Iscrizione ipotecaria mista: giurisdizione divisa

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di iscrizione ipotecaria mista, basata sia su debiti tributari che su crediti di altra natura (come multe stradali), la giurisdizione è divisa: il giudice tributario è competente solo per la parte fiscale, mentre il giudice ordinario lo è per la restante. L’ipoteca non è interamente nulla, ma deve essere ridotta escludendo i crediti per i quali il giudice tributario non ha giurisdizione. La Corte ha cassato la precedente sentenza che aveva annullato l’intera ipoteca, rinviando la causa al giudice di secondo grado per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria Mista: la Cassazione Divide la Giurisdizione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso di iscrizione ipotecaria mista, ovvero basata su crediti di natura diversa, in parte tributari e in parte derivanti da sanzioni amministrative. La decisione chiarisce un punto fondamentale sulla competenza dei giudici, stabilendo che la giurisdizione deve essere ripartita tra il giudice tributario e quello ordinario.

I Fatti di Causa: Il Preavviso di Ipoteca Basato su Crediti Diversi

Il caso nasce dall’impugnazione, da parte di un contribuente, di una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria emessa da un Agente della Riscossione. L’ipoteca era stata richiesta a garanzia di diverse cartelle di pagamento, che includevano non solo debiti fiscali come IRPEF, IRAP e IVA, ma anche una cartella relativa a sanzioni amministrative per violazioni del codice della strada.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione al contribuente, dichiarando nulla l’intera iscrizione ipotecaria. La motivazione si basava sul fatto che l’atto includeva crediti non tributari, ritenendo che ciò esulasse dall’ambito di applicazione della normativa sull’iscrizione ipotecaria esattoriale. L’Agente della Riscossione ha quindi proposto ricorso in Cassazione, lamentando principalmente il difetto di giurisdizione del giudice tributario sulla parte di credito non fiscale.

La Decisione della Cassazione sull’iscrizione ipotecaria mista

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agente della Riscossione, ribaltando la decisione precedente e delineando principi chiari sulla gestione delle iscrizioni ipotecarie basate su crediti di natura eterogenea.

La Divisione della Giurisdizione tra Giudice Tributario e Ordinario

Il punto centrale della decisione è la ripartizione della competenza giurisdizionale. La Corte ha affermato che il giudice tributario ha l’autorità per decidere esclusivamente sui crediti di natura tributaria. Per quanto riguarda i crediti di altra natura, come le sanzioni per violazioni del codice della strada, la competenza spetta al giudice ordinario (in questo specifico caso, il Giudice di Pace).

Di conseguenza, la Commissione Tributaria avrebbe dovuto dichiarare il proprio difetto di giurisdizione per la parte relativa alle multe stradali, lasciando che fosse il giudice ordinario a valutarne la legittimità.

La Nullità Parziale e la Riduzione dell’Ipoteca

Contrariamente a quanto stabilito dalla Commissione Tributaria Regionale, la Cassazione ha chiarito che la presenza di un credito non tributario non rende nulla l’intera iscrizione ipotecaria mista. L’invalidità di una delle cartelle di pagamento sottostanti non travolge l’intero atto.

In questi casi, il giudice non può annullare l’ipoteca “in toto”, ma ha il dovere di “ricondurre la stessa alla misura corretta”. Ciò significa che deve annullare l’iscrizione solo per la parte relativa ai crediti di competenza di un altro giudice (o comunque illegittimi) e ordinare la riduzione dell’ipoteca, in modo che garantisca unicamente le somme legittimamente dovute e rientranti nella sua giurisdizione.

Le Motivazioni della Corte

La Cassazione ha basato la sua decisione sul principio della natura impugnatoria-merito del processo tributario. Il giudice adito per una causa di impugnazione di un’ipoteca, se ne accerta l’invalidità parziale, non può semplicemente annullare l’intero atto. Deve invece agire in modo da ripristinare la legalità, riducendo la garanzia alla sua giusta misura. La Corte ha richiamato l’articolo 77 del D.P.R. 602/1973, che disciplina l’iscrizione ipotecaria, e ha sottolineato come la sua applicazione sia stata estesa a tutte le entrate riscosse tramite ruolo, anche quelle non tributarie. Tuttavia, questa estensione procedurale non modifica le regole sulla giurisdizione: ogni credito deve essere contestato davanti al giudice naturalmente competente per quella materia.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ha importanti conseguenze pratiche per contribuenti e operatori del diritto. In primo luogo, chiarisce che di fronte a un’iscrizione ipotecaria mista, è necessario separare le contestazioni e adire i giudici competenti per ogni tipologia di credito. In secondo luogo, stabilisce che un vizio parziale non comporta l’annullamento totale dell’ipoteca, ma solo una sua riduzione. Questo principio protegge sia le ragioni del creditore pubblico, che mantiene la garanzia per i crediti legittimi, sia quelle del debitore, che non si vede gravato da un’ipoteca per somme non dovute o contestate nella sede errata.

Quando un’iscrizione ipotecaria si basa sia su debiti tributari che non tributari, quale giudice è competente?
La giurisdizione è divisa: il giudice tributario è competente a decidere solo sulla legittimità dei crediti fiscali, mentre il giudice ordinario (ad esempio il Giudice di Pace per le multe stradali) è competente per i crediti di natura non tributaria.

Un’iscrizione ipotecaria basata in parte su crediti non tributari è completamente nulla?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’ipoteca non è interamente nulla. Il giudice deve annullarla solo per la parte relativa ai crediti per cui non ha giurisdizione o che risultano illegittimi, e ordinare una riduzione dell’importo complessivo garantito dall’ipoteca.

L’Agente della Riscossione può iscrivere ipoteca per crediti non tributari come le multe stradali?
Sì, la normativa (art. 77 d.P.R. 602/1973) si applica a tutte le entrate riscosse tramite ruolo, incluse quelle non tributarie. Tuttavia, la contestazione della legittimità di tali crediti deve essere presentata davanti al giudice ordinario competente, non alla Commissione Tributaria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7636 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7636 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7070/2017 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE con domicilio digitale eletto all’indirizzo PEC: EMAIL

-ricorrente-

CONTRO

COGNOME NOME

-intimato- avverso SENTENZA della Commissione tributaria regionale del Lazio n. 8274/2016 depositata il 13/12/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE ricorre avverso la sentenza della C.T.R. del Lazio di cui in epigrafe, che ha rigettato l’appello dell’agente per la riscossione contro la sentenza della C.T.P. di Roma di accoglimento del ricorso del contribuente avverso la comunicazione preventiva d’ iscrizione ipotecaria ex art. 77 d.P.R. 602 del 1973, emessa nei confronti di NOME COGNOME sulla base delle cartelle di pagamento nn. 097 NUMERO_CARTA; 097 NUMERO_CARTA, relative al recupero di maggior IRPEF e addizionali regionali e comunali, IRAP ed IVA, per l’anno di imposta 2006, nonché dell’avviso di accertamento n. TK7011000620/2012 relativo a maggior IRPEF IRPEF e addizionali regionali e comunali, IRAP ed IVA, per l’anno di imposta 2007.
La C.T.R., ritenuta -diversamente dal primo giudicelegittima l’iscrizione di ipoteca sulla prima casa, ha affermato che egualmente l’iscrizione è da considerarsi nulla perché emessa, anche se in parte, su crediti di natura non tributaria, come riconosciuto dalla stessa parte appellante, essendo la cartella di pagamento n. NUMERO_DOCUMENTO riportata a pag. 3 della comunicazione preventiva di ipoteca, inerente a sanzioni amministrative per violazioni del codice della strada, così collocandosi al di fuori della previsione di cui all’art. 77 d.P.R. 602 del 1973.
NOME COGNOME è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

RAGIONE_SOCIALE formula quattro motivi di ricorso.

Con il primo fa valere, ex art. 360, comma 1 n. 1 c.p.c., il difetto di giurisdizione per violazione e falsa applicazione dell’art. 2 d.lgs. 546 del 1992. Rileva che, pur avendo la C.T.R. dato atto che la comunicazione preventiva dell’iscrizione ipotecaria riguardava anche crediti di natura diversa, ciononostante ha deciso nel merito, disattendendo per implicito l’eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dall’agente della riscossione in primo grado e ribadita con l’appello. Sostiene che, essendo la cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA indicata nel dettaglio del debito, di cui alla comunicazione preventiva dell’iscrizione ipotecaria, già il primo giudice avrebbe dovuto dichiarare il difetto di giurisdizione in parte qua, declinando la propria giurisdizione in favore del giudice ordinario, relativamente al credito non tributario.
Con il secondo motivo denuncia, ex art. 360, comma 1 n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 53, 56 e 57 d.lgs. 546 del 1992. Assume che la decisione gravata, dopo avere escluso l’invalidità dell’iscrizione ipotecaria per essere essa caduta sulla prima casa del contribuente, nondimeno ne ha pronunciato la nullità ‘per una ragione diversa da quella espressa’ dalla sentenza di primo grado, fondando, tuttavia la decisione sulla base di un novum, vietato in appello. Ricorda che il contribuente aveva formulato con l’atto introduttivo del giudizio tre motivi di impugnazione della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca. Segnatamente aveva dedotto: il difetto di motivazione dell’atto; la nullità del medesimo per essere l’iscrizione gravante sulla prima casa; la nullità dell’iscrizione ipotecaria per non avere l’agente della riscossione iniziato l’esecuzione forzata entro un anno dalla notifica delle cartelle esattoriali, di cui alcune risalenti nel tempo, senza provvedere a notificare un avviso contenente l’intimazione ad adempiere all’obbligo risultante dal ruolo. Rileva che, a fronte
della contestazione di cui al terzo motivo, RAGIONE_SOCIALE aveva prodotto documentazione, senza che il ricorrente esercitasse successivamente la facoltà di cui all’art. 24 d.lgs. 546 del 1992. Ciò necessariamente implicava che l’oggetto del giudizio rimanesse circoscritto ai soli vizi del preavviso di ipoteca. Accogliendo il motivo riguardante la non iscrivibilità dell’ipoteca sulla prima casa, il primo giudice aveva disatteso gli altri motivi. Il contribuente con l’atto di appello ha riproposto la questione di cui al terzo motivo, in quanto non affrontata dalla C.T.P., introducendo, nondimeno, anche la diversa questione relativa alla nullità dell’iscrizione nella sua interezza allorquando essa sia relativa anche a crediti non tributari, così incorrendo nel divieto di domande nuove di cui all’art. 57 d.lgs. 546 del 1992. Sottolinea che la C.T.R. anziché dichiarare inammissibile il motivo, lo ha accolto, dichiarando la nullità del preavviso di iscrizione.
4. Con il terzo motivo deduce, ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e segg. d.lgs. 46 del 1999 e 77 d.P.R. 602/1973. Contesta l’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo la quale l’iscrizione ipotecaria che abbia ad oggetto anche crediti di natura non tributaria sarebbe nulla per intero. Obietta che gli artt. 17 e segg. d.lgs. 46 del 1999 hanno esteso l’applicazione dell’art. 77 d.P.R. 602 del 1973 a tutte le entrate riscosse tramite ruolo, anche ove non corrispondenti a crediti tributari. L’art. 17 cit., comma 2 prevede, infatti, che ‘può essere effettuata mediante ruolo affidato ai concessionari la riscossione coattiva delle entrate delle regioni, delle province, anche autonome, dei comuni e degli altri enti locali’. Essendo la cartella la cartella di pagamento n. 097 NUMERO_CARTA formata sulla base del ruolo 2009/14359 del Comune di Terracina, la comunicazione del preavviso di iscrizione ipotecaria è legittima.
Con il quarto motivo si duole, ex art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 77 d.P.R. 602 del 1972. Osserva che avendo il giudice di appello riconosciuto che una delle cartelle sottese al preavviso di iscrizione fosse relativo ad un credito non tributario, avrebbe dovuto, anziché annullare per intero l’atto, adottare una decisione di merito sostitutiva del medesimo, in ragione della natura di impugnazione-merito, tipica del processo tributario.

Il primo motivo è fondato.

Si lamenta che il giudice, pronunciando nel merito sull’intera controversia, anche con riferimento ai crediti di natura extra-tributaria posti a base della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca impugnata, abbia in maniera erronea disatteso l’eccezione di difetto di giurisdizione in relazione ai crediti non tributari, ancorché il profilo fosse stato sollevato dalla parte convenuta, sin dal primo grado di giudizio. Secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte: ‘Con riferimento alle controversie aventi per oggetto il provvedimento di fermo di beni mobili registrati, di cui all’art. 86 del d.P.R. n. 602 del 1972, ai fini della giurisdizione rileva la natura dei crediti posti a fondamento del provvedimento di fermo, con la conseguenza che la giurisdizione spetterà al giudice tributario o al giudice ordinario a seconda della natura tributaria o meno dei crediti, ovvero ad entrambi se il provvedimento di fermo si riferisce in parte a crediti tributari e in parte a crediti non tributari. (Nella specie è stata affermata la giurisdizione del giudice ordinario essendo stato disposto il fermo per contributi INPS). (Sez. U, Ordinanza n. 14831 del 05/06/2008; cfr. anche Sez. U, Sentenza n. 8928 del 17/04/2014; Sez. 5, Sentenza n. 26835 del 18/12/2014).
Il principio è pacificamente applicabile anche per il caso di comunicazione del preavviso di iscrizione di ipoteca (cfr. la già

citata Cass. n. 26835/2014, massimata, specificamente par. 1.2., in motivazione), di cui all’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, che, va ricordato, ‘non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicché può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, secondo comma, del d.P.R. n. 602 cit., la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento. (Cass. Sez. U., 18/09/2014, nn. 19667 e 19668).
9. Ne consegue che il giudice di merito avrebbe dovuto dichiarare il difetto di giurisdizione in ordine alla comunicazione di preavviso dell’iscrizione ipotecaria nella parte relativa alla cartella esattoriale n. 0231728490000 inerente a crediti non tributari (per sanzioni amministrative a seguito di violazione di norme del codice della strada), rimettere su questo le parti per la riassunzione dinanzi al Giudice di pace territorialmente competente e decidere in ordine alla legittimità dell’atto limitatamente ai crediti tributari, stante il principio secondo il quale: ‘In ragione della natura di impugnazione -merito del processo tributario, il giudice, adito in una causa di impugnazione di ipoteca iscritta ai sensi dell’art. 77 d.P.R. n. 602 del 1973, che ne abbia accertato l’invalidità derivata per il motivo, di carattere sostanziale, dell’intervenuto annullamento, in via giudiziale o di autotutela, di una delle cartelle di pagamento iscritte a ruolo e della conseguente insussistenza parziale, rispetto alle originarie somme, del suo presupposto legittimante, non può invalidare “in toto” l’iscrizione, ma è tenuto a ricondurre la stessa alla misura corretta, annullandola soltanto nella parte avente titolo nelle somme originariamente iscritte, e ad ordinare la riduzione dell’ipoteca ex art. 2872 c.c.
dell’importo per il quale era stata iscritta al doppio di quello complessivo del minor credito ancora a ruolo’ (Sez. 5, Ordinanza n. 29364 del 23/12/2020, Sez. 5, Ordinanza n. 18777 del 10/09/2020; cfr. conf. ex multis : Sez. 5, Ordinanza n. 39660 del 13/12/2021, in tema di cartella esattoriale; Sez. 5, Sentenza n. 13294 del 28/06/2016).

L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento degli altri motivi.

La sentenza deve, pertanto, essere cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, cui demanda anche la liquidazione delle spese di lite di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso in relazione al primo motivo, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, cui demanda anche la liquidazione delle spese di lite di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 22 gennaio 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.