Indennità di avviamento: nullità della rinuncia

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità della clausola con cui un conduttore rinuncia preventivamente all’**indennità di avviamento** in cambio di una riduzione del canone di locazione commerciale. Tale pattuizione viola l’art. 79 della Legge 392/1978, rendendo lo sconto sul canone inopponibile all’Amministrazione Finanziaria. Di conseguenza, il locatore è tenuto a dichiarare e pagare le imposte sul canone pieno pattuito, poiché la riduzione è priva di causa giuridica valida e non rileva ai fini della determinazione del reddito imponibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Indennità di avviamento: perché la rinuncia anticipata è nulla

L’indennità di avviamento rappresenta una tutela fondamentale per chi esercita un’attività commerciale in locali in affitto. Spesso, nella prassi contrattuale, si tenta di negoziare questa indennità offrendo in cambio una riduzione del canone mensile. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito che tali accordi sono radicalmente nulli se stipulati prima dell’inizio del rapporto locatizio.

Il caso: canone ridotto e rinuncia ai diritti

La vicenda trae origine da un accertamento fiscale notificato a una proprietaria di numerosi immobili. La contribuente aveva dichiarato redditi da locazione inferiori rispetto a quelli potenziali, giustificando la riduzione con accordi contrattuali specifici. In questi contratti, i conduttori avevano rinunciato preventivamente a ricevere l’indennità di avviamento commerciale al termine della locazione, ottenendo in cambio uno sconto significativo sul canone per i primi sei anni.

L’Amministrazione Finanziaria ha contestato tale operazione, ritenendo che la riduzione del canone fosse basata su una clausola illecita e, pertanto, non potesse avere effetti fiscali. Secondo l’ufficio, le imposte dovevano essere calcolate sul canone pieno, indipendentemente dallo sconto effettivamente concesso.

La validità delle clausole sull’indennità di avviamento

Il cuore del problema risiede nell’interpretazione dell’art. 79 della Legge 392/1978. Questa norma sanziona con la nullità ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge sulle locazioni. La giurisprudenza maggioritaria ritiene che il conduttore sia la parte debole del rapporto al momento della firma del contratto. Per questo motivo, non può rinunciare a diritti che non sono ancora entrati nel suo patrimonio.

Sebbene esista un orientamento minoritario che valorizza l’equilibrio economico complessivo dell’accordo (il cosiddetto sinallagma), la Suprema Corte ha scelto di seguire la linea più rigorosa. La tutela del conduttore deve essere preventiva e assoluta contro ogni forma di elusione delle norme imperative.

Le motivazioni

La Corte ha chiarito che la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento inficia la validità della stessa riduzione del canone. Mancando una causa lecita per lo sconto (essendo la controprestazione nulla), la riduzione stessa diventa giuridicamente inefficace. Ai fini fiscali, l’art. 37 del TUIR stabilisce che il reddito da locazione deve essere determinato in base al canone risultante dal contratto. Se la clausola di riduzione è nulla, il canone di riferimento non può che essere quello pattuito in misura piena. Inoltre, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione effettiva, rendendo irrilevante il fatto che il locatore abbia incassato somme inferiori.

Le conclusioni

In conclusione, ogni accordo che preveda una rinuncia anticipata a diritti garantiti dalla legge è destinato a cadere sotto la scure della nullità. Per i proprietari immobiliari, questo si traduce in un rischio fiscale elevatissimo: il fisco pretenderà le imposte sul canone lordo, ignorando gli sconti concessi ai conduttori. La negoziazione dei diritti, inclusa l’indennità di avviamento, è possibile solo dopo che il rapporto di locazione è già sorto e consolidato, preferibilmente attraverso verbali di conciliazione che garantiscano la genuinità della volontà delle parti.

È valida la rinuncia anticipata all’indennità di avviamento in cambio di uno sconto sull’affitto?
No, la rinuncia preventiva è nulla perché viola norme imperative a tutela del conduttore. I diritti possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di locazione è iniziato.

Quali sono le conseguenze fiscali di una clausola di riduzione del canone dichiarata nulla?
Il fisco considera inefficace la riduzione e tassa il locatore sull’intero canone pattuito originariamente. Il reddito fondiario è dovuto indipendentemente dall’effettivo incasso della somma ridotta.

Quando è possibile negoziare legittimamente i diritti del conduttore?
La negoziazione è ammessa solo tramite transazioni o conciliazioni avvenute dopo la nascita del rapporto locatizio. In questa fase il conduttore non è più considerato la parte debole da proteggere preventivamente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2895 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2895 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/02/2026

Avv. Acc. IRPEF 2011

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20396/2018 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO.

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato.

– controricorrente –

avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 1650/2018, depositata in data 20 febbraio 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026 dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

La sig.ra NOME COGNOME, proprietaria di più di 30 immobili nel Comune di Napoli, presentava regolarmente il modello NUMERO_DOCUMENTO (relativo all’anno d’imposta 2011) ed indicava i canoni di affitto percepiti, così come risultanti dai vari contratti di locazione. Tra tali contratti, tre erano stati rinnovati tra le parti a seguito di una trattativa, al cui esito i canoni di affitto (relativi ad alcuni locali commerciali) erano stati ridotti per il primo periodo di durata. In particolare, in tali contratti era stato pattuito che il canone annuo, per i primi sei anni, sarebbe stato dovuto dall’inquilino in misura ridotta rispetto a quanto pattuito per il successivo sessennio, a fronte della preventiva rinuncia da parte dell’inquilino alla corresponsione dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale a fine locazione. In data 19.05.2016, alla ricorrente veniva notificato l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO in relazione ai tre contratti in parola, avente ad oggetto un maggior reddito di euro 85.391,00 e le conseguenti imposte per euro 40.385,00.
Avverso l’avviso di accertamento, la contribuente proponeva ricorso dinanzi la C.t.p. di Napoli; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio, chiedendo la conferma del proprio operato.

La C.t.p. di Napoli, con sentenza n. 21748/2016, accoglieva il ricorso della contribuente, rilevando come, in tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, viga il principio della libera determinazione del canone.

Contro tale sentenza proponeva appello l’Ufficio dinanzi la C.t.r. della Campania; la contribuente si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della decisione di primo grado.

La C.t.r. della Campania, con sentenza n. 1650/2018, depositata in data 20 febbraio 2018, accoglieva l’appello dell’Ufficio.

Avverso tale pronuncia, la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Sulla base del principio della ragione più liquida, va disaminato prioritariamente il quarto motivo di ricorso.

1.2. Invero, secondo l’insegnamento di questa Corte, è da ritenere che l’ordine di trattazione RAGIONE_SOCIALE questioni, stabilito dall’art. 276, secondo comma, c.p.c., mentre impone al giudice del merito di esaminare per prime le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito (cfr., sul punto, Cass. Sez. Un. -Sentenza n. 11799 del 12/05/2017), consente, tuttavia, di scegliere, tra varie questioni di merito, quella che il giudice di merito stesso ritenga ‘più liquida’ (Cass. Sez. Un., Sentenza n. 9936 del 08/05/2014; Cass. Sez. 6 -3, Ordinanza n. 30745 del 26/11/2019; Cass. Sez. 5 -Ordinanza n. 363 del 09/01/2019; Cass. Sez. 6 -L, Sentenza n. 12002 del 28/05/2014). Occorre notare, tuttavia, che il principio in questione è stato comunque enunciato con riferimento a scenari nei quali la ‘ragione più liquida’, pur essendo logicamente subordinata ad altri profili di merito, presentava, nondimeno, rispetto a questi ultimi, eguale capacità ‘di assicurare la definizione del giudizio’ (Cass. Sez. Un., Sentenza n. 9936 del 08/05/2014), e cioè si caratterizzava per un eguale ‘impatto operativo’ (cfr. le massime di Cass. Sez. 5 -Ordinanza n. 363 del 09/01/2019; Cass. Sez. 5 -Sentenza n. 11458 del 11/05/2018; Cass. Sez. 6 -L, Sentenza n. 12002 del 28/05/2014), in tal modo consentendo una più celere definizione del giudizio e non di uno solo dei profili che da quest’ultimo possono essere toccati. L’applicazione del principio, quindi, postula che ci si trovi di fronte ad un coacervo di profili di merito che sebbene posti in un rapporto di subordinazione logica -risultino, nondimeno, idonei a condurre autonomamente alla definizione del
giudizio, ben potendosi, a questo punto, optare per quella – tra le ragioni dotate di eguale potenzialità di definizione – che presenti aspetti di maggiore evidenza e/o linearità (così, Cass. 09/01/2024, n. 693).

1.3. Con il quarto motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 79 L. n. 392/1978, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.», la contribuente lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha affermato il principio (dapprima elaborato dalla giurisprudenza e poi recepito anche dal Legislatore) secondo cui sono valide le clausole apposte nei contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, con le quali si prevede di aumentare progressivamente il canone di locazione fino a giungere al corrispettivo pattuito.
Il motivo è infondato.

1.4. Il nucleo della controversia risiede nella questione concernente la validità della clausola contrattuale con cui il conduttore rinuncia preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale a fronte di una riduzione del canone di locazione. La risoluzione di tale questione è dirimente per la decisione dell’intera causa e assorbe, in larga parte, le altre censure.

La ricorrente fonda la propria tesi su un orientamento giurisprudenziale di questa Corte, definito ‘minoritario’ e risalente, che ammetteva la validità di siffatte pattuizioni (Cass. n. 22826 del 21.07.2022). Secondo tale indirizzo, nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo vige il principio della libera determinazione del canone, e la rinuncia a diritti come l’indennità di avviamento, se compensata da una riduzione del canone, non violerebbe l’art. 79 della L. n. 392/1978, in quanto la pattuizione troverebbe la sua giustificazione nell’equilibrio sinallagmatico complessivo voluto dalle parti (Cass. n. 24221 del 30.09.2019; Cass. n. 22826 del 21.07.2022).
1.5. Su tale punto, la giurisprudenza di questa Corte è consolidata e prevalente nel senso di sancire la nullità della clausola con cui il conduttore rinuncia preventivamente all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, pattuita come corrispettivo per una riduzione del canone di locazione.

1.6. L’art. 79 della L. n. 392/78 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della legge stessa. L’orientamento consolidato e prevalente di questa Corte è nel senso che i diritti del conduttore, quale quello all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non possono essere oggetto di rinuncia preventiva, ovvero prima che il diritto stesso sia sorto e sia entrato nel patrimonio del conduttore: una siffatta rinuncia è nulla, in quanto volta a eludere preventivamente la tutela apprestata da norme imperative. Invero, i diritti del conduttore (di locazione commerciale) possono essere sì negoziati (per lo più a mezzo di conciliazioni o transazioni), ma solo dopo che il rapporto di locazione sia sorto, mentre non si può rinunciare ad essi preventivamente; i diritti vantati dal conduttore, solo una volta sorti, sono disponibili e possono essere oggetto di rinuncia, con o senza corrispettivo, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela i cui all’art. 79 L. n. 392/1978, che è volta ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo (Cass. n. 06/08/2010, n. 18359; Cass. 30/01/2009, n. 2494; Cass. 24/11/2007, n. 24458; Cass. 10/06/2005, n. 12320).
1.7. La clausola contrattuale in esame, che prevedeva una riduzione del canone a fronte della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, è, pertanto, nulla, con conseguente inopponibilità, ai fini fiscali, della riduzione del canone, in quanto costituente il corrispettivo di una pattuizione illecita; il reddito da locazione deve essere, quindi, determinato sulla base del canone pattuito al lordo della riduzione illegittima.

La giurisprudenza citata dalla ricorrente a sostegno della validità di tali patti, pur esistente, si pone come orientamento minoritario e non idoneo a scalfire la consolidata interpretazione sopra richiamata e la sentenza impugnata, avendo fatto corretta applicazione di tali principi, è esente dai vizi denunciati.

Pertanto, l’orientamento maggioritario e più recente della Corte di Cassazione interpreta tale norma in senso rigoroso, a tutela del conduttore considerato parte debole del rapporto al momento della stipula del contratto, per cui i diritti del conduttore (di locazione commerciale) possono essere sì negoziati (per lo più a mezzo di conciliazioni o transazioni), ma solo dopo che il rapporto di locazione sia sorto.

1.8. La nullità della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, in quanto controprestazione della riduzione del canone, inficia la validità della clausola di riduzione stessa per mancanza della sua causa sinallagmatica. Ne consegue che, ai fini fiscali, il ‘canone risultante dal contratto di locazione’, cui fa riferimento l’art. 37 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986), non può che essere identificato nell’importo pattuito in misura piena. La riduzione, essendo legata a una pattuizione nulla, è giuridicamente inefficace e non può rilevare per la determinazione del reddito fondiario, il quale, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, concorre a formare il reddito complessivo ‘indipendentemente dalla percezione’.
Pertanto, la RAGIONE_SOCIALE ha fatto buon governo dei principi testé richiamati.

Il rigetto del quarto motivo di ricorso, idoneo ad assicurare la definizione del giudizio, esime questa Corte dall’esame dei motivi primo, secondo, terzo e quinto, ossia quelli relativi alla «Violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2729 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.»; «Violazione degli artt. 24 e 57 D. Lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.»; «Violazione degli artt. 41 -bis e 38 del D.P.R. n. 600/1973, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.»;
«Violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.».

In conclusione il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.500,00 oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del medesimo art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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