Iscrizione ipotecaria: basta l'esecutività del titolo

La Corte di Cassazione ha stabilito che per procedere a un’iscrizione ipotecaria è sufficiente che il titolo sia esecutivo, anche se non definitivo a causa di giudizi pendenti. Inoltre, ha chiarito che se l’ipoteca garantisce crediti di natura sia tributaria che non, la giurisdizione va scissa tra giudice tributario e ordinario. La sentenza impugnata, che aveva dichiarato parzialmente illegittima l’iscrizione ipotecaria per mancanza di definitività, è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Conferma, Basta l’Esecutività del Titolo

L’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agente della Riscossione è uno degli strumenti più temuti dai contribuenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui presupposti per la sua legittimità, toccando due aspetti fondamentali: la natura del titolo di credito e la corretta individuazione del giudice competente. La decisione ribadisce che per procedere non è necessaria la definitività del debito, ma è sufficiente la sua esecutività, e fa luce sul riparto di giurisdizione in caso di crediti di natura mista.

La Vicenda: Un’Iscrizione Ipotecaria Parzialmente Annullata

Un professionista riceveva dall’Agente della Riscossione la comunicazione di un’iscrizione ipotecaria sui propri beni per un debito complessivo di circa 140.000 euro, derivante da otto cartelle esattoriali. Il contribuente impugnava l’atto, sostenendo l’illegittimità della misura cautelare, in particolare per due avvisi di accertamento che, sebbene esecutivi, erano ancora oggetto di giudizi pendenti e quindi non definitivi.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale accoglievano parzialmente le ragioni del professionista. I giudici di merito ritenevano che l’iscrizione ipotecaria, essendo un atto esecutivo, presupponesse un titolo “certo ed irrevocabile”. Di conseguenza, la pendenza dei ricorsi contro gli avvisi di accertamento ostacolava l’iscrizione per la parte di debito corrispondente, riducendo l’importo garantito a circa 38.000 euro. L’Agente della Riscossione, non condividendo questa interpretazione, proponeva ricorso per cassazione.

La Questione della Giurisdizione sull’Iscrizione Ipotecaria Mista

Il primo motivo di ricorso sollevato dall’Agente della Riscossione riguardava un difetto di giurisdizione del giudice tributario. Si contestava che la Commissione Tributaria Regionale avesse erroneamente deciso anche sulla parte di debito di natura non tributaria sottesa all’ipoteca.

La Corte di Cassazione ha accolto questo motivo, richiamando un consolidato orientamento delle Sezioni Unite. Quando un’iscrizione ipotecaria si fonda su una pluralità di crediti, alcuni di natura tributaria e altri di natura diversa (ad esempio, contributiva), la giurisdizione deve essere scissa. Il giudice tributario è competente a decidere solo sulla legittimità dell’ipoteca in relazione ai crediti tributari. Per la parte relativa ai crediti non tributari, la competenza spetta al giudice ordinario. La Commissione Tributaria, quindi, non avrebbe dovuto pronunciarsi sull’intera validità dell’atto, ma avrebbe dovuto rimettere la causa al giudice ordinario per le questioni di sua competenza.

Iscrizione Ipotecaria: Esecutività vs. Definitività

Il secondo motivo di ricorso, anch’esso accolto, si concentrava sul presupposto fondamentale per l’iscrizione dell’ipoteca. L’Agente della Riscossione sosteneva che i giudici di merito avessero errato nel richiedere la definitività del titolo, essendo invece sufficiente la sua mera esecutività.

La Suprema Corte ha confermato questa tesi. Citando gli articoli 49 e 50 del d.P.R. 602/1973, ha ribadito che il ruolo (l’elenco dei debitori) costituisce “titolo esecutivo” sulla base del quale il concessionario può procedere non solo all’esecuzione forzata, ma anche a “promuovere azioni cautelari conservative”. L’iscrizione ipotecaria rientra proprio in questa categoria. Per attivarla, è sufficiente che siano trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento (o dell’avviso esecutivo) senza che il debito sia stato saldato. La pendenza di un giudizio non sospende l’esecutività del titolo, a meno che non intervenga un provvedimento di sospensione del giudice. Pertanto, l’assenza di definitività del credito non costituisce un ostacolo alla legittimità dell’iscrizione ipotecaria.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base della distinzione tra atti cautelari e atti di esecuzione forzata vera e propria. L’iscrizione ipotecaria ha una funzione di garanzia e cautela per il creditore, volta a preservare il patrimonio del debitore in vista di un futuro ed eventuale pignoramento. Non priva il debitore della disponibilità del bene, ma lo vincola a garanzia del credito. Per questo motivo, il legislatore ha ritenuto sufficiente il requisito dell’esecutività del titolo, che si acquisisce con il decorso dei termini per il pagamento, senza dover attendere l’esito, spesso lungo, di tutti i gradi di giudizio. In merito alla giurisdizione, la Corte ha ribadito il principio secondo cui la competenza si determina in base alla natura del credito sottostante, e non all’atto impugnato. Pertanto, di fronte a un atto che garantisce crediti di diversa natura, ogni giudice deve occuparsi della porzione che gli compete.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida due principi di fondamentale importanza pratica. Primo, l’Agente della Riscossione può legittimamente iscrivere un’ipoteca anche se i debiti sottostanti sono oggetto di contenzioso, purché i titoli siano esecutivi. Per il contribuente, ciò significa che l’unica via per bloccare la misura cautelare è ottenere una sospensiva dal giudice o saldare il debito. Secondo, in caso di impugnazione di un’ipoteca basata su crediti misti, è essenziale adire correttamente i giudici competenti: quello tributario per i tributi e quello ordinario per le altre pretese. Un errore nella scelta del giudice può comportare una declaratoria di inammissibilità o, come in questo caso, la cassazione della sentenza che ha deciso su materie estranee alla propria giurisdizione.

È legittima un’iscrizione ipotecaria basata su avvisi di accertamento per cui è ancora in corso un giudizio?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che per procedere all’iscrizione ipotecaria è sufficiente che il titolo sia esecutivo, non essendo richiesta la sua definitività. La pendenza di un giudizio non osta, di per sé, all’adozione della misura cautelare.

Se un’iscrizione ipotecaria garantisce sia crediti tributari che crediti di altra natura, quale giudice è competente a decidere sull’impugnazione?
La giurisdizione deve essere scissa. Il giudice tributario è competente per la parte relativa ai crediti tributari, mentre il giudice ordinario è competente per la parte relativa ai crediti di natura non tributaria. Il giudice adito per primo deve separare le cause e rimettere quella di competenza altrui al giudice corretto.

Qual è la differenza tra titolo esecutivo e titolo definitivo ai fini dell’iscrizione ipotecaria?
Un titolo è ‘esecutivo’ quando permette al creditore di avviare azioni cautelari e forzate (es. un avviso di accertamento decorsi 60 giorni dalla notifica). Un titolo è ‘definitivo’ quando non può più essere impugnato. La sentenza stabilisce che per l’iscrizione ipotecaria basta il primo requisito, l’esecutività.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21481 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21481 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

CARTELLA DI PAGAMENTO; AVVISO DI ACCERTAMENTO; AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA IRPEF – ALTRO

2009, 2010

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29683/2017 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro-tempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege ,

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso in proprio ex art. 86 cod. proc. civ.,

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 4639/03/2017, depositata il 25 luglio 2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3 aprile 2024 dal AVV_NOTAIO;

– Rilevato che:

In data 13 novembre 2015 RAGIONE_SOCIALE comunicava

a NOME NOME avviso di iscrizione ipotecaria n.

09776201500008404000 a causa del mancato pagamento di otto cartelle esattoriali, per un valore complessivo di € 139.718,46.

Avverso tale avviso, COGNOME NOME presentava ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, la quale, con sentenza n. 2054/63/2016, lo accoglieva parzialmente, dichiarando l’illegittimità dell’iscrizione relativamente a due avvisi di accertamento, n. NUMERO_DOCUMENTO e NUMERO_DOCUMENTO, in quanto esecutivi ma non definitivi, data la pendenza dei relativi giudizi di primo grado. Di conseguenza, riduceva l’importo oggetto di iscrizione ipotecaria a € 38.459,02.

Interposto gravame da RAGIONE_SOCIALE, la Commissione Tributaria Regionale del Lazio, con sentenza n. 4639/03/2017, pronunciata il 26 gennaio 2017 e depositata in segreteria il 25 luglio 2017, rigettava l’appello, compensando le spese di giudizio.

In particolare, il giudice di secondo grado, posta la propria giurisdizione sull’intero avviso di iscrizione ipotecaria, confermava la sentenza di primo grado, ritenendo che la suddetta iscrizione fosse un atto esecutivo di un titolo certo ed irrevocabile, per cui la pendenza dei ricorsi contro i citati avvisi di accertamento ostacolava alla predetta iscrizione.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, sulla base di due motivi.

NOME NOME resiste con controricorso.

La discussione del ricorso è stata fissata dinanzi a questa sezione per la camera di consiglio del 3 aprile 2024, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1 cod. proc. civ.

– Considerato che:

Il ricorso in esame, come si è detto, è affidato a due motivi.

1.1. Con il primo motivo, l’ RAGIONE_SOCIALE eccepisce violazione e falsa applicazione dell’art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 e dell’art. 2 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 1), cod. proc. civ.

Deduce, in particolare, che la C.T.R., dopo aver riconosciuto natura extra-tributaria a pretese oggetto di talune cartelle di pagamento, avrebbe erroneamente ritenuto comunque sussistere la propria giurisdizione.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Ufficio eccepisce violazione e falsa applicazione degli artt. 15 e 77 del d.P.R. n. 602/1973, dell’art. 29 del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (conv. dalla legge 30 luglio 2010, n. 132) e dell’art. 68 del d.lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3), dello stesso codice.

Secondo parte ricorrente, il giudice di secondo grado avrebbe errato nel confermare l’illegittimità parziale dell’avviso di iscrizione ipotecaria per i crediti oggetto di giudizio pendente, in quanto sarebbe sufficiente la loro esecutività.

2 . Procedendo quindi all’esame dei motivi di ricorso, osserva la Corte quanto segue.

2.1. Il primo motivo di ricorso è fondato.

Le Sezioni Unite di questa Corte, con sentenza 11 luglio 2017, n. 17111, in materia di riparto di giurisdizione tra il giudice ordinario e quello tributario nel caso in cui all’iscrizione ipotecaria siano sottesi crediti di diversa natura, sia tributaria che non, hanno chiarito che «la norma di cui al d.lgs n. 546 del

1992, art. 19, comma 1, lett. e-bis ), a seguito della modifica dovuta all’entrata in vigore del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 26quinquies , introdotto dalla legge di conversione 4 agosto 2006, n. 248, applicabile ratione temporis , prevede che l’iscrizione dell’ipoteca è inclusa tra gli atti impugnabili dinanzi alle Commissioni Tributarie, senza alcuna specificazione in ordine alla natura del credito del quale costituisce garanzia. Tale modifica, alla luce dei principi, anche costituzionali, che regolano il riparto di giurisdizione tra giudice tributario e il giudice ordinario non può essere intesa come modifica della giurisdizione tout court a favore del giudice tributario nel caso di ricorso avverso l’iscrizione di ipoteca. Pacifico è che la giurisdizione tributaria deve essere considerata un organo speciale di giurisdizione preesistente alla Costituzione, ed anche se la disciplina degli organi speciali può essere modificata dal legislatore ordinario, incontra precisi limiti costituzionali consistenti nel “non snaturare (come elemento essenziale e caratterizzante la giurisprudenza speciale) le materie attribuite” a dette giurisdizioni speciali e nell'”assicurare la conformità a Costituzione” RAGIONE_SOCIALE medesime giurisdizioni. In forza di tali considerazioni, anche dopo la citata modifica normativa che determina la competenza del Giudice tributario avverso l’opposizione alla iscrizione di ipoteca, si ritiene di dare continuità alla giurisprudenza di questa Corte che scinde la giurisdizione in base alla natura dell’atto posto a fondamento della iscrizione ipotecaria. Ove l’iscrizione ipotecaria concerna una pluralità di pretese, alcune RAGIONE_SOCIALE quali di natura tributaria ed altre invece di natura non tributaria, e l’impugnazione sia stata proposta, anziché separatamente
innanzi ai giudici diversamente competenti in relazione alla natura dei crediti posti a base del provvedimento cautelare, unicamente dinanzi al giudice ordinario, questi deve trattenere la causa presso di sé in relazione alle cartelle relative a crediti non tributari posti a fondamento del provvedimento in questione e alla domanda risarcitoria e rimettere la causa dinanzi al giudice tributario per la parte in cui il provvedimento si riferisce a crediti di natura tributaria (cfr Sez. Un. n. 14831/2008 per l’ipotesi in cui l’impugnazione sia stata proposta davanti al giudice tributario)».
Alla luce di questa consolidata impostazione giurisprudenziale, rispetto alla quale non sussistono ragioni per discostarsene, il motivo di ricorso risulta fondato, dato che il giudice a quo , riconosciuta la natura non tributaria di alcuni crediti sottesi all’atto impugnato, si è pronunciato sulla validità dell’intera iscrizione ipotecaria, senza, invece, decidere limitatamente alla parte del provvedimento relativa ai crediti tributari e rimettere al giudice ordinario la decisione sulla parte del provvedimento riguardante i crediti di natura extratributaria.
2.2. Anche il secondo motivo di ricorso è fondato.

Ai sensi degli artt. 49 e 50 del d.P.R n. 602/1973, il ruolo costituisce “titolo esecutivo” sulla base del quale il concessionario “può procedere ad esecuzione forzata”, ovvero “può promuovere azioni cautelari conservative, nonché ogni altra azione prevista dalle norme ordinarie a tutela del creditore”, purché “sia inutilmente trascorso il termine di 60 giorni dalla notificazione della cartella di pagamento”, senza che assuma alcuna rilevanza la contestazione dei crediti posti
a fondamento dello stesso (si v. Cass. 31 gennaio 2014, n. 2190; Cass. 6 giugno 2018, n. 14567).

Per tali ragioni, affinché si proceda a iscrizione ipotecaria è sufficiente che il titolo sia esecutivo, non rilevando l’assenza di definitività dello stesso per pendenza di giudizi aventi ad oggetto l’impugnazione degli atti prodromici (si v., da ultimo, Cass. 5 gennaio 2022, n. 203).

3. Il ricorso deve quindi essere accolto.

La sentenza impugnata deve dunque essere cassata, con rinvio, per nuovo giudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà anche alla regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, per nuovo giudizio, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà anche alla regolamentazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 3 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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