Inagibilità immobile IMU: prova e oneri del contribuente

Una società ha richiesto la riduzione dell’IMU per un immobile ritenuto inagibile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la tardiva comunicazione di inagibilità e la percezione di un cospicuo risarcimento per il ripristino dell’immobile sono elementi che giocano a sfavore del contribuente. La sentenza sottolinea come l’onere della prova per l’inagibilità immobile IMU spetti interamente al contribuente, che deve agire tempestivamente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Inagibilità Immobile IMU: Quando la Prova non Basta

La questione della riduzione dell’IMU per fabbricati inagibili o inabitabili è un tema di grande interesse per i proprietari di immobili. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione (n. 4337/2024) offre chiarimenti cruciali sugli oneri che gravano sul contribuente per poter beneficiare di tale agevolazione. Il caso analizzato dimostra come la sola condizione di fatto dell’immobile possa non essere sufficiente se non supportata da una condotta diligente e tempestiva. Comprendere i principi affermati dalla Suprema Corte è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese in sede di accertamento fiscale sull’inagibilità immobile IMU.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Riduzione IMU Contestata

Una società immobiliare impugnava un avviso di rettifica con cui un Comune richiedeva il pagamento di una maggiore IMU per l’anno 2013, relativa a un grande immobile di sua proprietà. La società sosteneva di avere diritto a una riduzione dell’imposta, poiché l’edificio era di fatto inagibile. In passato, la struttura era stata utilizzata per alloggiare sfollati a seguito di un sisma e, successivamente, la società aveva ottenuto un cospicuo risarcimento danni per la rimessione in pristino dei luoghi.

Il ricorso della società veniva inizialmente accolto in primo grado. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello del Comune, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado evidenziavano due punti cruciali: in primo luogo, la comunicazione preventiva di inagibilità era stata presentata solo nel dicembre 2017, ben quattro anni dopo il periodo d’imposta contestato; in secondo luogo, il fatto che la società avesse ricevuto un ingente risarcimento per il ripristino dell’immobile era stato interpretato come un indizio contrario all’effettiva e definitiva inutilizzabilità del bene.

La Decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale e condannando la ricorrente al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni: Perché la Riduzione IMU è Stata Negata

Le argomentazioni della Suprema Corte si sono concentrate su aspetti procedurali e sostanziali che meritano un’attenta analisi.

Onere della Prova e Tardività della Comunicazione sull’inagibilità immobile IMU

La Corte ha ritenuto inammissibile il tentativo della società di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti compiuto dai giudici di merito. La Commissione Regionale aveva logicamente desunto, da elementi indiziari come il risarcimento percepito, che l’immobile non fosse da considerarsi inutilizzabile ai fini fiscali per l’anno 2013. Inoltre, la Corte ha implicitamente confermato il principio secondo cui la comunicazione di inagibilità all’ente impositore è un onere fondamentale del contribuente, che deve essere assolto in modo tempestivo. Una comunicazione effettuata anni dopo il periodo d’imposta di riferimento è stata ritenuta irrilevante.

La Doppia ‘Ratio Decidendi’ come Scudo alla Decisione

Un punto tecnico ma decisivo della pronuncia riguarda la cosiddetta ‘doppia ratio decidendi’. La sentenza d’appello si fondava su due pilastri autonomi e sufficienti a sorreggere la decisione:
1. La ritenuta utilizzabilità di fatto del bene.
2. La tardività della denuncia di inagibilità.

La Cassazione ha applicato il principio consolidato secondo cui, in presenza di una doppia motivazione, il ricorrente ha l’onere di censurare efficacemente entrambe. Se anche una sola delle due motivazioni non viene scalfita, il ricorso è destinato a fallire, poiché la decisione impugnata rimarrebbe comunque in piedi sulla base della motivazione non contestata o la cui contestazione è stata respinta. Nel caso di specie, i motivi di ricorso non sono riusciti a smontare questa duplice impalcatura argomentativa, rendendo l’impugnazione inammissibile.

Le Conclusioni: Implicazioni per i Contribuenti

L’ordinanza in esame ribadisce alcuni principi fondamentali per chi intende richiedere la riduzione dell’IMU per inagibilità. Innanzitutto, l’onere di provare lo stato di inagibilità o inabitabilità grava interamente sul contribuente. Tale prova non può limitarsi a una mera affermazione, ma deve essere concreta e, soprattutto, formalizzata attraverso una comunicazione tempestiva e documentata al Comune. Attendere anni per comunicare una situazione di presunta inagibilità vanifica la possibilità di ottenere il beneficio fiscale per le annualità pregresse. Infine, la vicenda insegna che altri elementi fattuali, come la percezione di un risarcimento per la ristrutturazione, possono essere legittimamente interpretati dal giudice tributario come indizi contrari allo stato di abbandono o di inutilizzabilità del bene, indebolendo la posizione del contribuente.

È sufficiente che un immobile sia di fatto inutilizzato per ottenere la riduzione dell’IMU?
No. Secondo la sentenza, il contribuente deve non solo provare lo stato di effettiva inagibilità, ma anche comunicarlo tempestivamente all’ente comunale. Una comunicazione effettuata anni dopo il periodo d’imposta in questione, come nel caso di specie, è stata ritenuta irrilevante ai fini del riconoscimento del beneficio.

Ricevere un risarcimento danni per il ripristino di un immobile influisce sul diritto alla riduzione IMU per inagibilità?
Sì, può influire negativamente. I giudici hanno utilizzato la percezione di un indennizzo per il ripristino dell’immobile come un elemento indiziario contrario alla sua definitiva inutilizzabilità. Questo fattore ha indebolito la tesi del contribuente che sosteneva l’inagibilità del bene.

Cosa succede in Cassazione se la decisione di un giudice d’appello si basa su due motivazioni distinte e autonome?
Per ottenere l’annullamento della sentenza, il ricorrente deve contestare con successo entrambe le motivazioni (le cosiddette ‘rationes decidendi’). Se anche una sola delle due motivazioni resiste alle critiche, la sentenza rimane valida e il ricorso viene rigettato per difetto di interesse, poiché il suo eventuale accoglimento parziale non cambierebbe l’esito finale della lite.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4337 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4337 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22421/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME e rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME e rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA n. 5904/2019 depositata il 05/07/2019, udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE ha impugnato l’avviso di rettifica con cui il Comune di Napoli ha preteso la maggiore i.m.u. per euro 18.304,73, oltre alle sanzioni ed interessi, sull’immobile di sua proprietà sito in Napoli, INDIRIZZO, categoria D/7, per l’anno 2013.

Il ricorso è stato accolto in primo grado, ma rigettato all’esito dell’appello del Comune. Nella sentenza della Commissione tributaria regionale si legge che «in altra decisione…il Tribunale di Napoli ha condannato la Protezione civile al pagamento della somma di euro 774.684,35 in favore della RAGIONE_SOCIALE, a titolo di risarcimento dei danni per la rimessione in pristino dello stato dei luoghi a seguito della costruzione di n. 35 alloggi destinati ai terremotati del sisma del 1980. L’immobile è di fatto utilizzabile ed eventuali omissioni nel ripristino non possono che ricadere sulla società proprietariaRAGIONE_SOCIALE..la comunicazione preventiva di inagibilità risulta effettuata solo in data 21 dicembre 2017 e, quindi, in ogni caso non rileva nel presente giudizio che ha ad oggetto i.m.u. anno 2013».
Avverso tale decisione la contribuente ha proposto ricorso per cassazione, concludendo per la cassazione della sentenza impugnata con ogni conseguenziale statuizione.

Si è costituito con controricorso il Comune di Napoli, che ha chiesto rigettarsi il ricorso.

La ricorrente ha depositato ulteriore memoria, allegando l’atto di appello del Comune e la sentenza di primo grado, oltre ad ulteriore documentazione.

6. La causa è stata trattata all’adunanza camerale del 15 febbraio 2024.

CONSIDERATO CHE

La ricorrente ha dedotto: 1) la nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod.proc.civ., per motivazione apparente in violazione dell’art. 111, sesto comma, Cost., 132 cod.proc.civ., 118 disp.att.cod.proc.civ., 36, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992, non avendo i giudici chiarito le ragioni del proprio convincimento ed in particolare non essendosi confrontati con le argomentazioni dei giudici di primo grado, con l’appello del Comune, che ha prestato acquiescenza alla sentenza di primo grado, soffermandosi solo sulla propria costituzione e sull’eccezione di giudicato esterno, e non essendosi pronunciati sui motivi del ricorso originario riproposti in appello; 2) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 8 del d.lgs. n. 504 del 1992, avendo i giudici di appello integrato la disposizione legislativa e escluso la riduzione di imposta in conseguenza dell’indennizzo ricevuto; 3) la violazione, ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod.proc.civ., degli artt. 53 del d.lgs. n. 546 del 1992 e 112 cod.proc.civ., essendosi il Comune soffermato, nell’appello, solo sulla sua costituzione e sul giudicato esterno; 4) l’ulteriore violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 8 del d.lgs. n. 504 del 1992, in quanto, da un lato, non vi è stata alcuna inosservanza della formalità, consistente nella presentazione all’ente della perizia sullo stato dell’immobile, essendo in atti due perizie sullo stato dei luoghi, e, dall’altro, il diritto ad una agevolazione non può essere condizionato a oneri formali.
La prima censura, con cui si è denunciata la carenza/apparenza di motivazione della sentenza impugnata, è infondata, atteso che la decisione impugnata, in modo esaustivo e chiaro, sia pure sintetico, individua i fatti, le deduzioni delle parti e le ragioni poste a fondamento della decisione, rispetto a cui, difatti,

la ricorrente ha ampiamente sviluppato il suo diritto di difesa con la presente impugnazione. Irrilevante risulta il mancato riepilogo delle argomentazioni del giudice di primo grado, che sono state superare in virtù di profili da quest’ultimo non esaminati e, cioè, il ricevuto risarcimento del danno e la mancata tempestiva comunicazione.

Neppure può accogliersi la terza censura, con cui si è denunciata la formazione del giudicato interno in conseguenza dell’acquiescenza del Comune censura pregiudiziale rispetto a quelle di merito, da esaminare prioritariamente.

L’atto di appello del Comune è idoneo, difatti, ad aggredire l’intera sentenza di primo grado e non solo la parte in cui è stata dichiarata la mancata costituzione dell’ente territoriale, a cui si è fatto riferimento solo al fine di lamentare l’omesso esame delle proprie difese, conseguente proprio da tale errore, per cui non è configurabile alcuna acquiescenza e non si è formato alcun giudicato. In proposito va ribadito che, ai fini della selezione delle questioni, di fatto o di diritto, suscettibili di devoluzione e, quindi, di giudicato interno se non censurate in appello, la locuzione giurisprudenziale «minima unità suscettibile di acquisire la stabilità del giudicato interno» individua la sequenza logica costituita dal fatto, dalla norma e dall’effetto giuridico, ossia la statuizione che affermi l’esistenza di un fatto sussumibile sotto una norma che ad esso ricolleghi un dato effetto giuridico. Ne consegue che, sebbene ciascun elemento di detta sequenza possa essere oggetto di singolo motivo di appello, nondimeno l’impugnazione motivata anche in ordine ad uno solo di essi riapre la cognizione sull’intera statuizione (Cass., Sez. L, 4 febbraio 2016, n. 2217).
Il motivo è, pertanto, infondato.

La seconda censura, con cui si è denunciata la violazione dell’art. 8 del d.lgs. n. 504 del 1992 (disposizione erroneamente

invocata in luogo di quella analoga, relativa all’i.m.u., di cui all’art. 13, comma 3, lett. b, d.l. 201 del 2011, conv. in l. 214 del 2011), è inammissibile, atteso che, tramite la denunciata violazione di legge, si tende a mettere in discussione l’accertamento di fatto, compiuto dai giudici di merito, i quali hanno escluso l’inutilizzabilità del bene, desumendo elementi indiziari contrari dall’indennizzo percepito da molto tempo per il ripristino dell’immobile.

L’ultimo motivo risulta inammissibile, in quanto la sentenza di appello, con cui è stato rigettato il ricorso originario, si fonda su due distinte rationes decidendi (l’utilizzabilità del bene e la tardività della denuncia di inutilizzabilità), entrambe idonee a fondare la decisione, per cui il rigetto delle doglianze relative ad una delle due argomentazioni comporta il sopravvenuto difetto di interesse in ordine alle censure relative all’altra argomentazione, dal cui accoglimento parte ricorrente non potrebbe ottenere alcuna utilità (così Cass., Sez. 3, 24 maggio 2006, n. 12372 , secondo cui, q uando una decisione di merito, impugnata in sede di legittimità, si fonda su distinte ed autonome rationes decidendi ognuna delle quali sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile, da un lato, che il soccombente censuri tutte le riferite rationes , dall’altro che tali censure risultino tutte fondate, sicché, rigettato o dichiarato inammissibile il motivo che investe una delle riferite argomentazioni, a sostegno della sentenza impugnata, sono inammissibili, per difetto di interesse, i restanti motivi, atteso che anche se questi ultimi dovessero risultare fondati, non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe pur sempre ferma sulla base della ratio ritenuta corretta.
In definitiva, il ricorso deve essere rigettato. Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

La Corte: rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in euro 2.500,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge; ai sensi dell’art. 13 , comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, il 15/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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