Interessi passivi deducibili per immobili in affitto

Una società immobiliare si vede negare la deduzione degli interessi passivi su mutui contratti per un immobile locato. La Corte di Cassazione annulla la decisione, stabilendo che il giudice di merito ha errato nel non considerare i contratti di mutuo, che provavano la finalità del finanziamento (coprire i costi di costruzione), basandosi solo su un verbale societario ambiguo. Viene affermato il principio della piena deducibilità degli interessi passivi se legati a immobili da locare, come previsto dalla normativa all’epoca vigente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Interessi Passivi Deducibili per Immobili in Locazione: La Cassazione Chiarisce

La questione degli interessi passivi deducibili rappresenta un tema cruciale per le società immobiliari, incidendo direttamente sulla loro base imponibile e, di conseguenza, sul carico fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiave di lettura sull’interpretazione della normativa applicabile, sottolineando come la finalità sostanziale di un finanziamento prevalga su documentazione interna potenzialmente ambigua. Questo caso analizza la corretta applicazione della Legge 244/2007, che prevedeva un regime di favore per gli interessi su mutui ipotecari destinati a immobili per la locazione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, dopo aver costruito una residenza sanitaria assistenziale (RSA) nel 2003 utilizzando un finanziamento provvisorio (un’apertura di credito in conto corrente), stipulava nel 2005 due mutui ipotecari a lungo termine. Lo scopo di questi mutui era estinguere il debito contratto per la costruzione e consolidare la posizione finanziaria. Per l’anno d’imposta 2008, la società deduceva integralmente gli interessi passivi relativi a tali mutui, ammontanti a circa 285.000 euro.

L’Agenzia delle Entrate contestava questa deduzione, sostenendo che i mutui non fossero inerenti alla costruzione dell’immobile, bensì alla gestione della struttura. A supporto della sua tesi, l’Agenzia citava un verbale del Consiglio di Amministrazione del 2004, antecedente ai mutui, in cui si parlava della necessità di ‘soddisfare le esigenze finanziarie della società in relazione alla gestione della struttura’. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale accoglievano la tesi dell’erario, negando la piena deducibilità.

La Decisione della Corte di Cassazione sugli interessi passivi deducibili

La società ricorreva in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 36, della Legge 244/2007. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame.

Il fulcro della decisione risiede nell’errore commesso dai giudici di merito: aver fondato il proprio convincimento esclusivamente sul contenuto di un verbale societario, peraltro ritenuto ‘equivoco’ dalla stessa Cassazione, ignorando completamente le prove documentali decisive, ovvero i contratti di mutuo.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha articolato il suo ragionamento su diversi punti chiave.

In primo luogo, ha evidenziato come la normativa vigente all’epoca (Legge 244/2007, prima delle modifiche introdotte nel 2015) prevedesse una deroga specifica al regime generale di deducibilità degli interessi passivi (art. 96 T.U.I.R.) per le società immobiliari. Per beneficiare della piena deducibilità, era sufficiente dimostrare che gli interessi derivassero da finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Non erano richiesti ulteriori requisiti sulla composizione dell’attivo patrimoniale o sulla natura dei ricavi della società.

In secondo luogo, i giudici hanno stigmatizzato l’approccio del giudice d’appello, che ha desunto l’inapplicabilità della norma di favore basandosi unicamente su un verbale del CdA che menzionava la ‘gestione della struttura’. La stessa delibera, tuttavia, parlava anche di ‘ristrutturazione dell’attuale assetto creditizio’, un’espressione che indirizzava chiaramente verso la sostituzione del finanziamento originario per la costruzione.

Il punto dirimente, secondo la Corte, è che i contratti di mutuo, completamente ignorati in secondo grado, esplicitavano in modo inequivocabile lo scopo del finanziamento: ‘sopperire a parte del fabbisogno finanziario relativo alla realizzazione del “Progetto”’, ovvero la costruzione della RSA. L’inerenza del finanziamento, pertanto, era palesemente collegata alla costruzione dell’immobile e non alla sua gestione successiva. Il fatto che la costruzione fosse già terminata al momento della stipula dei mutui a lungo termine è stato ritenuto irrilevante, poiché il loro scopo era proprio quello di coprire i costi già sostenuti per l’edificazione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale in diritto tributario: la prevalenza della sostanza sulla forma e l’obbligo per il giudice di valutare l’intero compendio probatorio. Un documento interno, per di più ambiguo, non può prevalere sulle clausole chiare e specifiche di un contratto formale come quello di mutuo.

Per le imprese, la lezione è chiara: la corretta e precisa documentazione delle operazioni finanziarie è essenziale. I contratti devono riflettere fedelmente la reale volontà delle parti e lo scopo economico dell’operazione. Per il Fisco e per i giudici tributari, la sentenza rappresenta un monito a non fermarsi a interpretazioni parziali o a singoli documenti estrapolati dal loro contesto, ma a condurre un’analisi completa e rigorosa di tutte le prove disponibili per accertare la vera natura dei fatti.

Gli interessi passivi su un mutuo stipulato per sostituire un finanziamento precedente usato per costruire un immobile sono deducibili?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che sono integralmente deducibili se il mutuo è destinato a coprire i costi di costruzione dell’immobile, anche se stipulato dopo il completamento dei lavori. Ciò che conta è lo scopo effettivo del finanziamento, come provato dal contratto.

Un verbale del Consiglio di Amministrazione può prevalere su un contratto di mutuo per determinare la finalità di un finanziamento?
No. Secondo la Corte, il giudice di merito ha sbagliato a basare la sua decisione esclusivamente su un verbale ritenuto ambiguo, ignorando il contenuto chiaro ed esplicito dei contratti di mutuo che specificavano la finalità del finanziamento per la costruzione.

Quali erano i requisiti per la piena deducibilità degli interessi passivi per le società immobiliari secondo la L. 244/2007 (prima delle modifiche del 2015)?
Per il periodo d’imposta in esame (2008), era sufficiente che si trattasse di un’impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento fosse garantito da ipoteca e riguardasse immobili destinati alla locazione, per escludere i limiti di deducibilità previsti dall’art. 96 del TUIR.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32926 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 32926 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25763/2016 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

nonché contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE MANTOVA -intimata- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.della LOMBARDIASEZ.DIST. BRESCIA n. 2162/2016 depositata il 12/04/2016. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE ricorre avverso la sentenza della C.T.R. della Lombardia, che ha confermato la sentenza della C.T.P. di Mantova di parziale rigetto del ricorso per l’annullamento dell’avviso di accertamento con il quale erano assoggettati a tassazione ai fini IRES ed IVA, per l’anno di imposta 2008, i costi sostenuti per la costruzione di una residenza sanitaria assistenziale, realizzata nel 2003, e concessa in locazione alla società cooperativa RAGIONE_SOCIALE

La sentenza della C.T.R., chiamata a decidere solo su uno dei rilievi sollevati con l’avviso di accertamento, riguardante la ripresa a tassazione della somma di euro 285.990,00 pari agli interessi passivi su due mutui ipotecari accesi dalla società ha ritenuto infondato l’appello, osservando che siffatti mutui, come dimostrato dal verbale del 7 dicembre 2004, del C.d.A della soc. RAGIONE_SOCIALE (poi incorporata dalla soc. RAGIONE_SOCIALE) non erano stati contratti per sostituire il precedente finanziamento, ottenuto per provvedere alla costruzione dell’immobile, ma per assicurare alla società la liquidità destinata allo svolgimento dell’attività di cura e ricovero svolta all’interno della struttura assistenziale, gestita dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con cui la RAGIONE_SOCIALE aveva stipulato contratto di affidamento in gestione in data 15 febbraio 2004.
L’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

La società ricorrente con memoria del 30 ottobre 2024 ribadisce la ragioni dell’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

La soc. RAGIONE_SOCIALE formula due motivi di impugnazione.

Con il primo si duole, ex art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 36 della L. 244/2007 e dell’art. 96, comma 1 , T.U.I.R., in relazione alla negazione della deduzione integrale degli interessi passivi, benché relativi a due mutui ipotecari per la costruzione di immobili, destinati alla locazione. Premette che la soc. RAGIONE_SOCIALE, poi incorporata dalla società RAGIONE_SOCIALE per procurarsi i fondi necessari alla costruzione della RAGIONE_SOCIALE, nelle more del reperimento di mutui agevolati ipotecari a lungo termine, si era avvalsa, in via provvisoria e temporanea, di un finanziamento anticipato, tramite l’accensione di conto corrente bancario con la Banca Popolare di Sondrio, garantito da ipoteca sul terreno di edificazione. Indi la soc. RAGIONE_SOCIALE, in data 17 febbraio 2005, aveva stipulato due mutui ipotecari, l’uno di euro 4.350.000, con la Banca Popolare di Sondrio, l’altro di euro 4.000.000, con la stessa banca, ma con l’utilizzo di fondi della Banca Europea di Investimenti (B.E.I.), al fine di estinguere il debito di euro 8.000.000,00 su conto corrente bancario, utilizzato per la costruzione della residenza, sostituendolo con i suddetti mutui ipotecari a lungo termine. Su questa base, ritenuti integrati i presupposti dell’applicazione dell’art. 1 comma 36 della l. 244/2007, la ricorrente aveva dedotto anche per l’anno 2009, l’integrale quota annuale degli interessi riguardanti i due mutui ipotecari, pari ad euro 285.990,00, trattandosi di interessi afferenti la costruzione di immobili, successivamente dati in locazione. Osserva che la sentenza di appello, condividendo l’assunto del giudice di primo grado e dell’Ufficio,
ha rigettato il gravame, sostenendo che non si sarebbe trattato di un’ipotesi di estinzione del finanziamento iniziale e sostituzione del medesimo con i mutui ipotecari, ma del reperimento di somme finalizzate alla gestione della struttura, ciò emergendo dal verbale del C.d.A. della soc. RAGIONE_SOCIALE, in data 7 febbraio 2004. Rileva che detta deliberazione, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, è pienamente compatibile con l’avvenuta sostituzione del finanziamento iniziale, non sussistendo, peraltro, alcuna circostanza fattuale comprovante l’utilizzo dei fondi presi a mutuo, per la gestione della struttura residenziale. Invero, tutti i finanziamenti, quello su conto corrente prima e quelli derivanti dai mutui ipotecari poi, costituiscono un’unica operazione ed unitaria operazione di finanziamento per la costruzione della RAGIONE_SOCIALE Sicché gli interessi passivi sono integralmente deducibili ai sensi dell’art. 1, comma 36 l. 244/2007, che non distingue fra finanziamenti precedenti o successivi alla costruzione dell’immobile, essendo richiesta dalla disposizione unicamente l’inerenza del finanziamento all’immobile e la destinazione di questo alla locazione.
Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 5 cod. proc. civ., l’omesso esame di più fatti decisivi ai fini del giudizio, che hanno formato oggetto di discussione fra le parti. Lamenta che la sentenza impugnata si è limitata a valutare la delibera del C.d.A. della soc. RAGIONE_SOCIALE, senza prendere in considerazione: a) che l’immobile è stato locato e la gestione dell’immobile è stata affidata alla Onlus RAGIONE_SOCIALE, a far data dal 15 febbraio 2004, circostanza pacifica e non contestata, che rende evidente che i mutui ipotecari non potessero riguardare la gestione della RAGIONE_SOCIALE; b) che la delibera del C.d.A della soc. RAGIONE_SOCIALE non riguarda la gestione, ma il finanziamento dell’opera e che i due mutui erano
funzionali alla sostituzione del primo finanziamento di euro 8.000.000,00; c) che i due mutui ipotecari -entrambi prodotti e allegati al ricorso- ed in particolare quello finanziato con i fondi B.E.I. fanno espresso riferimento al finanziamento della costruzione della RAGIONE_SOCIALE Rileva che se i suddetti fatti decisivi fossero stati esaminati la C.T.R. non avrebbe potuto che concludere per l’accoglimento del ricorso.

Il primo motivo è fondato e comporta l’assorbimento del secondo.

4.1 La parte ricorrente invoca l’applicazione dell’art. 1, comma 36, della l. n. 244/2007, che recita ‘Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze è istituita una commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari, con il compito di proporre, entro il 30 giugno 2008, l’adozione di modifiche normative, con effetto anche a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, volte alla semplificazione e alla razionalizzazione del sistema vigente, tenendo conto delle differenziazioni esistenti tra attività di gestione e attività di costruzione e della possibilità di prevedere, compatibilmente con le esigenze di gettito, disposizioni agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa, ferma restando, fino all’applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione’.
La disposizione, in previsione dell’entrata in vigore delle disposizioni agevolative in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa, dunque, esclude per le imprese immobiliari l’applicazione dell’art. 96 T.U.I.R., come modificato dall’art. 1,

comma 33 della medesima l. n.244/2007, introducendo una specifica deroga.

4.2 Proprio la contestuale modifica dell’art. 96 cit. e l’introduzione della disciplina di cui al comma 36 dell’art. 1, l. 244/2007, sopra riportato, dimostra che gli interessi passivi corrisposti per l’acquisto o per la costruzione di immobili ‘destinati alla locazione’ e garantiti da ipoteca, da parte di una società che opera nel settore immobiliare, non erano soggetti, nell’anno di imposta 2009, che qui interessa, ai limiti di deducibilità dell’articolo 96 del T.U.I.R., risultando integralmente deducibili dal reddito d’impresa in relazione all’immobile al quale si riferiva il finanziamento.
4.3 Solo con l’art. 4 , comma 4, d. lgs. n.147/2015, la disposizione di cui all’art. 1 comma 36 l.244/2007 è stata modificata, inserendo dopo le parole: ‘immobili destinati alla locazione’, le seguenti parole ‘per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare. Si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricato’.
4.4 Ne consegue che prima della modifica di cui all’art. 4, comma 4 cit., l’integrale deduzione degli interessi passivi inerenti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione non conosceva i limiti successivamente introdotti, riguardanti il contenuto dell’attivo patrimoniale e la formazione dei ricavi, sicché, diversamente da quanto ritenuto dall’Agenzia delle entrate, alcuna dimostrazione la società ricorrente doveva dare sulla natura della sua attività, quale attività di gestione, essendo
sufficiente, ai fini dell’integrale deducibilità, che si trattasse di impresa operante nel settore immobiliare e che il finanziamento fosse garantito da ipoteca e riguardasse immobili destinati alla locazione

4.5 Ciò premesso, va rilevato che la sentenza impugnata desume l’inapplicabilità della più favorevole disciplina di cui all’art. 1, comma 36 l. 244/2007, non dalla mancanza della prova circa la natura di società di gestione immobiliare, ma dal contenuto, considerato dirimente, del verbale del C.d.A della soc. RAGIONE_SOCIALE, poi incorporata nella soc. RAGIONE_SOCIALE, ove si legge che ‘per soddisfare le esigenze finanziarie della società in relazione alla gestione della struttura che ospita la residenza sanitaria assistenziale San Pietro di Castiglione è necessario provvedere alla ristrutturazione dell’attuale assetto creditizio’.
4.6 Orbene, siffatta delibera appare effettivamente equivoca, perché da un lato, fa riferimento ‘alla gestione della struttura’, facendo così pensare che le esigenze finanziarie cui essa fa riferimento siano quelle necessarie per attendere direttamente alla conduzione dell’attività, dall’altro, fa riferimento alla ‘ristrutturazione dell’attuale assetto creditizio’, indirizzando verso la stipulazione dei mutui per la sostituzione del precedente finanziamento.

4.7 In una simile situazione, nondimeno, diveniva fondamentale la consultazione dei contratti di mutuo fondiario, completamente ignorati dalla C.T.R.. Ed invece, proprio nel testo contrattuale datato 17 febbraio 2005 (all. 26 all’atto di appello, prodotto anche in questo giudizio di legittimità) si legge che: b) ‘la parte mutuataria ha chiesto alla Banca un mutuo ipotecario a medio termine ai sensi dell’art. 38 T.U. per sopperire a parte del fabbisogno finanziario relativo alla realizzazione del ‘Progetto’ rientrante nelle finalità previste dalla precedente lett. a), come
meglio precisato nella documentazione fornita e nelle dichiarazioni rilasciate dalla parte mutuataria, consistente in particolare nella costruzione di una residenza sanitaria assistenziale; c) la Banca a fronte del citato progetto e sulla base della situazione economica dichiarata dalla parte mutuataria, nonché sulla scorta della valutazione attribuita alle garanzie offerte, ha deliberato di accordare il finanziamento richiesto per l’importo di euro 4.350.000,00; d) per la concessione di detto finanziamento la Banca ha chiesto alla BEI l’assegnazione dei fondi a valere sul contratto di prestito di cui alla lettera a); d) la BEI ha accolto tale richiesta e ha assegnato i relativi fondi…’.
E’, dunque, evidente che la richiesta del mutuo, così finanziato, aveva proprio quale scopo la costruzione della residenza e non la mera gestione della struttura. A nulla rileva che, come sottolineato dalla sentenza, la costruzione dell’immobile fosse già ultimata essendo il finanziamento richiesto volto proprio a coprire quei costi e per tale motivo concesso.

4.8 Ecco, allora, che non vertendosi in questo caso in una ipotesi di c.d. doppia conforme di merito (da ultimo cfr. Sez. 3 , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 1 – , Sentenza n. 26774 del 22/12/2016), in quanto nessuna doglianza riguarda la contestazione dei fatti, tanto è vero che il motivo non è proposto ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 5) c.p.c., ma per un’ipotesi di violazione di legge, riguardante la qualificazione degli interessi passivi come inerenti a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, ai sensi dell’art. 1 comma 36 della l. 244/2007, è necessario rimettere al giudice di seconda cura -che dovrà provvedervi esaminando il contenuto dei contratti di mutuo fondiario prodotti- la valutazione circa
l’inerenza dei suddetti mutui alla costruzione di immobili destinati alla locazione.

La sentenza deve, pertanto, essere cassata in accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, cui è demandata anche la liquidazione delle spese di lite di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

In accoglimento del primo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui demanda anche la liquidazione delle spese di lite di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 14 novembre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.