Iscrizione ipotecaria: la comunicazione è obbligatoria

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18032/2024, ha annullato una sentenza di secondo grado, stabilendo la nullità di una iscrizione ipotecaria effettuata dall’agente della riscossione senza la preventiva comunicazione al contribuente. La Corte ha ribadito che l’omissione di questo avviso viola il diritto al contraddittorio del cittadino, rendendo l’atto nullo, anche se il contribuente ha erroneamente invocato una norma non pertinente. La decisione conferma un principio fondamentale a tutela del contribuente prima dell’avvio di procedure esecutive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Conferma la Necessità del Preavviso

L’ordinanza n. 18032/2024 della Corte di Cassazione riafferma un principio cruciale a tutela del contribuente: prima di procedere con una iscrizione ipotecaria, l’agente della riscossione ha l’obbligo di inviare una comunicazione preventiva. Questo avviso concede al debitore un termine per presentare osservazioni o per saldare il debito. La sua omissione comporta la nullità dell’ipoteca stessa per violazione del diritto di partecipazione al procedimento. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una contribuente impugnava un provvedimento di iscrizione ipotecaria e una serie di iscrizioni a ruolo. In primo grado, la sua richiesta veniva accolta. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello dell’agente della riscossione, riformava completamente la decisione, ritenendo legittima l’ipoteca. La C.T.R. sosteneva che tutte le cartelle esattoriali fossero state regolarmente notificate e che la comunicazione preventiva all’iscrizione ipotecaria non fosse necessaria, in quanto non si trattava ancora di un’esecuzione forzata in senso stretto. Di fronte a questa decisione, la contribuente ha proposto ricorso in Cassazione, basandosi su diversi motivi.

L’Obbligo di Comunicazione per l’Iscrizione Ipotecaria

Il cuore della decisione della Cassazione risiede nell’accoglimento del motivo relativo alla violazione dell’art. 77 del d.P.R. n. 602/1973. La Corte ha censurato la sentenza della C.T.R., ricordando il consolidato orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 19667/2014). Secondo tale principio, l’Amministrazione finanziaria, prima di iscrivere ipoteca su beni immobili, deve obbligatoriamente comunicare tale intenzione al contribuente.

Questa comunicazione deve concedere un termine di trenta giorni per permettere al debitore di presentare osservazioni o di effettuare il pagamento. La Corte ha chiarito che l’omissione di questo passaggio fondamentale comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria. La ragione risiede nella violazione del diritto alla partecipazione al procedimento (il cosiddetto ‘contraddittorio endoprocedimentale’), un diritto garantito anche da normative europee. L’ipoteca, pur essendo una misura cautelare, incide pesantemente sul patrimonio del debitore e, pertanto, deve essere preceduta da un dialogo con l’interessato.

La Produzione di Documenti in Appello

La ricorrente aveva anche lamentato che la C.T.R. avesse erroneamente ammesso la produzione in appello delle copie delle relate di notifica delle cartelle, che lei stessa aveva disconosciuto. La Cassazione ha respinto questi motivi. In primo luogo, ha ricordato che nel processo tributario, ai sensi dell’art. 58 del d.lgs. 546/1992, è consentito produrre nuovi documenti in appello, anche se la parte era rimasta contumace in primo grado.

In secondo luogo, ha specificato che il disconoscimento della conformità di una copia all’originale deve essere effettuato attraverso una dichiarazione chiara e specifica, non con contestazioni generiche o di mero stile. Nel caso di specie, la contestazione della contribuente non era stata sufficientemente specifica da invalidare le prove prodotte dall’agente della riscossione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su un bilanciamento tra le esigenze di riscossione dello Stato e i diritti fondamentali del contribuente. La motivazione principale per la cassazione della sentenza impugnata è stata la palese violazione del principio del contraddittorio. I giudici hanno sottolineato che, sebbene la iscrizione ipotecaria non sia un atto esecutivo vero e proprio, essa rappresenta comunque un’azione che può avere conseguenze significative per il cittadino. Pertanto, è imprescindibile garantire al contribuente la possibilità di interloquire con l’amministrazione prima che tale misura venga adottata. La Corte ha ritenuto irrilevante che la contribuente avesse invocato una norma (l’art. 50 del d.P.R. 602/1973) non direttamente applicabile, poiché il giudice ha il dovere di qualificare giuridicamente i fatti e applicare la normativa corretta, che in questo caso imponeva il preavviso. Gli altri motivi di ricorso sono stati dichiarati inammissibili per genericità o perché miravano a una rivalutazione del merito non consentita in sede di legittimità.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un importante baluardo a difesa dei contribuenti. L’insegnamento è chiaro: nessuna iscrizione ipotecaria da parte dell’agente della riscossione può essere considerata legittima se non è preceduta da una comunicazione che dia al debitore un preavviso di almeno 30 giorni. Questo obbligo non è una mera formalità, ma una garanzia sostanziale del diritto di difesa. Per i contribuenti, ciò significa che un’ipoteca iscritta senza questo preavviso può essere impugnata con successo, portando alla sua cancellazione. Per gli agenti della riscossione, la decisione serve come monito a seguire scrupolosamente le procedure, pena la nullità dei propri atti.

È possibile per l’agente della riscossione iscrivere un’ipoteca su un immobile senza avvisare prima il contribuente?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’agente della riscossione deve obbligatoriamente inviare una comunicazione preventiva al contribuente, concedendogli un termine di 30 giorni per pagare o presentare osservazioni, prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria.

Cosa succede se l’agente della riscossione non invia la comunicazione preventiva prima dell’iscrizione ipotecaria?
L’omessa attivazione di tale comunicazione comporta la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento e del diritto al contraddittorio.

È possibile presentare nuovi documenti nel giudizio di appello tributario, anche se si era assenti in primo grado?
Sì. La Corte ha confermato che, secondo l’art. 58 del D.Lgs. 546/1992, nel processo tributario una parte può produrre nuove prove documentali in appello, anche se era rimasta contumace (assente) nel giudizio di primo grado.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18032 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18032 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

NOME rappresentata e difesa, per procura a margine del ricorso dall’AVV_NOTAIO, che ha indicato indirizzo p.e.c., ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore generale pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE presso i cui uffici in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO è domiciliata

-controricorrente

–

e contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa per procura in calce al controricorso

Iscrizione ipotecaria

dall’AVV_NOTAIO che ha indicato indirizzo p.e.c. e presso il cui studio in INDIRIZZO, INDIRIZZO è elettivamente domiciliata.

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 5845/15 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 10 novembre 2015;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nella controversia originata dall’impugnazione da parte d i NOME COGNOME del provvedimento di iscrizione ipotecaria e di una serie di iscrizioni a ruolo, solo in parte connesse all’ipoteca, la Commissione tributaria regionale del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, in accoglimento dell’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE riformava integralmente la prima decisione, favorevole alla contribuente.

In particolare, il Giudice di appello accertava che tutte le cartelle, sottese all’iscrizione ipotecaria, erano state notificate alla contribuente come emergente dai documenti prodotti in secondo grado dal Concessionario. Riteneva, infine, infondata la doglianza della contribuente di mancato invio della comunicazione ex art. 50, comma secondo, del d.P.R. n.602 del 1973, in quanto la norma era correlata all’inizio dell’esecuzione in senso stretto e tale non poteva intendersi l’iscrizione ipotecaria.

Avverso la sentenza propone ricorso NOME COGNOME affidandosi a sei motivi.

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE resistono con autonomi controricorsi.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio in prossimità della quale l’RAGIONE_SOCIALE e la ricorrente hanno depositato memorie.

Ragioni della decisione.

1.Con il primo motivo di ricorso- rubricato: violazione degli artt. 2 e 58 del d.lgs. 546/ 1992 in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c. -si deduce l’errore perpetrato dalla RAGIONE_SOCIALE.T.R per avere ritenuto ammissibile in appello la produzione da parte del Concessionario, contumace in primo grado, RAGIONE_SOCIALE copie RAGIONE_SOCIALE relate di notificazione RAGIONE_SOCIALE cartelle.

Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ai sensi dell’art.360, primo comma, num.5 cod. proc. civ., la violazione di legge (artt.2712 e 2719 c.c., artt.214 e 215 c.p.c. e dell’art.22, comma 5, del d.lgs. n.546) commessa dalla RAGIONE_SOCIALE.T.R. nell’avere ritenuto ammissibile la produzione RAGIONE_SOCIALE copie RAGIONE_SOCIALE relate, malgrado la contribuente le avesse disconosciute.

I primi due motivi, vertenti sulla medesima questione, possono trattarsi congiuntamente e sono infondati.

3.1 In ordine al primo è sufficiente rammentare, al fine della declaratoria di infondatezza, l’orientamento consolidato di questa Corte che ritiene che, nel processo tributario, ai sensi dell’art. 58, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992, la parte può produrre in appello prove documentali, anche se preesistenti al giudizio di primo grado e pure se, in quest’ultimo giudizio, era rimasta contumace (v., tra le altre, Cass. n. 17921 del 23/06/2021; Cass. n. 6772 del 07/03/2023); egualmente in relazione al secondo motivo costituisce altrettanto principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità quello per cui <>.

Il principio risulta a tutt’oggi seguito dalla giurisprudenza di questa Corte la quale ha, costantemente ritenuto ammissibili i mezzi di impugnazione proposti dai contribuenti pur con l’erroneo riferimento all’art.50 , comma 2, d.P.R. n.602/1973 (come nel caso in specie ed eccepito dai controricorrenti), rilevando che se l’art.50, II comma, del d.p.r. cit. non si applica alle iscrizioni ipotecarie in oggetto, deve tuttavia rilevarsi che l’originario ricorso si risolve in sostanza in una denuncia di mancata applicazione dei principi che impongono, anche in materia di iscrizione ipotecaria, il rispetto del contraddittorio endoprocedimentale; denuncia da giudicarsi fondata alla stregua del principio sopra trascritto. In proposito è, ormai, consolidato l’orientamento (v. di recente Cass. n. 6072/15; n.8447/15; n.9926/15; n.11505/2015; n.15509/15) secondo cui le Sezioni Unite abbiano implicitamente riconosciuto che spetta al giudice qualificare giuridicamente la tesi del contribuente, che ha, comunque, dedotto la nullit à̀ della iscrizione di ipoteca a causa della mancata istaurazione del contraddittorio e non assume rilievo la circostanza che sia stata invocata una norma in concreto non applicabile, dovendo il giudice dare adeguata veste giuridica ai fatti, utilizzando la normativa che ad essi si attaglia.
Sul punto, quindi, in applicazione dei superiori condivisi principi la sentenza va cassata.

Con il quarto motivo di ricorso si denuncia la sentenza impugnata di nullità per motivazione apparente. Si deduce che, malgrado il Concessionario in appello, per due RAGIONE_SOCIALE quattro cartelle impugnate non avesse prodotto la documentazione attestante la notificazione (perché

trascorsi più di 5 anni), la C.T.R. abbia motivato ritenendo provata la notificazione della totalità RAGIONE_SOCIALE cartelle impugnate.

5.1 Il motivo è inammissibile per difetto di specificità laddove la ricorrente riproduce poche righe dell’atto di appello del concessionario, il quale, concordemente all’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in controricorso , deduce che la rituale notificazione RAGIONE_SOCIALE predette cartelle era stata provata in giudizio dalla produzione RAGIONE_SOCIALE conseguenti intimazioni di pagamento ritualmente ricevute e non impugnate dalla parte privata. Il mezzo, quindi in realtà, nei termini in cui è formulato, pare teso più alla denuncia di una insufficienza motivazionale, non più esperibile nel giudizio di cassazione a seguito della riformulazione dell’art.360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.
6 Con il quinto motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art.19 del d.lgs. n. 546 del 1992 laddove la C.T.R. aveva ritenuto il ricorso proposto avverso ulteriori ruoli estranei alla successiva iscrizione ipotecaria inammissibile per difetto di interesse se non in connessione con successivi atti esecutivi.

6.1 Il mezzo di impugnazione è inammissibile per genericità. La ricorrente, infatti, propone censura avverso il decisum della C.T.R. ma non prende mai posizione sulla circostanza (che, anzi, ribadisce non essere provata) per cui solo quattro RAGIONE_SOCIALE cartelle impugnate fossero effettivamente sottese all’ipoteca. La mera prospettazione ipotetica della questione rende, quindi, la stessa priva di rilevanza con conseguente inammissibilità della censura.

7.Per uguali ragioni, e in primo luogo per non avere la ricorrente specificato quando e come avrebbe introdotto tale questione in giudizio, va dichiarata l’inammissibilità anche del sesto motivo di ricorso con cui si deduce, ai sensi dell’art.360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art.12, comma 1, d.P.R. n.602 del 1973 e di ulteriori norme di legge.

8.In conclusione, in accoglimento del solo terzo motivo, rigettati i primi due e dichiarati inammissibili i restanti, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio-Roma, in diversa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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