Iscrizione ipotecaria su beni con vincolo: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28271/2024, ha stabilito che l’iscrizione ipotecaria da parte dell’agente della riscossione è legittima anche su beni immobili soggetti a vincolo di destinazione ai sensi dell’art. 2645-ter c.c. La Corte ha chiarito che l’iscrizione ipotecaria ha una natura meramente cautelare e non esecutiva, pertanto non è preclusa dal vincolo. La questione dell’impignorabilità del bene potrà essere sollevata solo nell’eventuale successiva fase di esecuzione forzata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria su Beni con Vincolo: La Cassazione Fa Chiarezza

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’agente di riscossione su un immobile con vincolo di destinazione è un tema che genera spesso dubbi e contenziosi. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione chiara, distinguendo nettamente la fase cautelare da quella esecutiva e definendo i limiti e le possibilità per il creditore pubblico. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche per contribuenti e professionisti.

I Fatti di Causa

Un contribuente si vedeva notificare un preavviso di iscrizione ipotecaria da parte dell’agente della riscossione per un debito fiscale relativo a imposte dirette per diverse annualità. Il contribuente impugnava tale atto sostenendo, tra le altre cose, che l’ipoteca non potesse essere iscritta sui suoi beni immobili, in quanto questi erano stati sottoposti a un vincolo di destinazione ai sensi dell’art. 2645-ter del codice civile. Secondo la sua tesi, tali beni potevano essere aggrediti solo per debiti contratti per lo scopo per cui il vincolo era stato creato.

La Commissione Tributaria Provinciale e, successivamente, la Commissione Tributaria Regionale rigettavano le sue ragioni. Il contribuente decideva quindi di presentare ricorso per cassazione, basandosi su due motivi principali: la violazione dell’art. 77 del d.P.R. 602/1973 e dell’art. 2645-ter c.c., e l’omessa pronuncia sulla necessità per l’agente della riscossione di esperire preventivamente un’azione revocatoria per rimuovere il vincolo.

La Valutazione della Legittimità dell’Iscrizione Ipotecaria

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, ritenendoli infondati. Il cuore del ragionamento dei giudici di legittimità si concentra sulla natura giuridica dell’iscrizione ipotecaria prevista dalla normativa sulla riscossione dei tributi.

Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, la Corte ha ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza: l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973 non è un atto dell’espropriazione forzata. Si tratta, invece, di una procedura alternativa all’esecuzione vera e propria, con una finalità prevalentemente cautelare.

La Distinzione tra Atto Cautelare e Atto Esecutivo

Il provvedimento impugnato, ovvero il preavviso di iscrizione ipotecaria, ha una duplice funzione:
1. Partecipativa: Consente al debitore di presentare osservazioni per evitare l’iscrizione vera e propria.
2. Compulsoria: Spinge il debitore all’adempimento spontaneo per evitare la garanzia reale sul suo bene.

L’iscrizione che ne consegue serve a garantire il credito, non ad espropriare il bene. Proprio per questa sua natura meramente cautelare, la sua apposizione non è preclusa dalla presenza di un vincolo di destinazione sul bene. Il vincolo, infatti, opera sulla pignorabilità del bene, una questione che diventa rilevante solo nella fase successiva ed eventuale dell’esecuzione forzata.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha specificato che la questione dell’assoggettabilità del bene ad espropriazione forzata è distinta e successiva rispetto alla possibilità di iscrivere un’ipoteca. Il debitore potrà far valere l’esistenza del vincolo di destinazione e la conseguente impignorabilità del bene solo se e quando l’agente della riscossione dovesse avviare il pignoramento immobiliare. In quella sede, il giudice dell’esecuzione valuterà se il debito per cui si procede rientra o meno tra quelli contratti per lo scopo del vincolo.

Di conseguenza, la Corte ha ritenuto irrilevante la questione sollevata dal ricorrente circa la necessità per l’ente creditore di promuovere un’azione revocatoria ordinaria per rimuovere il vincolo prima di procedere. Poiché l’iscrizione ipotecaria non è un atto esecutivo, non è necessario ‘attaccare’ il vincolo per poterla effettuare. L’ipoteca viene iscritta ‘fermo restando’ il vincolo, le cui conseguenze si valuteranno solo in un momento successivo.

Conclusioni

La decisione della Cassazione conferma un importante principio in materia di riscossione: l’iscrizione ipotecaria è una misura cautelare legittima anche su beni con vincolo di destinazione. Questa pronuncia chiarisce che la tutela offerta dall’art. 2645-ter c.c. si esplica nella fase esecutiva, impedendo il pignoramento per crediti ‘estranei’ allo scopo del vincolo, ma non impedisce al creditore di garantirsi preventivamente con un’ipoteca. Per i contribuenti, ciò significa che l’esistenza di un vincolo di destinazione non è di per sé sufficiente a bloccare un preavviso di iscrizione ipotecaria; la battaglia per far valere le ragioni del vincolo dovrà essere combattuta nell’eventuale, e non scontata, fase dell’espropriazione forzata.

È possibile iscrivere un’ipoteca fiscale su un immobile con vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c.)?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’iscrizione ipotecaria è un atto di natura meramente cautelare volto a garantire il credito, non un atto esecutivo. Pertanto, la sua iscrizione non è preclusa dalla presenza di un vincolo di destinazione sul bene.

Qual è la natura giuridica dell’iscrizione ipotecaria secondo la Corte?
La Corte ribadisce che l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 602/1973 non costituisce un atto di espropriazione forzata, ma una misura cautelare alternativa all’esecuzione. La sua finalità è quella di garantire l’adempimento del credito e spingere il debitore a pagare.

L’agente della riscossione deve prima agire in revocatoria per rimuovere il vincolo prima di iscrivere ipoteca?
No. Poiché l’iscrizione ipotecaria non è un atto esecutivo, non è necessario per l’ente creditore promuovere un’azione revocatoria per rimuovere il vincolo di destinazione. La questione dell’opponibilità del vincolo ai creditori si porrà solo nell’eventuale e successiva fase dell’esecuzione forzata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28271 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28271 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17522/2017 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO in virtù di procura speciale in calce al ricorso,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO in virtù di procura speciale in calce al controricorso,

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore protempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso

PREAVVISO DI ISCRIZIONE IPOTECARIA – IRPEF 2006-2007-2008.

l’Avvocatura Generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege ,

-resistente – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Liguria n. 1800/03/2016, depositata il 23 dicembre 2016; udita la relazione della causa svolta nell ‘ adunanza in camera di consiglio del 19 giugno 2024 dal AVV_NOTAIO;

– Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE per la riscossione RAGIONE_SOCIALE (successivamente divenuta RAGIONE_SOCIALE), in data 5 agosto 2014 procedeva a notificare comunicazione preventiva n. 10376201400000400000 nei confronti di COGNOME NOME, per un credito iscritto a ruolo per IRPEF 2006, 2007 e 20078, per un importo complessivo di € 226.619,87.

Successivamente, con atto in data 30 gennaio 2015 e comunicato il 9 febbraio 2015, RAGIONE_SOCIALE procedeva ad iscrizione di ipoteca esattoriale n. 892 reg. gen. e n. 94 reg. par. nei confronti di COGNOME NOME, ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602.

Il contribuente impugnata tale preavviso di iscrizione ipotecaria dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Savona la quale, con sentenza n. 43/03/2016, depositata il 21 gennaio 2016, rigettava il ricorso, condannando il ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

Interposto gravame dall’interessato , la Commissione Tributaria Regionale della Liguria, con sentenza n. 1800/03/2016, pronunciata il 14 dicembre 2016 e depositata

in segreteria il 23 dicembre 2016 , rigettava l’appello, compensando le spese di lite per entrambi i gradi di giudizio.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME (ricorso notificato il 26 maggio 2017), sulla base di due motivi.

Resiste con controrico rso l’RAGIONE_SOCIALE, subentrata alla RAGIONE_SOCIALE in virtù dell’art. 1 del d.l. 22 ottobre 2016, n. 193, conv. dalla legge 1° dicembre 2016, n. 225.

L ‘RAGIONE_SOCIALE si è costituita in giudizi ai soli fini della partecipazione all’udienza di discussione, ai sensi dell’art. 370, comma 1, cod. proc. civ.

Con decreto del 2 aprile 2024 è stata quindi fissata la discussione del ricorso dinanzi a questa sezione per l ‘adunanza in camera di consiglio del 19 giugno 2024, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1 cod. proc. civ.

La controricorrente ha depositato memoria.

– Considerato che:

Il ricorso in esame, come si è detto, è affidato a due motivi.

1.1. Con il primo motivo COGNOME NOME eccepisce violazione e falsa applicazione dell’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973, nonché degli artt. 2808 e 2645ter cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3), cod. proc. civ.

Deduce, in particolare, il ricorrente che erroneamente la C.T.R. aveva ritenuto l’iscrizione ipotecaria un atto di natura cautelare e non esecutiva, e quindi, come tale, eseguibile sui beni di sua proprietà, nonostante fossero sottoposti a vincolo di destinazione ex art. 2645ter cod. civ., in quanto, comunque, tale atto era finalizzato all’esecuzione forzata, e

quindi non avrebbe potuto essere trascritto, posto che l’esecuzione sugli immobili oggetto di vincolo di destinazione può essere effettuata soltanto con riferimento alle obbligazioni contratte per le finalità per le quali il vincolo è stato costituito.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso si eccepisce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. nonché dell’art. 2901 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4), cod. proc. civ.

Sostiene, in particolare, il ricorrente che la C.T.R. aveva omesso qualunque decisione in ordine alla questione sollevata fin dal ricorso in primo grado, e cioè che l’unica possibilità per il RAGIONE_SOCIALE della riscossione di iscrivere ipoteca sarebbe stata quella di eliminare il vincolo di destinazione costituito sugli immobili, esercitando la relativa azione revocatoria ordinaria.

Così delineati i motivi di ricorso, la Corte osserva quanto segue.

2.1. I due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto strettamente connessi, e sono infondati.

Ed invero, l’iscrizione ipotecaria prevista dal l’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria (cfr. Cass. 1° marzo 2022, n. 6704; Cass. 25 maggio 2016, n. 10794; Cass., sez. un., 18 settembre 2014, n. 19667).

Peraltro, con specifico riferimento al preavviso di iscrizione ipotecaria, questa Corte (cfr. tra le altre Cass. 21 settembre 2021, n. 25600) ha enunciato il principio che «La comunicazione di preavviso di iscrizione ipotecaria prevista, a pena di nullità, dal D.P.R. n. 602 del 1973, art. 77, comma 2-

bis , non ha finalità endoprocedimentale partecipativoistruttoria volta alla migliore definizione dell’interesse pubblico, ma è diretta a consentire al debitore di presentare osservazioni per evitare l’adozione del provvedimento finale (l’iscrizione), nonché finalità extraprocedimentale compulsoria di spingerlo all’adempimento».

Stante la natura meramente cautelare dell’atto di iscrizione ipotecaria, dunque, trattandosi di iscrizione volta a garantire l’adempimento del credito, la possibilità dell’iscrizione non è dunque preclusa dalla circostanza che i beni ipotecati siano assoggettati a vincolo di destinazione ex art. 2645ter cod. civ., fermo restando che, in caso di inizio dell’esecuzione, il debitore potrà eventualmente far valere la non assoggettabilità dei beni ad espropriazione forzata sulla base della destinazione loro impressa.
Da ciò consegue anche l’assoluta non rilevanza della questione riguardante l’eventuale necessità, per l’ente creditore, di promuovere azione revocatoria ordinaria, come sostenuto dal ricorrente.

3. Consegue il rigetto del ricorso.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza del ricorrente nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

Nulla per le spese nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE.

Ricorrono i presupposti processuali per dichiarare il ricorrente tenuto al pagamento di una somma pari all’importo del contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna COGNOME NOME alla rifusione, in favore dell ‘RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del presente giu dizio, che si liquidano in € 6.000,00 per compensi, oltre 15% per rimborso spese generali, C.A.P. ed I.V.A.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per dichiarare il ricorrente tenuto al pagamento di una somma di importo pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Così deciso in Roma, il 19 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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