Ipoteca nulla senza comunicazione: la Cassazione decide

Un contribuente otteneva l’annullamento di un’iscrizione ipotecaria in appello, poiché l’Agenzia delle Entrate non aveva provato la notifica della comunicazione preventiva. Nonostante la vittoria, il contribuente ricorreva in Cassazione per altre questioni, tra cui la liquidazione delle spese legali. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per carenza di interesse, stabilendo che una parte totalmente vittoriosa non può impugnare per motivi assorbiti. L’ipoteca nulla rimane tale, ma il ricorso del contribuente è stato rigettato con addebito di ulteriori spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Ipoteca Nulla per Vizio di Notifica: La Cassazione Chiarisce l’Interesse a Ricorrere

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso interessante in cui un contribuente, pur avendo ottenuto una vittoria completa in appello con la dichiarazione di ipoteca nulla, ha deciso di proseguire il contenzioso fino al terzo grado di giudizio. La decisione finale offre spunti cruciali sul concetto di ‘interesse a ricorrere’ e sulla discrezionalità del giudice nella liquidazione delle spese legali.

La Vicenda Giudiziaria: Dall’Ipoteca alla Vittoria in Appello

Un contribuente impugnava un’iscrizione ipotecaria promossa dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, lamentando diverse irregolarità. Tra queste, la prescrizione dei crediti, la mancata notifica degli atti presupposti (cartelle di pagamento) e, soprattutto, l’omessa comunicazione preventiva dell’iscrizione ipotecaria stessa, in violazione del diritto al contraddittorio.

Se in primo grado la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso, in secondo grado la Commissione Tributaria Regionale ribaltava completamente la decisione. I giudici d’appello accoglievano le ragioni del contribuente, dichiarando l’ipoteca nulla per una ragione definita ‘assorbente’: l’amministrazione non era riuscita a fornire la prova della rituale notificazione della comunicazione preventiva di iscrizione. Di conseguenza, l’ipoteca veniva cancellata e l’ente impositore condannato al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

L’Inaspettato Ricorso in Cassazione

Nonostante l’esito pienamente favorevole, il contribuente decideva di presentare ricorso in Cassazione. I motivi erano principalmente due: contestare il mancato esame, da parte dei giudici d’appello, delle altre eccezioni sollevate (come la prescrizione) e lamentare una liquidazione delle spese legali ritenuta troppo bassa, ridotta del 50% rispetto ai valori medi di tariffa.

Le Motivazioni della Cassazione: Quando l’Ipoteca Nulla non Basta

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, fornendo due principi di diritto di notevole importanza pratica.

In primo luogo, i giudici supremi hanno dichiarato inammissibili i motivi relativi alle questioni ‘assorbite’ dalla decisione di appello. La Corte ha chiarito che il contribuente, avendo ottenuto l’annullamento totale dell’atto impugnato (l’iscrizione ipotecaria), risultava ‘integralmente vittorioso’. Di conseguenza, non possedeva più un ‘interesse a ricorrere’ per far valere altre ragioni che avrebbero portato allo stesso risultato. Le eccezioni sulla prescrizione o sulla notifica degli atti presupposti, sollevate in via incidentale, perdevano di rilevanza una volta raggiunto l’obiettivo principale della cancellazione dell’ipoteca.

In secondo luogo, riguardo alla contestazione sulle spese legali, la Cassazione ha ribadito che la determinazione del compenso rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. Una tale decisione può essere contestata solo in caso di ‘scostamento apprezzabile’ dai valori medi previsti dalla legge, cosa che nel caso di specie non è stata ravvisata. La motivazione della corte d’appello, che faceva riferimento a ‘valore della lite, complessità della materia e attività svolta’, è stata ritenuta sufficiente a giustificare la riduzione applicata.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione è un monito importante: vincere non significa sempre avere il diritto di continuare a combattere. Un contribuente che ottiene una vittoria totale, come la dichiarazione di ipoteca nulla, perde l’interesse giuridicamente rilevante a proseguire il giudizio per motivi che, seppur fondati, sono stati assorbiti dalla ragione principale della vittoria. La decisione finale è stata paradossale per il ricorrente: non solo il suo ricorso è stato rigettato, ma è stato anche condannato a rimborsare le spese legali del giudizio di Cassazione all’Agenzia delle Entrate, trasformando una vittoria in una sconfitta economica nel terzo grado.

Quando un’iscrizione ipotecaria può essere considerata nulla?
Secondo quanto stabilito dalla Commissione Tributaria Regionale e confermato implicitamente dalla Cassazione, l’iscrizione ipotecaria è nulla se viene omessa la notifica della comunicazione preventiva di iscrizione, poiché tale omissione viola il diritto al contraddittorio del contribuente.

Una parte che ha vinto completamente in appello può ricorrere in Cassazione?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che una parte risultata ‘integralmente vittoriosa’ in appello non ha un residuo interesse a ricorrere per contestare questioni che sono state ‘assorbite’ dalla motivazione principale della vittoria. L’obiettivo processuale è stato raggiunto e non c’è motivo di proseguire.

La decisione del giudice sulla quantificazione delle spese legali è sempre contestabile?
No, non sempre. La Corte di Cassazione ha chiarito che la liquidazione delle spese legali può essere contestata solo in caso di ‘scostamento apprezzabile’ dai valori medi stabiliti dalle tariffe professionali, e non per una qualsiasi riduzione che il giudice, con motivazione adeguata, ritenga di applicare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 12579 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 12579 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5038/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOME COGNOME con gli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE RISCOSSIONE, rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato

-controricorrente-

avverso la Sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio n. 3221/2022 depositata il 12/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME impugnava dinanzi alla CTP di Roma l’ iscrizione ipotecaria n. NUMERO_CARTA limitatamente ai crediti di natura tributaria, di cui alle sottese cartelle di pagamento nn. NUMERO_CARTA nonché all’avviso di accertamento esecutivo n. NUMERO_DOCUMENTO/2014.

1.1. Il contribuente, nel ricorso introduttivo, deducendo incidentalmente l’omessa notifica di qualsivoglia atto presupposto, contestava: 1) l’estinzione per prescrizione triennale delle tasse automobilistiche nonché quinquennale dei tributi erariali, già al

momento dell’asserita notifica delle cartelle di pagamento e dell’avviso di accertamento sottesi all’ipoteca opposta; 2) l’inesistenza della notifica della comunicazione dell’avvenuta iscrizione ipotecaria in quanto effettuata avvalendosi di un operatore di poste private; 3) l’omessa preventiva notifica della comunicazione di cui all’art. 77, comma 2 -bis, del d.P.R. n. 602 del 1973, in violazione del diritto al contraddittorio ed alla difesa del contribuente; 4) il difetto di motivazione per mancata esplicitazione del calcolo degli interessi e degli oneri aggiuntivi.
La CTP di Roma rigettava il ricorso.

La Commissione regionale accoglieva quindi l’appello del contribuente, «per l’assorbente ragione che non è stata data prova dell’avvenuta rituale notificazione della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca, la cui omissione determina la nullità dell’iscrizione di ipoteca» ed ordinava la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Condannava, inoltre, l’Amministrazione appellata al rimborso alla controparte delle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate nella misura complessiva di euro 2.700,00 per il primo grado e di euro 3.000,00 per il secondo grado, oltre oneri accessori, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Avverso la sentenza indicata in epigrafe il contribuente propone ricorso in cassazione sorretto da tre motivi, illustrati con il deposito di memoria difensiva ex art. 380-bis.1 c.p.c., cui resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c.

Con il secondo motivo, rubricato: «Violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

iscrizione ipotecaria chiedendo di dichiararne la nullità in ragione di una serie di dedotti vizi, tra i quali ha eccepito -anche – la mancata notifica degli atti presupposti, che non sono stati impugnati autonomamente.

3.2. Orbene, il ricorrente risulta integralmente vittorioso nel giudizio di appello, avendo la CTR dichiarato la nullità ‘ iscrizione ipotecaria impugnata notificazione della comunicazione preventiva di iscrizione di ipoteca, laddove le eccezioni relative al difetto di notifica degli atti impositivi presupposti, in mancanza di autonoma impugnazione degli stessi, devono ritenersi sollevate in via incidentale, e dunque non è ravvisabile alcun residuo interesse a ricorrere.

Con il terzo motivo di ricorso viene contestata la: «Violazione e falsa applicazione degli art. 4 D.M. 55/2014; art. 2233, co.2 c.c.; art. 91, co. 4 c.p.c. e art. 111 Cost., in relazione all’art. 360, co.1, n. 3 c.p.c.

4.1. Il ricorrente lamenta che la liquidazione delle spese di lite effettuata dai giudici di appello sarebbe in contrasto con le disposizioni previste dal D.M. 55/2014, in quanto i valori indicati sono ridotti del 50% rispetto agli importi medi previsti per i rispettivi scaglioni di valore, e la CTR avrebbe genericamente motivato al riguardo, affermando di aver preso in considerazione «il valore della lite, la complessità della materia e l’attività svolta»

4.6. Sicché, solo in caso di scostamento apprezzabile dai valori medi della tabella allegata al d.m. n. 55 del 2014, nella specie non ravvisabile

5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al rimborso, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.100,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 14/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.