Inagibilità immobile IMU: la Cassazione decide

Una società ha richiesto la riduzione dell’IMU per un immobile inagibile, senza aver presentato una dichiarazione formale. La Corte di Cassazione ha stabilito che se il Comune era già a conoscenza dello stato di inagibilità immobile IMU tramite altri atti (es. pratiche di ristrutturazione), il contribuente ha diritto allo sconto fiscale. La decisione si basa sul principio di collaborazione e buona fede tra fisco e cittadino, prevalendo sui regolamenti locali. Il caso è stato rinviato per valutare le prove.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Inagibilità Immobile IMU: Quando la Conoscenza del Comune Prevale sulla Burocrazia

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale per i proprietari di immobili: la riduzione dell’IMU per fabbricati inagibili. La questione centrale riguarda l’inagibilità immobile IMU e se la mancata presentazione di una dichiarazione formale impedisca di ottenere il beneficio fiscale, anche quando il Comune è palesemente a conoscenza della situazione. La Corte di Cassazione, con una decisione fondata sul principio di collaborazione e buona fede, fornisce una risposta chiara a tutela del contribuente.

La Vicenda Giudiziaria: Una Richiesta di Sconto IMU

Una società immobiliare si è vista recapitare avvisi di accertamento per l’IMU relativa agli anni 2012 e 2013. La società sosteneva di aver diritto a una riduzione del 50% dell’imposta, poiché l’immobile in questione era inagibile. Pur non avendo presentato una dichiarazione formale di inagibilità, l’azienda riteneva che il Comune fosse perfettamente al corrente dello stato dell’edificio. A prova di ciò, erano state depositate presso gli uffici comunali delle pratiche per la ristrutturazione e il cambio di destinazione d’uso, corredate da fotografie che mostravano chiaramente le condizioni precarie dell’immobile, addirittura privo di copertura.

La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, aveva dato ragione al Comune, ritenendo legittimi gli avvisi di accertamento sulla base del regolamento comunale che esigeva una dichiarazione formale. La società ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione.

L’inagibilità immobile IMU e il Prevalere della Sostanza sulla Forma

Il cuore della decisione della Suprema Corte risiede nel bilanciamento tra gli oneri formali imposti al contribuente e il principio di leale collaborazione che deve governare i rapporti con l’amministrazione fiscale. La Corte ha affermato un principio di diritto fondamentale: a prescindere da una dichiarazione formale, il Comune può e deve essere a conoscenza dello stato di inagibilità di un immobile attraverso altri atti che gli sono stati formalmente notificati.

Citando precedenti sentenze, i giudici hanno ribadito che, in tema di IMU e nell’ipotesi di inagibilità immobile IMU, l’imposta va ridotta del 50% anche senza una richiesta esplicita, quando la situazione è “perfettamente nota al Comune”. Questo orientamento si fonda sul principio di buona fede, che impedisce all’ente impositore di richiedere al contribuente la prova di fatti che sono già documentati e noti ai suoi stessi uffici.

Il Ruolo Limitato dei Regolamenti Comunali

Un altro punto cruciale affrontato dalla Corte è il rapporto tra le fonti del diritto. È stato chiarito che un regolamento comunale, quale fonte normativa secondaria, non può derogare alla normativa primaria (la legge dello Stato) così come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità. Pertanto, se la legge, interpretata secondo i principi di collaborazione, non rende la dichiarazione un presupposto indispensabile in presenza di conoscenza aliunde (cioè da altra fonte), il regolamento locale non può introdurre un ostacolo burocratico insormontabile. La conoscenza dell’inagibilità da parte del Comune non deve derivare necessariamente da atti provenienti dal Comune stesso, ma può basarsi su documenti e prove forniti dalla parte, come le pratiche edilizie, che attestano i lavori e lo stato di fatto dell’immobile.

La Decisione Finale e le Sue Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso applicando i principi enunciati: dovrà cioè verificare se gli atti presentati dalla società per la ristrutturazione fossero effettivamente idonei a portare il Comune a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile in quegli anni. Viene invece rigettato il secondo motivo del ricorrente, con cui si sosteneva che la conoscenza del Comune fosse un fatto non contestato; la Corte ha infatti precisato che nel processo tributario l’onere di provare i presupposti di un beneficio fiscale grava sempre sul contribuente.

Questa ordinanza rappresenta un’importante vittoria per la prevalenza della sostanza sulla forma. Per i contribuenti, significa che la comunicazione trasparente e documentata con gli uffici comunali, anche se per finalità diverse (come quelle edilizie), può essere sufficiente a garantire il riconoscimento di un diritto fiscale, senza che un mero adempimento formale possa trasformarsi in una trappola burocratica.

È sempre obbligatorio presentare una dichiarazione formale per ottenere la riduzione dell’IMU su un immobile inagibile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se il Comune è già a conoscenza dello stato di inagibilità attraverso altri atti formali presentati dal contribuente (come pratiche di ristrutturazione con documentazione fotografica), la riduzione del 50% dell’imposta spetta anche in assenza della specifica dichiarazione.

Un regolamento comunale può imporre l’obbligo di una dichiarazione formale in contrasto con i principi generali dell’ordinamento?
No. La Corte ha stabilito che un regolamento comunale, essendo una fonte secondaria, non può derogare alla normativa primaria come interpretata dalla giurisprudenza. Il principio di collaborazione e buona fede tra fisco e contribuente prevale sugli adempimenti puramente formali previsti a livello locale.

Se il Comune non contesta esplicitamente di essere a conoscenza dello stato di inagibilità, questo fatto si considera automaticamente provato nel processo tributario?
No. La Corte ha chiarito che nel processo tributario il principio di non contestazione ha un’applicazione particolare. L’onere di dimostrare l’esistenza dei presupposti per beneficiare di un’agevolazione fiscale (come la riduzione IMU) rimane sempre a carico del contribuente, anche se l’amministrazione non ha specificamente negato un singolo fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7048 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7048 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3251/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa da NOME (CODICE_FISCALE

: ll’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 3619/2020 depositata il 19/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, accoglieva l’appello del Comune dichiarando legittimi gli avvisi di accertamento per IMU del 2012 e del 2013;

ricorre per cassazione la società contribuente con due motivi di ricorso, integrati da successiva memoria;

resiste con controricorso Roma Capitale chiedendo preliminarmente di dichiarare inammissibile il ricorso in quanto la CTR ha deciso conformemente alla giurisprudenza della Corte, e nel ricorso non ci sono elementi validi per rivedere l’orientamento così consolidatosi; ha chiesto in via subordinata di rigettare, comunque, il ricorso introduttivo in quanto infondato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Risulta fondato il primo motivo di ricorso, infondato il secondo motivo. La sentenza deve cassarsi, in relazione al motivo accolto, con rinvio per nuovo giudizio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente prospetta violazione e falsa applicazione degli art. 8, d. lgs. n. 504 del 1992, 6, quarto comma e 10, primo comma, l. n. 212 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.. Il fatto ris ulta pacifico tra le parti ed accertato dalle decisioni di merito: la ricorrente non aveva (formalmente) dichiarato lo stato di inagibilità dell’immobile oggetto dell’imposta, tuttavia la stessa sostiene che lo stato di inagibilità (al fine del beneficio fiscale per gli immobili inagibili) era noto aliunde al Comune, in quanto erano state a questo presentate le pratiche per la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso (anche con allegazione di fotografie che evidenziavano lo stato dell’immobile negli anni interessati, privo di copertura).
Per la decisione impugnata solo la dichiarazione formale di inagibilità, con i successivi accertamenti, comporta il beneficio fiscale, come previsto anche dal regolamento di Roma Capitale.

Il motivo è fondato in quanto, a prescindere dalla formale dichiarazione, il Comune ben può conoscere lo stato di inagibilità per altri atti ad esso formalmente noti: «In tema di IMU e nell’ipotesi di immobile inagibile, l’imposta va ridotta, ai sensi dell’art. 13, comma 3, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l.n. 214 del 2011), nella misura del 50 per cento anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità è perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune» (Sez. 6 -Sez. 5, Ordinanza n. 8592 del 26/03/2021, Rv. 660884 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 12015 del 10/06/2015, Rv. 635869 -01, e Sez. 5, ordinanza n. 10314, del 29/01/2020 -depositata il 29/5/2020 -).
Inoltre, il regolamento comunale, quale fonte secondaria, non può derogare alla normativa primaria come interpretata dalla Corte di Cassazione: Sez. 5, Sentenza n. 21771 del 15/10/2014, Rv. 632781 -01, ed altre.

In definitiva, la formale dichiarazione, seppure richiesta dal regolamento, non era qui necessaria; né la conoscenza aliunde della inagibilità, in capo al comune, presupponeva la presenza di atti necessariamente ‘provenienti’ da questo, quanto il possesso da parte dell’Amministrazione di atti di parte comprovanti i lavori che rendevano inagibile l’immobile nella annualità di riferimento.

Sul punto la sentenza deve quindi essere cassata con rinvio alla CGT di secondo grado del Lazio che, in applicazione dei suddetti principi, accerterà l’idoneità degli atti sopra indicati a porre il

Comune a conoscenza dello stato di effettiva inagibilità rilevante per il beneficio fiscale.

Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., in quanto il Comune non avrebbe mai contestato la sua conoscenza dello stato di inagibilità, ma di essersi limitato a sostenere che era necessaria la dichiarazione formale, come dal suo regolamento (art. 8, comma 7, lettera B regolamento IMU approvato il 30 novembre 2013, n. 82). Conseguentemente, per la ricorrente, lo stato di inagibilità dell’immobile e la conoscenza dello stesso da parte del Comune sarebbero fatti non contestati.
Il motivo è infondato.

Trattandosi di un beneficio fiscale (riduzione dell’imposta) la prova è a carico del contribuente; il Comune ha negato il beneficio fiscale e non ha ammesso nessun presupposto per lo stesso, limitandosi a sostenere l’assenza del presupposto (la denuncia formale).

Del resto, nel processo tributario il principio di non contestazione ha caratteristiche peculiari: «Nel processo tributario, caratterizzato dall’impugnazione di una pretesa fiscale fatta valere mediante l’emanazione dell’atto impositivo nel quale i fatti costitutivi della richiesta sono già stati allegati, il principio di non contestazione non implica a carico dell’Amministrazione finanziaria, a fronte dei motivi di impugnazione proposti, un onere di allegazione ulteriore rispetto a quanto contestato nell’atto impugnato» (Sez. 5 – , Sentenza n. 16984 del 14/06/2023, Rv. 668258 -01; vedi pure Sez.
5 – , Ordinanza n. 29063 del 06/10/2022, Rv. 666094 -01 e Sez.

5 – , Ordinanza n. 19806 del 23/07/2019, Rv. 654953 – 01).

Conseguentemente non possono ritenersi logicamente non contestati i fatti prospettati nel ricorso in cassazione.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e rigetta il secondo; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, il 04/12/2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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