Iscrizione ipotecaria: la notifica di tutte le cartelle

Un contribuente contesta un’iscrizione ipotecaria sostenendo la mancata notifica di alcuni atti presupposti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo che, ai fini della validità dell’iscrizione ipotecaria, il giudice di merito deve verificare la corretta notifica di tutte le cartelle di pagamento alla base della misura, non solo di una parte di esse. La sentenza impugnata viene annullata con rinvio per non aver condotto tale verifica completa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: Annullata se il Giudice non Verifica la Notifica di Tutte le Cartelle

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale a tutela del contribuente: quando un’iscrizione ipotecaria si fonda su una pluralità di cartelle di pagamento, il giudice deve verificare la regolarità della notifica di tutte le cartelle presupposte, non solo di una parte di esse. L’omissione di tale controllo integrale costituisce un vizio che porta all’annullamento della sentenza.

I Fatti del Caso: Il Contribuente contro l’Agente della Riscossione

Un contribuente si vedeva notificare un avviso di iscrizione ipotecaria sul proprio immobile a garanzia di un debito tributario derivante da dieci diverse cartelle di pagamento. Ritenendo di non aver mai ricevuto correttamente né le cartelle né la preventiva intimazione ad adempiere, decideva di impugnare l’atto davanti alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP), che accoglieva le sue ragioni.

L’Agenzia delle Entrate proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava la decisione di primo grado. Secondo la CTR, l’ente impositore aveva fornito prova della regolare notifica delle cartelle di sua competenza, ritenendo ciò sufficiente per validare l’ipoteca. Il contribuente, non soddisfatto, ricorreva quindi in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, che la CTR avesse omesso di esaminare la questione relativa alla mancata notifica di ben sei delle dieci cartelle originarie, quelle di competenza di un diverso agente di riscossione.

L’analisi della Corte di Cassazione sull’iscrizione ipotecaria

La Corte di Cassazione ha esaminato i vari motivi di ricorso, soffermandosi su due punti cruciali.

In primo luogo, ha chiarito la natura dell’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 602/1973. I giudici hanno ribadito che tale misura non è un atto dell’espropriazione forzata, ma una procedura alternativa e cautelare. Di conseguenza, non richiede la preventiva notifica dell’intimazione ad adempiere (prevista dall’art. 50 dello stesso decreto), che è invece necessaria solo quando, decorso un anno dalla notifica della cartella, si intenda avviare l’esecuzione forzata vera e propria (es. pignoramento). Questo motivo di ricorso del contribuente è stato quindi respinto.

La Notifica di Tutte le Cartelle è Essenziale

Il punto centrale della decisione, che ha portato all’accoglimento del ricorso, riguarda il quarto motivo: l’omesso esame della mancata notifica di sei delle dieci cartelle presupposte. La Corte ha stabilito che la CTR ha errato nel limitare la sua valutazione di validità solo alle quattro cartelle prodotte dall’Agenzia delle Entrate. Poiché l’iscrizione ipotecaria si fondava sul debito complessivo derivante da tutte e dieci le cartelle, era dovere del giudice di merito estendere la propria indagine alla notifica di ogni singolo atto prodromico.

Le motivazioni

La motivazione della Suprema Corte è logica e garantista. L’iscrizione ipotecaria è un atto unitario che si basa su un credito complessivo. Se parte di questo credito è illegittimo perché derivante da cartelle mai notificate, l’intera base giuridica dell’ipoteca viene meno o, quantomeno, deve essere ricalcolata. Il giudice non può, quindi, procedere a una verifica parziale, ma deve accertare la validità di tutti gli atti che costituiscono il fondamento della pretesa creditoria. Ignorare la potenziale nullità di oltre la metà delle cartelle costituisce un vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, che impone la cassazione della sentenza.

Le conclusioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della CTR e ha rinviato la causa a una diversa sezione della stessa Commissione Tributaria Regionale. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso, procedendo alla verifica della regolarità della notifica di tutte e dieci le cartelle di pagamento. Questa pronuncia rafforza la tutela del contribuente, imponendo ai giudici tributari un controllo rigoroso e completo sulla legittimità degli atti presupposti prima di poter confermare la validità di una misura afflittiva come l’iscrizione ipotecaria.

È sempre necessaria l’intimazione ad adempiere prima di un’iscrizione ipotecaria da parte dell’agente di riscossione?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che l’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 602/1973 non è un atto dell’espropriazione forzata, ma una misura alternativa. Pertanto, non richiede la preventiva notifica dell’intimazione ad adempiere, che è invece obbligatoria solo se si intende procedere all’esecuzione forzata dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento.

Cosa succede se un’iscrizione ipotecaria si basa su più cartelle di pagamento e il giudice ne esamina solo alcune?
La sentenza è viziata e deve essere annullata. La Corte ha stabilito che il giudice ha l’obbligo di verificare la regolarità della notifica di tutte le cartelle di pagamento che costituiscono il presupposto dell’iscrizione ipotecaria. Un esame parziale non è sufficiente a garantire la legittimità dell’atto.

L’iscrizione ipotecaria è considerata l’inizio dell’espropriazione forzata?
No. La giurisprudenza consolidata, confermata in questa sentenza, afferma che l’iscrizione ipotecaria prevista dalla normativa sulla riscossione coattiva è una procedura distinta e alternativa all’espropriazione forzata vera e propria (come il pignoramento), avendo una finalità cautelare e di garanzia.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 778 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 778 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

SENTENZA

sul ricorso 5600/2016 proposto da:

COGNOME NOME COGNOME nato a Canicattì il 16 giugno 1946 e residente in Mentana, alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso, in virtù di procura a margine del ricorso, dal l’ Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, sito in Roma alla INDIRIZZO (fax: NUMERO_TELEFONO; pec: EMAIL);

-ricorrente – contro

Agenzia delle Entrate;

RAGIONE_SOCIALE;

Avviso iscrizione ipotecaria sanzione amministrativa -Omessa notificazione intimazione ad adempiere

-avverso la sentenza n. 4496/2015 emessa dalla CTR Lazio in data 05/08/2015 e non notificata;

udite le conclusioni orali rassegnate dal P.G. dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’ accoglimento del primo motivo del ricorso, con assorbimento dei restanti.

Ritenuto in fatto

NOME proponeva ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma avverso un avviso di iscrizione ipotecaria derivante da sanzione amministrativa per imposte dirette ed Iva 2002, eccependo, tra l’altro, l’omessa notifica delle cartelle di pagamento e dell’intimazione di pagamento ex art. 50 dPR n. 602/1973.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso.

Sull’appello dell’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale Lazio accoglieva il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che l’Ufficio aveva prodotto, con riferimento alle cartelle di pagamento di competenza dell’ente imposito re, le relate di notifica, dalle quali si evinceva il rispetto della procedura prescritta dall’art. 140 cod. proc. civ..

Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME COGNOME sulla base di quattro motivi. L’Agenzia delle Entrate è rimasta , al pari della Equitalia Sud s.p.a., intimata, non avendo depositato e notificato – ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ. – alcun controricorso.

Considerato in diritto

Con il primo motivo il ricorrente deduce la nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla domanda di annullamento dell’iscrizione ipotecaria per mancata intimazione ad adempiere e, quindi, per violazione del ‘contraddittorio endoprocedimentale’ e dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non essersi la CTR pronunciata sulla predetta specifica domanda reiterata in appello.

1.1. Il motivo è infondato nel merito.

Non è revocabile in dubbio, alla luce delle controdeduzioni depositate in

appello, che il contribuente, già vittorioso in primo grado, abbia in sede di gravame riproposto la questione dell’annullamento dell’iscrizione ipotecaria per omessa (preventiva) notificazione dell’intimazione ad adempiere ex art. 50 dPR n. 602/1973.

Tuttavia, nel giudizio di legittimità, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo di cui all’art. 111 Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 cod. proc. civ., una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può evitare la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito sempre che si tratti di questione di diritto che non richieda ulteriori accertamenti di fatto (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 21257 del 08/10/2014; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 21968 del 28/10/2015, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 17416 del 16/06/2023).
Orbene, l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicché può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, secondo comma, del d.P.R. n. 602 cit., la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento (Cass., Sez. U, Sentenza n. 19667 del 18/09/2014; conf. Cass., Sez. U, Sentenza n. 19668 del 18/09/2014).
In particolare, in tema di riscossione coattiva delle imposte, l’ipoteca prevista dall’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, può essere iscritta senza necessità di procedere a notifica dell’intimazione ad adempiere di cui all’art. 50, secondo comma, del medesimo d.P.R., prescritta per il caso che l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento, poiché l’iscrizione ipotecaria non può essere considerata quale mezzo preordinato all’espropriazione forzata, atteso quanto si evince dalla lettera dell’art. 77 citato, il quale, al secondo comma, prevede che, “prima di procedere all’esecuzione, il concessionario deve iscrivere ipoteca”, e, al primo comma, richiama
esclusivamente il primo e non anche il secondo comma dell’art. 50 del d.P.R. n. 602 del 1973 (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 10234 del 20/06/2012).

Per completezza espositiva, va evidenziato che la odierna ricorrente non ha neppure indicato la data in cui gli è stata notificata la cartella di pagamento, dalla quale decorrerebbe l’anno cui si è fatto in precedenza riferimento.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame della questione relativa alla mancata intimazione ad adempiere e, quindi, alla violazione del ‘contraddittorio endoprocedimentale’ , in relazione all’art. 360, primo comma 1, n. 5), cod. proc. civ., per non aver la CTR esaminato il fatto storico rappresentato dall’omesso invio di una intimazione ad adempiere prima che l’agente di riscossione procedesse all’iscrizione dell’ipoteca.

2.1. Il motivo resta assorbito nel rigetto del precedente.

Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione degli artt. artt. 329, secondo comma, cod. proc. civ. e 2909 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non aver la CTR rilevato l’avvenuto passaggio in giudicato della sentenza di primo grado nella parte in cui aveva accolto la domanda di annullamento per omessa notifica dell’intimazione di pagamento prescritta dall’ art. 50 dPR n. 602/1973; in subordine, per aver omessa di dichiarare l’inammissibilità dell’appel lo di controparte per mancanza di specificità del relativo motivo di impugnazione, con violazione degli artt. 53 d.lgs. n. 546/1992 e 342 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3) e 4), cod. proc. civ..
3.1. Il motivo è infondato.

Per quanto la CTP, nel rilevare la non rituale notifica, si sia riferito genericamente agli ‘atti prodromici’ all’avviso di iscrizione ipotecaria impugnata (in tal guisa non potendosi in astratto escludere che si fosse riferito sia alle cartelle di pagamento che alla intimazione di pagamento ex art. 50 dPR n. 602/1973), risulta ex actis che tale valutazione sia stata espressa sulla base delle relate di notifica prodotte dall’Agenzia. Orbene,

non è revocabile in dubbio che tali relate facessero riferimento alle sole cartelle esattoriali, ragion per cui il giudizio di irritualità della notifica non poteva che riferirsi alle dette cartelle, ferma restando l’irrilevanza, per le ragioni esposte nell’analizzare il primo motivo, della mancata notifica dell’intimazione.

Del resto, se la CTP avesse voluto far riferimento anche all’intimazione di pagamento, non avrebbe evidenziato l’irregolarità delle notifiche, ma avrebbe disquisito di mancanza tout court della notifica, alla luce del fatto che, sì come affermato dallo stesso ricorrente (pagg. 9 e 11 del ricorso), doveva ritenersi pacifico che il concessionario, prima di iscrivere ipoteca, avesse omesso di notificargli una intimazione ad adempiere.

Da ultimo, non si comprenderebbe la ragione per la quale lo stesso contribuente, come primo motivo del ricorso per cassazione, abbia denunciato l’omessa pronuncia sulla domanda di annullamento dell’iscrizione ipotecaria per ‘mancata’ intimazione ad adempie re.

Da ciò consegue, come logico corollario, che nessuna specifica impugnazione avrebbe avuto l’Agenzia delle Entrate l’onere di proporre con riferimento ad un’astratta, e, ripetesi, non configurabile statuizione di accoglimento in primo grado della domanda di annullamento dell’iscrizione ipotecaria per omessa notifica dell’intimazione di pagamento.

4. Con il quarto motivo il ricorrente si duole della violazione degli artt. artt. 25 e 27 dPR n. 602/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., nonché l’omesso esame della questione relativa alla mancata notifica di sei delle dieci cartelle presupposte all’atto di iscrizione ipotecaria di competenza dell a RAGIONE_SOCIALE.p.aRAGIONE_SOCIALE, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ.

4.1. Il motivo è fondato.

Per quanto la doglianza formulata non integri gli estremi di una violazione di legge (intesa come erronea ricognizione di una fattispecie astratta), può essere analizzata sotto forma di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (atteso che si sarebbe al cospetto di una nullità derivata, conseguente all’omessa notificazione di alcuni degli atti presupposti), pure

denunciato.

Premesso che l’iscrizione ipotecaria impugnata si fondava su dieci cartelle di pagamento, è la stessa CTR ad aver circoscritto la valutazione di validitàregolarità delle notifiche ‘alle cartelle di pagamento di competenza dell’ente impositore’. Ebbene, al la luce di quanto dedotto dalla medesima Agenzia delle Entrate (cfr. lo stralcio dell’atto di appello trascritto a pagina 17 del ricorso), <> (vale a dire, dell’Agenzia delle Entrate; la sottolineatura è dello scrivente).
E’ evidente, pertanto, che la CTR avrebbe dovuto estendere la propria indagine anche alla notifica delle restanti sei cartelle, siccome anch’esse presupposte alla successiva iscrizione ipotecaria, traendo dall’eventuale esito negativo del riscontro le inevitabili conseguenze sul piano giuridico.

Sebbene il motivo di gravame riproposto dal contribuente in appello non fosse specificamente orientato a sollecitare il detto scrutinio, la doglianza comprendeva altresì il profilo in esame (cfr. pagina 18 del ricorso).

Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto con riferimento al quarto motivo.

La sentenza impugnata va, pertanto, cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Commissione tributaria di secondo grado del Lazio.

P.Q.M.

accoglie il quarto motivo del ricorso, rigetta il primo ed il terzo, dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Commissione tributaria di secondo grado del Lazio in differente composizione.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della V Sezione civile della Corte suprema di Cassazione il 21.12.2023.

Il Consigliere estensore

Il Presidente Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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