Indennità di esproprio: guida alla tassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni contribuenti riguardante la tassazione di una indennità di esproprio e dei relativi interessi. I ricorrenti contestavano l’applicazione della ritenuta del 20% sostenendo che il terreno, pur destinato originariamente a edilizia popolare, fosse stato poi utilizzato dal Comune per scopi diversi. La Corte ha chiarito che la tassazione si basa sulla destinazione urbanistica del terreno al momento del decreto di esproprio, rendendo irrilevanti le vicende successive. Inoltre, è stata confermata la tassabilità di ogni tipologia di interesse corrisposto in relazione alla procedura espropriativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Indennità di esproprio: la guida definitiva sulla tassazione

La gestione fiscale di una indennità di esproprio rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti e amministrazione finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su due punti fondamentali: l’irrilevanza della destinazione effettiva post-esproprio e la tassabilità degli interessi moratori e risarcitori.

Il caso: contestazione della ritenuta fiscale

La vicenda nasce dal silenzio-rifiuto dell’Agenzia delle Entrate rispetto a un’istanza di rimborso presentata da alcuni cittadini. Questi avevano subito una ritenuta del 20% su somme erogate a titolo di indennità per l’esproprio di terreni destinati a edilizia residenziale pubblica. I contribuenti sostenevano che tale tassazione fosse illegittima poiché il Comune aveva poi mutato la destinazione d’uso dei terreni e perché una parte delle somme era stata riconosciuta a titolo risarcitorio per il ritardo nei pagamenti.

La destinazione urbanistica originaria

Secondo i ricorrenti, la tassazione della plusvalenza non avrebbe dovuto applicarsi in quanto l’interesse pubblico originario era venuto meno. Tuttavia, i giudici di merito hanno rigettato questa tesi, confermando che ciò che conta è la qualifica del terreno al momento in cui viene emesso il decreto di esproprio. Se in quel momento il terreno rientra in zone destinate a interventi di edilizia pubblica o infrastrutture urbane, la plusvalenza è soggetta a tassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha confermato l’orientamento dei giudici di merito, ribadendo che la fattispecie impositiva si perfeziona con la percezione dell’indennità. La correlazione causale tra il procedimento espropriativo e il pagamento è l’unico elemento necessario per far scattare il prelievo fiscale. Non rileva se, in un secondo momento, l’amministrazione decida di non realizzare l’opera prevista o di cambiare la destinazione dell’area.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla ratio della Legge 413/1991. Il legislatore ha inteso colpire l’aumento di ricchezza che deriva dalla procedura espropriativa per pubblica utilità. Tale ricchezza si manifesta nel momento in cui il privato riceve il pagamento. La Corte ha inoltre precisato che la normativa non viola il diritto di proprietà tutelato dalla CEDU, poiché gli Stati conservano il potere di emanare leggi per assicurare il pagamento delle imposte. Per quanto riguarda gli interessi, la legge è esplicita nel considerarli reddito imponibile, senza distinguere tra interessi legali, moratori o calcolati su base risarcitoria per coprire oneri bancari sostenuti dal contribuente.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione blindano la legittimità della ritenuta del 20% su tutte le somme percepite nell’ambito di un esproprio di terreni edificabili o destinati a opere pubbliche. Per il contribuente, ciò significa che non è possibile invocare il fallimento del progetto urbanistico per evitare il fisco. Ogni somma aggiuntiva, inclusi gli interessi per il ritardato pagamento, concorre alla formazione del reddito imponibile come ‘reddito diverso’, indipendentemente dalla modalità di calcolo o dalla finalità risarcitoria specifica.

L’indennità di esproprio è sempre soggetta a tassazione?
No, la tassazione al 20% si applica principalmente alle plusvalenze derivanti da terreni destinati a opere pubbliche o edilizia economica e popolare situati in zone urbane omogenee.

Cosa succede se il Comune non realizza l’opera prevista sul terreno espropriato?
La tassazione resta valida poiché rileva la destinazione urbanistica del terreno al momento del decreto di esproprio e non l’effettiva realizzazione successiva dell’opera.

Gli interessi pagati per il ritardo nell’indennizzo sono tassati?
Sì, la legge stabilisce che tutti gli interessi comunque dovuti sulle somme di esproprio costituiscono reddito imponibile e sono soggetti alla medesima ritenuta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4300 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4300 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5872/2021 R.G. proposto da:

SOFFRECOGNOME NOME, SOFFRE’ NOME, SOFFRE’ NOME, elettivamente domiciliati a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO per procura speciale in calce al ricorso;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello RAGIONE_SOCIALE presso i cui uffici a RomaINDIRIZZO INDIRIZZO è elettivamente domiciliata;

-intimata- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Calabria n. 1722 del 2020, depositata il 22 luglio 2020, non notificata.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La controversia trae origine dall’impugnazione da parte dei contribuenti NOME COGNOME e NOME COGNOME, a cui sono subentrati nel corso del giudizio gli eredi NOME e NOME COGNOME, del silenzio-rifiuto dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE sull’istanza di rimborso della somma di euro 43.980,48, pari alle ritenute erariali del 20% indebitamente operate dal Comune di Scido, ai sensi dell’art. 11 comma 5 e 7 della l.413 del 1991, all’atto dell’erogazione in loro favore, il 27.10.2006, RAGIONE_SOCIALE somme:

(i) di euro 60.714,40 a titolo di indennità di espropriazione dei terreni, originariamente destinati alla realizzazione di opere di edilizia residenziale economica e popolare,

(ii) di euro 145.440,90 a titolo di risarcimento subito in relazione al ritardo nel pagamento della somma che li aveva costretti a richiedere finanziamenti bancari a tassi di interesse onerosi,

(iii) di euro 13.747,08 a titolo di interessi legali sugli importi in questione, in esecuzione della sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria n. 40 del 2004 che aveva definito il contenzioso civile.

La CTP di Reggio Calabria aveva respinto il ricorso dei contribuenti che pretendevano di sottrarsi alla tassazione in ragione del fatto che i terreni, espropriati per essere destinati all’edilizia economica e popolare, come risultava dal decreto di esproprio del 18.8.1981, erano stati, poi di fatto, destinati dal Comune di Scido ad utilizzazione diversa da quella pubblica originariamente prevista e del fatto che la maggior parte RAGIONE_SOCIALE somme erano state riconosciute loro dalla Corte d’Appello a titolo di risarcimento di un danno emergente volto alla reintegrazione del loro patrimonio, privo di valenza reddituale.
La CTR della Calabria, adita dai contribuenti, aveva respinto il loro appello confermando la sentenza di primo grado.

Avverso la sentenza della CTR i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione affidandosi a due motivi e l’RAGIONE_SOCIALE genzia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non si è difesa.

Successivamente, il 30.12.2025, i contribuenti hanno presentato memoria illustrativa , ai sensi dell’art. 381 bis 1. c.p.c., con cui hanno lamentato la violazione da parte della CTR anche dell’art. 1 del Protocollo addizionale alla CEDU n. 1 che per l’ingerenza dello RAGIONE_SOCIALE nel godimento del diritto di proprietà, pure in relazione all’imposizione fiscale , impone l’osservanza del principio di legalità e proporzionalità rispetto all’interesse generale perseguito che, nel caso in esame, è successivamente venuto meno per effetto del comportamento concretamente tenuto dall’ente espropriante. La ritenuta sarebbe così priva di base normativa e non proporzionata in relazione all’interesse generale non più perseguito.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 11 commi 5 e 7 della legge n. 413 del 1991 in quanto avrebbe interpretato le norme richiamate nel senso che la fattispecie impositiva prevista, appartenente alla categoria di quelle c.d. a formazione progressiva, sarebbe integrata anche quando il pagamento dell’indennità di esproprio sia avvenuto in difetto della persistente destinazione dei terreni espropriati alla realizzazione del piano di edilizia economica e popolare, dichiarata nell’atto iniziale del procedimento di esproprio ma poi revocata.
1.1. Il motivo è infondato.

1.2. L’art. 11 comma 5 della legge n. 413 del 1991 prevede l’applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di cui all’art. 81, comma 1, lett. b), nel testo all’epoca vigente, alle « plusvalenze conseguenti alla percezione, da parte di soggetti che non esercitano imprese commerciali, di indennità di esproprio o di somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi nonché di somme comunque dovute per effetto di acquisizione

coattiva conseguente ad occupazione di urgenza divenute illegittime relativamente a terreni destinati ad opere pubbliche o ad infrastrutture urbane all’interno RAGIONE_SOCIALE zone omogenee di tipo A, B, C, D di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, definite dagli strumenti urbanistici ovvero ad interventi di edilizia pubblica ed economica e popolare di cui alla legge 1 aprile 1962 n. 167 e successive modificazioni. »

1.3. La Corte ha avuto occasione di sottolineare che la norma richiamata « mira espressamente ad armonizzare il sistema di imposizione RAGIONE_SOCIALE plusvalenze da redditi diversi previsto dall’art. 81 comma 1 lett. b) del d.P.R. 917/1986, come modificato dal comma 1 lett. f) dello stesso art. 11, stabilendo l’assoggettamento ad IRPEF, mediante ritenuta del 20% da parte degli enti eroganti e con facoltà per il contribuente di optare per la tassazione ordinaria – comma 7 – sia RAGIONE_SOCIALE plusvalenze conseguenti alla percezione di indennità di esproprio o di somme percepite a seguito di cessioni volontarie nel corso di procedimenti espropriativi, sia RAGIONE_SOCIALE somme dovute per effetto di acquisizione coattiva conseguente ad occupazioni di urgenza divenute illegittime relativamente a tali terreni, sia RAGIONE_SOCIALE indennità di occupazione e degli interessi comunque dovuti sulle somme indicate comma 6 -, in sintesi di tutte le plusvalenze realizzatesi a seguito della procedura espropriativa per pubblica utilità. » ( Cass. n. 16231 del 2004).
1.4. In particolare, la norma sottopone a tassazione le plusvalenze conseguenti alla percezione da parte del contribuente di indennità o di risarcimenti in relazione a procedimenti espropriativi di terreni rientranti nelle zone omogenee indicate di tipo A, B, C, D, di cui al d.m. 2 aprile 1968. E, ai fini del perfezionamento della fattispecie impositiva è sufficiente verificare che la percezione RAGIONE_SOCIALE indennità o dei risarcimenti sia causalmente connessa all’ablazione del bene conseguente ad un provvedimento di espropriazione per pubblica utilità o per interventi di edilizia pubblica o economica e popolare ovvero ad una c.d. occupazione
appropriativa, a nulla rilevando le vicende successive, concernenti la realizzazione dell’opera o l’attuazione del piano da parte dell’amministrazione espropriante, che non abbiano inciso sul perfezionamento della fattispecie ablatoria o sulla sua persistente validità ed efficacia.

1.5. La ratio del regime di tassazione della plusvalenza inerisce, infatti, alla capacità contributiva e colpisce l’aumento di ricchezza connesso alla percezione dell’indennità o del risarcimento sempre e, comunque, verificatosi anche nell’ipotesi in cui, dopo il perfezionamento della fattispecie ablatoria, sia venuta meno la destinazione pubblica che aveva dato causa all’esproprio.

1.6. La ricostruzione della fattispecie a formazione progressiva dei ricorrenti non è condivisibile perché, se è vero che il presupposto impositivo matura con il pagamento dell’indennità, il fatto costitutivo dell’imposizione è rappresentato dalla sua correlazione causale con il procedimento espropriativo perfezionatosi con l’ablazione di un terreno rientrante nelle zone omogenee previste dal d.m. 2.4.1968, specificamente richiamate dalla norma, al momento della pronuncia del decreto di esproprio.
1.7. La norma si riferisce, infatti, alle caratteristiche della destinazione urbanistica del terreno esistenti originariamente, a cui è commisurato il valore del bene perduto ai fini della determinazione dell’indennità o del risarcimento dovuti dalla pubblica amministrazione, e il presupposto impositivo si perfeziona nel momento della recezione da parte del privato dell’indennità di esproprio o del risarcimento del danno correlata all’ablazione del bene a prescindere dalla sua successiva destinazione.
1.8. La tesi dei ricorrenti, comunque, non tiene in alcun conto della ratio già illustrata della norma impositiva che lega la tassazione esclusivamente alla percezione dell’indennità o del risarcimento del danno all’esito del procedimento di espropriazione e prescinde, invece, dalla successiva

effettiva destinazione del terreno alla realizzazione dell’opera pubblica o dell’intervento di edilizia economica e popolare.

1.9. Non è fondata, infine, la prospettazione del contrasto della norma impositiva con l’art. 1 del Primo Protocollo addizionale della CEDU, come interpretato dalla Corte EDU, relativo al diritto alla percezione di una giusta indennità da parte del soggetto privato della proprietà per causa di pubblico interesse, che non trova diretta applicazione nell’ordinamento degli Stati contraenti (Cass. 32911 del 2021) e che, comunque, nel garantire la tutela del diritto di proprietà del privato, espressamente fa salvo il potere degli Stati di emanare le leggi necessarie per assicurare il pagamento RAGIONE_SOCIALE imposte. Secondo la prospettazione dei ricorrenti la norma impositiva contrasterebbe con la norma convenzionale richiamata se non tenesse conto della mancata realizzazione dell’interesse pubblico che aveva giustificato il provvedimento ablatorio e necessiterebbe, quindi, di una interpretazione convenzionalmente orientata. Ma non hanno spiegato in quale modo il comportamento della pubblica amministrazione, che ha lasciato inattuato lo strumento urbanistico originario una volta completata la procedura ablatoria e versate le somme dovute a titolo di indennità di esproprio e risarcimento del danno all’esito del giudizio civile, avrebbe inciso in modo pregiudizievole sul regime fiscale applicabile alla plusvalenza realizzata dai contribuenti con l’effettiva percezione RAGIONE_SOCIALE somme dovute per l’ablazione del bene, rendendo la ritenuta espressamente prevista dalla legge sproporzionata o eccessivamente onerosa.
1.8. La CTR, affermando che ai fini dell’applicazione della tassazione di cui all’art. 11 comma 5 della legge n. 413 del 1991 ‘ rileva l’originaria qualità dei terreni oggetto di espropriazione ‘ si è attenuta ai principi richiamati e non sussiste, pertanto, la violazione di legge lamentata dai ricorrenti.

Con il secondo motivo i ricorrenti hanno dedotto, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., la nullità della sentenza impugnata per violazione

dell’art. 11 commi 5 e 7 della legge n. 413 del 1991, dell’art. 35 comma 1 del d.P.R. n. 327 del 2001, dell’art. 6 comma 2 t.u.i.r. e dell’art. 12 disp. prel. c.c. perché avrebbe erroneamente incluso nel reddito imponibile la somma erogata a titolo di risarcimento del danno subito dal contribuente per aver dovuto far ricorso al credito bancario nelle more della riscossione dell’indennità di esproprio.

2.1. Il motivo è infondato.

2.2. L’art. 11 comma 6 della legge n. 413 del 1991 prevede che « Le indennità di occupazione e gli interessi comunque dovuti sulle somme di cui al comma 5 costituiscono reddito imponibile e concorrono alla formazione dei redditi diversi di cui all’articolo 81 del testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, come modificato dal comma 1 del presente articolo. » E, analoga previsione contiene l’art. 35 del d.P.R. n. 327 del 2001 che, nella versione vigente ratione temporis , dopo aver assoggettato a tassazione ex art. articolo 81, comma 1, lettera b) del t.u.i.r. l’indennità di esproprio, il corrispettivo di cessione volontaria o il risarcimento del danno da acquisizione coattiva, di un terreno ove sia stata realizzata un’opera pubblica, un intervento di edilizia residenziale pubblica o una infrastruttura urbana all’interno RAGIONE_SOCIALE zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici, all’ultimo comma prevede che « Gli interessi percepiti per il ritardato pagamento della somma di cui al comma 1 e l’indennità di occupazione costituiscono reddito imponibile e concorrono alla formazione dei redditi diversi. »
2.3. Ne deriva che «gli interessi, comunque, dovuti » sulle somme corrisposte a titolo di indennità di esproprio o risarcitorio ai sensi dell’art. 11 comma 5 della legge n. 413 del 1991 concorrono alla formazione del reddito imponibile ai fini dell’IRPEF.

2.4. Nel caso di specie, dallo stralcio del dispositivo della sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria n. 40 del 2004, riportato alla pag. 5 del

ricorso, risulta solo che gli interessi dovuti per il ritardo nel versamento dell’ indennità di esproprio sono stati determinati in una misura diversa da quella legale sino alla data della decisione, corrispondente, per quanto riferito dai ricorrenti, all’entità degli interessi passivi versati alla banca per fruire dei finanziamenti in attesa della riscossione della somma dovuta dalla pubblica amministrazione.

2.5. La norma richiamata non fa distinzione nel sottoporre a tassazione anche ‘gli interessi, comunque, dovuti’ sulle somme corrisposte ai sensi dell’art. 11 comma 5 della legge n. 413 del 1991, tra interessi moratori e interessi corrispettivi né fra interessi dovuti in misura legale e interessi dovuti in misura diversa ai sensi dell’art. 1224 c.c. e legittimamente, dunque, sono state sottoposte a tassazione anche le somme dovute dall’amministrazione espropriante ai contribuente a titolo di interessi.
2.6. La CTR nel motivare la decisione di rigetto del motivo di appello proposto dai contribuenti sulla questione ha espresso una motivazione erronea in diritto richiamando la norma che disciplina la tassazione RAGIONE_SOCIALE somme attribuite a titolo di risarcimento del danno da occupazione appropriativa anziché la disciplina della tassazione degli interessi. Ma ha adottato una decisione corretta sul piano giuridico per cui deve applicarsi la previsione dell’art. 384 ultimo comma c.p.c. che consente alla Corte di correggere la motivazione escludendo la necessità della cassazione della sentenza impugnata.
Il ricorso deve, pertanto, essere respinto.

Nulla va disposto in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità essendo l’RAGIONE_SOCIALE rimasta intimata.

Stante la pronuncia di rigetto integrale del ricorso sussiste a carico del ricorrente l’obbligo di versare, al competente ufficio di merito, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria , ai sensi dell’art. 13, comma 1 –

quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (Cass. Sez. U 20/02/2020, n. 4315).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

Così deciso a Roma, nella camera di consiglio del 9.1.2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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