Iscrizione ipotecaria: avviso e validità della notifica

La Corte di Cassazione chiarisce la validità di una iscrizione ipotecaria da parte dell’agente della riscossione. La sentenza distingue tra il ‘preavviso di iscrizione’, la cui assenza rende l’atto nullo, e la ‘comunicazione di avvenuta iscrizione’, la cui omissione incide solo sul termine per impugnare. Viene inoltre ribadito che l’intimazione di pagamento ex art. 50 D.P.R. 602/73 non è un presupposto di validità dell’ipoteca, essendo quest’ultima una misura cautelare e non esecutiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Iscrizione Ipotecaria: La Cassazione Chiarisce la Differenza tra Preavviso e Comunicazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per molti contribuenti: la validità della iscrizione ipotecaria eseguita dall’agente della riscossione. La decisione fa luce sulla distinzione fondamentale tra il preavviso di iscrizione, la comunicazione di avvenuta iscrizione e l’intimazione di pagamento, delineando con precisione le conseguenze della loro omissione.

I Fatti del Caso: Iscrizione Ipotecaria Contestata

Un contribuente si opponeva a una iscrizione ipotecaria su un proprio immobile, disposta dall’agente della riscossione a seguito del mancato pagamento di 13 cartelle esattoriali. Il contribuente otteneva una prima vittoria presso la Commissione Tributaria Provinciale, ma la decisione veniva ribaltata in appello dalla Commissione Tributaria Regionale.

La Commissione Regionale riteneva l’ipoteca legittima, sostenendo, tra le altre cose, che la giurisdizione su una delle cartelle (per violazioni al codice della strada) spettasse al Giudice Ordinario e che la comunicazione di avvenuta iscrizione ipotecaria fosse stata correttamente notificata. Il contribuente, non soddisfatto, ricorreva per Cassazione, lamentando principalmente due violazioni di legge.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il ricorso del contribuente si basava su due argomenti principali:

1. Violazione degli artt. 50 e 77 del D.P.R. 602/73: Si sosteneva che l’agente della riscossione non avesse preventivamente notificato l’intimazione di pagamento prevista dall’art. 50, atto ritenuto necessario prima di procedere con l’iscrizione ipotecaria.
2. Violazione delle norme sulla notifica: Si contestava la validità della notifica della comunicazione di avvenuta iscrizione, poiché sul plico postale era stata apposta la dicitura “indirizzo insufficiente”, rendendo di fatto invalida l’iscrizione stessa.

La Distinzione Chiave nell’Iscrizione Ipotecaria: Preavviso vs. Comunicazione

La Corte Suprema, nel rigettare il ricorso, coglie l’occasione per ribadire un principio fondamentale, già espresso dalle Sezioni Unite. L’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 77 D.P.R. 602/73 non è un atto dell’espropriazione forzata, ma una misura cautelare ad essa alternativa. Di conseguenza, non richiede la preventiva notifica dell’intimazione di pagamento di cui all’art. 50, necessaria solo quando si intende avviare l’esecuzione forzata dopo un anno dalla notifica della cartella.

Tuttavia, la Corte sottolinea l’importanza del contraddittorio endoprocedimentale. Prima di poter iscrivere ipoteca, l’agente della riscossione ha l’obbligo di inviare un preavviso al contribuente, concedendogli un termine (solitamente 30 giorni) per pagare o presentare osservazioni. L’omissione di questo preavviso incide direttamente sulla validità dell’ipoteca, causandone la nullità.

Questo preavviso è distinto dalla comunicazione di avvenuta iscrizione. Quest’ultima è un atto successivo, che informa il contribuente che l’ipoteca è già stata iscritta. La sua funzione non è garantire il diritto di difesa preventivo, ma informare dell’atto compiuto per consentirne l’impugnazione entro 60 giorni.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Sulla base di questa distinzione, la Cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi di ricorso.

Per quanto riguarda il primo motivo, la Corte ha stabilito che la questione della mancata intimazione ex art. 50 non era stata correttamente riproposta in appello e, in ogni caso, era infondata nel merito. L’iscrizione ipotecaria è una misura cautelare che non necessita di tale atto prodromico all’esecuzione.

In merito al secondo motivo, relativo alla notifica, i giudici hanno chiarito che l’eventuale irregolarità della comunicazione di avvenuta iscrizione non comporta la nullità dell’ipoteca stessa. L’omissione o l’invalidità di tale comunicazione ha come unica conseguenza quella di non far decorrere il termine di 60 giorni per l’impugnazione. Il contribuente può quindi agire in giudizio nel momento in cui viene a conoscenza dell’iscrizione con altri mezzi. Poiché nel caso di specie il contribuente aveva comunque impugnato l’atto, la questione sulla validità della notifica diventava irrilevante ai fini della validità dell’ipoteca.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza consolida un importante orientamento giurisprudenziale con chiare implicazioni pratiche per i contribuenti e gli agenti della riscossione:

1. Obbligo del Preavviso: È nullo il provvedimento di iscrizione ipotecaria se non preceduto da una comunicazione che dia al contribuente 30 giorni per difendersi o pagare. Questa è la garanzia fondamentale del diritto di difesa.
2. Irrilevanza dell’Intimazione di Pagamento: Ai fini della sola iscrizione ipotecaria, non è necessario che l’agente notifichi l’intimazione di pagamento ex art. 50 D.P.R. 602/73.
3. Funzione della Comunicazione Successiva: La comunicazione di avvenuta iscrizione serve solo a far partire il conto alla rovescia per l’impugnazione. La sua assenza non sana un’ipoteca invalida, né invalida un’ipoteca legittima; semplicemente, non fa scattare il termine di decadenza per l’azione legale.

È necessaria la notifica dell’intimazione di pagamento (ex art. 50 D.P.R. 602/73) prima di procedere con una iscrizione ipotecaria?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che l’iscrizione ipotecaria è una misura cautelare alternativa all’espropriazione forzata e, pertanto, non richiede la preventiva notifica dell’intimazione di pagamento prevista per l’avvio dell’esecuzione.

Cosa distingue il ‘preavviso di iscrizione’ dalla ‘comunicazione di avvenuta iscrizione’ ipotecaria?
Il ‘preavviso di iscrizione’ è una comunicazione preventiva che deve essere inviata al contribuente prima dell’iscrizione, per garantirgli il diritto di difesa (contraddittorio endoprocedimentale). La sua omissione causa la nullità dell’ipoteca. La ‘comunicazione di avvenuta iscrizione’ è un atto successivo che informa il contribuente che l’ipoteca è già stata iscritta e serve a far decorrere il termine per impugnarla.

La mancata o irregolare comunicazione dell’avvenuta iscrizione ipotecaria rende nulla l’ipoteca stessa?
No. Secondo la sentenza, l’omissione o l’irregolarità della comunicazione successiva all’iscrizione non incide sulla validità dell’ipoteca. La sua unica conseguenza è che il termine di 60 giorni per impugnare l’atto non inizia a decorrere, permettendo al contribuente di agire nel momento in cui ne venga a conoscenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6136 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6136 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 22386-2015, proposto da:

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), rapp. e dif., in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (EMAIL), unitamente alla quale è elett.te dom.to in ROMA, al INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante p.t. , rapp. e dif., in virtù di procura speciale in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO (EMAIL), unitamente alla quale è elett.te dom.ta in ROMA, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 313/10/15 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 12/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/09/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Rilevato che COGNOME NOME impugnò, innanzi alla C.T.P. di Bari, l’iscrizione ipotecaria n. 116143 -26-1411 del 13.1.2011, eseguita dalla RAGIONE_SOCIALE su di un opificio di proprietà del contribuente sito nel Comune di Bisceglie, quale conseguenza di un carico fiscale derivante da 13 cartelle di pagamento rimaste insolute;

che l’adita RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 214/12/13, accolse il ricorso;

che l’ RAGIONE_SOCIALE (subentrata, a seguito di fusione per incorporazione, alla RAGIONE_SOCIALE) propose, quindi, appello innanzi alla C.T.R. della Puglia, la quale, con sentenza n. 313/10/15, depositata il 12/02/2015 accolse il gravame osservando -per quanto in questa sede ancora rileva -come (a) rispetto alla cartella n. 01420010131817267000, sussistesse la giurisdizione del G.O., trattandosi di cartella conseguente a sanzioni per contravvenzioni al codice della strada, (b) vi fosse, poi, prova agli atti della corretta notifica dell’avviso di (avvenuta) iscrizione ipotecaria presso la residenza del NOME e (c) infine, fosse del tutto nuovo (e, perciò inammissibile), oltre che non oggetto di appello incidentale, il motivo di dedotta nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione dell’art. 18, comma 2, del d.P.R. n. 445/2000;
che avverso tale decisione COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi; si è costituita con controricorso l’ RAGIONE_SOCIALE;

Rilevato, in via del tutto preliminare, che, per effetto del principio della cd. perpetuatio dell’ufficio di difensore (di cui è espressione l’art. 85 cod. proc. civ.), l’estinzione dell’RAGIONE_SOCIALE della riscossione RAGIONE_SOCIALE e l’automatico subentro ad esso del successore RAGIONE_SOCIALE, disposti dall’art. 1 del d.l. n. 193 del 2016, conv. con modif. dalla l. n. 225 del 2016, non privano il procuratore della società estinta, che sia già ritualmente costituito nel processo anteriormente alla data della predetta successione, dello ius postulandi e, quindi, della capacità di svolgere attività difensiva nel medesimo grado di giudizio sino alla sua sostituzione (Cass., Sez. 5, 3.2.2022, n. 3312, Rv. 663766-01) -nella specie, invero, non avvenuta;
che con il primo motivo parte ricorrente si duole (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.) della ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 50, comma 2, D.P.R. n. 602/73 e dell’art. 77 del D.P.R. n. 602/73 ‘ (cfr. ricorso, p. 6), per avere la C.T.R. erroneamente ritenuto superflua, ai fini della validità e legittimità dell’iscrizione ipotecaria ex art. 77 cit., la previa comunicazione, al contribuente, del relativo avviso bonario, ai sensi del cit. art. 50;

che il motivo è inammissibile e, comunque, infondato; che emerge dalla lettura della motivazione dell’impugnata decisione (cfr. la p. 6, terzultimo cpv.:’ i primi giudici, nulla statuendo in ordine alla pretesa nullità conseguente alla mancata ‘notifica della intimazione ex art. 50 DPR 602/73’ ) che la questione concernente la mancata previa notifica dell’avviso bonario ex art. 50 cit. fu effettivamente proposta

dal contribuente in prime cure, seppur senza alcun pronunziamento al riguardo da parte della C.T.P.: dal ricorso non risulta (cfr. l’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ.), tuttavia, che a tale omissione abbia fatto seguito uno specifico motivo di gravame incidentale del NOME, ovvero che la questione sia stata – quantomeno -riproposta in sede di appello, con conseguente non ulteriore delibabilità della stessa nel presente grado di lite;

che, per altro verso e solo per completezza espositiva, la doglianza si appalesa comunque infondata, nel merito, essendo sufficiente ribadire l’insegnamento di Cass., Sez. U, 18.9.2014, n. 19667, Rv. 632587-01 (impropriamente richiamata dalla difesa di parte ricorrente – cfr. infra ), per cui l’iscrizione ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma va riferita ad una procedura alternativa all’esecuzione forzata vera e propria, sicché può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di cui all’art. 50, comma 2, del d.P.R. n. 602 cit., la quale è prescritta per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notifica della cartella di pagamento;
che con il secondo motivo parte ricorrente lamenta (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.) la ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 137 e ss. c.p.c….dell’art. 2697 del codice civile…dell’art. 115 c.p.c. ‘ (cfr. ricorso, p. 9), per avere la C.T.R. erroneamente ritenuto valida la notifica della comunicazione di iscrizione ipotecaria ad esso NOME, nonostante sul relativo plico fosse stata apposta la dicitura ‘indirizzo insufficiente’ e, per l’effetto, altrettanto erroneamente ritenuto valida l’iscrizione medesima;
che il motivo è, in parte, infondato, in parte, inammissibile;

che ‘L’affermata inapplicabilità all’iscrizione ipotecaria D.P.R. n. 602 del 1973, ex art. 77 della previsione di cui all’art. 50, comma 2, del medesimo decreto -si legge in Cass., Sez. U, 18.9.2014, n. 19667, cit., sub § 13 della motivazione non significa tuttavia che l’iscrizione ipotecaria possa essere eseguita per così dire insciente domino…l’iscrizione ipotecaria prevista dal D.P.R. n. 602 del 1973, art. 77 -prosegue il successivo § 16 in quanto atto destinato ad incidere in modo negativo sui diritti e gli interessi del contribuente, deve essere a quest’ultimo comunicata prima di essere eseguita, in ragione del dovuto rispetto del diritto di difesa mediante l’attivazione del “contraddittorio endoprocedimentale”, che costituisce un principio fondamentale immanente nell’ordinamento cui dare attuazione anche in difetto di una espressa e specifica previsione normativa…Nel quadro delineato, il D.P.R. n. 602 del 1973, art. 77, comma 2 introdotto con D.L. n. 70 del 2011, che obbliga l’RAGIONE_SOCIALE della riscossione a notificare al proprietario dell’immobile una comunicazione preventiva contenente l’avviso che, in mancanza del pagamento delle somme dovute entro il termine di trenta giorni, sarà iscritta l’ipoteca di cui al comma 1, non “innova” (soltanto) – se non sul piano formale la disciplina dell’iscrizione ipotecaria, ma ha (anche e prima ancora) una reale “valenza interpretativa”, in quanto esplicita in una norma positiva il precetto imposto dal rispetto del principio fondamentale immanente nell’ordinamento tributario che prescrive la tutela del diritto di difesa del contribuente mediante l’obbligo di attivazione da parte dell’amministrazione del “contraddittorio endoprocedimentale” ogni volta che debba essere adottato un provvedimento lesivo dei diritti e degli interessi del contribuente medesimo ‘ -conclude il § 17;
che, per effetto dei rilievi che precedono, le Sezioni Unite hanno, quindi, affermato che l’Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l’ipoteca su beni immobili ai sensi dell’art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973, deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative (da ultimo, quello previsto dall’art. 77, comma 2bis , del medesimo d.P.R., come introdotto dal d.l. 14 maggio 2011, n. 70, conv. con modif. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106), in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l’omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti – anche nel regime anteriore all’entrata in vigore dell’art. 77, comma 2bis , introdotto con il d.l. n. 70 del 2011, conv. in l. n. 106 del 2011 (così espressamente Cass., Sez. 6-5, 22.11.2019, n. 30534, Rv. 656352-01) – la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell’ipoteca l’iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d’illegittimità;
che, tuttavia, nella specie, non è in giuoco, all’evidenza, il contraddittorio endoprocedimentale di cui si è appena detto (e la cui mancanza implica la nullità dell’iscrizione) quanto, piuttosto la (affatto diversa) comunicazione dell'(avvenuta) iscrizione, evidentemente successiva a questa, presupponendola quale atto già eseguito e non in fieri , del cui compimento dare notizia al contribuente per la relativa impugnazione;

che la differenza tra le due tipologie di avviso è stata di recente chiarita da Cass., Sez. 5, 8.6.2022, n. 18525 (non massimata) per la quale ‘ occorre, dunque, distinguere il necessario preavviso dalla successiva comunicazione dell’iscrizione ipotecaria ex art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1977. L’omesso preavviso incide sulla validità dell’iscrizione ipotecaria, ma tale vizio deve essere denunciato con la tempestiva impugnazione dell’iscrizione ipotecaria, ai sensi del combinato disposto degli artt. 19 e 21 del d.lgs. n. 546 del 1992, entro 60 giorni dalla successiva comunicazione, laddove effettuata ‘, mentre, al contrario, la successiva comunicazione dell’avvenuta iscrizione incide sul termine di impugnabilità di quest’ultima, nel senso che ‘ l’amministrazione finanziaria deve assicurare l’effettiva conoscenza da parte del contribuente degli atti a lui destinati disciplina che, in virtù del successivo art. 17, si applica anche ai soggetti che rivestono la qualifica di concessionarie di organi diretti dell’amministrazione finanziaria, ivi compresi i soggetti che esercitano l’attività di accertamento, liquidazione e riscossione dei tributi di qualunque natura. Ne consegue che il termine di 60 giorni previsto dall’art. 21 del d.lgs. n. 546 del 1992 per proporre impugnazione – rispetto a tutti gli atti oggetto della giurisdizione tributaria -decorre dalla comunicazione dell’avvenuta iscrizione di ipoteca in base sia al dato testuale dello stesso art. 21 sia ai principi di certezza dei rapporti giuridici e di buona amministrazione, trattandosi proprio dell’atto che è strumentale a rendere edotto il contribuente ed a stimolarne la eventuale reazione, al fine di consentire il raggiungimento dell’eventuale inoppugnabilità dell’iscrizione ipotecaria. Pertanto, solo nel caso in cui la comunicazione non abbia avuto luogo il contribuente ha facoltà
di proporre ricorso averso l’iscrizione di ipoteca nel momento in cui ne abbia avuto effettiva conoscenza ‘;

che correttamente, dunque, la C.T.R. ha evidenziato come ‘ non esiste alcuna norma che preveda quale effetto, della eventuale omissione , la nullità della stessa iscrizione ‘, da ciò inferendone la validità dell’iscrizione ipotecaria in commento: ciò rende irrilevante qualsivoglia ulteriore motivazione (peraltro svolta ad abundantiam ) sul punto, ad opera dei giudici di appello, con conseguente carenza di interesse alla delibazione degli ulteriori profili di censura avanzati con il presente motivo di ricorso, con precipuo riferimento alla validità della notifica dell’avviso in questione (semmai rilevante ai fini della originaria tempestività o meno del ricorso introduttivo del presente giudizio, profilo -tuttavia – non ulteriormente in discussione);
Ritenuto, in conclusione, che il ricorso debba essere rigettato, con la condanna di COGNOME NOME al pagamento, in favore dell’ RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo;

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Per l’effetto, condanna COGNOME NOME al pagamento, in favore dell’ RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in € 200,00 (duecento/00) per esborsi ed € 8.000,00 (ottomila/00) per compenso professionale, oltre al 15% su tale ultimo importo per rimborso forfettario spese generali ed agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di COGNOME NOME, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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