Iscrizione ipotecaria: legittima senza intimazione

L’Agenzia di Riscossione impugna una sentenza che annullava un’iscrizione ipotecaria. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che l’iscrizione ipotecaria è un atto distinto dall’espropriazione forzata e non richiede una preventiva intimazione di pagamento. La Corte chiarisce anche i principi sulla notifica delle cartelle a società tornate in bonis dopo un fallimento e il valore probatorio degli avvisi di ricevimento. Dichiara inoltre cessata la materia del contendere per alcune cartelle annullate automaticamente per legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 31 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: Quando è Valida Anche Senza Intimazione? La Cassazione Risponde

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agente della Riscossione è uno strumento potente, ma spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sulla sua legittimità, in particolare riguardo alla necessità di una preventiva intimazione di pagamento e alle corrette modalità di notifica delle cartelle esattoriali. Questa pronuncia offre spunti fondamentali per comprendere i diritti e i doveri di contribuenti e Fisco.

I Fatti di Causa: una controversia sulla notifica

Il caso trae origine dal ricorso dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione contro la decisione di una Commissione tributaria regionale. Quest’ultima aveva confermato l’annullamento di una comunicazione di iscrizione ipotecaria, basandosi su presunti vizi nella notifica delle cartelle di pagamento presupposte. La società contribuente, dopo un periodo di liquidazione e una procedura fallimentare, era tornata in bonis e contestava la validità delle notifiche effettuate, a suo dire, in modo irregolare.

L’Agenzia ha presentato ricorso in Cassazione, articolando diversi motivi, incentrati principalmente su tre aspetti: la nullità della sentenza per omessa pronuncia su un’eccezione, la violazione delle norme sul valore probatorio degli avvisi di ricevimento e, soprattutto, l’errata applicazione della normativa sull’iscrizione ipotecaria.

L’analisi dei motivi di ricorso e la decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi principali del ricorso dell’Agenzia, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Vediamo nel dettaglio i principi affermati.

Il valore probatorio degli avvisi di ricevimento

Un punto centrale della difesa dell’Agenzia riguardava il valore legale delle notifiche. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’avvenuta effettuazione della notificazione a mezzo posta e le attestazioni dell’agente postale sulla relazione tra il consegnatario e il destinatario (indicate sull’avviso di ricevimento) sono assistite dall’efficacia probatoria dell’atto pubblico (art. 2700 c.c.). Ciò significa che fanno piena prova fino a querela di falso. Il giudice di merito aveva errato nel non considerare adeguatamente questi elementi, prescindendo dall’esame degli avvisi di ricevimento prodotti dall’Agenzia.

Notifica al debitore tornato in bonis

La Corte ha anche toccato il tema delicato della notifica a un soggetto tornato in bonis dopo una procedura fallimentare. Sebbene l’ente impositore non sia obbligato a notificare gli atti sia al fallito sia alla curatela, questa scelta condiziona l’opponibilità futura dell’atto. Una cartella notificata unicamente al curatore fallimentare non è opponibile al debitore una volta che questo riacquista la piena capacità. Quest’ultimo potrà quindi contestare gli atti successivi che si fondano su quella cartella non ricevuta personalmente.

Iscrizione Ipotecaria: non serve la preventiva intimazione

Il motivo di ricorso più significativo e che ha portato all’accoglimento della tesi dell’Agenzia riguarda la natura dell’iscrizione ipotecaria. La Commissione tributaria regionale aveva ritenuto l’ipoteca illegittima perché l’intimazione di pagamento era stata annullata. La Cassazione ha smontato questa tesi, chiarendo un punto fondamentale.

L’iscrizione ipotecaria, ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973, non è un atto dell’espropriazione forzata, ma una procedura alternativa all’esecuzione vera e propria. La sua funzione è quella di garantire il credito, non di avviare la vendita forzata del bene. Di conseguenza, per procedere all’iscrizione non è necessaria la preventiva notifica dell’intimazione di pagamento (prevista dall’art. 50 dello stesso decreto), che è invece un atto prodromico all’espropriazione forzata quando sia trascorso più di un anno dalla notifica della cartella.

La cessazione della materia del contendere per i mini-debiti

In via pregiudiziale, la Corte ha rilevato che, per alcune delle cartelle oggetto del contendere, la lite doveva considerarsi estinta. Questo in applicazione del cosiddetto ‘stralcio dei debiti fino a mille euro’ (previsto dal d.l. 119/2018), che ha disposto l’annullamento automatico (ipso iure) dei debiti di importo residuo inferiore a tale soglia, affidati agli agenti della riscossione dal 2000 al 2010. Questo annullamento automatico determina la cessazione della materia del contendere anche per le liti in corso.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una chiara distinzione concettuale tra gli strumenti a disposizione dell’Agente della Riscossione. L’espropriazione forzata (pignoramento e vendita) è il percorso esecutivo principale e richiede, dopo un certo tempo, un’intimazione di pagamento per ‘riattivare’ la procedura. L’iscrizione ipotecaria, invece, è una misura cautelare e conservativa. Ha lo scopo di mettere una garanzia sul bene del debitore, ma non avvia direttamente la sua vendita. Per questa sua natura distinta, la legge non richiede gli stessi adempimenti procedurali previsti per l’esecuzione forzata. La Corte, richiamando una consolidata giurisprudenza anche a Sezioni Unite, ha sottolineato come la pronuncia del giudice di merito fosse errata nel collegare inscindibilmente la validità dell’ipoteca a quella di un’intimazione di pagamento, atto che in questo contesto non era necessario.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida importanti principi in materia di riscossione. Innanzitutto, conferma la piena autonomia dell’iscrizione ipotecaria rispetto all’azione esecutiva, svincolandola dalla necessità di una preventiva intimazione di pagamento. In secondo luogo, riafferma il valore probatorio degli avvisi di ricevimento postale, ponendo un onere gravoso (la querela di falso) su chi intende contestarne le risultanze. Infine, chiarisce le conseguenze della notifica degli atti impositivi durante le procedure fallimentari, a tutela del diritto di difesa del contribuente che torna in bonis. Per i contribuenti, la lezione è chiara: l’assenza di un’intimazione di pagamento non è di per sé sufficiente a invalidare un’iscrizione ipotecaria sui propri beni.

È necessaria una preventiva intimazione di pagamento per procedere con una iscrizione ipotecaria?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito che l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973 è una procedura alternativa all’esecuzione forzata e non un suo atto iniziale. Pertanto, può essere effettuata senza la notifica dell’intimazione di pagamento di cui all’art. 50 dello stesso decreto.

Che valore probatorio hanno le attestazioni dell’agente postale sull’avviso di ricevimento di una raccomandata?
Le attestazioni dell’agente postale sull’avviso di ricevimento, riguardanti l’avvenuta notificazione e la relazione tra la persona a cui è stato consegnato l’atto e il destinatario, hanno efficacia probatoria ai sensi dell’art. 2700 c.c. Questo significa che fanno piena prova fino a querela di falso.

Una cartella di pagamento notificata solo al curatore fallimentare è valida nei confronti del debitore una volta che questo torna in bonis?
No, la cartella notificata unicamente al curatore fallimentare non è opponibile al debitore che è tornato in bonis. Quest’ultimo, se riceve un atto successivo basato su quella cartella, può contestarne la nullità e, se ha ancora interesse, anche la validità dell’atto presupposto che non gli era stato notificato direttamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32379 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32379 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 11/12/2025

RISCOSSIONE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16320/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo Presidente p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE (P_IVA; EMAIL);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in liquidazione, in persona del suo legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3743/18, depositata il 16 novembre 2018, della Commissione tributaria regionale della Calabria;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 28 ottobre 2025, dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

–RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sulla base di quattro motivi, ricorre per la cassazione della sentenza n. 3743/18, depositata il 16 novembre 2018, con la quale la Commissione tributaria regionale della Calabria ha rigettato l’appello dalla stessa odierna ricorrente proposto avverso la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva accolto l’impugnazione di una comunicazione di iscrizione di ipoteca dall’agente della riscossione operata in relazione a presupposte cartelle di pagamento.
–RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione, resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-In via pregiudiziale va rilevato che la stessa ricorrente deduce di averso provveduto, in applicazione del d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, art. 4, conv. in l. 17 dicembre 2018, n. 136, al discarico RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento contrassegnate dai seguenti nn.: NUMERO_CARTA; NUMERO_CARTA; NUMERO_CARTA.

1.1 -Il d.l. 23 ottobre 2018, n. 119, art. 4, comma 1, cit., ha, difatti, disposto nei seguenti termini: «I debiti di importo residuo, alla data di entrata in vigore del presente decreto, fino a mille euro, comprensivo di capitale, interessi per ritardata iscrizione a ruolo e sanzioni, risultanti dai singoli carichi affidati agli agenti della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2010, ancorché riferiti alle cartelle per le quali è già intervenuta la richiesta di cui all’articolo 3, sono automaticamente annullati. L’annullamento è effettuato alla data del 31 dicembre 2018 per consentire il regolare svolgimento dei necessari adempimenti tecnici e contabili.».
Come, poi, già rilevato dalla Corte, detta disposizione -che, come reso esplicito dal suo contenuto (art. 4, commi 3 e 4), trova applicazione (anche) ai tributi locali – deve essere interpretata nel

senso che l’annullamento dei debiti tributari inferiori ai mille euro, opera automaticamente ipso iure in presenza dei presupposti di legge e, con riferimento ai debiti litigiosi, determina l’estinzione del processo per cessata materia del contendere, senza che assuma rilievo la mancata adozione del provvedimento di sgravio, trattandosi di atto dovuto meramente dichiarativo, previsto solo per consentire i necessari adempimenti tecnici e contabili nell’ambito dei rapporti tra agenti di riscossione ed enti impositori (così Cass., 7 giugno 2019, n. 15471; v., altresì, Cass., 23 gennaio 2024, n. 2267; Cass., 31 ottobre 2019, n. 28072; Cass., 24 settembre 2019, n. 23704).
2. -Tanto premesso, il primo motivo di ricorso, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. assumendo la ricorrente che -a fronte della ratio decidendi della impugnata pronuncia alla cui stregua la nullità della notificazione conseguiva dall’omessa doppia notifica da eseguire (per crediti prefallimentari e nel corso della procedura fallimentare) tanto al curatore quanto allo stesso contribuente (nella fattispecie ritornato in bonis ) -il giudice del gravame aveva omesso di esaminare l’eccezione di parte che involgeva la necessità di una querela di falso al fine di verificare la dedotta difformità del luogo di consegna dell’atto in notifica rispetto a quello esposto negli avvisi di ricevimento RAGIONE_SOCIALE raccomandate postali.
2.1 -Col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione dell’art. 2700 cod. civ. assumendo che, così come risultava dagli avvisi di ricevimento RAGIONE_SOCIALE raccomandate postali, la notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento (contrassegnate dai nn. NUMERO_CARTA e n. NUMERO_CARTA) era stata richiesta presso la sede legale

della società e presso detta sede (sita in INDIRIZZO) era stata eseguita, così come risultante dagli avvisi di ricevimento.

-I due motivi sono fondati, e vanno accolti, secondo quanto in appresso precisato.

3.1 Va, innanzitutto, disattesa l’eccezione di inammissibilità dei motivi in esame (in tesi) perché non conferenti rispetto alla ratio decidendi della gravata sentenza.

Di vero, il giudice del gravame -dopo aver premesso che le due precitate cartelle di pagamento erano state «notificate alla RAGIONE_SOCIALE, in INDIRIZZO, e consegnate al sig. COGNOME NOME, portiere dello stabile di INDIRIZZO, in cui abitava il curatore fallimentare» – ha rilevato che «A prescindere dall’indirizzo in cui sono stati consegnati i plichi e dalla denuncia alla Procura della Repubblica di Cosenza da parte della società, si rileva che nessuna di esse è stata notificata ad entrambi i soggetti, e perciò, per quanto appena detto, la notifica è nulla.».
E’, dunque, evidente che i motivi di ricorso pongono in discussione (proprio) quest’ultimo profilo decisorio sulla base del rilievo che la notifica doveva ritenersi eseguita nei confronti della contribuente tenendo conto dei dati emergenti dagli avvisi di ricevimento.

3.2 – Come, poi, dalla Corte rilevato, l’avvenuta effettuazione della notificazione, su istanza del soggetto legittimato, e la relazione tra la persona cui è stato consegnato l’atto ed il destinatario della medesima costituiscono oggetto di una attestazione dell’agente postale assistita dall’efficacia probatoria di cui all’art. 2700 c.c. (Cass., 13 novembre 2024, n. 29355; Cass., 30 ottobre 2018, n. 27561; Cass., 25 luglio 2018, n. 19795).

E, come anticipato, il giudice del gravame ha pronunciato (del tutto) prescindendo dall’esame degli avvisi di ricevimento RAGIONE_SOCIALE raccomandate postali.

3.3 – Come, poi, la Corte (pur) ha rilevato in tema di contenzioso tributario, sebbene l’ente impositore od il concessionario non siano obbligati a pena di nullità a notificare avvisi di accertamento e cartelle esattoriali sia al fallito che alla curatela fallimentare, tale scelta condiziona la futura opponibilità di tali atti o nell’ambito della procedura fallimentare o nei confronti del fallito tornato in bonis , ai fini della legittima prosecuzione della procedura esattoriale; ciò nel senso che la cartella di pagamento notificata unicamente al curatore fallimentare non è opponibile al fallito tornato in bonis sicché, in caso di notifica a quest’ultimo di un preavviso di fermo che abbia tale cartella come atto presupposto, egli può sia limitarsi a far valere la nullità dell’atto successivo che gli è stato notificato, sia – qualora ne abbia ancora interesse -contestare anche la validità e fondatezza dell’atto prodromico che non gli è stato notificato (perché notificato al solo curatore in costanza di fallimento) e di cui sia venuto a conoscenza con l’atto successivo (così Cass., 31 gennaio 2022, n. 2857 cui adde Cass., 22 aprile 2024, n. 10760).
4. -Il terzo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, art. 50, assumendo la ricorrente che, per la cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA, erroneamente il giudice del gravame aveva escluso la legittimità dell’iscrizione ipotecaria siccome annullato l’avviso di intimazione che la presupponeva, atteso che -avuto riguardo alla natura giuridica dell’iscrizione di ipoteca – non era necessario un previo avviso di intimazione (né, del resto, la stessa controparte aveva eccepito la nullità dell’iscrizione per difetto di una previa comunicazione della stessa).
5. -Anche questo motivo va accolto.

5.1 -Occorre premettere che sul punto il giudice del gravame ha pronunciato nei seguenti termini: «Per la cartella n. NUMERO_CARTA, di € 208.568,75, riferentesi all’anno 2000, essendo stata annullata l’intimazione di pagamento dalla sentenza n. 452/01/09 della CTP di Cosenza, per difetto di notifica della cartella, non poteva essere attivata l’iscrizione ipotecaria.».

Così pronunciando, il giudice del gravame non riferisce l’annullamento alla cartella di pagamento né, per vero, accerta lo stesso passaggio in giudicato della pronuncia richiamata.

Nei termini in cui l’annullamento viene riferito (solo) alla intimazione di pagamento, è, dunque, fondato il motivo di ricorso atteso che, come la Corte ha in più occasioni rimarcato, l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicché può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, secondo comma, del d.P.R. n. 602 cit., la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento (così Cass. Sez. U., 18 settembre 2014, n. 19667 cui adde , ex plurimis , Cass., 11 aprile 2024, n. 9817; Cass., 29 novembre 2021, n. 37192; Cass., 13 maggio 2021, n. 12876; Cass., 22 febbraio 2017, n. 4587; Cass., 12 gennaio 2016, n. 259; Cass., 23 novembre 2015, n. 23875).
6. -In ragione degli esiti cui sin qui si è pervenuti, rimane assorbito l’esame del quarto motivo di ricorso col quale la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in ragione della non rilevabilità, ex officio iudicis , della soglia di ammissibilità dell’espropriazione immobiliare fissata in relazione al credito per cui l’agente della riscossione procede (nella specie pari ad € 8.000,00), rimanendo, difatti, la questione solo
ipotetica (già) in relazione all’importo esposto nella cartella di pagamento oggetto di disamina nel terzo motivo.

-L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa, anche per la disciplina RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia attenendosi ai principi di diritto sopra esposti.

P.Q.M.

La Corte dichiara cessata, tra le parti, la materia del contendere con riferimento alle cartelle di pagamento contrassegnate dai nn. NUMERO_CARTA, NUMERO_CARTA e NUMERO_CARTA;

accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbito il quarto; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 ottobre 2025.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.