Iscrizione ipotecaria: la Cassazione ordina verifiche

Un contribuente ha impugnato un’iscrizione ipotecaria basata su diverse cartelle di pagamento, lamentando vizi di notifica e la mancanza del preavviso. L’agente della riscossione ha eccepito il difetto di giurisdizione per alcuni crediti e la parziale cessazione della materia del contendere. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha sospeso la decisione per acquisire i fascicoli di merito e verificare tali questioni pregiudiziali prima di esaminare il caso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Sospende il Giudizio per Verifiche Preliminari

L’iscrizione ipotecaria è uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’agente della riscossione per garantire il recupero dei crediti. Tuttavia, la sua legittimità dipende dal rispetto di precise regole procedurali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre uno spaccato interessante su come questioni pregiudiziali, come la giurisdizione e la sopravvenuta cancellazione dei debiti, possano portare alla sospensione del giudizio di merito per consentire verifiche approfondite.

I fatti del caso: un’ipoteca contestata

Un contribuente si è opposto a due iscrizioni ipotecarie effettuate da una società di riscossione sui suoi beni immobili. Il ricorso era fondato su diverse doglianze, tra cui la presunta illegittimità dell’iscrizione per la mancata comunicazione del preavviso, nonché vizi nella notifica delle cartelle di pagamento che costituivano il presupposto del debito.

I giudici di primo e secondo grado avevano respinto le ragioni del contribuente, il quale ha quindi proposto ricorso per Cassazione. Nel giudizio di legittimità, la società di riscossione ha sollevato a sua volta delle questioni preliminari di notevole importanza: ha chiesto che venisse dichiarata la cessazione parziale della materia del contendere per alcuni debiti annullati da una legge successiva e, soprattutto, ha eccepito il difetto di giurisdizione del giudice tributario per le cartelle relative a crediti di natura non tributaria.

Le censure e le difese nel giudizio di legittimità

Il contribuente ha articolato il suo ricorso in sette motivi, criticando la sentenza d’appello sotto molteplici aspetti:

* Mancanza del preavviso di ipoteca: Si sosteneva che l’assenza della comunicazione preventiva rendesse l’iscrizione illegittima.
* Vizi di notifica: Veniva contestata la regolarità delle notifiche delle cartelle di pagamento presupposte, lamentando che la controparte non avesse prodotto gli originali richiesti.
* Carenza di motivazione: La sentenza impugnata è stata censurata per non aver adeguatamente motivato il rigetto di specifiche contestazioni relative a determinate cartelle.

Dal canto suo, l’agente della riscossione ha posto questioni che precedono l’analisi del merito, capaci di definire l’intero giudizio: la giurisdizione e la sopravvenuta estinzione di parte del debito.

L’ordinanza interlocutoria della Corte: perché l’iscrizione ipotecaria richiede un’analisi approfondita

Di fronte a questo complesso quadro, la Corte di Cassazione non è entrata nel merito delle contestazioni del contribuente. Ha invece ritenuto prioritario affrontare le questioni sollevate dalla società di riscossione. Trattandosi di eccezioni di carattere processuale, come il difetto di giurisdizione, la Suprema Corte agisce anche come giudice del fatto e ha il potere di esaminare direttamente gli atti dei gradi precedenti. Per fare ciò, ha ritenuto indispensabile acquisire i fascicoli di merito.

Le motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla necessità di una verifica fattuale prima di ogni decisione. In primo luogo, l’eccezione sul difetto di giurisdizione per i crediti non tributari impone di accertare la reale natura dei debiti contenuti in alcune cartelle. Questa analisi è fondamentale, poiché determina quale giudice abbia il potere di decidere su quelle specifiche pretese. In secondo luogo, è necessario verificare l’effettiva cancellazione dei debiti menzionati dalla società di riscossione, per stabilire se per quella parte di controversia sia effettivamente cessata la materia del contendere. Tali accertamenti non potevano essere compiuti senza un esame diretto dei documenti presenti nei fascicoli dei precedenti gradi di giudizio. Pertanto, la Corte ha disposto il rinvio a nuovo ruolo, ordinando l’acquisizione di tutta la documentazione necessaria.

Le conclusioni

Questa ordinanza interlocutoria, pur non decidendo la controversia, offre un’importante lezione sul rigore procedurale. Dimostra che, prima di valutare la fondatezza delle ragioni di una delle parti (ad esempio, se l’iscrizione ipotecaria fosse legittima o meno), il giudice deve assicurarsi che tutti i presupposti processuali siano corretti, a partire dalla propria giurisdizione. La decisione di acquisire i fascicoli di merito evidenzia un approccio prudente e garantista, volto a evitare una pronuncia su questioni che potrebbero essere di competenza di un altro organo giurisdizionale o che potrebbero essere già state risolte. Per il contribuente e l’agente della riscossione, ciò significa che la parola fine sulla vicenda è rimandata, in attesa che la Corte possa decidere con piena cognizione di tutti gli elementi processuali e fattuali del caso.

Può la Corte di Cassazione sospendere un giudizio per acquisire documenti?
Sì, come dimostra questa ordinanza, quando emergono questioni procedurali complesse, come un possibile difetto di giurisdizione, la Corte può sospendere la decisione e ordinare l’acquisizione dei fascicoli dei gradi di merito per effettuare le necessarie verifiche sui fatti.

Cosa accade se un debito alla base di un’iscrizione ipotecaria è di natura non tributaria?
L’agente della riscossione ha sollevato un’eccezione di difetto di giurisdizione, suggerendo che le commissioni tributarie potrebbero non essere competenti per i crediti non fiscali. La Corte ha ritenuto la questione così rilevante da richiedere un’indagine approfondita sulla natura dei debiti prima di potersi pronunciare.

L’annullamento di alcuni debiti determina automaticamente la fine del processo sull’iscrizione ipotecaria?
Non necessariamente. Sebbene l’agente della riscossione abbia richiesto di dichiarare la ‘cessata materia del contendere’ per i debiti cancellati, la Corte ha ritenuto indispensabile verificare l’effettiva cancellazione esaminando gli atti di causa prima di prendere una decisione in merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3182 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3182 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 05/02/2024

ISCRIZIONE IPOTECA

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 3751/2015 R.G. proposto da: COGNOME NOMENOME rappresentato e dife so dall’AVV_NOTAIO di Condojanni ed elettivamente domiciliato presso quest’ultimo all’indirizzo pec EMAIL ,

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende,

-controricorrente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE, sezione staccata di MESSINA, n. 168/2013, depositata l’ 11/12/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 dicembre 2023 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME ricorre nei confronti della RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) avverso la sentenza in epigrafe. Con quest’ultima la C.t.r. ha rigettato l’appello del contribuente avverso la sentenza della C.t.p. di Messina che aveva dichiarato inammissibile il ricorso spiegato avverso due iscrizioni ipotecarie (la n. 6275/1996 del 19 febbraio 2005 e la n. 20303/7391 del 10 maggio 2005) eseguite su immobili di proprietà.

Considerato che:

Con il primo motivo il ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 77, secondo commabis, d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, dell’art. 6 legge 27 luglio 2000, n. 212, dell’ art. 21bis legge 7 agosto 1990, n. 241, dell’art. 115 cod. proc. civ.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che l’eventuale mancanza del preavviso di iscrizione ipotecaria con la contestuale intimazione di pagamento non rendesse illegittima l’iscrizione .

Con il secondo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell’art. 26 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, dell’art. 7 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, dell’art. 2697 cod. civ. e dell’art. 116 cod. proc. civ.

Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto irrituale il disconoscimento della conformità agli originali delle copie delle relate di notifica delle cartelle di pagamento prodotte dalla RAGIONE_SOCIALE, senza argomentare in ordine all’inosservanza dell’ordine di deposito degli originali e in ordine alla lacunosità, sommarietà ed inattendibilità della documentazione prodotta.

Con il terzo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione degli artt. 58 e 60 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, dell’art. 26 d.P.R 29 settembre 1973, n. 602, degli artt. 43 e 2697 cod. civ. degli artt. 148 e 160 cod. proc. civ.

Con il quarto motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione dell’art. 60 d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 26 d.P.R n. 602 del 1973 dell’art. 2697 cod. civ. de ll’a rt. 149 cod. proc. civ.

Con entrambi i motivi censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha rigettato i motivi di appello relativi alla notifica delle sessantaquattro cartelle di pagamento poste a base dell’iscrizione ipotecaria n. 6275 del 1996.

Con il quinto motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 2697 cod. civ. e dell’ artt. 132, quarto comma, cod. proc. civ e dell’a rt. 25 d.P.R. n. 602 del 1973.

Denuncia il vizio di nullità della sentenza per mancanza della motivazione in relazione alle censure mosse con riferimento a due delle cartelle e, precisamente quelle contrassegnate con i nn. 41 e 64

Con il sesto motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione d dell’art. 2697 cod. civ. e dell’artt. 132, quarto comma, cod. proc. civ .

Denuncia il vizio di nullità della sentenza per mancanza della motivazione in relazione alle censure mosse con riferimento alle cartelle contrassegnate con i nn. da 27 a 37.

Con il settimo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 2697 cod. civ. e dell’artt. 132, quarto comma, cod. proc. civ.

Censura la sentenza impugnata per mancanza della motivazione quanto alle doglianze relative all’iscrizione ipotecaria n. NUMERO_DOCUMENTO7391 .

Il contribuente, rilevato che sia in primo che in secondo grado aveva denunciato la mancanza di prova della cartella di pagamento presupposte all’ipoteca, censura la sentenza impugnata per non aver reso nessuna motivazione in merito.

Con il controricorso la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha chiesto in via preliminare: 1) dichiararsi parzialmente cessata la materia del contendere, quanto alle cartelle numerate dalla 41 alla 60, stante cancellazione dei debiti portati dalle stesse in virtù dell’a rt. 1, comma 527, legge 24 dicembre 2012, n. 228 ( legge di stabilità del 2013); 2) dichiararsi cessata la materia del contendere con riferimento all’iscrizione ipotecaria n. 20303/7391 di cui al settimo motivo di ricorso per intervenuta cancellazione della stessa così coma da visura in atti. 3) dichiararsi il difetto di giurisdizione quanto alle cartelle relative a crediti di natura non tributaria (dalla 3 alla 14, dalla 16 alla 20, dalla 29 alla 34, 36, 37, 61 e 64.
Le questioni poste dalla RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE con il controricorso rendono necessaria l’acquisizione dei fascicoli di merito.

In particolare, in ragione dell’eccepito difetto di giurisdizione su alcune cartelle -che integra questione di carattere processuale, in relazione alla quale questa Corte è chiamata ad operare come giudice anche del fatto -occorre verificare sia la natura del debito portato dalle medesime sia l’eventuale f ormazione del giudicato interno. Occorre, altresì, verificare l’eventuale cancellazione dei debiti portati da altre cartelle in virtù dell’art. 1, comma 527, legge cit.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo e dispone l’acquisizione dei fascicoli di merito.

Così deciso in Roma, il 21 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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