Iscrizione ipotecaria: quando è lecita con rateazione?

Un contribuente ha contestato un’iscrizione ipotecaria subita dopo aver richiesto la rateizzazione del debito. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17031/2024, ha chiarito il principio di diritto: l’iscrizione ipotecaria è vietata dopo la richiesta di rateazione, ma diventa possibile solo in caso di rigetto dell’istanza o di decadenza dal piano di dilazione. La Corte ha cassato la precedente sentenza, che si era erroneamente concentrata sulla necessità per l’Agenzia di provare un generico ‘pericolo’, e ha rinviato il caso al giudice di merito per verificare la sussistenza di tali specifiche condizioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria con Debito Rateizzato: la Cassazione Fissa i Paletti

Una delle domande più frequenti tra i contribuenti è se l’Agente della Riscossione possa procedere con una iscrizione ipotecaria sui propri immobili anche quando è stata richiesta o è in corso una rateazione del debito. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo precise condizioni che limitano il potere dell’ente riscossore. Vediamo insieme cosa è stato deciso e quali sono le implicazioni pratiche per i cittadini.

Il Caso: Iscrizione Ipotecaria e Richiesta di Rateazione

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di un contribuente, di un avviso di iscrizione ipotecaria su un suo bene. L’ipoteca era stata iscritta a garanzia di un credito derivante da diverse cartelle di pagamento. Il contribuente sosteneva l’illegittimità del provvedimento, poiché aveva già presentato un’istanza per rateizzare il debito.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione al contribuente, annullando l’ipoteca. Secondo le corti di merito, l’agente della riscossione avrebbe dovuto giustificare la necessità della misura cautelare, dimostrando l’esistenza di un concreto pericolo per il recupero del credito, motivazione che non era stata fornita.

L’Appello e il Principio di Diritto sull’Iscrizione Ipotecaria

L’Agenzia delle Entrate – Riscossione ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che l’esigenza cautelare è intrinseca alla natura del credito tributario e non richiede, quindi, la prova di un pericolo specifico. La Suprema Corte, pur accogliendo il ricorso, ha corretto l’impostazione giuridica di entrambe le parti, delineando un principio di diritto molto chiaro basato sulla normativa vigente (in particolare, gli artt. 19 e 77 del d.P.R. n. 602/1973).

Il punto centrale non è la necessità di dimostrare un generico ‘pericolo’, ma la verifica di specifiche circostanze fattuali. La legge, infatti, stabilisce che a seguito della presentazione di una richiesta di rateazione, è vietato iscrivere nuove ipoteche. Questo divieto, però, non è assoluto.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che, in base al combinato disposto delle norme tributarie, l’iscrizione ipotecaria è preclusa solo temporaneamente. L’ostacolo viene meno e l’Agenzia può legittimamente procedere con l’iscrizione in due specifiche ipotesi:

1. Dopo il rigetto dell’istanza di rateazione.
2. Dopo la decadenza del contribuente dal beneficio della dilazione (ad esempio, per mancato pagamento delle rate).

La sentenza impugnata è stata cassata perché i giudici di merito hanno commesso un errore: si sono concentrati sulla mancata dimostrazione del ‘pericolo e pregiudizio’ da parte dell’Agenzia, tralasciando di accertare il fatto decisivo, ovvero l’esito dell’istanza di rateazione presentata dal contribuente. Era proprio questo l’accertamento che avrebbe dovuto essere condotto per decidere sulla legittimità dell’ipoteca.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza stabilisce un importante principio a tutela del contribuente che si adopera per saldare il proprio debito, ma fissa anche i limiti di tale tutela. La richiesta di rateazione congela la possibilità per l’Agenzia di iscrivere nuove ipoteche, ma questo ‘scudo’ protettivo cessa di esistere se la richiesta viene respinta o se il piano di pagamento non viene rispettato. Il giudice chiamato a decidere sulla validità di un’ipoteca in queste circostanze non deve valutare la pericolosità del debitore, ma deve limitarsi a verificare, sulla base delle prove fornite, se al momento dell’iscrizione si era già verificato il rigetto o la decadenza dalla rateazione. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per effettuare questa cruciale verifica dei fatti.

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può iscrivere un’ipoteca se ho chiesto la rateazione del debito?
No. La legge vieta l’iscrizione di nuove ipoteche dal momento della presentazione della richiesta di rateazione e fino alla decisione su di essa.

In quali casi è permessa l’iscrizione ipotecaria nonostante una richiesta di rateazione?
L’iscrizione ipotecaria diventa legittima solo in due casi specifici: se l’istanza di rateazione viene ufficialmente respinta, oppure se il contribuente decade dal beneficio della rateazione concessa (ad esempio, non pagando le rate previste).

L’Agenzia deve dimostrare un ‘pericolo’ specifico per la riscossione prima di iscrivere l’ipoteca in questi casi?
No, secondo questa ordinanza, il punto centrale non è la dimostrazione di un generico pericolo. La legittimità dell’ipoteca dipende unicamente dalla verifica oggettiva che, al momento dell’iscrizione, si sia già verificata una delle due condizioni previste dalla legge: il rigetto della richiesta di rateazione o la decadenza dal piano.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17031 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17031 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32310/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE (P_IVA) che la rappresenta e difende, -ricorrente- contro COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), EMAIL

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SARDEGNA, n. 164/2020 depositata il 12/05/2020,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME,

RILEVATO

1.NOME COGNOME ha impugnato l’avviso dell’iscrizione ipotecaria, effettuata in data 13 febbraio 2015, relativo al credito oggetto una serie di cartelle di pagamento, rappresentando di aver richiesto la rateazione RAGIONE_SOCIALE stesse e afferire alcune di esse a crediti non tributari.

2.Il giudice di primo grado ha dichiarato il difetto di giurisdizione in ordine ai crediti non tributari ed ha accolto il ricorso in ordine ai crediti tributari, annullando il provvedimento impugnato.

3.L’appello dell’RAGIONE_SOCIALE è stato rigettato. Nella sentenza di appello si legge «se è pur vero che la rateazione del pagamento non inibisce l’iscrizione ipotecaria, essendo quest’ultima una misura cautelare e non esecutiva, tuttavia l’agente della riscossione avrebbe dovuto giustificare, quantomeno in sede contenziosa, le ragioni, in termini di pericolo e pregiudizio per la riscossione, che imponevano il ricorso all’iscrizione ipotecaria».

4.Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE.

5 Si è costituito con controricorso il contribuente, che ha depositato successiva memoria, concludendo per l’inammissibilità del ricorso, teso a denunciare un motivo riconducibile all’art. 360, primo comma, n. 5, cod.proc.civ. e, comunque, per il suo rigetto.

6.In data 28 maggio 2024 il contribuente ha depositato ulteriore memoria, allegando la cancellazione dell’ipoteca e chiedendo, dunque, valutarsi la cessazione della materia del contendere.

7.La causa, originariamente fissata presso la Sesta Sezione, è stata rinviata dinanzi alla Quinta Sezione e trattata e decisa all’adunanza camerale dell’11 giugno 2024.

CONSIDERATO

1.In via pregiudiziale deve escludersi la cessazione della materia del contendere, che, allo stato attuale, non è stata allegata da entrambe le parti, ma da una sola parte in base ad un elemento equivoco (avvenuta cancellazione dell’ipoteca) in ordine al perdurare della lite sulla legittimità del comportamento dell’RAGIONE_SOCIALE.

L’RAGIONE_SOCIALE ha denunciato, con un unico motivo, la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973, essendo connessa alla natura stessa del credito tributario l’esigenza cautelare che giustifica l’iscrizione ipotecaria e non gravando, pertanto, sul creditore l’onere di allegare e dimostrare, a giustificazione dell’iscrizione, alcun particolare pericolo di pregiudizio. Ha, peraltro, evidenziato che la richiesta rateazione afferiva solo alcune cartelle e che per altre vi era stata decadenza dalla rateazione prima concessa.
3.Il motivo è ammissibile, in quanto effettivamente denuncia una asserita violazione di legge e non l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti -doglianza che sarebbe inammissibile, nel caso in esame, in cui la sentenza di appello conferma la decisione di primo grado, secondo quanto dispone l’art. 348 -ter, ultimo comma, cod.proc.civ.

4.Il motivo è fondato, sebbene in base a argomentazioni giuridiche diverse da quelle svolte dall’RAGIONE_SOCIALE. In proposito deve ribadirsi che la Corte di cassazione può accogliere il ricorso per una ragione di diritto anche diversa da quella prospettata dal ricorrente, sempre che essa sia fondata sui fatti come prospettati dalle parti, fermo restando che l’esercizio del potere di qualificazione non può comportare la modifica officiosa della domanda per come definita nelle fasi di merito o l’introduzione nel giudizio d’una eccezione in senso stretto (Sez . 3, n. 18775 del 2017, Rv. 645168 – 01).
4.1. Ai sensi dell’art. 19, comma 1 -quater , d.P.R. n. 602 del 1973, vigente ratione temporis ,

regola rimasta invariata negli

anni successivi ed ancora vigente, nonostante la diversa formulazione del comma in esame («a seguito della presentazione della richiesta di cui al comma 1 e fino alla data dell’eventuale rigetto della stessa richiesta ovvero dell’eventuale decadenza dalla dilazione ai sensi del comma 3:….b) non possono essere iscritti nuovi fermi amministrativi e ipoteche, fatti salvi quelli già iscritti alla data di presentazione»).

Da tale premessa deriva che, nonostante la natura erariale del credito, l’iscrizione dell’ipoteca incontra RAGIONE_SOCIALE limitazioni specifiche in caso di richiesta di rateizzazione da parte del debitore. Più precisamente, come si evince chiaramente dal combinato disposto degli artt. 19 e 77 del d.P.R. n. 602 del 1973, in caso di richiesta di rateizzazione del debito tributario, si può procedere all’iscrizione ipotecaria di cui all’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 solo dopo il rigetto dell’istanza o dopo la decadenza dalla dilazione.
Occorre, tuttavia, evidenziare che le circostanze de quibus devono sussistere al momento dell’iscrizione dell’ipoteca, mentre non necessariamente devono essere esplicitate nel relativo avviso, in quanto il rigetto della rateizzazione è portato a conoscenza del debitore con la relativa comunicazione e la decadenza della dilazione consegue al comportamento dello stesso debitore che, quindi, ne è già edotto.

La sussistenza di tali circostanze (diniego della rateazione o decadenza dalla stessa) al momento della iscrizione ipotecaria avrebbe dovuto essere accertata dai giudici di merito in base alle allegazioni RAGIONE_SOCIALE parti ed alle prove acquisite. Al contrario, la sentenza impugnata si è limitata ad escludere la giustificazione, da

parte dell’RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ragioni, in termini di pericolo e pregiudizio per la riscossione, che imponevano il ricorso all’iscrizione ipotecaria, senza alcuna soffermarsi affatto sull’esito dell’istanza di rateazione. La sentenza deve, pertanto, essere cassata con rinvio al fine di espletare i necessari accertamenti di fatto in ordine all’esito dell’istanza di rateazione.

In conclusione, il ricorso deve essere accolto alla luce del seguente principio di diritto: in tema di riscossione, in caso di richiesta di rateizzazione del debito tributario, si può procedere all’iscrizione ipotecaria di cui all’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 solo dopo il rigetto dell’istanza o dopo la decadenza dalla dilazione, circostanze che, laddove non siano indicate nell’avviso di avvenuta iscrizione, possono essere dedotte e provate nel giudizio dinanzi alla corte di giustizia tributaria.
La sentenza deve essere conseguentemente cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione, cui si demanda anche la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio.

Così deciso in Roma, il 11/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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