Iscrizione ipotecaria: il preavviso è sempre obbligo

Un contribuente ha impugnato una iscrizione ipotecaria per mancato preavviso. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la comunicazione preventiva è sempre obbligatoria, anche per atti precedenti alla legge del 2011, a tutela del diritto di difesa del cittadino. La sua omissione rende nulla l’iscrizione ipotecaria. La Corte ha inoltre annullato la sentenza d’appello per non aver esaminato l’eccezione del contribuente sulla mancata produzione di documenti da parte dell’Agenzia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Conferma l’Obbligo del Preavviso

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione è uno degli strumenti più incisivi per il recupero dei crediti tributari. Tuttavia, il suo utilizzo è subordinato al rispetto di precise garanzie per il contribuente. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata su un punto cruciale: l’obbligo di inviare una comunicazione preventiva prima di procedere. La decisione ribadisce un principio fondamentale a tutela del diritto di difesa, con importanti conseguenze pratiche.

I Fatti del Caso: Dalla Notifica all’Ipoteca

Un contribuente si vedeva recapitare un’iscrizione ipotecaria e un estratto di ruolo relativo a ben settantatré cartelle di pagamento. Ritenendo illegittima la procedura, decideva di impugnare tali atti davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, che gli dava ragione.

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione proponeva appello e la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la legge che introduceva l’obbligo del preavviso di ipoteca era successiva ai fatti di causa (l’iscrizione risaliva al 2007) e, pertanto, non applicabile. Inoltre, respingevano le altre doglianze del contribuente, tra cui l’eccezione di prescrizione. Il caso approdava così in Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione: Analisi dei Motivi

La Suprema Corte ha esaminato i cinque motivi di ricorso presentati dal contribuente, accogliendone due e cassando con rinvio la sentenza d’appello. Vediamo i punti salienti.

L’Obbligo del Preavviso di Iscrizione Ipotecaria

Il cuore della controversia riguardava la necessità di una comunicazione preventiva prima di procedere all’iscrizione ipotecaria. La CTR aveva ritenuto che tale obbligo fosse stato introdotto solo nel 2011, non potendosi applicare a un’ipoteca iscritta nel 2007.

La Cassazione ha smontato questa tesi, affermando un principio ormai consolidato: l’obbligo di preavviso non nasce con la legge del 2011, ma è l’espressione di un più generale principio di collaborazione e buona fede tra amministrazione e cittadino, noto come contraddittorio endoprocedimentale. Questo principio impone all’ente di informare il contribuente dell’intenzione di procedere con un atto lesivo (come l’ipoteca), concedendogli un termine di 30 giorni per presentare osservazioni o saldare il debito. La norma del 2011, quindi, non ha introdotto un nuovo obbligo, ma ha semplicemente chiarito e formalizzato una garanzia già immanente nell’ordinamento. La mancata comunicazione preventiva, pertanto, rende l’iscrizione ipotecaria nulla per violazione del diritto di difesa.

L’Omessa Pronuncia del Giudice di Appello

Un altro motivo accolto dalla Corte riguarda un vizio procedurale della sentenza d’appello. Il contribuente aveva eccepito che, per sedici delle settantatré cartelle, l’Agenzia non aveva prodotto alcun documento a sostegno della propria pretesa. La CTR, nella sua sentenza, aveva completamente ignorato questo punto.

La Cassazione ha qualificato tale comportamento come omessa pronuncia, un errore che vizia la sentenza e ne impone l’annullamento. Il giudice ha il dovere di esaminare e decidere su tutte le domande ed eccezioni formulate dalle parti. Non facendolo, ha leso il diritto di difesa del contribuente.

I Motivi Rigettati: Rappresentanza e Prescrizione

La Corte ha invece rigettato gli altri motivi. In particolare, ha ritenuto infondata la questione sulla rappresentanza in giudizio dell’Agenzia da parte di un avvocato del libero foro, chiarendo che tale facoltà è pienamente legittima nei gradi di merito. Ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo sulla prescrizione, poiché il ricorrente non aveva specificato la natura dei tributi, impedendo alla Corte di determinare il corretto termine prescrizionale (quinquennale o decennale).

Le Motivazioni: La Tutela del Contribuente

La decisione della Cassazione si fonda sulla necessità di bilanciare l’efficacia dell’azione di riscossione con le garanzie fondamentali del contribuente. Il principio del contraddittorio preventivo è uno snodo centrale di questo equilibrio. Consentire al cittadino di interloquire con l’amministrazione prima che venga adottato un atto così gravoso come l’ipoteca non è una mera formalità, ma un presidio essenziale del diritto di difesa (art. 24 Cost.) e del principio di buon andamento della pubblica amministrazione (art. 97 Cost.). L’iscrizione ipotecaria è un atto che incide pesantemente sul patrimonio e sulla libertà economica del debitore, e la sua adozione ‘a sorpresa’ è contraria ai principi di lealtà e correttezza che devono governare i rapporti tra Stato e cittadino.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di massima importanza. Per i contribuenti, significa che qualsiasi iscrizione ipotecaria, anche se risalente a prima del 2011, non preceduta da una comunicazione che conceda 30 giorni per difendersi o pagare, è da considerarsi nulla. È un’arma di difesa fondamentale da far valere in giudizio. Per l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, rappresenta un monito a seguire sempre procedure trasparenti e a garantire il dialogo preventivo, pena l’inefficacia dei propri atti. Infine, per i giudici di merito, la sentenza sottolinea il dovere di pronunciarsi su ogni specifica doglianza, garantendo che nessuna eccezione venga lasciata senza risposta.

È obbligatorio inviare una comunicazione preventiva prima di procedere con un’iscrizione ipotecaria?
Sì, la Corte di Cassazione conferma che è sempre obbligatorio. L’omissione di questa comunicazione, che deve concedere al contribuente un termine di 30 giorni per presentare osservazioni o pagare, rende nulla l’iscrizione ipotecaria. Questo principio si applica anche agli atti iscritti prima della legge del 2011.

Cosa succede se il giudice non esamina una specifica eccezione sollevata dal contribuente?
Se un giudice omette di pronunciarsi su una domanda o un’eccezione sollevata da una parte, commette un vizio di ‘omessa pronuncia’. Questa omissione costituisce un motivo di nullità della sentenza, che può essere annullata in sede di impugnazione, con rinvio della causa a un altro giudice per una nuova decisione sul punto ignorato.

L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può essere difesa da un avvocato privato?
Sì, secondo la Corte, nei giudizi di merito (primo e secondo grado) l’Agenzia può legittimamente avvalersi di avvocati del libero foro. La difesa tramite l’Avvocatura Generale dello Stato è convenzionalmente prevista come regola generale per i giudizi davanti alla Corte di Cassazione o per questioni di particolare rilevanza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28856 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28856 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 24906/2020 proposto da:

NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, come da procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO);

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO), in persona del Direttore p.t., rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: 80224030587; fax: NUMERO_TELEFONO; pec: EMAIL), presso i cui uffici è domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 9361/2019 emessa dalla CTR Campania in data 13/12/2019 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

Iscrizione ipotecaria

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la sentenza con la quale la CTP di Caserta aveva accolto il ricorso proposto da NOME COGNOME contro un’iscrizione ipotecaria, nonché un estratto di ruolo relativo a settantatré cartelle di pagamento, ritenendo non provata la fondatezza della pretesa tributaria.

La CTR della Campania accoglieva il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che la costituzione in giudizio dell’RAGIONE_SOCIALE attraverso un avvocato del libero foro integrava una mera irregolarità, come tale sanabile a seguito della successiva costituzione a mezzo di un funzionario interno, che l’obbligo di far precedere all’iscrizione ipotecaria una comunicazione preventiva era stato introdotto solo con il d.l. n. 70/2011 (laddove l’iscrizione ipotecaria risaliva al 21.2. 2007), che le copie RAGIONE_SOCIALE relate di notifica della cartelle, di cui il contribuente aveva contestato la leggibilità, erano perfettamente leggibili in ogni loro parte e che l’eccezione di prescrizione non poteva essere formulata in sede di appello, atteso che il contribuente era venuto a conoscenza RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento non per effetto di un’azione di riscossione intrapresa dall’amministrazione finanziaria, bensì a seguito di una spontanea consultazione del ruolo esattoriale, con la conseguenza che non rilevava l’eventuale prescrizione maturata dopo la notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle, non essendo stata azionata dalla parte creditrice alcuna pretesa.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME COGNOME sulla base di cinque motivi. L’RAGIONE_SOCIALE si è costituita in giudizio al solo fine di partecipare all’eventuale udienza di discussione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente deduce la nullità della sentenza per error in iudicando e la violazione degli artt. 11 d.lgs. n. 546/1992 e 9, comma 1, d.lgs. n. 156/2015, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che la carenza di mandato del procuratore del libero Foro dell’Agente della RAGIONE_SOCIALE all’atto della proposizione

dell’appello determinava una carenza di legitimatio ad processum , come tale non sanabile ai sensi dell’art. 182 c.p.c.

1.1. Il motivo è infondato.

Le Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez. U, Sentenza n. 30008 del 19/11/2019) hanno avuto modo di chiarire che, ai fini della rappresentanza e difesa in giudizio, l’RAGIONE_SOCIALE, impregiudicata la generale facoltà di avvalersi anche di propri dipendenti delegati davanti al tribunale ed al giudice di pace, si avvale: a) dell’Avvocatura dello Stato nei casi previsti come riservati ad essa dalla Convenzione intervenuta (fatte salve le ipotesi di conflitto e, ai sensi dell’art. 43, comma 4, r.d. n. 1611 del 1933, di apposita motivata delibera da adottare in casi speciali e da sottoporre all’organo di vigilanza), oppure ove vengano in rilievo questioni di massima o aventi notevoli riflessi economici; b) di avvocati del libero foro, senza bisogno di formalità, né della delibera prevista dall’art. 43, comma 4, r.d. cit. – nel rispetto degli articoli 4 e 17 del d.lgs. n. 50 del 2016 e dei criteri di cui agli atti di carattere generale adottati ai sensi dell’art. 1, comma 5 del d.l. 193 del 2016, conv. in l. n. 225 del 2016 – in tutti gli altri casi ed in quelli in cui, pure riservati convenzionalmente all’Avvocatura erariale, questa non sia disponibile ad assumere il patrocinio. Quando la scelta tra il patrocinio dell’Avvocatura erariale e quello di un avvocato del libero foro discende dalla riconduzione della fattispecie alle ipotesi previste dalla Convenzione tra l’RAGIONE_SOCIALE e l’Avvocatura dello Stato o di indisponibilità di questa ad assumere il patrocinio, la costituzione dell’RAGIONE_SOCIALE a mezzo dell’una o dell’altro postula necessariamente ed implicitamente la sussistenza del relativo presupposto di legge, senza bisogno di allegazione e di prova al riguardo, nemmeno nel giudizio di legittimità.
Il Protocollo 22 giugno 2017 tra l’RAGIONE_SOCIALE e l’Avvocatura Generale dello Stato prevede che solo il patrocinio della prima davanti alla Corte di cassazione è convenzionalmente affidato alla seconda, salvo il caso di conflitto o di dichiarazione di indisponibilità ad assumerlo, a meno che non intervenga l’apposita motivata delibera dell’RAGIONE_SOCIALE prevista dal comma 4 dell’art. 43 del r.d. n. 1611 del 1933; ne

consegue che, in difetto di tali presupposti, la procura è invalidamente conferita dall’RAGIONE_SOCIALE ad un avvocato del libero foro e il ricorso o il controricorso sono dichiarati inammissibili.

Ne consegue che ben poteva l’RAGIONE_SOCIALE proporre appello a mezzo di un avvocato del libero foro.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la nullità della sentenza e la violazione o falsa applicazione dell’art. 6 Statuto del contribuente, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR ritenuto che l’iscrizione ipotec aria dovesse essere preceduta, a pena di nullità, da una comunicazione preventiva.

2.1. Il motivo è fondato.

In tema di riscossione coattiva RAGIONE_SOCIALE imposte, l’iscrizione di ipoteca ai sensi dell’art. 77 d.P.R. n. 602 del 1973, in quanto incidente in negativo sugli interessi del contribuente, deve essere preceduta, a pena di nullità, anche nel regime anteriore all’entrata in vigore dell’art. 77, comma 2-bis, introdotto con il d.l. n. 70 del 2011, conv. in l. n. 106 del 2011, dalla comunicazione allo stesso dell’intenzione di procedervi e dalla concessione del termine di 30 giorni per consentirgli l’esercizio del diritto di difesa, avendo quest’ultima disposizione valenza meramente interpretativa, perché espressione del più generale principio dell’obbligo di attivare il contraddittorio endoprocedimentale immanente nell’ordinamento tributario, fermo restando che, in quanto avente natura reale, l’ipoteca conserva la propria efficacia finché non ne venga disposta la cancellazione ad opera del giudice (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 30534 del 22/11/2019).
Pertanto, l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2 bis, del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. 14 maggio 2011, n. 70, conv. con modif. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106),
in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità (Cass., Sez. U, Sentenza n. 19667 del 18/09/2014; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 23875 del 23/11/2015).
Con il terzo motivo il ricorrente si duole della nullità della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione e la violazione dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), c.c., per non aver la CTR esaminato la sua eccezione secondo cui per sedici RAGIONE_SOCIALE cartelle l’RAGIONE_SOCIALE non aveva depositato alcunché.

3.1. Il motivo è fondato.

Preliminarmente, lo stesso si rivela ammissibile, atteso che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una RAGIONE_SOCIALE cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una RAGIONE_SOCIALE predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una RAGIONE_SOCIALE domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ricorrenza della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi, come nel caso di specie, univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Cass., Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013).
Ebbene, non è revocabile in dubbio che la CTR abbia omesso di pronunciarsi

sull’eccezione formulata dal contribuente, non prendendo posizione sulla circostanza, da quest’ultima dedotta, che, con riferimento a sedici RAGIONE_SOCIALE settantatré cartelle, l’RAGIONE_SOCIALE non aveva prodotto alcun documento a sostegno della pretesa.

Con il quarto motivo il ricorrente rileva la nullità della sentenza e la violazione degli artt. 116, 214 e 215 c.p.c., 2712-2719 c.c. e 22, commi 4 e 5, d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4) e 5), c.c., per non aver la CTR considerato che, in presenza di un disconoscimento dell’autenticità della sottoscrizione apposta sugli avvisi di ricevimento dei plichi raccomandati, avrebbe dovuto ordinare la produzione dei documenti in originale.

4.1. Il motivo è inammissibile, in quanto il ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza, ha omesso di trascrivere l’atto processuale con il quale, a seguito della produzione documentale effettuata dall’RAGIONE_SOCIALE con l’appello, ha operato il d isconoscimento, in tal guisa precludendo a questo Collegio la possibilità di verificare se si fosse limitato a disconoscere la conformità RAGIONE_SOCIALE fotocopie rispetto agli originali (come sembra desumersi dal passaggio logico contenuto a pag. 6 della sentenza impugnata) o avesse altresì disconosciuto l’autenticità della scrittura e della sottoscrizione.
E’ noto, infatti, che l’art. 2719 c.c. esige l’espresso disconoscimento della conformità con l’originale RAGIONE_SOCIALE copie fotografiche o fotostatiche e si applica tanto al disconoscimento della conformità della copia al suo originale quanto al disconoscimento dell’autenticità di scrittura o di sottoscrizione, dovendosi ritenere, in assenza di espresse indicazioni, che in entrambi i casi la procedura sia soggetta alla disciplina di cui agli artt. 214 e 215 c.p.c.. Ne consegue che la copia fotostatica non autenticata si ha per riconosciuta, tanto nella sua conformità all’originale quanto nella scrittura e sottoscrizione, ove la parte comparsa non la disconosca in modo specifico e non equivoco alla prima udienza ovvero nella prima risposta successiva alla sua produzione, mentre il disconoscimento onera la parte della produzione dell’originale, fatta salva la facoltà (esercitata nel caso di specie) del giudice di accertare tale conformità anche aliunde (Cass., Sez. 6 – 1,
Sentenza n. 13425 del 13/06/2014; conf. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 4053 del 20/02/2018).

Con il quinto motivo il ricorrente denunzia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronuncia sull’eccezione di prescrizione quinquennale.

5.1. Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, non si è in presenza di una omissione di pronuncia, se solo si considera che la CTR ha escluso che l’eccezione di prescrizione potesse essere formulata in sede di appello, sulla base della considerazione per cui il contribuente era venuto a conoscenza RAGIONE_SOCIALE cartelle di pagamento non per effetto di un’azione di riscossione intrapresa dall’amministrazione finanziaria, bensì a seguito di una spontanea consultazione del ruolo esattoriale, con la conseguenza che non rilevava l’eventuale prescrizi one maturata dopo la notifica RAGIONE_SOCIALE cartelle, non essendo stata azionata dalla parte creditrice alcuna pretesa.
In secondo luogo, il ricorrente, in violazione del principio di specificità, ha omesso di indicare con precisione a quali tipologie di imposte le cartelle si riferissero, in tal modo impedendo a questo Collegio di valutare se trovasse applicazione la prescrizione quinquennale o quella decennale.

Da ultimo, ma con valenza pregnante, va evidenziato che le Sezioni Unite, con sentenza n. 26283 del 06/09/2022, hanno statuito che, in tema di impugnazione dell’estratto di ruolo, l’art. 12, comma 4 bis, del d.P.R. n. 602 del 1973 (introdotto dall’art. 3 bis del d.l. n. 146 del 2021, come convertito dalla l. n. 215 del 2021), selezionando specifici casi in cui l’invalida notificazione della cartella ingenera di per sé il bisogno di tutela giurisdizionale, ha plasmato l’interesse ad agire, condizione dell’azione avente natura “dinamica” che, come tale, può assumere una diversa configurazione, anche per norma sopravvenuta, fino al momento della decisione; la citata disposizione, dunque, incide sulla pronuncia della sentenza e si applica anche nei processi pendenti, nei quali lo specifico interesse ad agire deve essere dimostrato, nelle fasi di merito attraverso il tempestivo ricorso alla rimessione nei termini (istituto applicabile anche al
processo tributario), nel grado di legittimità mediante deposito di documentazione ex art. 372 c.p.c. o fino all’udienza di discussione (prima dell’inizio della relazione) o fino all’adunanza camerale oppure, qualora occorrano accertamenti di fatto, nel giudizio di rinvio (conf. Cass., Sez. L, Sentenza n. 10595 del 20/04/2023).

6. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in accoglimento del secondo e del terzo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania.

P.Q.M.

accoglie il secondo ed il terzo motivo del ricorso, rigetta il primo e dichiara inammissibili i restanti; cassa la sentenza impugnata con riferimento ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 28.10.2025.

Il Presidente

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