IVA aliquota agevolata: no al 4% per residence

La Corte di Cassazione stabilisce che l’IVA aliquota agevolata al 4% non è applicabile per la fornitura di beni destinati alla costruzione di un residence turistico-alberghiero. La qualifica oggettiva dell’immobile al momento dell’operazione (attività d’impresa) prevale sull’intenzione futura del committente di trasformarlo in abitazioni residenziali. La classificazione catastale D/2 e la destinazione d’uso commerciale sono decisive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IVA Aliquota Agevolata: Quando il Residence Non è Casa

L’applicazione dell’IVA aliquota agevolata nel settore immobiliare è un tema complesso, che dipende strettamente dalla natura e dalla destinazione degli immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per beneficiare del tasso ridotto al 4%, non contano le intenzioni future, ma la realtà oggettiva dell’immobile al momento dell’operazione. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni dei giudici.

I Fatti del Caso: La Costruzione del Complesso Turistico

Una società, fornitrice di serramenti e infissi metallici, emetteva fatture nei confronti di un’impresa committente applicando l’IVA al 4%. Tali beni erano destinati alla realizzazione di un grande complesso immobiliare. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo, contestava l’applicazione dell’aliquota ridotta, ritenendo che dovesse essere applicata quella ordinaria al 20%.

Il motivo della contestazione era chiaro: la concessione edilizia originaria e la classificazione catastale (categoria D/2) definivano il complesso come una “residenza turistico-alberghiera”. Questa tipologia di immobile è, per sua natura, destinata a un’attività commerciale e non può essere equiparata a una “casa di civile abitazione” secondo i requisiti della cosiddetta “Legge Tupini”, presupposto per l’agevolazione fiscale.

La Decisione Contraria della Commissione Tributaria Regionale

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato ragione alla società. I giudici di secondo grado avevano valorizzato alcuni elementi: una successiva convenzione con il Comune che, alla scadenza di un vincolo decennale, avrebbe permesso di cambiare la destinazione d’uso in residenziale, e la presunta intenzione originaria del committente di realizzare alloggi residenziali. Secondo la CTR, questi fattori dimostravano che l’obiettivo finale non era imprenditoriale, giustificando così l’IVA aliquota agevolata.

La Sentenza della Cassazione e la Prevalenza dei Dati Oggettivi

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso, ribaltando completamente il verdetto. La Suprema Corte ha affermato un principio cardine in materia fiscale: la valutazione dei requisiti per un’agevolazione deve essere effettuata ratione temporis, cioè con riferimento al momento esatto in cui avviene l’operazione imponibile (in questo caso, l’emissione delle fatture).

Le Motivazioni della Corte: Conta la Destinazione Attuale, Non l’Intenzione Futura

La Corte ha chiarito che l’indagine sulle caratteristiche di un edificio, ai fini dell’applicazione dell’IVA aliquota agevolata, deve basarsi su elementi oggettivi, strutturali e funzionali esistenti al momento della costruzione o della classificazione catastale definitiva.

Nel caso specifico, al momento della fornitura dei beni, i dati oggettivi erano inequivocabili:
1. Concessione Edilizia: Autorizzava la costruzione di una residenza turistico-alberghiera.
2. Classificazione Catastale: Gli immobili erano accatastati in categoria D/2, tipica delle imprese.

Questi elementi definiscono l’immobile come un complesso destinato all’esercizio di un’attività d’impresa, ovvero la prestazione di ospitalità a pagamento. Tale natura è incompatibile con quella di “casa di abitazione”, intesa come luogo destinato stabilmente alla vita privata di nuclei familiari.

I giudici hanno specificato che l’intenzione soggettiva del costruttore o le future ed eventuali modifiche della destinazione d’uso sono del tutto irrilevanti. L’agevolazione fiscale è legata alla natura oggettiva del bene nel momento in cui il presupposto impositivo si realizza. Di conseguenza, la CTR ha errato nel dare peso a una convenzione futura, svalutando i dati certi e attuali come il permesso di costruire e la categoria catastale.

Le Conclusioni: Implicazioni per il Settore Immobiliare e l’IVA Aliquota Agevolata

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso: per beneficiare dell’IVA aliquota agevolata prevista dalla “Legge Tupini”, l’immobile deve possedere, fin dall’origine e in modo oggettivamente riscontrabile, le caratteristiche di un fabbricato residenziale non di lusso. Qualsiasi destinazione che implichi un esercizio di impresa, come quella turistico-alberghiera, esclude categoricamente l’accesso al beneficio fiscale, a prescindere da piani futuri di conversione. Gli operatori del settore devono quindi prestare massima attenzione alla qualificazione formale e sostanziale degli immobili fin dalle prime fasi del progetto per evitare spiacevoli recuperi d’imposta.

È possibile applicare l’IVA aliquota agevolata del 4% per la costruzione di una residenza turistico-alberghiera?
No, la sentenza chiarisce che una residenza turistico-alberghiera è un’attività d’impresa e non può essere assimilata a una casa di civile abitazione ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata, poiché quest’ultima è riservata agli immobili residenziali non di lusso.

L’intenzione futura del costruttore di trasformare un residence in abitazioni private rileva ai fini dell’applicazione dell’IVA agevolata?
No, l’intenzione del costruttore e le eventuali future convenzioni urbanistiche sono irrilevanti. Ciò che conta è la destinazione d’uso oggettiva dell’immobile, come risulta dalla concessione edilizia e dalla classificazione catastale al momento dell’operazione imponibile.

Qual è il momento decisivo per determinare la corretta aliquota IVA da applicare?
Il momento decisivo è quello in cui l’operazione viene effettuata, ovvero la data di emissione delle fatture. Le caratteristiche oggettive e la classificazione dell’immobile in quel preciso istante determinano se si ha diritto o meno all’aliquota agevolata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33607 Anno 2024

Oggetto:Tributi

Iva 2003-2004

LEGGE TUPINI – I.V.A. – ALIQUOTA AGEVOLATA

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33607 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/12/2024

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 5375 del ruolo generale dell’anno 20

17, proposto Da

Agenzia delle entrate, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore;

-intimata-

per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del Molise, n. 44/02/2016, depositata in data 26 gennaio 2016;

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5 novembre 2024 dal Relatore Cons. NOME COGNOME di Nocera.

RILEVATO CHE

L ‘Agenzia delle entrate, in persona del Direttore pro tempore , propone ricorso, affidato a un motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe con cui la Commissione Tributaria Regionale del Molise aveva accolto l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , avverso la sentenza n. 169/03/2010 della Commissione Tributaria Provinciale di Campobasso che aveva rigettato il ricorso proposto dalla suddetta società avverso l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio, a seguito di p.v.c. de i funzionari dell’Agenzia delle entrate – Ufficio di Termoli, aveva recuperato, per le annualità 2003-2004, la differenza di Iva tra quella calcolata con aliquota agevolata del 4% e quella con aliquota ordinaria (del 20%) in relazione a fatture emesse dalla contribuente nei confronti di RAGIONE_SOCIALE concernenti lavori di serramenti ed infissi metallici per la realizzazione di un complesso turisticoalberghiero, in considerazione della ritenuta insussistenza dei requisiti previsti dalla l. n. 408/49 (Legge Tupini) per l’applicazione dell’aliquota agevolata, avuto riguardo alla concessione edilizia n. 101 del 1999 rilasciata a RAGIONE_SOCIALE e alla classificazione urbanistica delle unità immobiliari in questione nella categoria catastale D/2 quali residenze turistiche-alberghiere.
In punto di diritto, per quanto di interesse, la CTR ha affermato che: 1) risultava dalla documentazione prodotta sin dal primo grado che la concessione edilizia n. 101 del 1999 era stata rilasciata a RAGIONE_SOCIALE in seguito alla stipula di una convenzione con il Comune di Campomarino che prevedeva il vincolo (inizialmente trentennale) di destinazione turistico-alberghiera dei realizzandi fabbricati; tale vincolo era stato poi ridotto a dieci anni a seguito di successiva convenzione del 22.01.2008 che consentiva, alla scadenza, la
destinazione residenziale degli immobili; 2) l’A .F. aveva escluso l’applicabilità dell’Iva con aliquota agevolata (del 4%) deducendo la destinazione degli alloggi a residenze turistico-alberghiere e la loro categoria catastale D/2 dal dato cartolare della iniziale concessione senza considerare le successive evoluzioni della vicenda che avevano comportato la variazione della destinazione urbanistica in questione; 3) né in alcun modo risultava che gli alloggi venduti possedessero le caratteristiche delle abitazioni di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969; 4) dalla documentazione prodotta risultava, pertanto, chiara la ragione per cui RAGIONE_SOCIALE aveva autorizzato RAGIONE_SOCIALE ad emettere fatture a tariffa agevolata, essendo evidente la sua intenzione di realizzare sin dall’inizio alloggi residenziali e non una residenza turistico-alberghiera; ciò in conformità a quanto statuito dalla S.C. (sono richiamate Cass. n. 8032 del 2013 e Cass. n. 2933 del 2007) per cui l’indagine sulle caratteristiche di un edificio, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata del 4% doveva essere condotta sulla base di elementi strutturali e funzionali delle singole unità al momento de lla ultimazione dell’edificio ovvero delle classificazioni catastali definitivamente stabilite.
3. La società contribuente è rimasta intimata.

CONSIDERATO CHE

1.Con l’unico motivo si denuncia , in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c, la violazione della Tabella A, Parte II, n. 24 allegata al DPR n. 633/72, per avere la CTR annullato l’avviso in questione ritenendo sussistenti le condizioni per l’applicazione dell’Iva con aliquota agevolata (del 4%) con riguardo alle fatture emesse da RAGIONE_SOCIALE concernenti la realizzazione di serramenti ed infissi metallici per la costruzione di complesso immobiliare avuto riguardo alla successiva convenzione urbanistica del 22.1.2008 con il Comune di Campomarino che consentiva, alla scadenza, la destinazione residenziale degli immobili medesimi e, dunque, alla intenzione del committente RAGIONE_SOCIALE di realizzare sin dall’inizio alloggi residenziali e non una residenza turistico-
alberghiera; diversamente, ad avviso dell’Agenzia, nel momento in cui RAGIONE_SOCIALE aveva emesso le fatture in questione, non sussistevano le condizioni per applicare l’aliquota ridotta, avuto riguardo alla licenza edilizia (n. 101 del 1999) rilasciata dal Comune di Campomarino per la costruzione di una residenza turistico- alberghiera e alla successiva classificazione catastale del complesso immobiliare nella categoria D/2 non rilevando, peraltro, l’asserita insussistenza delle caratteristiche delle ‘ abitazioni di lusso ‘ di cui al D.M. 2 agosto 1969.
1.1. Il motivo è fondato.

1.2.Com’è noto, l’art. 16 del d.P.R. n. 633 del 1972 prevede, in tema di IVA, aliquote agevolate per operazioni che hanno ad oggetto i beni e servizi indicati nell’allegata Tabella A ove, al n. 24 della parte II, nel testo vigente ratione temporis , è espressamente prevista l’applicazione dell’aliquota del 4%, in caso di cessioni di beni – escluse le materie prime e semilavorate – forniti per la costruzione, anche in economia, dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni e delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis).
1.3.Questa Corte ha evidenziato che «l’indagine sulle caratteristiche di un edificio, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, prevista dal punto 2, parte seconda, della tabella A, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, deve essere condotta sulla base degli elementi strutturali e funzionali delle singole unità al momento della ultimazione dell’edificio ovvero delle classificazioni catastali definitivamente stabilite, applicandosi l’agevolazione solo nel caso in cui permanga l’originaria destinazione», né rileva in proposito la consapevolezza del mutamento di destinazione da parte del costruttore (Cass. n. 33896 del 19/12/2019; Cass. n. 8032 del 03/04/2013; Cass. n. 2933 del 09/02/2007).
1.4.Del resto, per godere dell ‘ aliquota agevolata di cui al n. 24, parte II, della Tabella A del d.P.R. n. 633 del 1972, gravava sulla società contribuente fornire

la prova che i beni finiti (infissi metallici e serramenti) fossero forniti per la costruzione di fabbricati rispondenti ai requisiti della legge Tupini.

1.5.Nella specie, la CTR, in violazione dei suddetti principi, ha ritenuto sussistenti i presupposti per l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4% di cui al n. 24, parte II, della Tabella A del d.P.R. n. 633 del 1972 in relazione alle fatture emesse da RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, avuto riguardo alle ‘ successive evoluzioni della vicenda che avevano comportato le variazioni della destinazione urbanistica ‘ del complesso immobiliare in questione (convenzione del 22.1.2008 che consentiva, alla scadenza, la destinazione residenziale degli immobili) valorizzando quindi l’intenzione del committente Molise RAGIONE_SOCIALE di realizzare sin dall’inizio alloggi residenziali e non una residenza turistico -alberghiera ‘ ; con ciò svalutando la circostanza pacifica della sussistenza, al momento della emissione delle fatture, della concessione edilizia (n. 101/99) rilasciata dal Comune di Campomarino per la realizzazione di un complesso immobiliare con destinazione ad attività turistico- alberghiera e della classificazione catastale degli immobili nella categoria D/2 in quanto residenze turistico-alberghiere.
1.6. Invero, in via generale, la realizzazione e la gestione di una residenza turistico alberghiera (RTA) implica indiscutibilmente esercizio di un’attività imprenditoriale (cfr. Cass. n. 4317 del 04/05/1994; Cass. n. 1713 del 25/02/1997; Cass. n. 8129 del 15/06/2001 e, da ultimo, Cass. n. 3070 e 3071 del 09/02/2021; Cass. sez. 5, n. 11023 del 2022). La circostanza – cioè che il complesso immobiliare sia stato destinato allo svolgimento di un’attività d’impresa di tipo turistico-alberghiero – esclude che le unità abitative facenti parte del complesso possano essere assimilate alle case di civile abitazione di cui alla L. n. 408 del 1949, anche in ipotesi di loro futura vendita e adibizione ad abitazione di persone singole o nuclei familiari (cfr. Cass. n. 4317 del 1994, cit.; Cass. n. 1713 del 1997, cit.; Cass. n. 19197 del 02/08/2017; Cass. n. 21378 del 06/10/2020; Cass. n. 3070 e 3071 del 2021, cit.); posto quanto sopra, risulta, pertanto, irrilevante l’affermazione della CTR circa l’assenza, con riguardo a detti immobili, delle caratteristiche di ‘ abitazioni di lusso ‘ di cui al DM 2 agosto 1969
(‘ Né in altro modo risulta che gli alloggi venduti possedessero le caratteristiche delle abitazioni di lusso di cui al DM 2 agosto 1969 ‘) . Va, altresì, evidenziato che questa Corte, con indirizzo risalente, ha affermato che ” la casa albergo, che costituisce una struttura funzionale all’esercizio dell’attività di impresa, cioé di prestare ospitalità dietro corrispettivo ad una massa indiscriminata di fruitori, allo stesso modo di un residence turistico alberghiero “, ‘ non è assimilabile alla casa di abitazione (che va intesa come luogo destinato ad ospitare – con tendenziale continuità – nuclei familiari, per lo svolgimento della loro vita privata), ma va piuttosto ricondotta alla diversa categoria di negozio, costituita come luogo deputato allo svolgimento di attività di impresa. Pertanto, i detti benefici non spettano agli immobili destinati esclusivamente a casa albergo” (Cass. n. 1713 del 1997; Cass. n. 4317 del 1994; Cass. n. 24054 del 2018).
2.In conclusione, il ricorso va accolto con cassazione della sentenza impugnata e rinvio, anche per la determinazione delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione;

P.Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la determinazione delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise, in diversa composizione;

Così deciso in Roma il 5 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.