IMU ordine di demolizione: quale base imponibile?

Una società ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo a immobili abusivi oggetto di un ordine di demolizione, sostenendo che l’imposta dovesse basarsi sul valore dell’area edificabile e non sulla rendita catastale degli edifici. I giudici di merito hanno respinto questa tesi. La Corte di Cassazione, riconoscendo l’importanza della questione giuridica legata all’IMU con ordine di demolizione, ha emesso un’ordinanza interlocutoria, rinviando il caso a una pubblica udienza per una decisione definitiva sulla corretta base imponibile da applicare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU ordine di demolizione: la Cassazione cerca una risposta definitiva

L’obbligo di pagare l’IMU su un immobile abusivo per cui è stato emesso un IMU ordine di demolizione è una questione complessa che crea notevoli incertezze per i contribuenti. La domanda centrale è: la tassa si calcola sul valore catastale di un edificio che, di fatto, è destinato a scomparire, oppure sul valore dell’area su cui sorge? Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha riconosciuto l’importanza di questa domanda, rinviando la decisione a una pubblica udienza per fare chiarezza una volta per tutte.

Il caso: IMU su immobili da demolire

Una società si è vista recapitare un avviso di accertamento da parte di un grande Comune italiano per il pagamento dell’IMU relativa all’anno 2015. L’imposta riguardava diverse unità immobiliari che, tuttavia, non erano semplici proprietà. Si trattava di fabbricati abusivi, per i quali il Comune stesso aveva emesso provvedimenti di sequestro, ordini di demolizione e aveva avviato procedure di acquisizione gratuita al patrimonio comunale a seguito del mancato ripristino dei luoghi da parte della società.

Le posizioni delle parti e dei giudici di merito

La vicenda giudiziaria ha visto contrapporsi due interpretazioni opposte della normativa fiscale.

La tesi del contribuente: la demolizione cambia tutto

La società proprietaria ha sostenuto che, a seguito dei provvedimenti repressivi del Comune, gli immobili fossero di fatto inutilizzabili e non più nella sua piena disponibilità. In particolare, ha argomentato che un IMU ordine di demolizione trasforma la natura del bene tassabile: non più un edificio con una sua rendita, ma un’area edificabile. Di conseguenza, la base imponibile dell’imposta avrebbe dovuto essere calcolata sul valore venale dell’area, come previsto dalla legge in caso di demolizione, e non sulla rendita catastale di fabbricati destinati a scomparire. Inoltre, la società ha lamentato l’incertezza normativa, chiedendo l’annullamento delle sanzioni.

La decisione dei giudici: conta il catasto

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato torto al contribuente. Secondo i giudici di merito, finché gli immobili risultano iscritti al catasto con una specifica categoria e una rendita attribuita, è su questo valore che l’imposta deve essere legittimamente calcolata. L’esistenza di un ordine di demolizione o di provvedimenti di sequestro non incide, secondo questa interpretazione, sul possesso rilevante ai fini fiscali, che rimane in capo al proprietario fino all’effettiva acquisizione del bene da parte del Comune.

L’impatto fiscale dell’IMU ordine di demolizione

La questione approdata in Cassazione ha una portata che va ben oltre il singolo caso. La Corte ha riconosciuto che il problema ha una rilevanza “nomofilattica”, ovvero necessita di un’interpretazione uniforme per garantire la certezza del diritto. Il dubbio da sciogliere è cruciale: l’emissione di un ordine di demolizione, che prelude alla perdita del bene e ne certifica l’illegalità, è un evento sufficiente a modificare la base imponibile dell’IMU, passando dalla rendita catastale del fabbricato al valore dell’area?

Le motivazioni della Corte di Cassazione

Nell’ordinanza, i giudici supremi non hanno fornito una risposta, ma hanno delineato la complessità del problema. Hanno preso atto delle argomentazioni del ricorrente, che ha invocato la violazione di diverse norme, tra cui quelle che regolano la determinazione della base imponibile in caso di demolizione e quelle costituzionali sulla capacità contributiva. La Corte ha ritenuto che la questione meritasse un approfondimento maggiore di quello consentito in una camera di consiglio. La rilevanza dell’effetto acquisitivo “di diritto” al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione è un punto centrale che necessita di essere chiarito in modo definitivo. Per questa ragione, il Collegio ha deciso di rinviare la causa a una pubblica udienza, dove il dibattito potrà essere più ampio e la decisione finale potrà costituire un precedente vincolante.

Conclusioni: in attesa della decisione finale

L’ordinanza interlocutoria della Cassazione lascia aperta la questione, ma segnala l’importanza di trovare una soluzione equa e coerente. La futura sentenza chiarirà se, ai fini fiscali, un immobile abusivo destinato alla demolizione debba essere considerato fino all’ultimo un “edificio” o se, giuridicamente, la sua natura sia già mutata in quella di “area edificabile”. Questa decisione avrà importanti implicazioni pratiche per tutti i proprietari di immobili che si trovano in una situazione analoga, definendo con chiarezza i loro obblighi tributari in una fase così delicata della vita del bene.

Un immobile abusivo per cui è stato emesso un ordine di demolizione è soggetto a IMU?
Sì, secondo quanto emerge dalle decisioni dei giudici di merito riportate nell’ordinanza, l’immobile resta soggetto a IMU finché il contribuente ne risulta proprietario. La questione controversa, che la Cassazione dovrà decidere, non è se l’imposta sia dovuta, ma come debba essere calcolata.

Come si calcola la base imponibile IMU dopo un ordine di demolizione?
Questa è la questione centrale del caso. I giudici di merito hanno stabilito che si calcola sulla base della rendita catastale dell’edificio finché questo è accatastato. Il contribuente sostiene invece che dovrebbe essere calcolata sul valore dell’area edificabile. La Corte di Cassazione dovrà fornire la risposta definitiva a questa domanda.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo caso specifico?
La Corte di Cassazione non ha preso una decisione definitiva sul merito della questione. Con un’ordinanza interlocutoria, ha riconosciuto l’elevata importanza e complessità giuridica del problema e ha rinviato il ricorso a una pubblica udienza per una trattazione più approfondita, al termine della quale verrà emessa la sentenza finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21646 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21646 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/07/2025

ICI IMU Accertamento

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 3680/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante p.t. , con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende (CODICE_FISCALE; EMAIL);

-ricorrente –

contro

Roma Capitale (02438750586), in persona del suo Sindaco p.t. , rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE EMAILcomuneEMAIL;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 3182/2021, depositata il 23 giugno 2021, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale dott. NOME COGNOME che ha concluso chiedendo che la Corte di cassazione rigetti il ricorso.

Rilevato che:

-con sentenza n. 3182/2021, depositata il 23 giugno 2021, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE così confermando la decisione di prime cure che, a sua volta, aveva disatteso l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da Roma Capitale per il recupero a tassazione dell’I MU dovuta dalla contribuente per l’anno 2015 , ed in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma;

1.1 -il giudice del gravame ha considerato che:

le unità immobiliari oggetto di tassazione risultavano censite in catasto (nelle categorie C/7, D/8 e C/1) con attribuzione di rendita;

-legittimamente, pertanto, l’imposta era stata liquidata sulle rendite catastali e nei confronti del titolare del diritto di proprietà, non trovando applicazione, nella fattispecie, la disposizione che correlava la base imponibile del tributo all’area edificabile nel caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6);

come già rilevato dal primo giudice, nemmeno poteva trovare applicazione la riduzione di imposta (del 50%) prevista dall’art. 8, comma 1, d.lgs. cit., atteso che, in distinti giudizi, era rimasta accertata l’insussistenza dei relativi presupposti;

a fronte della deduzione svolta dalla contribuente -secondo la quale « le unità immobiliari oggetto dell’accertamento non erano nella disponibilità della ricorrente poiché sottoposte a provvedimenti di varia natura emanati dal Comune medesimo come provvedimenti di sequestro, di acquisizione e addirittura di demolizione» – rilevava che

«Il provvedimento di rigetto della richiesta di condono non incide sul possesso, così come non incide su di esso l’ordine di demolizione.»;

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di cinque motivi;

Roma Capitale resiste con controricorso.

Considerato che:

-il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

1.1 – il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., espone la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, nonché di travisamento dei fatti, assumendo la ricorrente, in sintesi, che -in ragione dei provvedimenti adottati da Roma Capitale che aveva proceduto a sequestri, all’ordine di demolizione ed all’acquisizione gratuita delle aree, rigettando le domande di condono, -i beni ripresi a tassazione avrebbero dovuti considerarsi extra commercium , indisponibili per essa esponente e, ad ogni modo, acquisti al patrimonio dell’Ente ;
1.2 – il secondo motivo, non meglio rubricato, reca la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost., sull’assunto che – venendo in considerazione immobili abusivi «oggetto di provvedimento di diniego della domanda di condono», e per i quali non era stato rilasciato il certificato di agibilità -gli stessi non avrebbero potuto considerarsi come «suscettibili di produrre reddito»;

1.3 – i l terzo motivo, anch’esso non meglio rubricato, ripropone la denuncia di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e degli artt. 3, 53 e 97 Cost. assumendo la ricorrente che -trattandosi di immobili oggetto di un provvedimento di demolizione e confisca -la base imponibile del tributo avrebbe dovuto determinarsi in relazione al valore dell’area edificabile, così come previsto dal d.lgs. 30 dicembre

1992, n. 504, art. 5, comma 6 (richiamato dal d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 8, comma 4, e dal d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 3, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214);

1.4 – col quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, comma 3, ed al d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, comma 6, assumendo che -in ragione dell’adottata ordinanza di demolizione (n. 62528/2012) -essa esponente era stata posta di fronte all’alternativa di demolire i fabbricati realizzati ovvero di subire l’effetto acquisitivo correlato all’inottemp eranza, così che (ancora una volta) trattandosi di immobili da demolire la base imponibile del tributo non poteva che correlarsi al valore dell’area edific abile;
1.5 – il quinto motivo, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., reca la denuncia di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, deducendo la ricorrente che l’interpretazione data dall’Ente impositore alla disciplina dell’IMU si poneva in contrasto con quella offerta dall’amministrazione finanziaria (con la risoluzione 395/e/2008) alla cui stregua dovevano ritenersi imponibili l’a rea edificabile e non anche gli immobili oggetto di demolizione;
n e conseguiva, pertanto, un’obiettiva incertezza normativa quanto all’individuazione del bene imponibile cui si correlava la disapplicazione delle sanzioni (d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 8), ed anche in ragione dell’affidamento riposto rispetto alle indicazioni contenute in atti dell’amministrazione finanziaria (l. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 2);

-il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 31, commi 2, 3 e 4, -in sostanziale continuità regolativa con la l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7, -per quel che qui rileva, dispone nei seguenti termini:

«2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L’area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
L’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.»;

-c on riferimento alle disposizioni di disciplina dell’ICI (d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2, e art. 3, commi 1 e 2) -disposizioni riprodotte, in sostanziale continuità regolativa, dalla disciplina dell’IMU (v. il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 8, comma 2, e 9, comma 1; il d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, art. 13, comma 2, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214) – questa Corte ha rilevato, per quel che nella fattispecie viene in considerazione, che la nozione di «possesso» (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta) non può essere identificata con la mera disponibilità (sia pur per detenzione qualificata) del bene ma deve essere letta in correlazione alla definizione normativa del soggetto passivo di imposta, così che il possesso rilevante deve identificarsi con «situazioni giuridiche
soggettive aventi carattere reale» e possessore «in tale contesto normativo, è pertanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile» (cfr., ex plurimis , Cass., 15 marzo 2019, n. 7444; Cass., 7 giugno 2017, n. 14119; Cass., 9 maggio 2013, n. 10987; Cass., 9 ottobre 2009, n. 21451; Cass., 14 gennaio 2005, n. 654);

4. -sottesa ai motivi ricorsi, in particolare al primo ed al secondo motivo, si rinviene, dunque, la questione di portata nomofilattica che attinge la rilevanza dell’ordine di demolizione nel règime impositivo IMU (v. Cass., 2 dicembre 2020, n. 27481 ) e, nello specifico, l’effetto acquisitivo («di diritto ») prospettabile in relazione all’inottemperanza dell’ordine di demolizione ( d.P.R. n. 380/2001, art. 31, comma 3, cit.; v., da ultimo, Cass. Sez. U., 25 aprile 2025, n. 10933; v., altresì, Consiglio di Stato, Ad. plen., 11 ottobre 2023, n. 16; Consiglio di Stato, sez. VI, 9 giugno 2020, n.3697; v., ancora, Corte Cost., 3 ottobre 2024, n. 160);
– la particolare rilevanza della questione da trattare giustifica allora la sua rimessione in pubblica udienza (Cass. Sez. U., 5 giugno 2018, n. 14437; Cass., 1 agosto 2017, n. 19115; Cass., 6 marzo 2017, n. 5533).

P.Q.M.

La Corte, rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la sua trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 giugno 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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