Legittimazione passiva catastale: solo l'intestatario

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9531/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di legittimazione passiva catastale. Il caso riguardava una società energetica, affittuaria di un terreno con un impianto fotovoltaico, che aveva impugnato un avviso di accertamento catastale. La Corte ha chiarito che la legittimazione ad agire e a resistere in giudizio per questioni relative alla rendita catastale spetta esclusivamente all’intestatario del bene immobile nel catasto, ovvero al titolare di un diritto reale. Di conseguenza, l’affittuario, non essendo proprietario, non ha il diritto di contestare tali atti, confermando l’annullamento dell’atto impugnato perché rivolto a un soggetto non legittimato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Legittimazione Passiva Catastale: Solo l’Intestatario Può Impugnare la Rendita

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha messo un punto fermo su una questione cruciale: chi ha il diritto di contestare un atto di classamento o una rendita catastale? La risposta è netta e riguarda la legittimazione passiva catastale, un concetto chiave che definisce chi è il soggetto corretto in un contenzioso tributario immobiliare. Con la sentenza n. 9531 del 9 aprile 2024, i giudici hanno stabilito che tale diritto spetta esclusivamente all’intestatario catastale del bene, escludendo quindi figure come l’affittuario o il conduttore.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dal ricorso di una società operante nel settore delle energie rinnovabili contro un avviso di accertamento catastale. La società gestiva un impianto fotovoltaico su un terreno di cui era affittuaria, non proprietaria. A seguito di una modifica normativa, l’azienda aveva presentato una proposta di aggiornamento della rendita catastale (tramite procedura Docfa) per scorporare il valore dei pannelli fotovoltaici.

L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato tale proposta, emettendo un avviso di accertamento. La società ha impugnato l’atto e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) le ha dato ragione, annullando l’accertamento per un presunto “difetto di legittimazione passiva” della società stessa. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo errata tale conclusione, ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la società, avendo un interesse diretto, fosse legittimata a stare in giudizio.

La Decisione della Corte sulla Legittimazione Passiva Catastale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ma ha colto l’occasione per fare chiarezza sul principio di diritto. I giudici supremi hanno affermato che, sebbene la motivazione della CTR fosse tecnicamente imprecisa (avrebbe dovuto parlare di difetto di legittimazione attiva della società, cioè del suo diritto a fare ricorso), la sua conclusione era corretta nel merito: la società affittuaria non aveva titolo per impugnare l’atto.

Il principio fondamentale enunciato dalla Corte è che legittimato attivo e passivo in materia catastale è solo l’intestatario della particella, ovvero colui che risulta titolare di un diritto reale sull’immobile (come la proprietà). L’affittuario, essendo titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale, non può essere parte di un procedimento che modifica la rendita catastale dell’immobile.

La Rendita Catastale e il Suo Legame con la Proprietà

La Corte ha spiegato che la rendita catastale è un valore strettamente connesso all’immobile e serve come base per le imposte legate alla proprietà o ad altri diritti reali (ad esempio, l’IMU o le imposte di registro, successione e donazione). Non è un valore legato al soggetto che meramente utilizza o “possiede” il bene in senso atecnico.

L’attribuzione della rendita non crea di per sé un rapporto d’imposta, ma ha una funzione strumentale. Pertanto, qualsiasi atto che la modifichi ha effetti giuridici diretti solo nei confronti del soggetto che detiene il titolo di proprietà registrato al catasto.

L’Esclusione del “Possessore” non Proprietario

La Cassazione ha anche affrontato l’interpretazione del termine “possessori” utilizzato in alcune norme catastali (come la L. 679/1969), specificando che tale termine non va inteso in senso lato per includere qualsiasi detentore del bene. Nel contesto della legittimazione passiva catastale, il “possessore” a cui la legge si riferisce è sempre l’intestatario catastale, ovvero il titolare del diritto reale.

Un interesse puramente economico o di fatto, come quello dell’affittuario che potrebbe subire indirettamente gli effetti di una maggiore tassazione, non è sufficiente a fondare la legittimazione a impugnare un atto di classamento. La contestazione deve provenire dall’unico soggetto riconosciuto dall’ordinamento come titolare del bene: il proprietario.

le motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su una chiara distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento. La rendita catastale è un attributo dell’immobile e la sua determinazione incide sulla capacità contributiva legata alla titolarità di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.). Gli atti che modificano la rendita, pertanto, possono essere impugnati solo dal soggetto a cui il catasto imputa tale diritto, ossia l’intestatario. L’interesse dell’affittuario è considerato di mero fatto, temporaneo e non sufficiente a radicare una posizione giuridica processualmente rilevante in questo specifico ambito. Di conseguenza, la legittimazione a impugnare un provvedimento di attribuzione della rendita catastale spetta esclusivamente all’intestatario della partita catastale, come desumibile anche dalla L. 342/2000, che prevede la notifica di tali atti solo a questi soggetti.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce che un affittuario, un conduttore o qualsiasi altro soggetto che detenga un immobile senza esserne proprietario o titolare di un diritto reale non può contestare giudizialmente gli atti di classamento o di attribuzione di rendita catastale. L’azione legale è riservata unicamente all’intestatario catastale. Questa pronuncia chiarisce in modo definitivo i confini della soggettività processuale nelle liti catastali, rafforzando il legame tra la titolarità del diritto reale e la facoltà di difenderne le caratteristiche fiscali in giudizio. Per le aziende che operano su immobili non di proprietà, ciò significa che ogni questione catastale dovrà essere necessariamente gestita e promossa dal proprietario del bene.

Chi può impugnare un atto di classamento o di attribuzione di rendita catastale?
L’impugnazione di un atto che modifica il classamento o la rendita catastale può essere proposta esclusivamente dal soggetto intestatario della relativa partita catastale, ovvero dal titolare di un diritto reale sull’immobile.

Un affittuario o un conduttore di un immobile ha la legittimazione per contestare la rendita catastale?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’affittuario o il conduttore, in quanto titolari di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale, non possiedono la legittimazione per impugnare atti relativi alla rendita catastale, anche se hanno un interesse economico alla questione.

La nozione di “possessore” ai fini catastali include anche chi detiene l’immobile, come un inquilino?
No. Per le finalità discusse nella sentenza, la nozione di “possessori” non si estende ai meri detentori come gli inquilini, ma indica esclusivamente gli intestatari dei beni censiti in catasto, ossia i titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9531 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 9531 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/04/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 07384/2021 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, è domiciliata;

– ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore; – intimata –

avverso la sentenza n. 580/06/20 della Commissione tributaria Regionale del Piemonte, depositata il 24.9.2020;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza pubblica del 26/03/2024 dal AVV_NOTAIO;

udite le conclusioni rassegnate dal Pubblico Ministero, in persona Sostituto Procuratore RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udite le conclusioni rassegnate dall’AVV_NOTAIO per la ricorrente.

Ritenuto in fatto

Oggetto:

RAGIONE_SOCIALE, società operante nel settore RAGIONE_SOCIALE energie rinnovabili, ricorreva avverso l’avviso di accertamento catastale con il quale l’Ufficio rideterminava il classamento dell’unità immobiliare sita in Carmagnola, rettificando i valori proposti con procedura DOCFA, in cui erano stati scorporati dal valore del suolo gli impianti su di esso insistenti finalizzati alla produzione di energia elettrica.

La Commissione tributaria Regionale del Piemonte (CTR), con sentenza n. 580/06/20, depositata il 24.9.2020, in riforma della pronuncia di primo grado, accoglieva l’originario ricorso della contribuente rilevando il difetto di legittimazione passiva di quest’ultima, non essendo titolare di alcun diritto reale sull’immobile oggetto di accertamento

Avverso tale sentenza ricorreva a questa Corte l’RAGIONE_SOCIALE con atto affidato a tre motivi.

La società contribuente rimaneva intimata.

Con ordinanza interlocutoria n. 18514 del 2022 la Sezione sesta tributaria rinviava la causa alla pubblica udienza.

Il Pubblico Ministero ha depositato memoria scritta.

Considerato in diritto

Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE denuncia, ex art 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, dell’art. 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, dell’art. 8 della legge 1 ottobre 1969, n. 679 e dell’art. 1, comma 21, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, per avere, in sintesi, la CTR escluso la legittimazione della contribuente società, destinataria dell’atto impugnato, in quanto conduttrice del suolo e non proprietaria, quindi, del bene oggetto di classamento.
Con il secondo motivo viene censurata, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., la violazione e falsa applicazione del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, del d.m. n. 28 del 1998, del d.lgs. n. 504 del 1992 e dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015, per avere la CTR erroneamente ritenuto, ai fini della soluzione della questione posta, di scorporare il suolo dall’impianto fotovoltaico, essendo questo parte integrante del bene.

Con il terzo motivo si deduce, ex art. 360, primo comma, n. 3 cod.proc.civ., la violazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e dell’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 24, per avere la CTR erroneamente ritenuto non motivato l’atto impugnato, fondato su stima diretta del bene.

Il primo motivo non è fondato.

4.1 E’ circostanza incontroversa quella secondo cui la società ricorrente è affittuaria del suolo sul quale sono state collocate le opere finalizzate alla produzione di energia; suolo di proprietà della società RAGIONE_SOCIALE (cfr. sentenza CTR pag 2 e 4).

4.2 Il presente giudizio trae origine dall’avvio dalla rettifica alla proposta di modifica della rendita catastale avanzata dalla società contribuente mediante Docfa dell’unità immobiliare destinata ad impianto fotovoltaico sita nel Comune di Carmagnola; proposta con la quale si chiedeva lo scorporo del valore dei pannelli fotovoltaici e il costo del terreno.

La presentazione della Docfa era conseguenza dell’approvazione della legge di stabilità 28 dicembre 2015, n. 208, il cui art. 1, comma 21, prevede, con decorrenza dal 1° gennaio 2016, una nuova disciplina per la determinazione della rendita catastale degli immobili censiti nei gruppi catastali D ed E. In particolare, dagli elementi da computare nel calcolo della rendita sono esclusi i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo; rimangono, invece, soggetti al processo di valutazione catastale (attraverso stima diretta), il suolo, le costruzioni e i soli impianti a essi strutturalmente connessi che accrescono normalmente la qualità e utilità dell’unità immobiliare.
In buona sostanza, la contribuente si era avvalsa di tale nuova disciplina e, per l’effetto, aveva proposto la nuova rendita con lo scorporo sopra indicato.

4.3 Fatta tale premessa, ciò che in questa sede rileva è l’individuazione della soggettività passiva in materia catastale.

La caratteristica del catasto è quella di essere uno strumento con finalità prevalentemente fiscali di talché sulla base della dichiarazione posta a fondamento della docfa, l’Ufficio procede ad attribuire all’unità la rendita che rappresenta l’attitudine di quest’ultima a produrre un reddito economico. E sotto questo profilo,

la rendita diventa indice di capacità contributiva del soggetto che dell’unità immobiliare risulta essere l’intestatario in catasto.

L’attribuzione all’unità immobiliare della rendita non comporta di per sé l’instaurarsi di un concreto rapporto giuridico d’imposta, in relazione al quale il soggetto che ha presentato la dichiarazione diventa debitore di un’imposta. La rendita catastale, secondo l’ordinamento tributario, ha per lo più una funzione strumentale alla definizione del rapporto giuridico d’imposta nei termini in cui questo risulta regolato dalle norme RAGIONE_SOCIALE singole figure impositive. Così, la rendita catastale avrà una funzione strumentale immediata nella definizione della capacità contributiva del soggetto che risulta intestatario in catasto dell’unità immobiliare in tutte quelle figure impositive in cui la proprietà dell’unità o il diritto reale di godimento su essa vengono assunti a indice della predetta capacità. E ciò avviene, per esempio, nel caso della determinazione del reddito dei fabbricati da assumere ai fini dell’imposizione sui redditi (art. 37, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) o della definizione della base imponibile per l’imposta comunale sugli immobili (art. 5, d.lgs. n. 504 del 1992).
La rendita catastale avrà, invece, una funzione mediata nella definizione della capacità contributiva in quelle altre figure impositive in cui la capacità è correlata al valore venale dell’immobile in comune commercio. In questi casi, la rendita delimita il potere accertativo dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, dovendo questa assumere il valore del bene da assoggettare a imposizione nell’ammontare corrispondente alla rendita moltiplicata per i coefficienti fissati dalle disposizioni di legge (cfr. art. 52, d.lgs. 26 aprile 1986, n. 131 ai fini dell’imposta di registro; artt. 14, 56 e 34 del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, ai fini dell’imposta RAGIONE_SOCIALE successioni e donazioni).
In ragione di quanto sopra la soggettività passiva in materia catastale deve essere individuata in capo al soggetto cui il diritto civile assegna la titolarità del diritto reale, indipendentemente dalle risultanze della visura catastale, avendo questa Corte affermato che legittimato passivo ed attivo in materia catastale è solo l’intestatario della particella ( ex plurimis e da ultimo Cass. 31173 del 2023).

In particolare, con riferimento agli atti attributivi o modificativi RAGIONE_SOCIALE rendite catastali per terreni e fabbricati essi hanno rilievo giuridico nei soli confronti dei

soggetti intestatari della relativa partita, come desumibile dalla legge 21 novembre 2000 n. 342, art. 74, che prevede la notificazione dei summenzionati atti esclusivamente nei confronti di tali soggetti ai fini della decorrenza della relativa efficacia. Conseguentemente, la legittimazione all’impugnazione del provvedimento di attribuzione della rendita catastale ad un immobile spetta esclusivamente all’intestatario della partita.

Nè a diversa conclusione può condurre la considerazione che in determinate circostanze, espressamente previste dal D.lgs. 30 dicembre 1922 n. 504, art. 3, comma 2, l’intestatario non coincida con il soggetto passivo dell’imposta, atteso che quest’ultimo ha un interesse temporaneo e di mero fatto a contestare il classamento e l’attribuzione della rendita sulla cui base viene calcolata l’ICI.

4.4 Le conclusioni sopra riportate non risultano inficiate dal disposto di cui all’art. 8 della legge 1° ottobre 1969 n. 679 secondo cui « I possessori di particelle censite nel catasto terreni sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati ed ogni altra stabile costruzione nuova (…), hanno l’obbligo di denunciare all’Ufficio tecnico erariale il cambiamento verificatosi nello stato del terreno per effetto della avvenuta edificazione ».

Per le motivazioni sopra esposte, infatti, la nozione di ‘possessori’ non vale ad indicare una categoria di soggetti diversa e ulteriore rispetto a quella degli intestatari dei beni censiti in catasto.

In ragione RAGIONE_SOCIALE motivazioni sopra riportate devono ritenersi assorbiti gli ulteriori motivi di ricorso.

Nulla va disposto in ordine alle spese, non avendo la società intimata svolto difese.

Rilevato che risulta soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non si applica l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte

Rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma il 26 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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