Iscrizione ipotecaria: quando è legittima?

Un contribuente ha contestato un’iscrizione ipotecaria lamentando vizi procedurali, inclusa la mancata notifica di atti presupposti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per l’iscrizione ipotecaria non è necessaria l’intimazione di pagamento, ma è fondamentale il preavviso che garantisce il diritto di difesa del contribuente. La Corte ha inoltre ribadito che la valutazione sull’avvenuta notifica è un accertamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: Legittima anche Senza Intimazione di Pagamento

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui requisiti di validità per l’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agente della riscossione. La decisione chiarisce un punto fondamentale: la procedura non richiede la preventiva notifica dell’intimazione di pagamento, ma è essenziale che il contribuente riceva un preavviso per poter esercitare il proprio diritto di difesa. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa: Il Contribuente contro l’Agente della Riscossione

Un contribuente si è opposto a un avviso di iscrizione ipotecaria su diversi suoi immobili, avviando una causa dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale. Il ricorso, tuttavia, è stato respinto. Il contribuente ha quindi presentato appello alla Commissione Tributaria Regionale, che ha confermato la decisione di primo grado. Non arrendendosi, il contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando diverse questioni procedurali che, a suo dire, avrebbero reso nulla l’intera procedura.

Le Doglianze del Ricorrente e i motivi del ricorso

Il ricorso per cassazione era basato su quattro motivi principali:

1. Nullità della sentenza d’appello: Si lamentava l’omessa pronuncia su un presunto difetto di motivazione della sentenza di primo grado.
2. Violazione delle norme sulla riscossione: Il contribuente sosteneva che l’iscrizione ipotecaria fosse illegittima per la mancata notifica sia dell'”intimazione di pagamento” (art. 50, d.P.R. 602/73) sia del preavviso di iscrizione (art. 77, d.P.R. 602/73).
3. Difetto di prova sulla notifica: Si contestava la mancanza di prove concrete relative alla notifica delle cartelle di pagamento originarie e del preavviso stesso.
4. Carenza di motivazione dell’avviso: L’avviso di iscrizione ipotecaria era ritenuto insufficientemente motivato, in quanto non riportava dettagli essenziali come la data di iscrizione a ruolo o il calcolo degli interessi.

La Decisione della Corte sull’iscrizione ipotecaria

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, giudicando infondati o inammissibili tutti i motivi sollevati. Vediamo nel dettaglio le argomentazioni della Corte.

Intimazione di Pagamento vs. Preavviso di Ipoteca

Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra l’iscrizione ipotecaria e l’espropriazione forzata. Citando le proprie Sezioni Unite (sentenze n. 19667 e 19668 del 2014), la Corte ha ribadito che l’iscrizione ipotecaria non è un atto dell’espropriazione forzata, ma una procedura alternativa e cautelare.

Di conseguenza, non è necessaria la notifica dell’intimazione di pagamento, atto previsto dall’art. 50 d.P.R. 602/73 solo quando l’espropriazione forzata (pignoramento) non viene avviata entro un anno dalla notifica della cartella.

Ciò che invece è indispensabile è il rispetto del contraddittorio endoprocedimentale. L’Agente della riscossione deve comunicare al contribuente la sua intenzione di procedere all’iscrizione, concedendogli un termine di 30 giorni per pagare o presentare osservazioni. Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato che questo preavviso era stato regolarmente notificato, rendendo così l’iscrizione legittima.

La Prova della Notifica e i Limiti del Giudizio di Cassazione

Sulla presunta mancanza di prova delle notifiche, la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile. Ha ricordato che il giudizio di cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Ciò significa che la Corte non può riesaminare i fatti già accertati dai giudici dei gradi precedenti. Poiché la Commissione Tributaria Regionale aveva verificato e confermato l’avvenuta notifica sia delle cartelle sia del preavviso, tale valutazione non poteva essere messa in discussione in sede di legittimità.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati. In primo luogo, la netta distinzione tra la natura cautelare dell’ipoteca e la natura esecutiva del pignoramento. Questo giustifica un regime procedurale diverso, dove l’intimazione di pagamento non è un passaggio obbligato per l’iscrizione ipotecaria. In secondo luogo, la centralità del contraddittorio. La nullità non deriva dall’assenza dell’intimazione, ma dalla violazione del diritto del contribuente di essere informato e di poter interloquire prima che la misura venga adottata. Infine, la Corte ha sottolineato che un atto di riscossione è sufficientemente motivato quando fornisce al contribuente gli elementi essenziali per identificare il debito e verificare la correttezza della procedura, senza la necessità di allegare ogni singolo documento pregresso.

Le conclusioni

Questa ordinanza conferma un orientamento giurisprudenziale chiaro e di grande importanza pratica. Per i contribuenti, emerge che la difesa contro un’iscrizione ipotecaria deve concentrarsi sulla verifica della ricezione del preavviso di 30 giorni, poiché è questo l’atto che garantisce il diritto al contraddittorio. L’assenza dell’intimazione di pagamento, invece, non costituisce un valido motivo di impugnazione. Per gli Agenti della riscossione, viene ribadito l’obbligo di comunicare preventivamente l’intenzione di iscrivere ipoteca, pena la nullità dell’atto. La decisione rafforza la tutela del contribuente attraverso il contraddittorio, pur semplificando la procedura per l’ente creditore.

È necessaria la notifica dell’intimazione di pagamento prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria?
No, secondo la Corte l’iscrizione ipotecaria è una procedura alternativa all’esecuzione forzata e non un suo atto iniziale. Pertanto, non richiede la preventiva notifica dell’intimazione di pagamento prevista dall’art. 50 del d.P.R. n. 602/73.

L’Agente della riscossione deve comunicare al contribuente l’intenzione di iscrivere un’ipoteca?
Sì, è obbligatorio. L’Amministrazione deve comunicare al contribuente che procederà all’iscrizione, concedendogli un termine (di norma 30 giorni) per presentare osservazioni o pagare. L’omissione di questa comunicazione comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione del giudice di merito sulla corretta notifica degli atti?
No, non è possibile. La verifica dell’avvenuta e corretta notifica degli atti presupposti (come le cartelle di pagamento o il preavviso di ipoteca) costituisce un accertamento di fatto. Il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti, ma solo per contestare violazioni di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20535 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20535 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME DI COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2024

Oggetto: Tributi

Avviso di iscrizione ipotecaria

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 4010 del ruolo generale dell’anno 20 16, proposto

NOME COGNOME rappresentato e difeso, giusta procura speciale a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso lo studio de ll’AVV_NOTAIO, in Roma alla INDIRIZZO;

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE in persona del procuratore speciale AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori Legalitax, in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente – per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale dell ‘Abruzzo, sezione staccata di Pescara n. 642/07/15 depositata in data 30 giugno 2015, non notificata.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 marzo 2024 dal Relatore Cons. AVV_NOTAIO NOME COGNOME NOME COGNOME di Nocera.

Rilevato che

–NOME COGNOME propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, sezione staccata di Pescara , aveva rigettato l’appello proposto nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , avverso la sentenza n. 358/04/2014 della Commissione Tributaria provinciale di Chieti che aveva rigettato il ricorso proposto dal contribuente avverso l’avviso di iscrizione ipotecaria su diversi immobili di proprietà del medesimo siti nel Comune di Vasto (CH);
RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

Considerato che

1.Con il primo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la CTR omesso di pronunciare sulla eccezione di nullità/inesistenza giuridica della sentenza della CTP di Chieti per difetto di motivazione sulle specifiche doglianze proposte dal contribuente nel ricorso introduttivo.

1.1. Il motivo è infondato.

1.2. Nella sentenza impugnata il giudice di appello -dopo avere premesso che ‘ la CTP di Chieti aveva respinto il ricorso avverso l’avviso di iscrizione ipotecaria ritenendo sostanzialmente che la notifica della cartella fosse regolarmente avvenuta presso il domicilio fiscale del contribuente e che, inoltre, essendo l’ipoteca un atto cautelare e non esecutivo non fosse necessaria la previa notifica dell’avviso di intimazione di cui all’art. 50 del d.P.R. n. 602/73 ‘ – ha dato atto, tra l’altro, del motivo di appello del contribuente d i ‘ difetto di motivazione della sentenza di primo grado ‘, decidendo la causa nel merito. Pertanto, la sentenza impugnata non può ritenersi affetta dal vizio di omessa pronuncia sulla censura di difetto di motivazione della sentenza di primo grado, posto che il motivo di nullità si era convertito in motivo di gravame e quindi il giudice di appello era tenuto a decidere e motivare (come ha, infatti, deciso e motivato) sulle questioni riproposte dalla parte e non sulla nullità della sentenza appellata perché ai sensi dell’art. 161 c.p.c., la nullità della sentenza si converte in motivo di impugnazione sul merito delle questioni. (Sez. 2, Sentenza n. 7180 del 2012; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 18252 del 2013).Deve infatti rilevarsi che, al di là delle ipotesi tassative ed eccezionali previste del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 59, comma 1, (nelle quali è prevista la possibilità di una sentenza meramente rescissoria), il giudizio dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale assume le caratteristiche generali del mezzo di gravame, ossia del mezzo di impugnazione a carattere sostitutivo, comportando la necessità, per i giudici di appello, di decidere nel merito le questioni proposte, con la conseguenza che la censura di vizio di motivazione nella quale sarebbero incorsi i primi giudici, anche ove fondata, non potrebbe giammai condurre ad una pronuncia meramente rescissoria della sentenza di primo grado, ma solo ad una decisione sul rapporto, emessa dai giudici d’appello e sostitutiva di quella di primo grado, che tenga conto del vizio denunciato (v. Cass. n. 17127 del 2007 Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9380 del 2009).
Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 50, comma 2, e 77, comma 2-bis del d.P.R. n. 602/73, 21 della legge n. 241/1990 e 6 della legge n. 212/00 per avere la CTR ritenuto legittimo l’avviso di iscrizione ipotecaria sebbene

mancasse la previa notificazione sia della ‘intimazione di pagamento’ di cui all’art. 50, comma 2, cit. sia del preavviso di iscrizione ipotecaria di cui all’art. 77, comma 2-bis, cit. in violazione del principio del contraddittorio endoprocedimentale; in particolare, con riguardo all’intimazione di pagamento, la CTR si sarebbe limitata ad affermare la mancata necessità di notifica della stessa essendo quest’ultima prescritta per il caso in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento mentre, con riguardo al preavviso di iscrizione ipotecaria, il giudice di appello avrebbe ritenuto notificato lo stesso senza alcuna dimostrazione di collegamento tra il preteso avviso di ricevimento del 16.11.2012 e il preavviso medesimo.
2.1.Il motivo è, in parte, inammissibile e, in parte, infondato.

2.2.Sulla questione con essa devoluta alla Corte si sono espresse le Sezioni Unite (cfr. Cass. SU 18 settembre 2014, n. 19667 e n. 19668) enunciando i due seguenti principi di diritto: «L’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicché può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, secondo comma, del d.P.R. n. 602 cit., la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento».
«In tema di riscossione coattiva delle imposte, l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (nella formulazione vigente ” ratione temporis “), deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis , del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. 14 maggio 2011, n. 70, conv. con modif. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106), in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al
procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità».

2.3.Alla stregua di detti principi questa Corte ha già avuto modo in più occasioni di chiarire in controversie analoghe che, quantunque non risulti pertinente, alla luce del primo principio sopra trascritto, da parte della CTR, il richiamo alla disposizione di cui all’art. 50, secondo comma, del d.P.R. n. 602/1973, nondimeno spetti alla Corte qualificare giuridicamente la tesi della parte contribuente, che ha, comunque, dedotto la nullità dell’iscrizione dell’ipoteca a causa della mancata instaurazione del contraddittorio, senza che assuma rilievo la circostanza che sia stata invocata una norma in concreto non applicabile, dovendo il giudice dare adeguata veste giuridica ai fatti, utilizzando la normativa che ad essi si attaglia (cfr., ex multis , Cass. sez. 5, n. 18246 del 2021; Cass. sez. 5, ord. 25 febbraio 2020, n. 5018; Cass. sez. 5, 14 aprile 2016, n. 13155; Cass. sez. 6-5, 23 novembre 2015, n. 23875).
2.4.Nella specie la CTR si è attenuta ai suddetti principi nell’affermare che l’ipoteca prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 poteva essere iscritta senza necessità di procedere alla notifica dell’intimazione ad adempiere, di cui al citato art. 50 comma 2, in quanto l’iscrizione ipotecaria non può essere considerata un atto di espropriazione forzata, ma un atto riferito ad una procedura alternativa all ‘ esecuzione forzata vera e propria (cfr. Cass. SS.UU. n. 19667 del 2014), considerando che, nella specie -e sotto tale aspetto la censura tende ad una inammissibile rivalutazione di merito- era stato notificato il preavviso di iscrizione ipotecaria del 23 aprile 2012 ‘ giusta avviso di ricevimento del 16 novembre 2012’ risultando, in tal modo attivato il contraddittorio endoprocedimentale.
Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 26 del d.P.R. n. 602/73 e 60 del d.P.R. n. 600/73, 156 e 160 c.p.c., 2697 c.c. per avere la CTR omesso di esaminare, incorrendo anche in una violazione delle citate disposizioni, le

censure del contribuente in ordine alla inesistenza giuridica del provvedimento di iscrizione ipotecaria per vizi propri e per mancata notifica degli atti presupposti (cartelle, intimazione di pagamento e preavviso di iscrizione ipotecaria). In particolare, ad avviso del contribuente, il giudice di appello avrebbe ritenuto notificati le presupposte cartelle e il preavviso di iscrizione ipotecaria senza che sussistesse alcuna prova concreta dell’avvenuta notifica di tali atti originanti l’isc rizione ipotecar ia con conseguente inesistenza giuridica dell’iter procedurale esecutivo di riscossione.
3.1.Quanto alla denunciata violazione degli artt. 26 del d.P.R. n. 602/73 e 60 del d.P.R. n. 600/73, 156 e 160 c.p.c., 2697 c.c., il sub motivo è inammissibile, atteso che, con esso, il contribuente, pur lamentando una generica violazione di legge, tende inammissibilmente ad una nuova interpretazione di questioni di merito, avendo la CTR, con una valutazione in fatto non sindacabile dinanzi al giudice di legittimità, accertato, da un lato, la notifica delle presupposte cartelle ai sensi dell’art. 26 del d.P .R. n. 602/1973 mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, senza necessità di alcuna relata di notifica, con ciò confermando la sentenza della CTP che aveva già ritenuto regolarmente eseguita la notifica delle cartelle presso il domicilio fiscale del contribuente e, dall’altro, l’avvenuta notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria del 23 aprile 2012 in forza dell’avviso di ricevimento del 16 novembre 2012. Pertanto, la CTR, esaminando i motivi di censura proposti dal contribuente, ha ritenuto che l’Agente della riscossione avesse notificato correttamente tutti gli atti presupposti necessari (cartelle e preavviso di iscrizione) all’avviso di iscrizione ipotecaria impugnato. va, al riguardo, ribadito l’orientamento di questa Corte secondo cui ‘ È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito ‘ (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017; Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 18721 del 13/07/2018; Cass., sez. 5, 26 novembre 2020, n. 26961).
3.2.Ugualmente inammissibile è la sub censura con la quale si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio con riguardo all’assunta mancata prova dell’avvenuta notifica delle cartelle presupposte e del preavviso di iscrizione atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360 n. 5 cit. non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (cfr. Cass., 19 luglio 2021, n. 20553; Cass. sez. 5, n. 16661 del 2023).
Con il quarto motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 3 della legge n. 241/90, 7 della legge n. 212/2000, 20 del d.P.R. n. 602/73, e 2697 c.c. per avere la CTR ritenuto s ufficientemente motivato l’avviso di iscrizione ipotecaria sebbene difettasse l’allegazione della nota di iscrizione relativa all’ipoteca legale presso l’Agenzia del Territorio di Chieti e della somma garantita iscritta, delle rendite catastali degli immobili e di copia delle cartelle solo astrattamente richiamate in un prospetto contabile, facente parte integrante del provvedimento di iscrizione ipotecaria, dal quale non era dato evincere né la data di iscrizione a ruolo né il calcolo degli interessi.
4.1.Il motivo è infondato.

4.2. Va ribadito il generale principio – che non può che applicarsi anche all’avviso di iscrizione ipotecaria di cui qui si tratta- secondo il quale: “In tema di riscossione delle imposte sul reddito, per la validità del ruolo e della cartella esattoriale, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, ex art. 25, non è indispensabile l’indicazione degli estremi identificativi o della data di notifica dell’accertamento precedentemente emesso nei confronti del contribuente ed al quale la riscossione faccia riferimento, essendo, al contrario, sufficiente l’indicazione di circostanze univoche ai fini dell’individuazione di quell’atto, così che resti soddisfatta l’esigenza del contribuente di controllare la legittimità della procedura di riscossione promossa nei suoi confronti. A tale interpretazione non
è di ostacolo la previsione contenuta nel D.M. Finanze 3 settembre 1999, n. 321, art. 1, comma 2 e art. 6, comma 1 (che nel caso di iscrizione a ruolo o di cartella che conseguano ad un atto precedentemente notificato, richiede l’indicazione degli “estremi di tale atto e la relativa data di notifica”), in quanto essa va letta in combinato disposto con le di poco successive norme primarie contenute, prima in via generale nello Statuto del contribuente (L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, comma 3) e poi, con specifico riferimento ai ruoli ed alle cartelle, nel D.Lgs. 26 gennaio 2001, n. 32 (art. 8, comma 1, lett. a) che ha modificato del cit. D.P.R. n. 602, artt. 1 e 12), che si limitano a richiedere che gli atti da ultimo indicati contengano soltanto ” il riferimento all’eventuale precedente atto di accertamento ovvero, in mancanza, la motivazione anche sintetica della pretesa ” (Sez. 5, Sentenza n. 11466 del 25/05/2011; Cass. sez. 6-5, Ord. n. 9235 del 2014).
4.3.Nella specie, la CTR si è attenuta al suddetto principio nel rigettare il motivo di censura relativo all’assunto difetto di motivazione dell’avviso di iscrizione ipotecaria atteso che in esso risultavano -a seguito di un apprezzamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità-‘ dettagliatamente indicati gli immobili e i debiti con il prospetto allegato delle cartelle di pagamento e relative date di notifica che coincidevano con quelle indicate negli avvisi di ricevimento di poste italiane parimenti depositati da RAGIONE_SOCIALE in primo grado ‘.
5.In conclusione, il ricorso va rigettato.

6.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q. M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che si liquidano in euro 2.400,00 per compensi oltre spese prenotate a debito;

Dà atto, ai sensi dell’art.13 comma 1quater D.P.R. n.115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente

dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma il 13 marzo 2024

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