Iscrizione ipotecaria: impugnarla per prescrizione

La Corte di Cassazione conferma che un’iscrizione ipotecaria può essere annullata se i debiti sottostanti sono prescritti. L’impugnazione del preavviso è una facoltà e non un obbligo; il contribuente può agire direttamente contro l’iscrizione definitiva. La Corte ha rigettato il ricorso dell’agente della riscossione, confermando l’annullamento dell’ipoteca a causa della prescrizione decennale dei crediti fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Chiarisce i Termini per l’Impugnazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molti contribuenti: i termini e le modalità per contestare un’iscrizione ipotecaria basata su debiti che si ritengono prescritti. La decisione chiarisce la differenza tra l’impugnazione del preavviso e quella dell’atto definitivo, offrendo importanti tutele al cittadino. Analizziamo insieme i dettagli di questo importante provvedimento.

I Fatti del Caso: Debiti Prescritti e Ipoteca Contestata

Una contribuente si è opposta a un’iscrizione ipotecaria notificatale dall’agente della riscossione per il mancato pagamento di alcune cartelle esattoriali. Il motivo principale dell’opposizione era l’avvenuta prescrizione dei crediti portati da tali cartelle. L’agente della riscossione, a sua volta, ha sostenuto che il ricorso della contribuente fosse stato presentato in ritardo.

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale (C.T.P.) ha dato ragione all’ente riscossore, dichiarando il ricorso inammissibile perché tardivo. Secondo la C.T.P., la contribuente avrebbe dovuto impugnare l’atto entro 60 giorni dalla notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria, avvenuta diversi mesi prima dell’iscrizione effettiva.

La Svolta in Appello e l’analisi sulla corretta iscrizione ipotecaria

La contribuente non si è arresa e ha presentato appello. La Commissione Tributaria Regionale (C.T.R.) ha ribaltato la decisione di primo grado, annullando l’iscrizione ipotecaria. I giudici d’appello hanno stabilito che i debiti erano effettivamente prescritti e che il ricorso non era tardivo, poiché era stato correttamente proposto contro l’atto di iscrizione vero e proprio e non contro il preavviso.

Contro questa sentenza, l’agente della riscossione ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi: la presunta tardività del ricorso originario e un presunto difetto di giurisdizione del giudice tributario per una parte dei crediti, di natura previdenziale.

La questione della Giurisdizione

Sul secondo motivo, relativo al difetto di giurisdizione, la Cassazione lo ha dichiarato inammissibile. I giudici hanno osservato che un altro giudice (il Tribunale in funzione di giudice del lavoro) si era già pronunciato sulla stessa questione, annullando l’ipoteca per la parte relativa ai debiti previdenziali. In una situazione del genere, con due sentenze di giudici diversi sulla stessa materia, l’agente della riscossione avrebbe dovuto sollevare un conflitto di giurisdizione, non un semplice ricorso per cassazione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’agente della riscossione, confermando la decisione della C.T.R. Il punto centrale della motivazione riguarda la distinzione tra il preavviso di iscrizione ipotecaria e l’iscrizione stessa.

I giudici supremi hanno ribadito un principio consolidato: l’impugnazione del preavviso di iscrizione ipotecaria è una facoltà per il contribuente, non un onere. Questo significa che il cittadino può scegliere di contestare subito il preavviso, ma la sua mancata impugnazione non gli impedisce di agire successivamente contro l’atto definitivo di iscrizione ipotecaria.

Nel caso specifico, l’atto effettivamente impugnato dalla contribuente era l’iscrizione ipotecaria, comunicatale il 21 agosto 2013, e non il preavviso ricevuto a marzo dello stesso anno. Di conseguenza, il suo ricorso, presentato nell’ottobre 2013, era pienamente tempestivo.

La Corte ha inoltre sottolineato un aspetto decisivo: l’agente della riscossione, nel suo ricorso, non ha mai contestato l’affermazione della C.T.R. secondo cui i crediti erano già prescritti al momento della notifica del preavviso. Questo ha reso la decisione di annullamento dell’ipoteca ancora più solida.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per il Contribuente

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche per i contribuenti:

1. Non è necessario impugnare il preavviso: Ricevere un preavviso di iscrizione ipotecaria non obbliga ad agire legalmente subito. Si può attendere la notifica dell’iscrizione vera e propria per presentare ricorso, senza perdere il proprio diritto alla difesa.
2. La prescrizione blocca l’ipoteca: Se i debiti su cui si basa l’ipoteca sono prescritti, l’iscrizione è illegittima e deve essere annullata dal giudice. È fondamentale verificare sempre i termini di prescrizione delle cartelle esattoriali prima di subire un’azione esecutiva o cautelare.

È obbligatorio impugnare il preavviso di iscrizione ipotecaria per poter contestare l’ipoteca in un secondo momento?
No. La Corte di Cassazione chiarisce che l’impugnazione del preavviso è una facoltà, non un onere. Il contribuente può attendere la notifica della successiva e vera e propria iscrizione ipotecaria per proporre ricorso.

Da quale momento decorrono i termini per impugnare un’iscrizione ipotecaria?
I termini per l’impugnazione decorrono dalla data di notifica dell’atto di iscrizione ipotecaria, non dal precedente preavviso. Nel caso di specie, il ricorso proposto contro l’iscrizione notificata il 21/8/2013 è stato ritenuto tempestivo.

Cosa succede se i crediti alla base dell’iscrizione ipotecaria sono prescritti?
Se i crediti sono prescritti, l’iscrizione ipotecaria è illegittima e deve essere annullata. La sentenza conferma che il giudice d’appello ha correttamente rilevato la maturata prescrizione decennale dei crediti portati dalle cartelle di pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29009 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29009 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11296/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona della procuratrice del legale rappresentante pro tempore , come da procura notarile del 20 gennaio 2016, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in Roma in INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO,

ISCRIZIONE IPOTECARIA

presso il cui studio è elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

Avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA LOMBARDIA -MILANO n. 4627/2015, depositata in data 27/10/2015;

Udita la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 23 settembre 2025.

Fatti di causa

Con ricorso proposto in primo grado dinanzi alla C.T.P. di Pavia, NOME COGNOME (d’ora in poi, anche ‘la contribuente’ ) ha impugnato l’avviso di iscrizione ipotecaria notificato da RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, anche ‘l’agente della riscossione’ ), in seguito al mancato pagamento delle cartelle di pagamento presupposte.

Tra i motivi di impugnazione, la contribuente eccepì la prescrizione dei crediti portati dalle cartelle di pagamento.

Si difese l’agente della riscossione, che eccepì il parziale difetto di giurisdizione del giudice tributario, oltre che l’inammissibilità del ricorso di primo grado per tardività.

La RAGIONE_SOCIALE dichiarò inammissibile il ricorso, rilevando la sua tardività (siccome proposto in data 24/10/2013) rispetto alla notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria impugnato, notifica avvenuta in data 3/3/2013.

Su appello della contribuente, la C.T.R. ha annullato l’iscrizione ipotecaria e ha rilevato la maturata prescrizione decennale delle cartelle di pagamento presupposte.

Avverso la sentenza d’appello l’agente della riscossione ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Ha resistito con controricorso la contribuente.

Con ordinanza interlocutoria del 2/10-26/11/2024, questa Corte ha rinviato a nuovo ruolo disponendo l’acquisizione dei fascicoli dei gradi di merito.

Acquisiti i fascicoli, la causa è stata nuovamente chiamata all’adunanza camerale del 23 settembre 2025.

Ragioni della decisione

1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato ‘ Ex art. 360 n. 3 c.p.c. Violazione e falsa applicazione di norma di legge, in particolare dell’art. 21 d.lgs. 546/92 sul termine per l’impugnazione degli atti avanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente; ex art. 360 n. 5: Omessa motivazione sul punto decisivo della controversia’, l’agente della riscossione deduce che nel primo grado di giudizio aveva eccepito l’inammissibilità del ricorso in quanto proposto oltre il termine di sessanta giorni dalla notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria.
Tale eccezione era stata accolta dalla C.T.P.

Orbene, l’agente della riscossione censura la sentenza di appello perché avrebbe considerato tempestivo il ricorso , proposto nell’ottobre 2013, contro il preavviso di iscrizione ipotecaria, notificato il 3 marzo 2013.

1.1. Il motivo è infondato.

Risulta dall’esame dei fascicoli di merito che l’atto impugnato in primo grado dalla contribuente non è stato il preavviso di iscrizione ipotecaria, ma l’iscrizione ipotecaria, comunicata le il 21/8/2013.

Orbene, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, in tema di contenzioso tributario, il preavviso di iscrizione ipotecaria, di cui all’art. 77, comma 2-bis, del d.P.R. n. 602 del 1973, è impugnabile autonomamente, sebbene non compreso nell’elenco di cui all’art. 19, comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992, rappresentando una mera facoltà e non un onere per il destinatario il quale, in ogni caso, deve proporre

il ricorso avverso la successiva iscrizione di ipoteca per evitare che diventi definitiva, poiché la mancata opposizione al preavviso di iscrizione ipotecaria non produce conseguenze pregiudizievoli definitive per il contribuente una volta emessa l’iscrizione di ipoteca (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 23528 del 2/09/2024).

In sostanza, dunque, la contribuente aveva la facoltà, non l’onere, di impugnare il preavviso di iscrizione ipotecaria, che sarebbe potuto valere, tuttavia, come atto interruttivo della prescrizione qualora quest’ultima non si fosse già compiuta al tempo della sua notificazione. L’agente della riscossione, peraltro, non si duole dell’affermazione, contenuta in sentenza, che i crediti portati nelle cartelle di pagamento si erano già prescritti al tempo della notifica del preavviso di iscrizione ipotecaria.
Ne consegue che la sentenza impugnata, che ha ritenuto ammissibile e fondato il ricorso introduttivo della contribuente, non merita censura. 2.Con il secondo motivo di ricorso, rubricato ‘ Ex art. 360 n. 1 c.p.c.: parziale difetto di giurisdizione del Giudice Tributario in favore del Giudice ordinario in funzione del Giudice del Lavoro per la parte del provvedimento impugnato relativa a crediti di natura previdenziale e contributiva’ , l’agente della riscossione censura la sentenza impugnata per non aver rilevato il difetto di giurisdizione del giudice tributario con riferimento all’impugnazione dell’iscrizione ipotecaria relativa ad una cartella, precisamente indicata in ricorso, afferente a crediti di natura contributiva e previdenziale.
2.1. Il motivo è inammissibile.

Risulta dai fascicoli dei giudizi di merito che il Tribunale di Pavia, in funzione di giudice del lavoro, aveva già conosciuto dell’impugnazione dell’iscrizione dell’ipoteca con riferimento alla cartella di pagamento recante debiti di natura contributiva e previdenziale, annullandola per l’intervenuta prescrizione dei relativi importi (sentenza n. 51/2015).

Orbene, a fronte di due giudici, ordinario e speciale, che hanno ritenuto con sentenza di avere giurisdizione sulla stessa questione (legittimità dell’iscrizione ipotecaria relativa a debiti contributivi e previdenziali portati da cartella di pagamento), l’agente della riscossione avrebbe dovuto denunciare il conflitto reale positivo di giurisdizione ai sensi dell’art. 362 , comma 2, n. 1 c.p.c., non limitarsi a ricorrere ex art. 360, comma 1, n. 1 c.p.c., essendo tale mezzo destinato a ottenere dalla Corte, in caso di accoglimento, o una statuizione sulla giurisdizione preordinata alla riassunzione del giudizio dinanzi al giudice munito di potestà giurisdizionale (statuizione che qui non avrebbe potuto essere data essendosi già pronunciato sulla questione il giudice ritenuto dal ricorrente munito di giurisdizione); o una pronuncia di cassazione senza rinvio nel caso (non riscontrabile nella fattispecie di causa) in cui sulla questione vi sia un difetto assoluto di giurisdizione.
3.In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore della controricorrente NOME COGNOME, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in euro 4.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso delle spese generali, iva e c.p.a. come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, d à atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 settembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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