Interessi passivi deducibili: via libera dalla Cassazione

Una società immobiliare si è vista negare la deducibilità degli interessi passivi su finanziamenti per immobili destinati alla locazione. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’attività di locazione non fosse prevalente. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, stabilendo che, per le annualità 2008 e 2010, la norma non richiedeva la prevalenza dell’attività di locazione. Ha inoltre chiarito che il beneficio fiscale si estende a tutti i tipi di finanziamento garantiti da ipoteca, inclusa l’apertura di credito, e non solo ai mutui.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Interessi passivi deducibili: la Cassazione amplia le maglie per le società immobiliari

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’interpretazione estensiva in materia di interessi passivi deducibili, chiarendo i requisiti per accedere al regime fiscale agevolato previsto dalla Legge Finanziaria 2008. La decisione offre importanti spunti per le società operanti nel settore immobiliare, stabilendo che la piena deducibilità non è subordinata alla prevalenza dell’attività di locazione e si applica a diverse forme di finanziamento, non solo ai mutui.

Il caso in esame

Una società immobiliare, attiva anche nel settore della locazione di immobili di proprietà, aveva dedotto integralmente gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca per gli anni d’imposta 2008 e 2010. L’azienda si era avvalsa dell’art. 1, comma 36, della Legge 244/2007, che permetteva di escludere tali costi dal limite di deducibilità generale previsto dall’art. 96 del TUIR.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava tale deduzione, emettendo due avvisi di accertamento. Secondo l’Ufficio, la società non poteva beneficiare dell’agevolazione per due motivi principali:
1. Requisito soggettivo: l’attività di locazione non era l’attività prevalente della società.
2. Requisito oggettivo: i finanziamenti non erano contratti di mutuo, ma aperture di credito in conto corrente.

Le commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato ragione all’Agenzia delle Entrate, portando la società a ricorrere in Cassazione.

La questione degli interessi passivi deducibili e l’interpretazione normativa

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della formulazione originaria dell’art. 1, comma 36, della Legge 244/2007, applicabile ai periodi d’imposta oggetto di accertamento. Questa norma, prima delle modifiche introdotte nel 2015, stabiliva la piena deducibilità degli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.

La Corte di Cassazione ha analizzato la norma sotto un duplice profilo: soggettivo e oggettivo, giungendo a conclusioni opposte rispetto ai giudici di merito e all’Agenzia delle Entrate.

Le motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il ricorso della società, cassando la sentenza impugnata e enunciando due chiari principi di diritto.

1. Sul requisito soggettivo: non è necessaria l’attività prevalente

La Corte ha affermato che, nella sua versione originale, la norma non poneva alcuna limitazione soggettiva. Non era richiesto che la società svolgesse in via “effettiva e prevalente” l’attività immobiliare di locazione. Questo requisito è stato introdotto solo con il D.Lgs. 147/2015 e, pertanto, non può essere applicato retroattivamente ai periodi d’imposta 2008 e 2010. Per quegli anni, era sufficiente che si trattasse di un’impresa operante nel settore immobiliare, senza alcuna indagine sulla prevalenza di una specifica attività. Di conseguenza, gli interessi passivi deducibili non potevano essere negati sulla base di questo presupposto.

2. Sul requisito oggettivo: anche l’apertura di credito è un “finanziamento”

Anche la tesi dell’Ufficio, secondo cui solo gli interessi derivanti da contratti di mutuo fossero ammessi al beneficio, è stata respinta. La Corte ha sottolineato che la legge utilizza il termine generico “finanziamenti” e non “mutui”. Questa scelta lessicale indica la volontà del legislatore di includere una vasta gamma di operazioni finanziarie, purché garantite da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Pertanto, anche l’apertura di credito in conto corrente rientra pienamente nella nozione di finanziamento agevolabile.

Le conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione rappresenta un punto fermo per le controversie fiscali relative agli anni antecedenti la riforma del 2015. I principi affermati chiariscono che il beneficio della piena deducibilità degli interessi passivi su finanziamenti per immobili in locazione aveva una portata applicativa molto ampia.

In sintesi:
– Nessun requisito di prevalenza: per gli anni fino al 2014, non è necessario dimostrare che l’attività di locazione sia prevalente per dedurre integralmente gli interessi passivi.
– Nozione ampia di finanziamento: il beneficio si estende a qualsiasi forma di finanziamento garantito da ipoteca, inclusi leasing e aperture di credito, e non solo ai mutui.

Questa interpretazione tutela le imprese che hanno fatto affidamento sul testo originario della norma, evitando l’applicazione retroattiva di requisiti più stringenti introdotti solo in seguito.

Una società immobiliare deve avere come attività prevalente la locazione per poter dedurre integralmente gli interessi passivi sui finanziamenti ipotecari secondo la normativa del 2007?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per i periodi d’imposta antecedenti la modifica del 2015 (come il 2008 e il 2010), la norma originaria non richiedeva che l’attività di locazione fosse prevalente. Era sufficiente essere un’impresa operante nel settore immobiliare.

La deducibilità integrale degli interessi passivi si applica solo ai mutui o anche ad altre forme di finanziamento?
Si applica a tutte le forme di “finanziamento” garantite da ipoteca su immobili destinati alla locazione. La Corte ha specificato che il termine generico usato dal legislatore include non solo i mutui, ma anche altre forme contrattuali come l’apertura di credito in conto corrente.

Qual è la corretta interpretazione della norma sugli interessi passivi per immobili in locazione per il periodo 2008-2010?
La corretta interpretazione è quella estensiva. La norma non poneva limiti soggettivi legati alla prevalenza dell’attività, né limiti oggettivi legati alla specifica tipologia di contratto di finanziamento. L’unico requisito era che il finanziamento fosse garantito da ipoteca su un immobile destinato alla locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34424 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34424 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2025

Oggetto: IRES 2008 e 2010 – Interessi passivi – Deducibilità – Art. 1 comma 36 l. 244/2007 – Apertura di credito * Principio di diritto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 38095/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del difensore;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso l’Avvocatura generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ope legis

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, n. 2992/11/2019, depositata in data 16 maggio 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5 dicembre 2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

La RAGIONE_SOCIALE – società immobiliare attiva anche nella locazione di immobili di proprietà – per l’ anno di imposta 2008

portava in deduzione l’intero importo degli interessi passivi corrisposti sui contratti di finanziamento stipulati con svariati intermediari finanziari, avvalendosi del regime fiscale di cui all’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008) che consentiva la deduzione totale degli interessi «relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». L’Ufficio riteneva, invece, che gli interessi fossero indeducibili, secondo il disposto di cui all’art. 96 t.u.i.r. e negava, per mancanza dei presupposti soggettivi e oggettivi, l’applicabilità alla contribuente del regime fiscale agevolativo di cui all’art. 1, comma 36, cit.; per l’effetto, notificava alla contribuente avviso di accertamento (TK3035201945/2013) con il quale rettificava la perdita di esercizio dell’anno 2008 (da Euro 2.089.761,00 ad Euro 1.382.576,00).
La società utilizzava, nella dichiarazione relativa all’anno 2010, la perdita di cui sopra per l’importo di Euro 600.941,00 ad integrale compensazione del reddito conseguito; l’Ufficio notificava, quindi, l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale recuperava a tassazione la perdita dichiarata di Euro 600.941,00, liquidando maggiore IRES per Euro 165.259,00.

La società proponeva, innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma, due distinti ricorsi avverso i detti atti impositivi, affermando la deducibilità integrale degli interessi passivi ai sensi dell’art. 1, comma 36, l. 244/2007.

La CTP rigettava, con distinte sentenze, i ricorsi, evidenziando che la contribuente non aveva svolto, nel 2008, come attività prevalente, quella di locazione immobiliare.

Avverso le due sentenze proponeva appello la contribuente. La Commissione tributaria regionale del Lazio, riunite le impugnazioni, le rigettava rilevando che: a) la società non aveva provato che gli immobili, acquistati con i prestiti garantiti da ipoteca, fossero destinati ad essere concessi in locazione; b) l’attività di

locazione rappresentava un’attività sussidiaria della società; c) non erano stati stipulati contratti di mutuo, bensì aperture di credito.

Contro la decisione della CTR ha proposto ricorso per cassazione la contribuente, affidato ad un motivo. L’Ufficio resiste con controricorso.

È stata, quindi, fissata l’adunanza camerale per il 5 dicembre 2025.

La ricorrente ha depositato, in data 24 novembre 2025, memoria ex art. 380bis1 cod. proc. civ..

Considerato che

Con l’unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244. Censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che non fossero deducibili gli interessi passivi corrisposti dalla contribuente sui finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili di proprietà dati (o da dare) in locazione. Opina, di contro, che il dato letterale della norma in scrutinio non pone alcuna limitazione sul versante soggettivo (non prevedendo che solo le cd. immobiliari di gestione possano usufruire del beneficio) né su quello oggettivo (prevedendo solo che gli immobili, acquistati con contratti di finanziamento, siano ‘destinati alla locazione’).
Il motivo è fondato.

2.1. L’art. 1, comma 36, legge n. 244 del 2007 – dopo aver previsto l’istituzione a mezzo di successivo D.M. di una Commissione di studio sulla fiscalità delle imprese immobiliari al fine di proporre modifiche normative agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa -stabilisce, sino all’applicazione delle suddette modifiche, «la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». Per effetto della citata disposizione, pertanto, gli
interessi passivi, corrisposti per «finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione» sono totalmente deducibili, in deroga al regime di parziale deducibilità previsto dall’art. 96 t.u.i.r.

2.2. In ordine alle sorti di tale disciplina, va evidenziato che l’art. 4, comma 4, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 (Disposizioni recanti misure per la crescita e l’internazionalizzazione delle imprese) ha limitato soggettivamente la portata della disposizione in quanto, dopo le parole: «immobili destinati alla locazione» ha aggiunto le seguenti: «per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare» ed ha precisato che si considerano tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati».
Successivamente, l’art. 14, comma 2, d.lgs. 29 novembre 2018, n. 142 ne aveva disposto l’abrogazione; tuttavia, l’art. 1, comma 7, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (legge di bilancio per il 2019) ne ha fatta salva l’applicazione «nelle more della mancata adozione della revisione della normativa sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari».

2.3. Nella controversia in esame, trattandosi di IRES relativa agli anni di imposta 2008 e 2010, trova applicazione la norma nella formulazione vigente prima della modifica del 2015 (art. 4, comma 4, d.lgs. 147/2015).

Inoltre, vengono in rilievo sia i presupposti soggettivi sia quelli oggettivi per l’applicazione della disciplina di favore.

S otto il primo profilo, la tesi dell’Ufficio secondo cui solo le società immobiliari di gestione sono destinatarie della norma in commento, con esclusione delle società, come la contribuente, che eserciti l’attività di locazione di immobili non in via prevalente, non può essere accolta. Invero, nessuna limitazione in tal senso è prevista nell’originaria formulazione della norma, applicabile ratione

temporis . Questa Corte ha, infatti, al riguardo affermato che «prima della modifica di cui all’art. 4, comma 4 cit., l’integrale deduzione degli interessi passivi inerenti a mutui ipotecari interessi su immobili destinati alla locazione non conosceva i limiti successivamente introdotti, riguardanti il contenuto dell’a ttivo patrimoniale e la formazione dei ricavi, sicché, diversamente da quanto ritenuto dall’RAGIONE_SOCIALE delle entrate, alcuna dimostrazione la società ricorrente doveva dare sulla natura della sua attività, quale attività di gestione, essendo sufficiente, ai fini dell’integrale deducibilità, che si trattasse di impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento fosse garantito da ipoteca e riguardasse immobili destinati alla locazione» (Cass. 17/12/2024, n. 32902).
Sotto l’altro profilo, secondo la tesi dell’Ufficio (anche alla luce della Circolare 37/E/2009), solo gli interessi passivi corrisposti in virtù di contratti di mutuo possono essere dedotti ai sensi dell’art. 1, comma 36, cit., essendo di contro esclusi dal beneficio gli interessi passivi di contratti di apertura di credito. La tesi non può essere accolta, in quanto muove da una lettura restrittiva della norma, ove non vi è un riferimento espresso (ed esclusivo) al contratto di mutuo; nella norma si parla, infatti, di ‘finanziamenti’ in generale, garantiti da ipoteca; pertanto, ciò che rileva è che il finanziamento (ottenuto mediante i contratti più vari, ovvero mutuo, apertura di credito, o leasing) sia garantito da ipoteca.
2.4. L’art. 1, comma 36, cit. è stato già interpretato da questa Corte in termini ampi, affermandosi come sia del tutto indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento e che l’ambito oggettivo di applicazione della norma non può essere limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o per la costruzione degli immobili destinati alla locazione, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo (Cass. 08/11/2024, n. 28804). Inoltre, con riferimento a fattispecie in cui veniva in rilievo la diversa questione dell’applicabilità del beneficio in
caso di rinegoziazione del mutuo, si è evidenziato che «la portata di tale disposizione, quale ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo, delle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, degli obiettivi dell’indebitamento. Altresì, nei lavori preparatori, si è detto che, pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di deducibilità degli interessi passivi, va rimarcato che la deducibilità ha come fine anche quello di incentivare la capitalizzazione aziendale» (Cass. 21/07/2023, nn. 21885 e 21880 seguite da Cass. 24/07/2023, n. 22191 e Cass. 27/07/2023, n. 22735).
La decisione della CTR, limitando l’applicazione della norma alle società che esercitano esclusivamente (o prevalentemente) l’attività di locazione ed agli interessi derivanti da mutui ipotecari, non è conforme ai principi sopra esposti e va, per l’effetto, cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, perché provveda a nuovo esame ed alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Il giudice del rinvio si atterrà ai seguenti principi di diritto:

-« prima della modifica di cui all’art. 4, comma 4, d.lgs. 147/2015, l’integrale deduzione degli interessi passivi inerenti a finanziamenti su immobili destinati alla locazione non conosceva i limiti successivamente introdotti, riguardanti il contenuto dell’attivo patrimoniale e la formazione dei ricavi, sicché, alcuna dimostrazione la società ricorrente doveva dare sulla natura della sua attività, quale attività di gestione, essendo sufficiente, ai fini dell’integrale deducibilità, che si trattasse di impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento fosse garantito da ipoteca e riguardasse immobili destinati alla locazione»;
-«nella nozione di ‘finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione ‘ di cui all’art. 1, comma 36, l.

244/2007, deve ritenersi compreso anche il contratto di apertura di credito in conto corrente».

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, perché provveda a nuovo esame nel rispetto dei principi esposti ed alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 5 dicembre 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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