Litisconsorzio necessario: la Cassazione e i soci

La Corte di Cassazione interviene su un caso di accertamento fiscale a una società di persone e ai suoi soci. La Corte chiarisce i principi del litisconsorzio necessario, stabilendo che, sebbene la regola imponga un unico processo, la riunione tardiva dei ricorsi è possibile per garantire la ragionevole durata del processo. Inoltre, cassa la decisione di merito sulla natura di un contratto di locazione, ribadendo che la ‘transitorietà’ di un affitto commerciale deve essere giustificata da ragioni oggettive esplicitate nel contratto, non bastando la sola breve durata pattuita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Litisconsorzio Necessario nel Processo Tributario: La Cassazione Fa Chiarezza

Il principio del litisconsorzio necessario rappresenta un pilastro del diritto processuale, specialmente in ambito tributario quando sono coinvolte società di persone. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema cruciale, fornendo importanti chiarimenti sulla sua applicazione pratica e sul bilanciamento con il principio della ragionevole durata del processo. La vicenda riguarda una società e i suoi soci, destinatari di accertamenti fiscali derivanti dalla stessa operazione, ma i cui ricorsi sono stati trattati separatamente nei gradi di merito.

I Fatti: Accertamenti Fiscali a Catena

Una società in nome collettivo, attiva nel settore della ristorazione, stipula un contratto di locazione per un immobile, qualificandolo come ‘ad uso abitativo’. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contesta questa classificazione. Ritenendo l’immobile strumentale all’attività d’impresa, l’Amministrazione finanziaria riqualifica i canoni di locazione come reddito d’impresa per la società.

Da questo singolo accertamento scaturiscono tre distinti avvisi:
1. Uno per la società, relativo a IVA e IRAP.
2. Due per i singoli soci, relativi all’IRPEF sul maggior reddito da partecipazione non dichiarato.

La società e i soci impugnano separatamente gli avvisi, ottenendo ragione in primo grado. L’Agenzia delle Entrate appella le decisioni, chiedendo alla Commissione Tributaria Regionale di riunire i giudizi proprio in virtù del litisconsorzio necessario tra società e soci. La richiesta, però, viene ignorata e i giudici d’appello confermano le sentenze di primo grado con decisioni separate. L’Agenzia ricorre quindi in Cassazione.

La Gestione del Litisconsorzio Necessario tra Società e Soci

Il cuore della questione processuale è il litisconsorzio necessario. Questo istituto impone che, quando una decisione giudiziaria deve produrre effetti su più soggetti in modo inscindibile, tutti questi soggetti debbano partecipare allo stesso processo. Nel caso delle società di persone, l’accertamento del reddito societario si ripercuote automaticamente sul reddito dei singoli soci (principio di trasparenza fiscale). Di conseguenza, il processo che contesta tale accertamento deve necessariamente vedere la partecipazione sia della società che di tutti i soci.

La Corte di Cassazione ribadisce con forza questo principio. La controversia è unica e inscindibile. Tuttavia, di fronte all’errore del giudice d’appello che non ha riunito le cause, la Corte adotta una soluzione pragmatica. Anziché dichiarare la nullità delle sentenze e far regredire il processo al grado precedente (con un notevole dispendio di tempo), la Corte dispone la riunione dei ricorsi direttamente in sede di legittimità. Questa scelta è motivata dalla necessità di tutelare il diritto a una ragionevole durata del processo, sancito dalla Costituzione e dalle convenzioni europee. Poiché i processi, seppur separati, hanno avuto uno svolgimento parallelo, con difese e questioni identiche, la riunione tardiva sana il vizio senza pregiudicare il diritto di difesa di nessuno.

La Controversia sul Contratto di Locazione Temporanea

Superato lo scoglio processuale, la Corte esamina il merito della pretesa fiscale, incentrata sulla natura del contratto di locazione. I giudici di merito avevano considerato il contratto ‘palesemente transitorio’ basandosi unicamente sulla breve durata pattuita tra le parti.

La Cassazione smonta questa argomentazione, giudicandola errata in diritto. La legge (L. 392/1978) consente di derogare alla durata minima legale per le locazioni commerciali solo se l’attività da esercitare ha, per sua natura, carattere transitorio. La giurisprudenza costante della stessa Corte ha chiarito che tale transitorietà deve soddisfare due requisiti stringenti:
1. Deve essere espressamente enunciata nel contratto.
2. Devono essere specificate le ragioni oggettive che la giustificano.

La semplice indicazione di un termine breve non è sufficiente. È necessario che dal contratto emergano le circostanze concrete e obiettive che rendono l’esigenza di stabilità non necessaria. Nel caso di specie, i giudici di merito si erano fermati al dato formale della durata, omettendo qualsiasi indagine sulle ragioni oggettive della presunta transitorietà. Questo errore configura una falsa applicazione della legge.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Le motivazioni della Corte si articolano su due binari paralleli. Sul piano processuale, la decisione di riunire i ricorsi in Cassazione anziché annullare le sentenze impugnate rappresenta un’importante applicazione del principio di economia processuale e di ragionevole durata del processo. La Corte riconosce il vizio procedurale (mancata riunione), ma lo ‘corregge’ in modo da evitare un’inutile regressione del giudizio, dato che la sostanza del contraddittorio era stata comunque garantita. La Corte sottolinea che una declaratoria di nullità si tradurrebbe in un ‘inutile dispendio di energie processuali per conseguire l’osservanza di formalità superflue’.

Sul piano sostanziale, la Corte ribadisce con fermezza l’interpretazione rigorosa della normativa sui contratti di locazione ad uso diverso. Affermare che un contratto è transitorio solo perché le parti hanno pattuito una breve durata svuota di significato la tutela prevista dalla legge. La funzione della norma è proprio quella di evitare che le parti eludano la durata legale minima attraverso clausole fittizie. L’onere di provare la sussistenza delle ragioni oggettive di transitorietà, quando contestate, è cruciale e non può essere aggirato. La decisione del giudice di merito, che ha qualificato il contratto come transitorio senza alcuna verifica in tal senso, viene quindi cassata per violazione di legge.

Conclusioni

L’ordinanza offre due insegnamenti fondamentali. In primo luogo, consolida il principio del litisconsorzio necessario nei contenziosi fiscali che coinvolgono società di persone e soci, ma allo stesso tempo apre a soluzioni pragmatiche per sanare eventuali vizi procedurali senza sacrificare l’efficienza della giustizia. In secondo luogo, serve da monito per chi stipula contratti di locazione commerciale: la deroga alla durata legale è un’eccezione che richiede una giustificazione precisa, oggettiva e documentata direttamente nel contratto. Una semplice clausola di durata non è sufficiente a garantire la validità dell’accordo e a sottrarlo al regime ordinario.

Cos’è il litisconsorzio necessario nel processo tributario per le società di persone?
È un principio per cui la società e tutti i suoi soci devono obbligatoriamente partecipare allo stesso processo quando l’oggetto della controversia è il reddito della società, poiché la decisione su quest’ultimo si ripercuote inevitabilmente e automaticamente sui redditi di partecipazione dei soci.

È possibile sanare la mancata riunione di cause che dovevano essere trattate congiuntamente?
Sì, la Corte di Cassazione ha chiarito che, in nome del principio della ragionevole durata del processo, è possibile disporre la riunione dei ricorsi direttamente in sede di legittimità, anziché annullare le sentenze e far regredire il procedimento. Ciò è ammissibile quando le cause, pur decise separatamente, hanno avuto uno svolgimento parallelo e hanno trattato questioni identiche, senza ledere il diritto di difesa delle parti.

Quali sono le condizioni per stipulare validamente un contratto di locazione commerciale ‘temporaneo’ con una durata inferiore a quella legale?
Non è sufficiente indicare nel contratto una durata breve. La legge e la giurisprudenza richiedono che la natura transitoria dell’attività sia espressamente enunciata nel contratto e, soprattutto, che siano specificate le ragioni oggettive e concrete che giustificano tale temporaneità. In assenza di questi elementi, la clausola sulla durata è nulla.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24940 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24940 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/09/2025

COGNOME

Oggetto: litisconsorzio necessario

–

contratto locazione temporanea –

condizioni

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20126/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente – contro

-intimato –

avverso la sentenza n.7526/2021 della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia depositata il 6.9.2021, non notificata; sul ricorso iscritto al n. 20129/2022 R.G. proposto da AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, Stato, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello domiciliata in Roma, INDIRIZZO

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t. ;

-intimata – avverso la sentenza n.7528/2021 della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia depositata il 6.9.2021, non notificata; sul ricorso iscritto al n. 20135/2022 R.G. proposto da AGENZIA DELLE ENTRATERAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, Stato,

rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello domiciliata in Roma, INDIRIZZO

NOME, quale socio della RAGIONE_SOCIALE già RAGIONE_SOCIALE

-intimato – avverso la sentenza n.7557/2021 della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia depositata il 6.9.2021, non notificata. sul ricorso iscritto al n. 23159/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente – contro

COGNOMENOMECOGNOME quale socia della RAGIONE_SOCIALE già RAGIONE_SOCIALE

-intimata – avverso la sentenza n.7530/2021 della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia depositata il 6.9.2021, non notificata. Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 13 giugno 2025 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

Con quattro sentenze della Commissione Tributaria Regionale della Sicilia venivano rigettati altrettanti appelli proposti da ll’Agenzia delle Entrate avverso le sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Catania nn. 2008, 2001, 2010, 2004/12/2015 con le quali era stato accolto il ricorso, rispettivamente, di NOME COGNOME, della società RAGIONE_SOCIALE, di NOME COGNOME e di NOME COGNOME quali soci della società, contro gli avvisi di accertamento nn. RJ802A300984/2007, notificato per IVA e IRAP sia alla società che ai soci, RJ802A301083/2007 e RJ802A301075/2007 notificati ai due soci per IRPEF e addizionali da redditi di partecipazione, tutti relativi al l’anno di imposta 2001.
Nelle sentenze impugnate si legge che le riprese traevano origine dalla contestazione da parte dell’Agenzia fondata sulla scrittura privata del 14.02.2000 registrata il 3/3/2000 al n. 3365 dell’Ufficio Registro

Atti Civili di Catania. Con tale atto la società RAGIONE_SOCIALE aveva stipulato un contratto di locazione ad uso di abitazione, ai sensi dell’art. 11 legge n.359 dell’8/8/1992, dell’immobile di cui era proprietaria con la società RAGIONE_SOCIALE

In considerazione del fatto che entrambe le società svolgevano la medesima attività di impresa (ristoranti, pizzerie, trattorie, osterie e birrerie con cucina), l’Amministrazione finanziaria riteneva che l’immobile oggetto del contratto di locazione fosse per sua principale ed intrinseca natura strumentale all’attività svolta. Pertanto, concludeva che il provento derivante dalla locazione costituisse per la società RAGIONE_SOCIALE reddito d’impresa che doveva essere dichiarato fiscalmente.
Dall’accertamento derivavano tre distinti avvisi, uno per la rettificazione del reddito della società di persone e uno per ciascuno dei due soci a titolo di ripresa per maggior reddito da partecipazione, impugnati con cinque distinti ricorsi.

Il giudice di prime cure accoglieva i ricorsi introduttivi, per insussistenza del maggior reddito in capo alla società RAGIONE_SOCIALE con contestuale annullamento di tutti gli avvisi di accertamento.

Il giudice d’appello, pur riconoscendo nella fattispecie i presupposti per il litisconsorzio necessario tra società e soci, non disponeva la riunione e decideva separatamente sugli appelli, confermando le decisioni di primo grado.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione l’Agenzia , affidato a cinque motivi nei ricorsi primo e terzo, a quattro motivi nel secondo ricorso e a tre motivi nel quarto, mentre i contribuenti sono rimasti intimati.

Considerato che:

Pregiudizialmente dev’essere disposta la riunione ex art.274 cod. proc. civ. al processo più risalente iscritto all’RGN. 20126/2022 dei processi più recenti iscritti agli RGNN. 20129/2022, 20135/2022 e 23159/2022 in presenza di litisconsorzio necessario tra ricorsi relativi a riprese per II.DD. e IVA dipendenti dal l’unitario accertamento nei confronti di una società di persone e dei soci per il medesimo periodo di imposta.

Con il primo motivo del primo e del terzo ricorso (RGNN 20126 e 20135/2022), in relazione all’art.360, primo comma, n.3, cod. proc. civ., viene censurata la sentenza di appello, per violazione dell’art. 21, d.lgs. n. 546/92 per non aver tenuto conto che l’avviso di accertamento sarebbe stato notificato presso la residenza del contribuente (NOME COGNOME in data 6 dicembre 2007 e ricevuto a mani della moglie, NOME COGNOME, di talché il ricorso avrebbe dovuto essere presentato entro il 4/2/2008, mentre il ricorso è stato spedito il 25 febbraio 2008, con conseguente tardività del ricorso, che quindi avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile.
I motivi sono inammissibili, sia perché le sentenze non danno conto della questione e i ricorsi non danno evidenza della sua tempestiva introduzione limitandosi ad affermarla e, in ogni caso, della sua riproposizione nelle controdeduzioni in appello. Inoltre, dalla relata incompleta riprodotta a pag.9 dei ricorsi non si evince la dimostrazione della data di perfezionamento delle notifiche e, dunque, la questione è da considerarsi, oltre che nuova anche aspecifica.

I motivi secondo e terzo del primo e terzo ricorso, il primo e secondo del secondo ricorso (RGN 20129/2022) e il primo motivo del quarto ricorso (RGN 23159/2022), in relazione all’art.360, primo comma, n.4, cod. proc. civ., deducono la nullità delle sentenze d’appello per violazione dell’art.112 cod. proc. civ. e degli artt. 14 e 29 del d.lgs. n.

546/92 per la mancata riunione da parte della Commissione Tributaria Regionale, chiesta nell’atto di gravame degli appelli avverso le sentenze della Commissione Tributaria Provinciale di Catania n. 2001/12/2015, 2004/12/2015, 2007/12/2015, 2008/12/2015, 2010/12/2015, emesse nei confronti della società e dei soci per litisconsorzio necessario.

Le censure sono disattese, in conseguenza della sopra disposta riunione dei processi, ma la motivazione del giudice va corretta nei termini che seguono ex art.384 u.c. cod. proc. civ..

5.1. Va reiterato che, in materia tributaria, l’unitarietà dell’accertamento che è alla base della rettifica delle dichiarazioni dei redditi delle società di persone e delle associazioni di cui all’art. 5 d.P.R. 22/12/1986 n. 917 e dei soci delle stesse e la conseguente automatica imputazione dei redditi a ciascun socio, proporzionalmente alla quota di partecipazione agli utili ed indipendentemente dalla percezione degli stessi, comporta che il ricorso tributario proposto, anche avverso un solo avviso di rettifica, da uno dei soci o dalla società riguarda inscindibilmente sia la società che tutti i soci, salvo il caso in cui questi prospettino questioni personali. Pertanto, tutti questi soggetti devono essere parti dello stesso procedimento e la controversia non può essere decisa limitatamente ad alcuni soltanto di essi. Siffatta controversia, infatti, non ha ad oggetto una singola posizione debitoria, bensì gli elementi comuni della fattispecie costitutiva dell’obbligazione dedotta nell’atto autoritativo impugnato, con conseguente configurabilità di un caso di litisconsorzio necessario originario. Conseguentemente, il ricorso proposto anche da uno soltanto dei soggetti interessati impone l’integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 14 d.lgs. 546/92 (salva la possibilità di riunione ai sensi del successivo art. 29) e il giudizio celebrato senza la partecipazione di tutti i litisconsorzi necessari è affetto da nullità assoluta, rilevabile in ogni stato e grado
del procedimento, anche di ufficio (Cass. Sez. U., sentenza n.14815 del 4.6.2008).

5.2. Sono possibili eccezioni in presenza di cause decise separatamente nel merito e relative, rispettivamente, alla rettifica del reddito di una società di persone e alla conseguente automatica imputazione dei redditi stessi a ciascun socio. Così, non va dichiarata la nullità per essere stati i giudizi celebrati senza la partecipazione di tutti i litisconsorti necessari (società e soci) in violazione del principio del contraddittorio, ma va disposta la riunione quando la complessiva fattispecie, oltre che dalla piena consapevolezza di ciascuna parte processuale dell’esistenza e del contenuto dell’atto impositivo notificato alle altre parti e delle difese processuali svolte dalle stesse, sia caratterizzata da: 1) identità oggettiva quanto a causa petendi dei ricorsi; 2) simultanea proposizione degli stessi avverso il sostanzialmente unitario avviso di accertamento costituente il fondamento della rettifica delle dichiarazioni sia della società che di tutti i suoi soci e, quindi, identità di difese; 3) simultanea trattazione degli afferenti processi innanzi ad entrambi i giudici del merito; 4) identità sostanziale delle decisioni adottate da tali giudici. In tal caso, la ricomposizione dell’unicità della causa attua il diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo (derivante dall’art. 111, comma 2, Cost. e dagli artt. 6 e 13 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali), evitando che con la (altrimenti necessaria) declaratoria di nullità ed il conseguente rinvio al giudice di merito, si determini un inutile dispendio di energie processuali per conseguire l’osservanza di formalità superflue, perché non giustificate dalla necessità di salvaguardare il rispetto effettivo del principio del contraddittorio . (Cass. Sez. 5, sentenza n. 29843 del 13/12/2017).
5.3. Orbene, il Collegio osserva che i ricorsi precisano come dall’accertamento nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE siano derivate, oltre all’avviso di accertamento n. RJ802A300984NUMERO_DOCUMENTO, con cui è stata rettificata la dichiarazione presentata dalla società per il periodo di imposta 2001, anche le contestazioni di maggiore IRPEF da reddito di partecipazione ex art. 5 del TUIR in capo al socio, NOME COGNOME destinatario di separato avviso di accertamento n. RJ801A301083NUMERO_DOCUMENTO oggetto del presente processo, e in capo alla socia NOME COGNOME destinataria dell’av viso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO
L’avviso di accertamento RJ802A300984-07 è stato impugnato davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Catania sia dalla società sia dai soci. Inoltre, entrambi i soci hanno impugnato anche gli avvisi di accertamento emessi nei loro confronti per l’accertamento del reddito di partecipazione.

I ricorsi specificano anche che i cinque ricorsi sono stati decisi in primo grado con cinque distinte sentenze le nn. 2001/12/2015, 2004/12/2015, 2007/12/2015, 2008/12/2015, 2010/12/2015 pronunciate il 7 novembre 2014 e depositate il 23 febbraio 2015. Avverso tali sentenze sono stati proposti dall’Agenzia altrettanti appelli, con richiesta di riunione per litisconsorzio necessario, disattesa dal giudice nella sentenza impugnata.

Si legge nei ricorsi (cfr. ad es. pag.11 del primo ricorso), che l’appello avverso la sentenza della CTP di Catania 2007/12/2015 è stato deciso con sentenza resa nei confronti di NOME COGNOME coperta da giudicato con conferma dell’avviso relativo. Il Collegio a riguardo osserva che non solo la deduzione è generica in quanto non solo non è precisato quale avviso sia stato investito da tale sentenza e il passaggio in giudicato della sentenza non è provato con allegazione della copia della decisione con attestazione di passaggio in giudicato, ma, in ogni caso, il giudizio prosegue tra le parti che restano nel litisconsorzio, tenuto
anche conto che l’avviso per IRPEF nei confronti di NOME COGNOME è oggetto del ricorso RGN 23159/2022 riunito in questa sede, come pure sono presenti tutti i soggetti del litisconsorzio, la società -al tempo una RAGIONE_SOCIALE – e i due soci.

5.4. Mentre dalla motivazione della sentenza impugnata risulta che la CTR, dopo aver correttamente ritenuto, con motivazione ampia e articolata che richiama la consolidata giurisprudenza di questa Corte, che sussista «il litisconsorzio necessario tra società di persone e soci in caso di pretese erariali nei confronti della prima che abbiano effetti anche sui secondi. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23585 depositata il 23 settembre 2019», invece nel dispositivo della medesima sentenza si legge che «La Commissione Tributaria Regionale della Sicilia rigetta l’appello e conferma la sentenza impugnata». Quanto alla motivazione, non è condivisibile l’argomentazione contenuta nelle sentenze impugnate secondo cui «il presente giudicato riguarda anche la società ed i soci COGNOME NOME e COGNOME NOME». Non solo l’affermazione suddetta non può sopperire alla mancata riunione dei processi ai sensi dell’articolo 29 d.lgs. 546/92, ma, oltretutto, la sentenza resa nei confronti della società, come sopra visto è stata impugnata per Cassazione e perciò non è passata in giudicato ex art.2909 cod. civ.
5.5. Corretta in tal senso la motivazione ai sensi dell’art.384 u.c. cod. proc. civ., l’intervenuta riunione dei ricorsi in questa sede permette di constatare la loro sostanziale identità oggettiva quanto a causa petendi e, sostanzialmente, anche quanto alle censure; vi è stata simultanea proposizione dei ricorsi avverso il sostanzialmente unitario avviso di accertamento costituente il fondamento della rettifica delle dichiarazioni sia della società che di tutti i suoi soci e, quindi, identità di difese; vi è stata simultanea trattazione degli afferenti processi innanzi ad entrambi i giudici del merito; vi è identità sostanziale delle
decisioni adottate dai giudici con motivazioni analoghe. Quanto evidenziato permette di evitare di dichiarare la violazione del litisconsorzio necessario e regressione al primo grado al fine di garantire il contenimento dei tempi di giustizia (artt.111 Cost, 6 CEDU, 47 CDFUE), con conseguente reiezione delle censure in disamina.

Con il motivo quarto dei ricorsi primo e terzo e con il motivo terzo del terzo ricorso (per errore materiale numerato quarto a pag.13 del ricorso RGN 20129/2022), si deduce, in relazione all’art.360, primo comma, n.3, cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degli artt.2697 cod. civ. e 27, l. n.382/78.

6.1. Analogamente, con il secondo motivo del quarto ricorso si censura nuovamente la violazione degli artt. 27 e 35 della Legge n. 392/1978 e dell’art. 2697 cod. civ., per aver la CTR affermato la natura transitoria del contratto di locazione e ritenuto che incombesse sull’Agenzia delle Entrate l’onere di provare la non intervenuta risoluzione del contratto.

I suddetti motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente in quanto largamente sovrapponibili, incentrati tutti sulla ratio decidendi espressa dal giudice in ciascuna sentenza con motivazioni analoghe circa la natura transitoria del contratto di locazione, e sono fondati sotto il profilo della falsa applicazione delle disposizioni di legge sopra riportate.

7.1. L’art. 27 della Legge n. 392/1978, recante la disciplina delle locazioni di immobili urbani, prevede che «Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio» .

Al proposito, questa Corte ha avuto modo più volte di affermare (cfr. Cass. sentenza n. 18942 del 16/07/2019 e giurisprudenza ivi citata) che, qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una

delle attività previste dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale e, dunque, il rapporto sia sottratto al regime ordinario (Cass. n. 16117 del 08/07/2010), il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 cod. civ., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano.
Ciò ne consente la verifica in sede giudiziale e deve risultare, in esito ad essa, che le ragioni dedotte delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria, siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.

7.2. Non vi sono ragioni per discostarsi da tale interpretazione giurisprudenziale ed è, pertanto, non giustificata l’affermazione del giudice di seconde cure secondo il quale «nella fattispecie il contratto stipulato dalla società RAGIONE_SOCIALE è ad uso diverso dall’abitativo ma palesemente transitorio» (cfr. p. 3 delle sentenze impugnate). La CTR si è limitata a qualificare il contratto di locazione come transitorio in ragione unicamente della durata del contratto: sempre a pag. 3 delle sentenze si legge a riguardo che «Nella premessa e nell’art. 2 del contratto è espressamente riportata la volontà e la data (dal 14/02/2000 al 31/12/2000) di durata del contratto di locazione». Tuttavia, manca l’ accertamento delle ragioni obiettive e specifiche imponenti la transitorietà secondo la giurisprudenza sopra richiamata, non risultando nel testo della motivazione della sentenza impugnata alcuna statuizione circa il riferimento alle ragioni di una ipotetica condizione di transitorietà
nell’utilizzo dell’immobile locato. Ne deriva la falsa applicazione delle disposizioni di legge oggetto dei motivi in disamina.

Dall’accoglimento delle suddette censure deriva anche l’assorbimento del quinto motivo dei ricorsi primo e terzo e quarto del secondo ricorso (per errore materiale numerato quinto a pag.14 del ricorso RGN 20129/2022), relativo alla prospettata nullità della sentenza per omessa pronuncia su motivi di appello dell’Ufficio, in violazione dell’art.112 cod. proc. civ., nonché terzo del quarto ricorso, con cui si prospetta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 cod. proc. civ., 27 e 35 della Legge n. 392/1978, per aver la CTR affermato la natura transitoria del contratto di locazione in assenza di allegazione sul punto, alterando in tal modo la causa petendi identificata dalla contribuente. Le questioni dovranno essere riesaminate in sede di rinvio.
Le sentenze impugnate sono perciò cassate e, per l’effetto, le controversie riunite vanno rinviate alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia in diversa composizione, per ulteriore esame in relazione ai profili, a quelli rimasti assorbiti e per la liquidazione delle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte

riunisce al processo iscritto all’RGN. 20126/2022 i processi iscritti agli RGNN. 20129/2022, 20135/2022 e 23159/2022;

accoglie il quarto motivo dei ricorsi primo e terzo, il terzo motivo del terzo ricorso e il secondo motivo del quarto ricorso, disattesi i primi tre motivi dei ricorsi primo e terzo, i primi due motivi del secondo ricorso e il primo motivo del quarto ricorso, assorbiti i restanti motivi

dei ricorsi riuniti; per l’effetto , cassa le sentenze impugnate e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, per ulteriore esame in relazione ai profili, a quelli rimasti assorbiti e per la liquidazione delle spese di lite.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 13.6.2025

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