Incertezza normativa: ICI e sanzioni annullate

La Corte di Cassazione ha annullato le sanzioni per omesso versamento ICI a due società energetiche, riconoscendo una situazione di oggettiva incertezza normativa riguardo ai criteri di valutazione delle centrali idroelettriche. La Corte ha stabilito che, in assenza di norme chiare, il contribuente non può essere considerato colpevole e quindi non è tenuto a pagare le sanzioni. È stato invece respinto il ricorso del Comune sulla metodologia di calcolo della rendita catastale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Incertezza normativa: quando le sanzioni fiscali non sono dovute

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel diritto tributario: le conseguenze della cosiddetta incertezza normativa oggettiva. In un caso complesso che ha visto contrapposte due importanti società di produzione energetica e un Comune, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale a tutela del contribuente: in assenza di leggi chiare, non si possono applicare sanzioni per il mancato pagamento delle imposte. La controversia riguardava il versamento dell’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) per diverse annualità e si concentrava sulla corretta valutazione catastale di centrali idroelettriche.

I Fatti del Caso: La controversia sull’ICI per le centrali idroelettriche

Due società energetiche hanno impugnato gli avvisi di accertamento ICI emessi da un Comune per gli anni dal 2005 al 2010. Le società lamentavano, tra le altre cose, che le sanzioni applicate non fossero dovute a causa della profonda incertezza legislativa esistente all’epoca sui criteri per determinare la base imponibile degli opifici industriali. Sostanzialmente, non era chiaro quali elementi degli impianti (come le turbine) dovessero essere inclusi nel calcolo della rendita catastale, da cui dipende l’imposta.
Una delle due società aveva anche sollevato un’eccezione sulla decadenza del potere di accertamento dell’ente locale per una delle annualità contestate.

La questione dell’incertezza normativa nella valutazione degli immobili

Il cuore della vicenda risiede nel concetto di incertezza normativa. Durante gli anni in contestazione, il quadro legislativo per la stima degli immobili a destinazione speciale (categoria catastale D), come le centrali elettriche, era in piena evoluzione. Un intervento legislativo del 2005 aveva modificato i criteri, ma le concrete modalità applicative erano rimaste dubbie per anni, tanto che solo nel 2012 è intervenuta una circolare dell’Agenzia del Territorio per fornire chiarimenti. Questo lungo lasso di tempo tra la modifica normativa e le istruzioni operative ha generato un’oggettiva difficoltà per i contribuenti nel determinare correttamente il valore imponibile dei loro impianti.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato distintamente i vari motivi di ricorso, giungendo a conclusioni diverse su ciascun punto.

Termine di decadenza

La Corte ha respinto il motivo relativo alla decadenza. Ha chiarito che la legge finanziaria del 2006 (L. 296/2006) ha esteso il termine per l’accertamento da tre a cinque anni e che tale estensione si applica anche ai rapporti d’imposta sorti prima della sua entrata in vigore ma non ancora prescritti. Di conseguenza, l’avviso di accertamento era stato notificato tempestivamente.

Annullamento delle sanzioni per incertezza normativa

Questo è il punto più rilevante della decisione. La Cassazione ha accolto pienamente le argomentazioni delle società, riconoscendo l’esistenza di una obiettiva incertezza normativa sulla metodologia di valorizzazione degli opifici. Secondo la Corte, questa incertezza esclude l’elemento soggettivo della colpevolezza del contribuente. Se la legge non è chiara, l’errore del contribuente non può essere considerato una violazione punibile. Pertanto, le sanzioni sono state annullate in toto.

Rigetto del ricorso del Comune

Il Comune aveva presentato un ricorso incidentale per contestare la metodologia di calcolo della rendita catastale utilizzata nel giudizio di merito, sostenendo che non fosse stato incluso il “profitto del promotore immobiliare”. La Corte ha rigettato questo motivo, qualificandolo come un tentativo di riesaminare un accertamento di fatto, attività preclusa in sede di legittimità. La decisione del giudice di merito, basata sulle risultanze di una consulenza tecnica, non era sindacabile.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio consolidato secondo cui la sanzione amministrativa tributaria richiede l’elemento della colpevolezza. L’impossibilità oggettiva di individuare la norma applicabile, dovuta ad ambiguità o complessità del quadro legislativo, costituisce una causa di esenzione dalla responsabilità. I giudici hanno sottolineato come il fatto che siano stati necessari interventi normativi e circolari esplicative a distanza di molti anni dall’entrata in vigore della norma originaria sia la prova più evidente della sussistenza di tale incertezza. Di conseguenza, non si può addebitare al contribuente una violazione che nemmeno il legislatore e l’amministrazione finanziaria erano stati in grado di definire chiaramente per lungo tempo.

Le conclusioni

Questa pronuncia rafforza un importante principio di civiltà giuridica e di tutela del contribuente. Stabilisce che lo Stato non può pretendere il pagamento di sanzioni quando esso stesso è responsabile di aver creato un quadro normativo confuso e di difficile applicazione. Per le imprese che operano in settori complessi e ad alta intensità di capitale, come quello energetico, questa decisione rappresenta un fondamentale precedente: è legittimo resistere alle pretese sanzionatorie dell’amministrazione fiscale quando le regole del gioco non sono chiare. La sentenza ribadisce che la chiarezza e la prevedibilità della legge sono condizioni essenziali per un rapporto corretto tra Fisco e contribuente.

Una norma fiscale più recente che estende i termini di accertamento si applica anche agli anni precedenti?
Sì, la Corte ha confermato che l’estensione del termine di accertamento da tre a cinque anni, introdotta dalla L. n. 296 del 2006, si applica anche ai rapporti d’imposta precedenti non ancora prescritti alla data della sua entrata in vigore.

Cosa si intende per “incertezza normativa oggettiva” e quali sono le sue conseguenze?
Si riferisce a una situazione in cui la legge fiscale è ambigua, complessa o difficile da interpretare, rendendo impossibile per il contribuente determinare con sicurezza i propri obblighi. La conseguenza principale, come stabilito in questa ordinanza, è l’inapplicabilità delle sanzioni, poiché viene a mancare l’elemento soggettivo della colpevolezza del contribuente.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione tecnica (CTU) effettuata nei gradi di merito?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare gli accertamenti di fatto, come le conclusioni di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) sulla valutazione di un immobile. Il suo compito è verificare la corretta applicazione della legge, non rivalutare le prove o i fatti del caso già decisi dai giudici di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34664 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34664 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. R.G. 6818-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO e NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente e ricorrente incidentale-

PROVINCIA AUTONOMA DI TRENTO

RAGIONE_SOCIALE

, in persona del Presidente p.t. , in persona del legale rappresentante

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t.

RAGIONE_SOCIALE DI MADRUZZO , in persona del Sindaco pro tempore

-intimatiin esso riunito il ricorso n. R.G. 6820-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO e NOME COGNOME giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-controricorrente e ricorrente incidentalee

PROVINCIA AUTONOMA DI TRENTO , in persona del Presidente p.t. RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante p.t.

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante p.t. RAGIONE_SOCIALE DI MADRUZZO , in persona del Sindaco pro tempore

-intimati- avverso la sentenza n. 73/2021 RAGIONE_SOCIALE COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE di TRENTO, depositata il 3/9/2021;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 2/12/2025 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) propone ricorso, iscritto al nr. RNUMERO_DOCUMENTO, affidato a tre motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale di RAGIONE_SOCIALE aveva parzialmente accolto l’appello avverso la sentenza n. 71/2019 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in rigetto del ricorso proposto avverso avvisi di accertamento ICI 2005 -2008 notificati dal RAGIONE_SOCIALE di Vallelaghi.

Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Vallelaghi resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a due motivi; la RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE di Madruzzo sono rimasti intimati.

Entrambe le parti hanno da ultimo depositato memoria difensiva.

Con distinto ricorso, iscritto al nr. NUMERO_DOCUMENTO, RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALE medesima sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale di RAGIONE_SOCIALE aveva parzialmente accolto l’appello avverso la sentenza n. 71/2019 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in rigetto del ricorso proposto avverso avvisi di accertamento ICI 2008 -2010 notificati dal RAGIONE_SOCIALE di Vallelaghi.
Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Vallelaghi resiste con controricorso e propone ricorso incidentale affidato a due motivi; la RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE di Madruzzo sono rimasti intimati.

Il RAGIONE_SOCIALE ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Preliminarmente va disposta la riunione dei due ricorsi indicati in epigrafe in quanto relativi alla medesima sentenza impugnata.

2.1. Con il primo motivo RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione dell’art. 11, comma 2, D.Lgs. 504/1992 e dell’art. 1, comma 161, L. 296/2006 per avere i Giudici di seconde cure erroneamente ritenuto tempestivo l’avviso di accertamento emesso per

l’anno d’imposta 2006 «in virtù dell’…applicabilità al caso di specie del più ampio termine di decadenza previsto dalla norma da ultimo richiamata».

1.2. La doglianza è infondata.

1.3. Come più volte affermato da questa Corte, in tema d’ICI, l’art. 1, comma 161, RAGIONE_SOCIALE l. n. 296 del 2006, che ha abrogato dal 1° luglio 2007 il previgente art. 71, comma 1, del d.lgs. n. 507 del 1993 ed ha aumentato da tre a cinque anni il termine di decadenza per l’esercizio del potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria, si applica, ai sensi del predetto art. 1, comma 171, anche ai rapporti d’imposta precedenti alla data RAGIONE_SOCIALE sua entrata in vigore (1° gennaio 2007) (cfr. Cass. n. 20797/2016).
1.4. Nel caso di specie, con riferimento all’anno 2006, oggetto di censura, l’accertamento poteva essere effettuato entro il 31 dicembre 2012 e l’ avviso di accertamento è stato notificato, come è incontestato, entro tale data, cosicché il motivo deve essere respinto, stante la tempestività dell’avviso.

2.1. Con il secondo ed il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE, rispettivamente, denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione degli artt. 6, comma 2, del D.Lgs. n. 472/1997, 8 del D.Lgs. n. 546/1992 e 10, comma 3, RAGIONE_SOCIALE L. n. 212/2000 per avere i Giudici di seconde cure erroneamente ritenuto che negli anni d’imposta in contestazione (2005, 2006, 2007 e primo semestre 2008 per RAGIONE_SOCIALE, secondo semestre 2008, 2009 e 2010 per RAGIONE_SOCIALE) non sussistesse alcuna incertezza normativa in merito alle concrete modalità di valorizzazione degli opifici produttivi.
2.2. La doglianza è fondata.

2.3. La sentenza oggi impugnata ha esclusivamente ad oggetto la questione dell’applicazione delle sanzioni sul mancato pagamento integrale dell’imposta ICI mentre non è oggetto del contendere in questo giudizio quali beni fossero oggetto di valutazione, ai fini catastali per il pagamento dell’ICI.

2.4. In diverse occasioni questa Corte ha accertato che con riferimento agli impianti di produzione di energia idroelettrica, dopo l’entrata in vigore

dell’art. 1 quinquies del d.l. n. 44 del 2005, conv., con modif., dalla l. n. 88 del 2005, sussisteva obiettiva incertezza normativa in ordine alla concreta individuazione dei manufatti che avrebbero dovuto essere considerati ai fini RAGIONE_SOCIALE determinazione RAGIONE_SOCIALE base imponibile ICI e del valore da attribuire agli stessi (cfr. Cass. n. 4169/2020; conf. Cass. nn. 15078/2023, 18512/2022).

2.5. Tale accertamento è stato condotto alla luce dei principi da tempo espressi in sede di legittimità, secondo cui in tema di responsabilità amministrativa RAGIONE_SOCIALE, la condizione d’inevitabile «incertezza normativa RAGIONE_SOCIALE» sul contenuto, sull’oggetto e sui destinatari RAGIONE_SOCIALE norma RAGIONE_SOCIALE, che costituisce causa di esenzione, consiste in un’oggettiva impossibilità, accertabile esclusivamente dal giudice, d’individuare la norma giuridica in cui sussumere un caso di specie, mentre resta irrilevante l’incertezza soggettiva, derivante dall’ignoranza incolpevole del diritto o dall’erronea interpretazione RAGIONE_SOCIALE normativa o dei fatti di causa (in questo senso Cass. n. 10314/2019, n. 13076/2015, n. 4394/2014, n. 3113/2014, n. 24670/2007).
2.6. L’art. 1 quinquies del d.l. 31 marzo 2005, n. 44, convertito dalla legge 31 maggio 2005, n. 88, ha previsto quanto segue: «1. Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, RAGIONE_SOCIALE legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 4 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, limitatamente alle centrali elettriche, si interpreta nel senso che i fabbricati e le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso strutturalmente connesse, anche in via transitoria, cui possono accedere, mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili allo scopo di realizzare un unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale, ai sensi dell’articolo 10 del citato regio decreto-legge, gli elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali esigenze dell’attività industriale di cui al periodo precedente anche se fisicamente non incorporati al suolo. I trasferimenti erariali agli enti locali interessati sono conseguentemente rideterminati per tutti gli anni di riferimento».
2.7. Con l’arresto n. 4169 del 2020 sopra richiamato la Corte ha osservato che la norma ha individuato nuovi criteri per la determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale, prescrivendo che debbano essere considerati, non solo, i fabbricati censiti in catasto con la categoria D, ma anche gli impianti mobili ad essi connessi e necessari per la produzione di energia elettrica ed ulteriori elementi di pregressa incertezza sono stati desunti dalla Circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio 6/2012 la cui finalità era proprio quella di dare risposta ai numerosi quesiti finalizzati a chiarire, nell’ambito dell’accertamento catastale, le metodologie tecnico operative per la determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale delle unità immobiliari da recensire nei gruppi D ed E.
2.8. In proposito la richiamata pronuncia, in modo del tutto condivisibile, ha osservato che tale Circolare, invero, adottata ben sette anni dopo l’entrata in vigore dell’art. 1 quinquies del d.l. 31 marzo 2005, n. 44, sottendeva il permanere di dubbi nell’applicazione RAGIONE_SOCIALE legge pur essendo decorsi sette anni dall’entrata in vigore dell’art. 1 quinquies del d.l. 31 marzo 2005, n. 44.

2.9. A ciò si aggiunga che tale intervento chiarificatore dell’RAGIONE_SOCIALE è stato trasfuso sul piano normativo con la legge n. 190/2014, la quale, all’art. 1, ha disposto che «nelle more dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione RAGIONE_SOCIALE disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 RAGIONE_SOCIALE legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, RAGIONE_SOCIALE legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la «Determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico estimativi»(Nello stesso senso, sempre in controversia RAGIONE_SOCIALE e per Ici 2006, anche Cass. n. 16006 del 2019).
2.10. Nella fattispecie in esame, l’incertezza normativa oggettiva RAGIONE_SOCIALE rileva, trattandosi di avvisi di accertamento per il pagamento

dell’imposta per gli anni 2005 -2010, che ricadono in un periodo in cui i riportati chiarimenti sul piano giurisprudenziale e normativo menzionati non erano ancora intervenuti.

2.11. Quanto esposto induce inequivocabilmente a ritenere sussistente l’incertezza in cui versavano le società contribuenti nel periodo immediatamente successivo all’entrata in vigore RAGIONE_SOCIALE norma, con esclusione, pertanto, dell’elemento soggettivo RAGIONE_SOCIALE colpevolezza e con conseguente non debenza delle sanzioni.

2.12. L’accoglimento del secondo motivo di ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE e del primo motivo di ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE determina l’assorbimento del terzo motivo di ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE e del secondo motivo di ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE, con cui si è denunciata la violazione dell’art. 5 del D.Lgs. n. 472/1997 per avere i Giudici di seconde cure «ritenuto sussistente in capo alla Società il requisito RAGIONE_SOCIALE colpevolezza richiesto dal cit. art. 5 ai fini RAGIONE_SOCIALE punibilità RAGIONE_SOCIALE condotta, sebbene nel caso di specie la Società avesse proceduto ad effettuare i versamenti d’imposta per gli anni in contestazione sulla base dei valori di bilancio in assenza dell’attribuzione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale avvenuta numerosi anni dopo».
Le superiori riflessioni comportano -all’evidenza il rigetto del primo motivo di ricorso incidentale proposto dal RAGIONE_SOCIALE, con cui è stata lamentata l’erronea applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni, le quali, per quanto sopra esposto, non sono, in realtà, dovute.

3.1. Con il secondo motivo di ricorso incidentale il RAGIONE_SOCIALE denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., in rubrica, «violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE circolare n. 6/2012 ed integrazioni apportate con legge 28 dicembre 2015, n. 208, commi da 21 a 24 dell’art. 1, e legge di stabilità n. 190/2015, commi 244 e 245, per errato computo del valore di profitto nella misura dello 0% o del 6% anziché del 12,44% e limitatamente ai soli fabbricati anziché a tutti i beni anche fondiari e impianti».
3.2. La RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE regionale ha respinto il gravame dell’RAGIONE_SOCIALE affermando quanto segue:« Il RAGIONE_SOCIALE di Vallelaghi, appellante incidentale, chiede la riforma RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata,

limitatamente al Capo 3), relativa alla determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale dei beni costituenti la RAGIONE_SOCIALE, in quanto non avrebbe tenuto conto di alcuni elementi, che avrebbero consentito di pervenire all’accertamento di una rendita catastale ben maggiore di quanto accertato in sentenza. Tali elementi sarebbero costituiti da una relazione tecnica a firma dell’AVV_NOTAIO in ordine alla determinazione di un maggior valore di opere, terreni, fabbricati e macchinari; da una diversa valutazione del RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE di Vallelaghi, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rispetto a quanto accertato in CTU in sentenza; ed infine da una perizia di stima, depositata presso la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, risalente al 2006, la cui esistenza era stata appresa soltanto dopo il deposito RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata. Chiede pertanto una revisioneintegrazione RAGIONE_SOCIALE CTU, al fine di individuare l’esatta entità RAGIONE_SOCIALE nuova rendita, in ogni caso superiore a quella attribuita in sentenza, previa acquisizione, in via istruttoria, RAGIONE_SOCIALE perizia di stima depositata dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE. Il motivo non può trovare accoglimento: quanto alla relazione tecnica dell’AVV_NOTAIO COGNOME e alle valutazioni del CTP AVV_NOTAIO, si osserva come nella stessa sentenza venga dato atto che tutte le parti e i rispettivi Consulenti sono stati messi nelle condizioni di assistere alla perizia, di formulare osservazioni metodologiche e di merito in tempi del tutto congrui, di ricevere ampie ed argomentate risposte a tutte le critiche mosse, di aver potuto intervenire nel pieno rispetto del contraddittorio. Le osservazioni mosse da un Consulente di parte o da altro professionista che a suo tempo si era occupato RAGIONE_SOCIALE vicenda non possono costituire validi motivi di impugnazione di una decisione adottata sulla base di ampia e articolatissima motivazione. Per ciò che riguarda, poi, la richiesta istruttoria di acquisizione di ulteriore documentazione ( id est la perizia del 2006, che sarebbe stata occultata, secondo l’appellante RAGIONE_SOCIALE), la stessa è inammissibile, costituendo una domanda nuova, vietata dagli artt. 345 c.p.c. e 57 del D. Lgs. n. 546/92».
3.3. Ciò posto, si osserva che l’approccio di costo consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al

costo di ricostruzione deprezzato (nel caso in esame, poiché l’immobile è stato costruito successivamente all’epoca censuaria 1988 -1989, si considera il valore a nuovo non dovendo applicare riduzioni per vetustà).

3.4. Al fine, però, di assicurare la coerenza con l’approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un profitto normale (P) del promotore immobiliare, giacché i valori di mercato (V) e di costo (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di scostamento è costituito proprio dal profitto (V= K+P).

3.5. Come espressamente previsto dalla Circolare n. 6/2012 dell’RAGIONE_SOCIALE, il profitto del promotore nell’operazione immobiliare deve essere in grado di coprire il costo -opportunità dell’investimento in un’altra qualunque operazione di mercato e viene assunto pari alla media del rendistato lordo nel biennio economico 19881989 ed in prima approssimazione può essere assunto pari al 12,44% del totale dei costi (C1+C2+C3+C4+C5+C6).

3.6. L ‘art. 1, comma 244, RAGIONE_SOCIALE legge 23 dicembre 2014, n. 190 rimanda, inoltre, alla circolare dell’RAGIONE_SOCIALE del Territorio n. 6 del 30 novembre 2012, con riferimento alla determinazione RAGIONE_SOCIALE rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.

3.7. Orbene, dall’esame RAGIONE_SOCIALE CTU, trascritta in parte qua nel ricorso, posta a base RAGIONE_SOCIALE decisione impugnata, emerge che il profitto del promotore non fu «applicato sui fabbricati perché per questa tipologia di manufatti …(erano)… stati utilizzati i prezzi unitari del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE PAT, i quali già includono il profitto del promotore immobiliare».

3.8. Trattasi, dunque, di accertamento in fatto, insindacabile nella presente sede, sulla circostanza che i prezzi unitari del RAGIONE_SOCIALE comprendevano già il profitto del promotore all’interno delle voci di costo utilizzate per la stima RAGIONE_SOCIALE rendita catastale dei fabbricati speciali e delle unità immobiliari oggetto di valutazione tecnico-estimativa e che peraltro il RAGIONE_SOCIALE si è limitato a contestare del tutto genericamente asserendo che « in realtà i prezzi unitari del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non comprend…(evano)… il profitto».
3.9. La doglianza va dunque respinta.

Quanto sin qui illustrato comporta l’accoglimento del ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE limitatamente al secondo motivo, respinto il primo ed assorbito il terzo, l’accoglimento del ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE limitatamente al primo motivo, assorbito il secondo, ed il rigetto del ricorso incidentale, con la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata.

Inoltre, non richiedendosi, per la risoluzione RAGIONE_SOCIALE controversia, alcun altro accertamento di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384 c.p.c., primo comma, con l’accoglimento del ricorso introduttivo delle società contribuenti limitatamente all’inapplicabilità delle sanzioni.

Le spese dell’intero giudizio sono compensate tra le parti in ragione del progressivo consolidarsi dei principi giurisprudenziali nella fattispecie applicati.

P.Q.M.

la Corte dispone la riunione del ricorso n. RG. 6820/2022 al ricorso n. RG 6818/2022; accoglie il secondo motivo del ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE, respinto il primo ed assorbito il terzo; accoglie il primo motivo di ricorso principale di RAGIONE_SOCIALE, assorbito il secondo; rigetta il ricorso incidentale del RAGIONE_SOCIALE; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo delle contribuenti limitatamente alle sanzioni; compensa integralmente le spese di lite dei gradi di merito e di legittimità.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte del ricorrente incidentale , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, RAGIONE_SOCIALE Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 2.12.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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