Iscrizione ipotecaria: sì anche senza pignoramento

La Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra espropriazione e iscrizione ipotecaria. Con l’ordinanza n. 34127/2025, ha stabilito che l’Agente della riscossione può legittimamente iscrivere un’ipoteca su un immobile per un debito superiore a 20.000 euro, anche se non sussistono le condizioni per avviare l’espropriazione forzata (come il debito inferiore a 120.000 euro o la qualifica di ‘prima casa’). L’ipoteca è considerata una misura cautelare per garantire il credito, non un atto esecutivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria per Debiti Fiscali: la Cassazione Chiarisce i Limiti

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agente della Riscossione è uno degli strumenti più temuti dai contribuenti con debiti pendenti. La paura di vedere la propria casa gravata da un’ipoteca, preludio a un possibile pignoramento, è una preoccupazione concreta. Tuttavia, è fondamentale distinguere tra l’atto di iscrivere un’ipoteca e l’avvio della procedura di espropriazione forzata. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce proprio su questa distinzione, stabilendo con chiarezza i presupposti per la legittimità di tale misura cautelare.

I Fatti del Caso: La Controversia sull’Ipoteca

Un contribuente si è opposto a una comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria sul proprio immobile, ricevuta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Il contribuente sosteneva che l’iscrizione fosse illegittima, in quanto non sussistevano le condizioni per procedere a un’espropriazione forzata, come previsto dall’art. 76 del d.P.R. 602/1973. Nello specifico, il debito era inferiore alla soglia di 120.000 euro e l’immobile era la sua ‘prima casa’.

La Decisione delle Commissioni Tributarie

Inizialmente, la Commissione tributaria provinciale aveva respinto il ricorso del contribuente. Tuttavia, la Commissione tributaria regionale, in sede di appello, ha ribaltato la decisione, annullando l’ipoteca. I giudici di secondo grado hanno ritenuto che i limiti previsti per l’espropriazione forzata (debito superiore a 120.000 euro e non essere ‘prima casa’) dovessero applicarsi anche alla semplice iscrizione di ipoteca, considerandoli strettamente collegati.

Le Motivazioni della Cassazione: Iscrizione Ipotecaria e Presupposti Distinti

L’Agente della Riscossione ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo un’errata interpretazione delle norme. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, fornendo una motivazione chiara e basata su una lettura sistematica degli articoli 76 e 77 del d.P.R. 602/1973.

I giudici hanno sottolineato che l’iscrizione ipotecaria (disciplinata dall’art. 77) e l’espropriazione forzata (disciplinata dall’art. 76) sono due istituti distinti, con finalità e presupposti differenti. L’ipoteca è una misura cautelare, finalizzata a garantire il credito dello Stato, mentre l’espropriazione è l’atto con cui si avvia la vendita forzata del bene per soddisfare tale credito.

La normativa, in particolare l’art. 77, comma 1-bis, consente all’Agente della riscossione di iscrivere ipoteca ‘anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere’, e ‘anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione’. L’unica condizione richiesta per l’iscrizione ipotecaria è che l’importo complessivo del credito non sia inferiore a 20.000 euro.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

La Corte di Cassazione ha ribadito il seguente principio di diritto: l’Agente della riscossione può procedere all’iscrizione dell’ipoteca anche in assenza dei presupposti per l’espropriazione. Questa misura serve come tutela preordinata del credito e non costituisce, di per sé, un atto di inizio della procedura espropriativa.

In pratica, questo significa che un contribuente può subire un’iscrizione ipotecaria sul proprio immobile, inclusa la prima casa, per debiti superiori a 20.000 euro, anche se il debito totale non raggiunge i 120.000 euro necessari per avviare il pignoramento. L’ipoteca, quindi, funziona come una garanzia per l’erario, ‘bloccando’ il bene ma non avviandone immediatamente la vendita. La sentenza chiarisce che le tutele previste per la ‘prima casa’ e per i debiti sotto i 120.000 euro si attivano solo nella fase successiva, quella dell’espropriazione vera e propria, e non impediscono l’adozione di misure cautelari come l’iscrizione ipotecaria.

L’Agente della riscossione può iscrivere un’ipoteca su un immobile se il debito è inferiore a 120.000 euro?
Sì, può farlo. La Corte ha chiarito che il presupposto per l’iscrizione ipotecaria non è il superamento della soglia di 120.000 euro (prevista per l’espropriazione), ma il superamento del limite di 20.000 euro di debito.

L’iscrizione ipotecaria equivale a un pignoramento?
No. La sentenza sottolinea che l’iscrizione ipotecaria è un atto con funzione di garanzia e cautela, preordinato all’esecuzione ma non coincidente con essa. L’espropriazione (o pignoramento) è una procedura distinta e successiva, soggetta a condizioni più restrittive.

Qual è la soglia minima di debito per cui l’Agente della Riscossione può procedere con l’iscrizione ipotecaria?
La soglia minima di debito complessivo per cui si può procedere a iscrivere ipoteca, secondo l’art. 77 del d.P.R. 602/1973, è di ventimila euro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34127 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34127 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 25/12/2025

Iscrizione ipotecaria Presupposti del pignoramento -Necessità -Esclusione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27331/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende, ope legis;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO in forza di procura allegata al controricorso e con il quale elettivamente domicilia in Roma al INDIRIZZO;

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia n. 3409/2022 e pubblicata in data 7 settembre 2022, non notificata;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24 ottobre 2025 dal consigliere dott. NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale (CTR) della Lombardia, accogliendo l’appello di NOME COGNOME contro la sentenza della Commissione tributaria provinciale (CTP) di Milano che ne aveva respinto il ricorso contro la comunicazione di iscrizione ipotecaria n. NUMERO_DOCUMENTO, dichiarò la nullità di quest’ultima; in particolare ritenne che l’iscrizione ipotecaria fosse preclusa in tutti i casi in cui era impossibile intraprendere esecuzione forzata ai sensi dell’art. 76 d.P.R. n. 602/1973 e quindi, disgiuntamente, sia nel caso in cui il contribuente sia proprietario di prima casa che nell ‘ ipotesi di credito inferiore a 120 mila euro; ritenne tempestivamente avanzata e incontestata la prima circostanza e comunque, per completezza, provata per tabulas anche la seconda circostanza (specificando la irrilevanza del fatto che tale deduzione non fosse stata dedotta nei motivi di appello).
Contro tale decisione l ‘RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di un motivo, cui resiste con controricorso il contribuente.

Il ricorso è stato fissato per l ‘adunanza camerale ex art. 380bis .1 c.p.c. del 24 ottobre 2025.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di impugnazione, proposto in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, la difesa erariale deduce la violazione e/o falsa applicazione de gli artt. 76 e 77 d.P.R. n. 602 del 1973 e dell’art. 12 cd. preleggi; evidenzia l ‘errore della CTR che ha ritenuto la necessità di una lettura combinata degli articoli indicati laddove invece l ‘art. 77, comma 1bis, d.P.R. n. 602/1973, così come modificato dal d.l. n. 69/2013 convertito dalla l. n. 98/2013, statuisce che « L’agente della riscossione, anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere, può iscrivere la garanzia ipotecaria di cui al comma 1, anche
quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione di cui all’art. 76 commi 1 e 2, purché l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro», incidendo sulla disciplina dell’iscrizione di ipoteca e discostandola notevolmente da quella prevista per l’espropriazione forzata all’art. 76 del d.P.R. cit. Dall’esegesi della disposizione in esame è evidente che, anche se non ricorrono le condizioni per l’espropriabilità di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 76 del medesimo d .P.R., l’Agente RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE potrà in ogni caso iscrivere ipoteca, ai fini della tutela del credito, purché l’importo di quest’ultimo sia complessivamente superiore ad euro 20.000. Nel caso di specie, appare pacifico in causa -essendo stato accertato da entrambi i Giudici di merito e mai contestato dal contribuente -che il credito per il quale si procede ammonta a € 29.539,05 e tale circostanza, di per sé sola, è necessaria e sufficiente al fine di iscrivere ipoteca, ex art. 77 cit., a prescindere dalla sussistenza o meno RAGIONE_SOCIALE circostanze di cui al precedente art. 76, commi 1 e 2, rilevanti ai soli fini dell’espropriabilità del bene.
2. Il motivo è ammissibile e fondato.

Il motivo è ammissibile in quanto verte su questione di mero diritto e non implica alcuna richiesta di un nuovo accertamento fattuale.

Il motivo è altresì fondato, in quanto la lettura congiunta degli artt. 76 e 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 svolta dai giudici di appello non è condivisibile.

Come di recente evidenziato da questa Corte (Cass. 11/06/2025, n. 15567 nonché in precedenza Cass. 30/05/2018, n. 13618), nella formulazione attuale degli artt. 76 e 77 d.P.R. n. 602 del 1973, l ‘ipoteca esattoriale rappresenta un presupposto dell’espropriazione immobiliare, espropriazione che non può aversi: a prescindere dall’entità del debito, quando l’unico immobile di proprietà del debitore,

con esclusione RAGIONE_SOCIALE abitazioni di lusso, sia adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risieda anagraficamente (art. 76, comma 1, lettera a, d.P.R. 602/1973); quando l’importo complessivo del credito per cui si procede non supera centoventimila euro (art. 76, comma 1, lettera b, d.P.R. 602/1973); se non sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.

La fattispecie in esame non verte, tuttavia, sulla legittimità dell’espropriazione in danno della contribuente, bensì sui presupposti di iscrivibilità dell’ipoteca prevista, a tutela dei crediti tributari iscritti a ruolo, dall’art. 77 d.P.R. n. 602/1973, che è atto solo preordinato all’esecuzione, avente funzione di garanzia e di cautela .

Tale ipoteca che la legge – di natura speciale – subordina alla condizione dell’inutile decorso del termine indicato (a far data dalla notificazione della cartella) nel primo comma dell’art. 50 d.P.R. cit. (art. 77, comma 1, cit.), può essere iscritta dall’Agente della riscossione, ai sensi dell’art. 77, comma 1bis , del d.P.R. n. 602/1973, come modificato dall’art. 52, comma 1, lett. h), d.l. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla l. 9 agosto 2013, n. 98, applicabile ratione temporis al caso di specie, «anche al solo fine di assicurare la tutela del credito da riscuotere, … anche quando non si siano ancora verificate le condizioni per procedere all’espropriazione di cui all’art. 76, commi 1 e 2, purché l’importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro».
Ciò peraltro è in linea con l’insegnamento RAGIONE_SOCIALE Sezioni Unite di questa Corte secondo cui l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria (Cass. Sez. U. 18/09/2014, n. 19967).

In conclusione, va dunque ribadito il seguente principio di diritto, affermato dalla predetta Cass. n. 15567/2025 : «Ai sensi dell’art. 77, comma 1-bi s, del d.P.R. n. 602/1973 l’Agente della riscossione può procedere all’iscrizione dell’ipoteca anche in assenza dei presupposti per l’espropriazione, come misura di tutela preordinata del credito, non costituendo l’ipoteca, di per sé, atto di inizio della procedura espropriativa».

La Commissione tributaria regionale non s’è attenuta a tali principi, ritenendo invece che anche per l’iscrizione ipotecaria (la cui comunicazione preventiva risale al 2020) occorressero i presupposti dell’espropriazione forzata (richiamando giurisprudenza relativa al previgente testo normativo).

In accoglimento del ricorso, la sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda, anche con riferimento ai motivi che ha dichiarato assorbiti, alla luce del principio di diritto sopra evidenziato e alla quale è demandato di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui demanda di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 24 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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