Iscrizione ipotecaria senza preavviso: no risarcimento

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25755/2024, ha stabilito che un’iscrizione ipotecaria, sebbene illegittima per mancata comunicazione preventiva, non genera automaticamente il diritto al risarcimento del danno. È necessario che il contribuente dimostri anche la colpa dell’Agente della riscossione. Nel caso specifico, la colpa è stata esclusa poiché l’ente ha agito secondo la normativa vigente all’epoca dei fatti, prima che l’obbligo di preavviso fosse consolidato per via legislativa e giurisprudenziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria Senza Preavviso: Quando il Risarcimento è Escluso

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agente della riscossione è uno degli strumenti più incisivi per il recupero dei crediti fiscali. Ma cosa succede se questa misura viene applicata senza un preavviso al contribuente, causando un grave danno economico? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: l’illegittimità dell’atto non comporta automaticamente il diritto al risarcimento. Per ottenerlo, è necessario dimostrare la colpa della Pubblica Amministrazione.

I Fatti del Caso: Un’Iscrizione Ipotecaria Contestata

La vicenda riguarda un contribuente che, nel marzo 2009, si è visto iscrivere un’ipoteca su un proprio immobile a garanzia di un debito fiscale risalente al 2002. Il problema? Il contribuente sosteneva di aver già saldato quel debito nel 2006, a seguito di un avviso bonario. A complicare la situazione, pochi mesi dopo l’iscrizione, l’uomo aveva stipulato un contratto preliminare per la vendita di un immobile. L’ipoteca, emersa durante le verifiche, ha causato la risoluzione del contratto, costringendo il promittente venditore a restituire il doppio della caparra ricevuta, per un importo di 120.000 euro.

Sebbene l’Agente della riscossione avesse successivamente disposto lo sgravio del debito e la cancellazione dell’ipoteca, il danno era ormai fatto. Il contribuente ha quindi avviato un’azione legale per ottenere il risarcimento.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Principio dell’Assenza di Colpa

Dopo un primo grado favorevole al contribuente e un appello che ha ribaltato la decisione, il caso è giunto in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la sentenza d’appello e negando il risarcimento.

Il punto cruciale della decisione non risiede nel negare l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria – la Corte stessa riconosce che, per prassi consolidata, deve essere preceduta da una comunicazione preventiva – ma nel valutare l’elemento soggettivo della colpa. L’illegittimità di un atto della Pubblica Amministrazione, da sola, non basta a fondare una richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 2043 del codice civile.

Le Motivazioni: Illegittimità non significa automaticamente Colpa

La Corte di Cassazione ha spiegato che la responsabilità civile della Pubblica Amministrazione richiede la prova di quattro elementi: un evento dannoso, l’ingiustizia del danno, il nesso causale tra condotta ed evento, e l’elemento soggettivo del dolo o della colpa. L’illegittimità del provvedimento è solo il primo passo.

Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto che la Corte d’Appello avesse correttamente escluso la colpa dell’Agente della riscossione. Il motivo risiede nel principio del ratione temporis: l’iscrizione ipotecaria è avvenuta nel 2009. A quell’epoca, la legge non prevedeva ancora espressamente l’obbligo di comunicazione preventiva (introdotto solo nel 2011), e l’orientamento giurisprudenziale che lo considerava un principio generale non era ancora consolidato come oggi. L’Agente, quindi, ha agito secondo il quadro normativo e interpretativo vigente in quel momento. La sua condotta, pur avendo portato a un atto poi riconosciuto come illegittimo, non poteva essere considerata negligente o colposa.

Le Conclusioni: Implicazioni per il Contribuente

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nel contenzioso contro la Pubblica Amministrazione. Per ottenere un risarcimento danni, non è sufficiente dimostrare che un atto amministrativo è illegittimo. Il cittadino o l’impresa devono spingersi oltre, provando che l’ente ha agito con dolo (intenzionalmente) o, più comunemente, con colpa (negligenza, imprudenza o imperizia). L’assenza di colpa, come in questo caso, fa cadere uno dei pilastri necessari per sostenere la richiesta risarcitoria, lasciando il danneggiato senza tutela economica, nonostante l’oggettiva illegittimità dell’azione subita.

Un’iscrizione ipotecaria effettuata senza comunicazione preventiva è sempre illegittima?
Sì, la Corte conferma che l’iscrizione ipotecaria deve essere preceduta da una comunicazione che conceda al contribuente 30 giorni per difendersi. Questo principio è considerato espressione di una regola generale di contraddittorio e si applica anche a casi precedenti alla legge del 2011 che lo ha previsto espressamente.

Se l’iscrizione ipotecaria è illegittima, il contribuente ha sempre diritto al risarcimento del danno?
No. Secondo l’ordinanza, l’illegittimità dell’atto non è sufficiente. Per ottenere un risarcimento, il contribuente deve dimostrare non solo il danno e il nesso causale, ma anche l’elemento soggettivo, cioè il dolo o la colpa dell’Agente della riscossione.

Perché in questo caso è stata esclusa la colpa dell’Agente della riscossione?
La colpa è stata esclusa perché l’iscrizione è avvenuta nel 2009, quando la normativa non prevedeva ancora esplicitamente l’obbligo di comunicazione preventiva e l’interpretazione giurisprudenziale non era consolidata. L’Agente ha agito in conformità alla disciplina vigente all’epoca (ratione temporis), pertanto la sua condotta non è stata ritenuta negligente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25755 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25755 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15120/2021 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (EMAIL), che lo rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME COGNOME

(EMAIL), giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente pro tempore, domiciliata ex lege in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende (ags.commailEMAIL).

–

avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6211/2020 depositata il 9/12/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/04/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In data 19.03.2009 l’RAGIONE_SOCIALE iscriveva a carico del contribuente NOME l’ipoteca di cui all’art. 77 del DPR 602/73, a tutela di quanto portato nella cartella n. 09720070140963764000, notificata in data 26.04.2007 ed emessa in relazione al mancato pagamento di tributi erariali per l’anno d’imposta 2002.

1.1. L’iscrizione ipotecaria veniva impugnata dal contribuente con atto di citazione a comparire dinanzi al Tribunale di Velletri, al fine di ottenere il risarcimento del danno -asseritamente subito e consistente nella risoluzione di un contratto preliminarecausato dalla illegittima iscrizione.

In particolare, il contribuente sosteneva che le pretese portate nella cartella di pagamento prodromica all’atto cautelare fossero state pagate nel 2006, in seguito alla notifica di avviso bonario da parte dell’ente impositore, il quale, preso atto dell’intervenuto pagamento, aveva disposto, in data 31.08.2009, lo sgravio RAGIONE_SOCIALE cartella. Pertanto il contribuente lamentava l’illegittimità RAGIONE_SOCIALE iscrizione ipotecaria, peraltro non preceduta da comunicazione preventiva ed inoltre rappresentava che la condotta colposa dell’ente di esazione aveva comportato la corresponsione -in virtù di contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 30.06.2009 e risolto in ragione dell’iscrizione ipotecaria medio tempore intervenuta -dell’importo di 120.000,00 euro, pari al doppio RAGIONE_SOCIALE caparra confirmatoria
ricevuta dal promissario acquirente.

1.2. Si costituiva resistendo l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE riscossione, affermando che, a fronte RAGIONE_SOCIALE ricezione telematica del provvedimento di sgravio, avvenuta solo in data 31.08.2009, aveva immediatamente provveduto alla chiusura del fascicolo ipotecario con cancellazione dell’iscrizione. Contestava la fondatezza RAGIONE_SOCIALE domanda risarcitoria avversaria, stante la correttezza RAGIONE_SOCIALE propria condotta, la mancata prova del nesso di causalità tra l’iscrizione ipotecaria e la risoluzione del contratto preliminare, l’assenza di prova del danno subito.
Con sentenza n. 402/2015 del 6 febbraio 2015 il Tribunale di Velletri accoglieva la domanda risarcitoria.

Avverso tale sentenza l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE riscossione proponeva appello dinanzi alla Corte di Appello di Roma; si costituiva il contribuente, resistendo al gravame.

3.1. Con la sentenza n. 6211/2020 del 9.12.2020 la Corte di Appello di Roma, accoglieva l’appello e riformava la sentenza di primo grado, escludendo l’esistenza di danno risarcibile.

Avverso tale sentenza NOME propone ora ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo.

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo il ricorrente denunzia, in relazione al disposto dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ., ‘violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all’art. 77 DPR n. 602/1073, all’art. 7, comma 2, lett. u -bis d.l. 70/2011 convertito in legge n. 106/2011 e all’art. 2043 cod. civ.’.

Lamenta l’erroneità RAGIONE_SOCIALE decisione impugnata, là dove non ha ritenuto che l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, discendente dalla mancata preventiva comunicazione, configurasse un comportamento colposo RAGIONE_SOCIALE Pubblica Amministrazione.

2. Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, con motivazione congrua e scevra da vizi logico-giuridici, la Corte territoriale si è puntualmente confrontata con l’interpretazione data da questa Suprema Corte al combinato disposto dell’art. 77 DPR n. 602/1073 e dell’art. 7, comma 2, lett. u-bis d.l. 70/2011 convertito in legge n. 106/2011, evidenziando che ‘In tema di riscossione coattiva RAGIONE_SOCIALE imposte, l’iscrizione di ipoteca ai sensi dell’art. 77 d.P.R. n. 602 del 1973, in quanto incidente in negativo sugli interessi del contribuente, deve essere preceduta, a pena di nullità, anche nel regime anteriore all’entrata in vigore dell’art. 77, comma 2-bis, introdotto con il d.l. n. 70 del 2011, conv. in l. n. 106 del 2011, dalla comunicazione allo stesso dell’intenzione di procedervi e dalla concessione del termine di 30 giorni per consentirgli l’esercizio del diritto di difesa, avendo quest’ultima disposizione valenza meramente interpretativa, perché espressione del più generale principio dell’obbligo di attivare il contraddittorio endoprocedimentale immanente nell’ordinamento tributario, fermo restando che, in quanto avente natura reale, l’ipoteca conserva la propria efficacia finché non ne venga disposta la cancellazione ad opera del giudice’ (Cass., 22/11/2019, n. 30534; Cass., 23/10/2019, n. 27123; Cass., Sez. Un., 18/09/2014, n. 19667).
Peraltro, la Corte territoriale ha precisato che l’iscrizione ipotecaria oggetto di causa è avvenuta in data 19 marzo 2009, quando ancora non era intervenuta la legge n. 106/2011, che ha imposto al concessionario l’obbligo di preventiva comunicazione (p. 6 RAGIONE_SOCIALE sentenza), e che la illegittimità o meno RAGIONE_SOCIALE iscrizione

ipotecaria doveva essere valutata, quanto ai previ adempimenti da espletare da parte dell’agente RAGIONE_SOCIALE riscossione, alla luce del quadro normativo applicabile alla fattispecie ratione temporis , dato che le Sezioni Unite di questa Suprema Corte avevano avuto modo di affermare che ‘Ha carattere innovativo e non interpretativo, ed è quindi privo di efficacia retroattiva, il disposto del D.L. n. 70 del 2011, art. 7, comma 2, lett. u-bis, convertito con modificazioni nella L. n. 106 del 2011, che ha stabilito che “l’agente RAGIONE_SOCIALE riscossione è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento RAGIONE_SOCIALE somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1″ (Cass., Sez. Un., 5/04/2012, n. 15746).
In secondo luogo, la Corte di merito ha accertato che ‘Nel caso di specie è pacifico che l’agente abbia proceduto alla iscrizione quando ancora non era stato adottato provvedimento di sgravio’ (p. 4 RAGIONE_SOCIALE sentenza).

Infine, sulla base RAGIONE_SOCIALE suindicate premesse, la Corte d’appello ha sì affermato l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria per mancata preventiva comunicazione, ma ha rigettato l’azione risarcitoria, sull’espresso rilievo dell’assenza di colpa dell’agente RAGIONE_SOCIALE riscossione.

2.1. L’impugnata sentenza si è pertanto conformata, richiamandoli, agli insegnamenti resi da questa Suprema Corte in tema di riscossione coattiva RAGIONE_SOCIALE imposte e di correlata iscrizione ipotecaria, doverosamente coordinandoli con il consolidato principio per cui, quand’anche venga rilevata l’illegittimità dell’azione amministrativa, o meglio, nel caso di specie, dell’omissione RAGIONE_SOCIALE preventiva comunicazione che rende illegittima l’iscrizione dell’ipoteca, l’accertamento RAGIONE_SOCIALE responsabilità RAGIONE_SOCIALE p.a. non può arrestarsi a questo mero dato oggettivo, ma deve accertare il requisito soggettivo del dolo o
RAGIONE_SOCIALE colpa.

Questa Corte ha infatti precisato che ‘In tema di responsabilità civile RAGIONE_SOCIALE P.A., l’ingiustizia del danno non può considerarsi in re ipsa , quale conseguenza dell’illegittimo esercizio RAGIONE_SOCIALE funzione amministrativa o pubblica in generale, dovendo il giudice procedere, in ordine successivo, anche ad accertare se: a) sussista un evento dannoso; b) il danno accertato sia qualificabile come ingiusto, in relazione alla sua incidenza su di un interesse rilevante per l’ordinamento (a prescindere dalla qualificazione formale di esso come diritto soggettivo); c) l’evento dannoso sia riferibile, sotto il profilo causale, facendo applicazione dei criteri generali, ad una condotta RAGIONE_SOCIALE P.A.; d) l’evento dannoso sia imputabile alla responsabilità RAGIONE_SOCIALE P.A., sulla base non solo del dato obiettivo dell’illegittimità del provvedimento, ma anche del requisito soggettivo del dolo o RAGIONE_SOCIALE colpa’ (Cass., 12/02/2021, n. 3630; Cass., n. 16196 del 20/06/2018; Cass., 25508/2011; Cass. n. 29335/2017).
Il giudice di appello si è quindi scrupolosamente conformato agli insegnamenti di questa Corte, mentre il rilievo RAGIONE_SOCIALE assenza di colpa dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE riscossione -che ha proceduto alla iscrizione in relazione alla disciplina normativa vigente ratione temporis come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità dell’epoca e quando ancora non era stato adottato il provvedimento di sgravio- costituisce motivata valutazione di merito, insindacabile in questa sede (tra le tantissime, v. Cass., Sez. Un., 27/12/2019, n. 34476).
In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

La peculiarità RAGIONE_SOCIALE questioni trattate e l’alterno andamento dei precedenti gradi di merito impongono l’integrale compensazione tra le parti RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALE l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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