufficio, all’epoca dell’accesso dei militari e la necessaria agevole comunicabilità fra i due ambienti.

La documentazione offerta dalla parte privata attiene a rappresentazioni temporalmente distinte ed eccentriche al momento di accesso nei locali. Nello specifico, sono state apprezzate documentazioni riguardanti momenti precedenti, quale la piantina allegat a all’atto di vendita, ovvero successive, quale la rappresentazione fotografica ricavata successivamente all’accesso

dei militari. In entrambi i casi, tuttavia, in violazione del prudente apprezzamento della prova, il collegio di secondo grado non argomenta perché ritenga più attendibili di altri questi elementi, né ne esamina la rilevanza in comparazione con l’intero co mpendio probatorio.

Come si è già detto, il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, RAGIONE_SOCIALE argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente la prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (Cass. 4 novembre 2013 n. 24679; Cass. 16 novembre 2011 n. 27197; Cass. 6 aprile 2011 n. 7921; Cass. 21 settembre 2006 n. 20455; Cass. 4 aprile 2006 n. 7846; Cass. 9 settembre 2004 n. 18134; Cass. 7 febbraio 2004 n. 2357).
Di tali principi non ha fatto buon governo la sentenza in scrutinio, poiché non si rinviene dalla lettura della sua motivazione il giudizio di prevalenza e le ragioni del convincimento, donde il motivo è fondato e merita accoglimento.

4. Il secondo motivo è parimenti fondato, laddove lamenta non sia stata data la prova dell’agevole comunicazione fra il locale ispezionato e la casa di abitazione (p. 19 del ricorso). Per consolidato orientamento di questa Corte, non basta che sia dimostrato il collegamento fra il locale adibito ad attività produttiva o professionale e l’adiacente locale adibito a civile abitazione, ma occorre dimostrare che si tratti di collegamento che consenta l’agevole passaggio dall’uno all’altro. Tale profilo non è st ato
verificato dalla sentenza in scrutinio, facendo mal governo dei principi sanciti da questa Corte.

Ed infatti, in tema di accertamento, l’autorizzazione del AVV_NOTAIO della Repubblica, prescritta dall’art. 52, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell’accesso del personale dell’Amministrazione finanziaria (o della Guardia di finanza, nell’esercizio dei compiti di collaborazione con gli Uffici finanziari ad essa demandati) a locali adibiti anche ad abitazione del contribuente ovvero esclusivamente ad abitazione, è subordinata alla presenza di gravi indizi di violazioni soltanto in quest’ultima ipotesi e non anche quando si tratti di locali ad uso promiscuo; destinazione, quest’ultima, che ricorre non soltanto ove i medesimi ambienti siano contestualmente utilizzati per la vita familiare e per l’attività professionale, ma ogni qual volta l’agevole possibilità di comunicazione interna consenta il trasferimento di documenti propri dell’attività commerciale nei locali abitativi (così Cass. V, n. 21411/2020, ma già Cass. VI-5 n. 7723/2018).
In altri termini, la sola presenza di una porta di comunicazione, peraltro non risultante dalla descrizione fatta nel pvc, non integra gli elementi del locale promiscuo, quale estensione del domicilio ai fini della necessità della previa autorizzazione del AVV_NOTAIO della Repubblica, implicando una verifica ed una valutazione sull’agevole comunicazione fra gli ambienti, che si misura nella facilità di trasportare i documenti contabili negli ambienti dell’abitazione, di talché, per esempio, il collegamento attraverso una scala stretta e ripida potrebbe non essere considerato agevole a tale fine. Tale sindacato dev’essere svolto dal giudice di merito che risulta non averlo fatto nel caso in esame, donde il secondo motivo è fondato e merita accoglimento.
Non può invece essere accolto il terzo motivo, laddove il Patrono erariale si duole che dovesse essere proposta querela di falso avverso il pvc, in difetto della quale la CTR non poteva alterare

la gerarchia RAGIONE_SOCIALE prove e dare prevalenza ad evidenze diverse da quanto attestato nel pvc. Detto in altri termini, la ricorrente parte pubblica ritiene che -in ogni caso- il pvc sia assistito da fede pubblica, con valenza superiore alle altre fonti di convincimento e valida fina a querela di falso.

Così non è, poiché -da tempo- questa Suprema Corte di legittimità ha distinto -all’intero RAGIONE_SOCIALE attestazioni dei pubblici ufficiali- quanto ha valore di prova privilegiata e quanto no.

5.1. Più precisamente, in tema di accertamenti tributari, il processo verbale di constatazione assume un valore probatorio diverso a seconda della natura dei fatti da esso attestati, potendosi distinguere al riguardo un triplice livello di attendibilità: a) il verbale è assistito da fede privilegiata, ai sensi dell’art. 2700 c.c., relativamente ai fatti attestati dal pubblico ufficiale come da lui compiuti o avvenuti in sua presenza o che abbia potuto conoscere senza alcun margine di apprezzamento o di percezione sensoriale, nonché quanto alla provenienza del documento dallo stesso pubblico ufficiale ed alle dichiarazioni a lui rese; b) quanto alla veridicità sostanziale RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni a lui rese dalle parti o da terzi -e dunque anche del contenuto di documenti formati dalla stessa parte e/o da terzi -esso fa fede fino a prova contraria, che può essere fornita qualora la specifica indicazione RAGIONE_SOCIALE fonti di conoscenza consenta al giudice ed alle parti l’eventuale controllo e valutazione del contenuto RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni; c) in mancanza della indicazione specifica dei soggetti le cui dichiarazioni vengono riportate nel verbale, esso costituisce comunque elemento di prova, che il giudice deve in ogni caso valutare, in concorso con gli altri elementi, potendo essere disatteso solo in caso di sua motivata intrinseca inattendibilità o di contrasto con altri elementi acquisiti nel giudizio, attesa la certezza, fino a querela di falso, che quei documenti sono comunque stati esaminati dall’agente verificatore (così Cass. V, n. 2860/2017; cfr., altresì, cfr. n. 24461/2018 e n. 18420/2024).
Non può quindi accordarsi fede privilegiata a quello su cui il pvc tace. Detto diversamente, la mancata descrizione di un’ulteriore porta -oltre a quella di ingressonella stanza di lavoro del contribuente non equivale all’attestazione che una porta non c i sia: il silenzio non equivale ad attestazione negativa, assistita da fede privilegiata.

Il motivo non può quindi essere accolto.

Peraltro, la fattispecie in esame, occorsa fra le medesime parti e sul medesimo pcv è già stata trattata da questa Corte, con orientamento cui merita qui dare continuità.

Ed infatti, con ordinanza n. 37911/2022, in accoglimento del ricorso erariale, la sentenza di secondo grado è stata cassata con rinvio al giudice dell’appello per valutare la sussistenza di ulteriori elementi di prova dedotti dal contribuente al fine di dar contezza dell’esistenza, al momento dell’accesso della GdF, della porta di cui si è detto, ben potendo valutarsi a tali fini ulteriore documentazione -anche catastale, ad esempio – relativa ai lavori interni di realizzazione della porta in parola.
Stante l’accoglimento del ricorso, le doglianze espresse da parte contribuente in memoria potranno eventualmente trovare rilievo nel giudizio di rinvio.

Peraltro, per quanto attiene i profili di coerenza eurounitaria RAGIONE_SOCIALE norme interne in tema di accessi ed ispezioni a locali ed ambienti, costituisce giusto bilanciamento RAGIONE_SOCIALE esigenze di celerità ed efficacia RAGIONE_SOCIALE indagini (ove la materia tributaria è collegata alla stabilità dello Stato) e tutela della persona la previsione del vaglio preventivo della magistratura requirente sulle esigenze di accesso negli spazi RAGIONE_SOCIALE vita privata del contribuente e di terzi, aspetto che non rivela profili di illegittimità costituzionale in assenza di specifica indicazione di nuovi parametri in rapporto ai principi fondamentali della Carta.
7.1. Altresì, nel giudizio di rinvio dovranno trovare spazio le questioni attinenti alle sanzioni. Ed infatti, è stato ritenuto che in

tema di sanzioni amministrative per violazione di norme tributarie, la sopravvenuta revisione del sistema sanzionatorio tributario, introdotta dal d.lgs. n. 158 del 2015 e vigente dal 1° gennaio 2016 a norma dell’art. 32 del medesimo d.lgs., è applicabile retroattivamente in forza del principio del “favor rei”, a condizione che il processo sia ancora in corso e che perciò non sia ancora definitiva la parte sanzionatoria del provvedimento impugnato (Cass. V, n. 8716/2021).

Tale essendo la situazione in oggetto, al giudice del rinvio compente altresì il ricalcolo RAGIONE_SOCIALE sanzioni secondo il diverso regime introdotto dalle sopravvenute novelle normative.

In definitiva, il ricorso è fondato nei termini di cui in motivazione e merita accoglimento, la sentenza dev’essere cassata con rinvio al giudice di merito perché si conformi ai superiori principi enunciati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 25/09/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

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