Iscrizione ipotecaria: motivazione e allegati

Un contribuente ha impugnato un’iscrizione ipotecaria sostenendo la nullità degli atti presupposti e vizi di motivazione del preavviso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il preavviso non richiede una motivazione complessa né l’allegazione della nota di iscrizione. È sufficiente indicare il valore del credito. La Corte ha inoltre chiarito che l’eccezione di giudicato esterno deve essere sollevata in modo specifico e tempestivo, non potendo essere formulata genericamente per la prima volta in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione ipotecaria: quali sono gli obblighi dell’agente della riscossione?

L’iscrizione ipotecaria è uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’agente della riscossione per garantire il recupero dei crediti tributari. Tuttavia, la sua adozione deve seguire precise regole procedurali. Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione torna a fare chiarezza sugli obblighi di motivazione e di allegazione documentale che gravano sull’ente impositore, fornendo indicazioni preziose sia per i contribuenti che per gli operatori del settore.

I Fatti del Caso

Un contribuente, legale rappresentante di una società, si vedeva notificare tre avvisi di accertamento per omessa fatturazione relativi a tre annualità d’imposta. A seguito della notifica delle relative cartelle di pagamento, l’agente della riscossione procedeva con l’iscrizione di un’ipoteca su un suo immobile. Il contribuente impugnava tale atto, prima dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale e poi in appello presso la Commissione Tributaria Regionale, ma entrambi i gradi di giudizio confermavano la legittimità dell’operato dell’agente della riscossione. La vicenda approdava così dinanzi alla Corte di Cassazione, con il contribuente che lamentava plurimi vizi procedurali.

L’analisi della Corte sui motivi del ricorso

Il ricorso del contribuente si fondava su tre motivi principali, tutti rigettati dalla Suprema Corte.

Il presunto annullamento delle cartelle di pagamento

Come primo motivo, il ricorrente sosteneva che l’iscrizione ipotecaria fosse illegittima poiché le cartelle di pagamento presupposte erano state annullate in un separato giudizio. La Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile per genericità, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso. Il contribuente, infatti, non aveva specificato se e quando le sentenze di annullamento fossero diventate definitive (passate in giudicato), né in quali atti processuali avesse sollevato la relativa eccezione. La Corte ha colto l’occasione per ribadire che l’eccezione di giudicato esterno, sebbene rilevabile d’ufficio, deve emergere da atti già presenti nel giudizio di merito.

La contestata validità dell’iscrizione ipotecaria: motivazione e allegati

Il secondo motivo di ricorso contestava la mancanza di un’adeguata motivazione del preavviso di iscrizione e la mancata allegazione della nota di iscrizione stessa. Anche questa censura è stata ritenuta infondata. La Cassazione ha chiarito che la normativa (in particolare gli artt. 76 e 77 del d.P.R. 602/1973) non impone un onere motivazionale complesso per il preavviso. Questo atto ha la sola funzione di informare il contribuente che, in caso di mancato pagamento entro 30 giorni, si procederà con l’ipoteca. Pertanto, l’indicazione del valore del credito per cui si agisce è considerata sufficiente. Allo stesso modo, non esiste alcun obbligo di legge di allegare la nota di iscrizione al preavviso, poiché quest’ultimo precede e non segue l’effettiva iscrizione.

La presunta omessa pronuncia

Infine, il contribuente lamentava che i giudici d’appello avessero omesso di pronunciarsi sulla specifica questione della carenza dei presupposti per l’adozione di una misura cautelare (il cosiddetto fumus boni iuris e periculum in mora). La Corte ha respinto anche questo motivo, affermando che la decisione dei giudici di merito, nel confermare la legittimità dell’avviso di iscrizione, aveva implicitamente rigettato tale doglianza. Una decisione che afferma la legittimità di un atto è, per sua natura, incompatibile con la tesi della mancanza dei suoi presupposti fondamentali.

Le Motivazioni

La decisione della Corte si basa su consolidati principi giurisprudenziali. In primo luogo, viene ribadita la natura e la funzione del preavviso di iscrizione ipotecaria: un atto a contenuto vincolato, finalizzato a garantire un ultimo avviso al debitore prima di procedere con la misura cautelare. Non è richiesta una motivazione discrezionale sulle ragioni della scelta di tale misura, essendo sufficiente che il debito esista e sia stato comunicato. In secondo luogo, la Corte sottolinea la distinzione tra l’obbligo di motivazione e l’obbligo di allegazione. L’obbligo di allegare atti si applica solo a quei documenti che sono richiamati nella motivazione e che sono essenziali per comprenderne le ragioni. Poiché il preavviso non si fonda sulla nota di iscrizione (che ancora non esiste), non vi è alcun obbligo di allegarla. Infine, la Corte riafferma la rigorosa applicazione dei principi processuali, come quello di autosufficienza e le corrette modalità per far valere un giudicato esterno, sanzionando la genericità e la tardività delle eccezioni sollevate dal ricorrente.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma un orientamento volto a semplificare e chiarire gli adempimenti dell’agente della riscossione nella fase che precede l’iscrizione ipotecaria. Per il contribuente, emerge l’importanza di contestare gli atti presupposti in modo tempestivo e di formulare le proprie difese in giudizio con precisione e completezza, nel rispetto dei principi processuali. Non è sufficiente affermare genericamente l’esistenza di sentenze favorevoli, ma è necessario provarne la definitività e il momento in cui sono state prodotte in giudizio. La decisione ribadisce che il preavviso di ipoteca è un atto di comunicazione, la cui legittimità si valuta sulla base del credito indicato e non su complesse valutazioni discrezionali o su oneri documentali non previsti dalla legge.

Quale motivazione deve contenere il preavviso di iscrizione ipotecaria?
Secondo la Corte di Cassazione, il preavviso di iscrizione ipotecaria non richiede una motivazione complessa. È sufficiente che contenga l’indicazione del valore del credito per cui si procede, in modo da informare il contribuente del debito e dell’imminente azione cautelare in caso di mancato pagamento.

L’agente della riscossione è obbligato ad allegare la nota di iscrizione ipotecaria al preavviso?
No. La legge non prevede alcun obbligo di allegare la nota di iscrizione della conservatoria al preavviso. Tale nota, infatti, non è un presupposto per l’emanazione del preavviso, ma un atto successivo che viene formato solo dopo che è decorso inutilmente il termine di 30 giorni concesso per il pagamento.

Come può un contribuente far valere in Cassazione l’annullamento di una cartella di pagamento deciso in un altro processo?
Per far valere un giudicato esterno (una sentenza definitiva di un altro processo), il contribuente deve aver sollevato l’eccezione nei gradi di merito. Nel ricorso per cassazione, in virtù del principio di autosufficienza, deve indicare specificamente quando e in quali atti processuali ha sollevato l’eccezione e dimostrare che la sentenza è passata in giudicato, non potendo limitarsi a una generica affermazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23096 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23096 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/08/2024

AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA IRPEF -ALTRO 2005-20062007

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26921/2016 R.G. proposto da: COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’AVV_NOTAIO dalla quale è rappresentato e difeso in virtù di procura speciale depositata in data 27 marzo 2024;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’a AVV_NOTAIO dalla quale è rappresentata e difesa come da procura speciale allegata al controricorso,

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore protempore, non costituita in giudizio,

– intimata – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 2116/22/2016, depositata il 13 aprile 2016;

udita la re lazione della causa svolta nell’adunanza in camera di consiglio del 3 aprile 2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– Rilevato che:

L’RAGIONE_SOCIALE, a seguito di attività di accertamento su segnalazione condotta nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, di cui COGNOME NOME era legale rappresentante, notificava a quest’ultimo tre avvisi di accertamento per gli anni di imposta 2005, 2006 e 2007 per omessa emissione di n. 12 fatture.

Dopo la notifica RAGIONE_SOCIALE relative cartelle di pagamento, RAGIONE_SOCIALE iscriveva ipoteca.

Avverso tale iscrizione ipotecaria, COGNOME NOME presentava ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma la quale, con sentenza n. 1682/53/2014, depositata il 31 gennaio 2014, lo rigettava, ritenendo assolte tutte le incombenze previste dall’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 (statuto del contribuente) e, nello specifico, l’assenza dell’obbligo di allegazione della nota di iscrizione ipotecaria all’atto impugnato.

Interposto gravame da COGNOME NOME, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con sentenza n. 2116/22/2016, pronunciata l’11 novembre 2015 e depositata in segreteria il 13 aprile 2016, rigettava l’appello, condannando l’appellante al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di giudizio.

In particolare, il giudice di secondo grado confermava la correttezza del l’operato dell’agente della RAGIONE_SOCIALE, constatando, da un lato, l’assenza di una norma di legge che prevedesse l’allegazione della nota di iscrizione rilasciata

dall’RAGIONE_SOCIALE alla comunicazione di iscrizione ipotecaria e, dall’altro, l’assenza dell’obbligo di motivazione dei propri atti , secondo quanto ricavabile dall’art. 7 della legge n. 212/2000.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME, sulla base di tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

L’RAGIONE_SOCIALE non risulta costituita in giudizio.

La discussione del ricorso è stata fissata dinanzi a questa sezione per l’adunanza in camera di consiglio del 3 aprile 2024, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1 cod. proc. civ.

Il ricorrente ha depositato memoria.

– Considerato che:

Il ricorso in esame, come si è detto, è affidato a tre motivi.

1.1. Con il primo motivo di ricorso, COGNOME NOME eccepisce violazione e falsa applicazione dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 , in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3), cod. proc. civ.

Deduce, in particolare, che la notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento relative agli anni di imposta 2006 e 2007 non avrebbe potuto di per sé sola dar luogo a iscrizione ipotecaria, dato che le stesse cartelle sarebbero state annullate da un relativo giudizio di merito proposto dallo stesso COGNOMECOGNOME Aggiunge poi che, ad ogni modo, la cartella di pagamento relativa all’anno di imposta 2005, rispetto alla quale il giudice di merito avrebbe rigettato l’impugnazione, non avrebbe potuto giustificare l’azione di u na siffatta misura in quanto avente un importo esiguo, pari a € 1.500,00.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso, il contribuente eccepisce violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 17 della legge n. 212/2000 e dell’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3), dello stesso codice.

Sostiene che, nello specifico, diversamente da come ritenuto dal giudice di secondo grado, anche gli atti dell’agente della RAGIONE_SOCIALE avrebbero dovuto essere adeguatamente motivati secondo quanto disposto dall’art. 7 della legge n. 212/2000, con la conseguenza che l’atto impugnato sarebbe illegittimo data la non possibilità di comprendere le ragioni sottese all’adozione di tale misura, anziché di un’altra, e la mancata allegazione della nota di iscrizione, nota che individuerebbe gli immobili su cui gra verebbe l’ipoteca.
1.3. Con il terzo e ultimo motivo di ricorso, parte ricorrente deduce nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4), dello stesso codice.

Secondo il contribuente, la C.T.R. avrebbe omesso di pronunciarsi sulla autonoma e specifica questione della carenza dei presupposti per l’adozione di una misura cautelare ex art. 22 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472.

Preliminarmente, va rilevato che non può trovare accoglimento la richiesta di cessazione della materia del contendere, con conseguente estinzione del giudizio, avanzata dalla difesa del ricorrente.

Ed invero, la definizione agevolata presentata dal contribuente ex art. 1, commi 186 ss., legge 29 dicembre 2022, n. 197, riguarda gli avvisi di accertamento presupposti

rispetto all’avviso di iscrizione ipotecaria impugnato per gli anni 2006 e 2007, mentre per l’anno 2005, essendo il debito d’imposta pari ad € 1.500,00, la relativa cartella avrebbe formato oggetto di ‘rottamazione’.

Deve tuttavia rilevarsi che, ai sensi dell’art. 1, comma 240, lett. c), legge n. 197/2022, relativamente ai carichi definibili con la definizione agevolata non possesso essere iscritti nuovi fermi amministrative e ipoteche, «fatti salvi quelli già iscritti alla data di presentazione». Da ciò si evince, dunque, che la definizione agevolata intervenuta nelle more del giudizio non ha incidenza sulle misure cautelari iscritti ai fini della RAGIONE_SOCIALE, visto che la legittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestata nel presente giudizio, non viene meno per un successivo effetto estintivo del tributo.
Conseguentemente, le vicende definitorie relative ai giudizi riguardanti gli avvisi di accertamento presupposti non rilevano ai fini del presente giudizio.

Procedendo quindi all’esame dei motivi di ricorso, osserva la Corte quanto segue.

3.1. Il primo motivo di ricorso è inammissibile.

Con il motivo di ricorso in questione, parte ricorrente deduce l’esistenza di sentenze che avrebbero accertato l’illegittimità RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento presupposte, con conseguente caducazione dell’avviso di iscrizione ipotecaria in questa sede impugnato.

Il motivo di ricorso risulta inammissibile in quanto generico e perché, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, parte ricorrente non indica se -e, in caso, quando -le sentenze anzidette siano passate in giudicato, né

in quali gradi di giudizio e in quali atti processuali sarebbe stata sollevata la relativa eccezione, non potendo la stessa essere formulata per la prima volta in sede di giudizio di legittimità.

Secondo vari pronunciamenti di questa Corte a Sezioni Unite, in materia di giudicato esterno, è stato chiarito che è ormai ius receptum l’orientamento, inaugurato da Cass. S.U. 26 maggio 2001 n. 226, secondo cui «poiché nel nostro ordinamento vige il principio della normale rilevabilità di ufficio RAGIONE_SOCIALE eccezioni, derivando la necessità dell’istanza di parte solo da una specifica previsione normativa, l’eccezione di giudicato esterno, in difetto di una tale previsione, è rilevabile d’ufficio ed il giudice è tenuto a pronunciare sulla stessa, qualora il giudicato risulti da atti comunque prodotti nel corso del giudizio di merito, con la conseguenza che, in mancanza di pronuncia o nell’ipotesi in cui il giudice del merito abbia affermato la tardività dell’allegazione – e la relativa pronuncia sia stata impugnata il giudice di legittimità accerta l’esistenza e la portata del giudicato con cognizione piena, che si estende al diretto riesame degli atti del processo ed alla diretta valutazione ed interpretazione degli atti processuali, mediante indagini ed accertamenti, anche di fatto, indipendentemente dall’interpretazione data al riguardo dal giudice del merito» (cfr. da ultimo, Cass., sez. un., 6 luglio 2023, n. 19129).
Nel caso in esame, non solo il contribuente non chiarisce se le decisioni possano effettivamente considerarsi quali ‘cosa giudicata’, ma non permette neppure il controllo da parte di questa Corte sull’effettiva formulazione dell’eccezione già in fase di merito, dato che, nel ricorso, si censura l’operato del giudice a quo proprio perché avrebbe «omesso di considerare

alcune importanti circostanze, e cioè: (…) che entrambe le citate cartelle esattoriali, recanti le menzionate iscrizioni a ruolo, sono state ‘travolte’ dalla vittoria integrale del secondo grado di giudizio da parte dell’odierno ricorrente ».

Ciò posto, è comunque opportuno evidenziare che, come chiarito da questa Corte a Sezioni Unite con sentenza n. 21493 del 20 ottobre 2010, qualora il giudicato esterno si sia formato nel corso del giudizio di secondo grado, o antecedentemente allo stesso, e l’esistenza di tale giudicato non sia stata eccepita in giudizio dalla parte che ne abbia interesse, la sentenza d’appello che abbia pronunciato in difformità da tale giudicato è impugnabile con il ricorso per revocazione ex art. 395, num. 5), cod. proc. civ., e non con il ricorso per cassazione.
Se, pertanto, come si evincerebbe dal ricorso per cassazione, già lo stesso giudice a quo avrebbe dovuto decidere conformemente all’asserito giudicato sulle cartelle esattoriali, lo strumento più idoneo a far valere l’incompatibilità con tale giudicato sarebbe comunque quello straordinario della revocazione e non quello ordinario del ricorso per cassazione.

Anche per tale ragione, pertanto, il motivo di ricorso risulta inammissibile.

3.2. Il secondo motivo di ricorso è infondato sia rispetto al vizio di omessa motivazione dell’atto impugnato sia rispetto a quello di mancata allegazione della nota di iscrizione ipotecaria.

Rispetto al primo profilo, occorre infatti precisare che, dalla cornice normativa (d.P.R. n. 602/1973, artt. 76 e 77), in tema di preavviso di iscrizione ipotecaria non deriva alcun particolare onere motivazionale in capo all’Agente della RAGIONE_SOCIALE, che, attraverso il preavviso suddetto, si limita ad informare il

contribuente moroso che, in caso di mancato pagamento entro trenta giorni, si procederà ad iscrizione di ipoteca sull’immobile. Per valutare la legittimità dell’iscrizione ipotecaria, ai sensi del d.P.R. n. 602 del 1973, artt. 76 e 77, è sufficiente l’indicazione del valore del credito per cui si procede (si v. Cass. 15 marzo 2021, n. 7233).

In secondo luogo, rispetto alla censura sulla mancata allegazione alla comunicazione della nota di iscrizione ipotecaria, occorre precisare che l’art. 77, comma 2 -bis , del d.P.R. n. 602/1973 prescrive solo che «l’agente della RAGIONE_SOCIALE è tenuto a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento RAGIONE_SOCIALE somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1».

Questa Corte ha già avuto modo di sottolineare che «l’obbligo di allegazione, integrando l’obbligo di motivazione, deve riguardare quegli atti che, richiamati nella motivazione di quello impugnato, servono a rappresentare le ragioni per le quali quest’ultimo viene adottato. E’ per tali ragioni che il giudice di legittimità ha già affermato che la comunicazione di iscrizione ipotecaria non richiede alcuna specifica motivazione, che non sia quella riferibile alla pretesa tributaria posta a fondamento dell’iscrizione (v. in motivazione Cass., Sez. 5, n. 4587 del 22/02/2017)» (cfr. Cass. 22 novembre 2021, n. 36000).
L’omessa allegazione alla comunicazione della nota di iscrizione ipotecaria non costituisce, pertanto, un vizio motivazionale del preavviso di iscrizione ipotecaria, dato che tale nota non è presupposto e fondamento per l’emanazione

del provvedimento stesso , essendo soltanto richiesto dall’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973 che, per procedere a iscrizione ipotecaria, decorra inutilmente il termine di cui all’art. 50, primo comma, del medesimo decreto.

Non vi è, infatti, alcun obbligo previsto dalla legge di allegazione della comunicazione di avvenuta iscrizione o della nota di iscrizione della conservatoria dei registri immobiliari (si v. Cass. 14 maggio 2020, n. 8915).

3.3. Anche il terzo motivo di ricorso è infondato.

Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logicogiuridica della pronuncia (si v. da ultimo Cass. 21 febbraio 2024, n. 4656; Cass. 29 dicembre 2023, n. 36531).
Nel caso di specie è dato ravvisarsi proprio una statuizione implicita di rigetto dello specifico motivo di ricorso, posto che la ritenuta legittimità, da parte del giudice a quo, dell’avviso di iscrizione ipotecaria impugnato esclude di per sé una sua illegittimità per mancanza di presupposti di fumus boni iuris e periculum in mora .

Consegue il rigetto del ricorso.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza del ricorrente nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

Nulla per le spese nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE.

Ricorrono i presupposti processuali per dichiarare il ricorrente tenuto al pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna COGNOME NOME alla rifusione, in favore della RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.600,00, oltre euro 200 per esborsi, 15% per rimborso spese generali, C.A.P. ed I.V.A.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento, da parte del ricorrente, di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Così deciso in Roma, il 3 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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