IMU ordine demolizione: chi paga l'imposta?

La Corte di Cassazione esamina il caso di una contribuente chiamata a pagare l’IMU per un immobile abusivo, costruito da terzi sul suo terreno e colpito da un ordine di demolizione. Riconoscendo la complessità della questione sulla soggettività passiva d’imposta in presenza di un ordine di demolizione, la Corte ha sospeso la decisione, rinviando il caso in attesa di una pronuncia su una questione simile di rilevanza nomofilattica, per garantire un’interpretazione uniforme della legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 gennaio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU e Ordine di Demolizione: Chi Paga per un Immobile Abusivo?

Introduzione: un dilemma fiscale e urbanistico

La questione della responsabilità fiscale su immobili irregolari è un tema complesso. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha messo in luce un caso emblematico relativo al pagamento dell’IMU in presenza di un ordine di demolizione. La vicenda riguarda una proprietaria di un terreno chiamata a versare l’imposta per un fabbricato costruito abusivamente da una società terza, nonostante su di esso pendesse un provvedimento di demolizione non eseguito. Questa ordinanza interlocutoria non risolve il caso, ma lo congela in attesa di una decisione su un tema di fondamentale importanza giuridica, evidenziando le difficoltà nel definire il soggetto passivo d’imposta in situazioni così intricate.

I Fatti del Caso: L’IMU su un Immobile da Demolire

Una contribuente si è vista recapitare un avviso di accertamento dal proprio Comune per un maggior importo dovuto a titolo di IMU per l’anno 2012. L’imposta si riferiva a un immobile costruito su un terreno di sua proprietà, ma realizzato da una società terza. Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale aveva dato ragione alla contribuente, annullando l’avviso. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato la decisione, ritenendo la proprietaria del terreno responsabile del pagamento in virtù del principio di accessione, secondo cui tutto ciò che viene costruito sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso.

L’Ordinanza della Corte di Cassazione: una questione di principio sull’IMU e l’ordine di demolizione

La contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sollevando diverse obiezioni.

Le Argomentazioni della Contribuente

La ricorrente ha lamentato la contraddittorietà della sentenza regionale, che da un lato la considerava proprietaria per accessione, ma dall’altro riconosceva che l’immobile era stato costruito abusivamente da terzi e, soprattutto, era destinatario di un ordine di demolizione risalente all’anno 2000. Secondo la difesa, la sua soggettività passiva era tutta da dimostrare, specialmente considerando che l’inottemperanza all’ordine di demolizione avrebbe potuto comportare l’acquisizione del bene da parte del Comune. Inoltre, la contribuente ha sottolineato di non aver mai avuto il ‘possesso’ effettivo dell’immobile, presupposto fondamentale per l’applicazione dell’IMU.

La Decisione (Interlocutoria) della Corte

La Corte di Cassazione, analizzando il caso, non è entrata nel merito della questione. Ha invece rilevato che il tema centrale – ovvero le implicazioni fiscali di un ordine di demolizione non eseguito e il conseguente potenziale effetto acquisitivo del bene da parte dell’ente pubblico – riveste una ‘portata nomofilattica’. Si tratta cioè di una questione di diritto di fondamentale importanza, la cui soluzione è necessaria per garantire un’interpretazione uniforme e coerente della legge in tutto il Paese. La Corte ha notato che una questione molto simile era già stata posta in un altro procedimento, per il quale era stata disposta la trattazione in pubblica udienza. Di conseguenza, ha ritenuto opportuno sospendere il giudizio attuale.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte di Cassazione per il rinvio è puramente procedurale e strategica. Invece di emettere una decisione che potrebbe essere in conflitto con un’altra imminente sentenza su un argomento quasi identico, i giudici hanno preferito attendere. La questione di fondo è se il proprietario di un’area, che per legge acquista la proprietà di un manufatto abusivo costruito da altri, sia anche l’effettivo ‘possessore’ ai fini fiscali, soprattutto quando l’immobile è destinato alla demolizione e potrebbe essere acquisito gratuitamente dal patrimonio comunale. La risposta a questa domanda influenzerà numerosi casi simili, chiarendo gli obblighi IMU in scenari di abusivismo edilizio.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione non stabilisce chi ha torto o ragione, ma prende atto della delicatezza e della rilevanza della questione. La decisione di rinviare la causa a nuovo ruolo, in attesa della risoluzione del caso analogo, è una scelta prudente volta a evitare contrasti giurisprudenziali e a fornire una risposta chiara e definitiva a un problema che intreccia diritto tributario, diritto civile e urbanistica. I contribuenti e i Comuni dovranno quindi attendere la decisione della Corte per avere un criterio univoco su chi debba sostenere l’onere dell’IMU quando un immobile è gravato da un ordine di demolizione.

Chi è tenuto a pagare l’IMU per un immobile costruito da un terzo sul proprio terreno?
Secondo il principio generale dell’accessione (art. 934 c.c.), il proprietario del terreno diventa proprietario anche della costruzione. Di conseguenza, la Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto che l’onere del pagamento dell’IMU spetti al proprietario del terreno, anche se non ha costruito materialmente l’immobile.

Un ordine di demolizione su un immobile influisce sul pagamento dell’IMU?
Questa è la questione centrale che la Corte di Cassazione deve risolvere. La contribuente ha sostenuto che l’esistenza di un ordine di demolizione e la possibile acquisizione del bene da parte del Comune dovrebbero escludere la sua responsabilità fiscale. La Corte ha ritenuto la questione talmente importante da sospendere la decisione in attesa di un chiarimento di principio.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la decisione?
La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria e ha rinviato il caso perché una questione giuridica molto simile e di rilevanza ‘nomofilattica’ (cioè importante per l’interpretazione uniforme della legge) è già in attesa di essere decisa. Per evitare sentenze potenzialmente contraddittorie e per fornire una soluzione chiara e definitiva, la Corte ha preferito attendere quella decisione prima di pronunciarsi su questo caso specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33373 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33373 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/12/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al numero 3985 del Ruolo Generale dell’anno 2021, proposto

NOME , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, come in atti domiciliata,

RICORRENTE

CONTRO

COMUNE RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, come in atti domiciliato,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 493/20 della Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, Sezione Distaccata di Pescara, pubblicata in data 9 novembre 2020.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza numero 493/20, pubblicata in data 9 novembre 2020, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, Sezione Distaccata di Pescara, accoglieva l’appello proposto dal Comune RAGIONE_SOCIALE Rapino avverso la sentenza numero 617/18 della Commissione Tributaria Provinciale di

Chieti, con la quale era stato accolto il ricorso proposto da NOME ed era stato annullato l’avviso di accertamento numero 12000037 del 16 ottobre 2017, in forza del quale il Comune di Rapino, con riferimento al periodo di imposta 2012, aveva reputato dovuta la maggiore somma -rispetto a quella versata dalla contribuente, pari ad euro 1.521,00- di euro 3.655,00, a titolo di IMU.

NOME proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a quattro motivi di gravame ed illustrando ulteriormente le sue ragioni con memoria.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Rapino perorava l’infondatezza delle avverse argomentazioni e richieste, depositando controricorso ed invocando la reiezione dell’impugnazione. Ha depositato memoria.

Alla camera di consiglio del 26 novembre 2025, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, veniva emessa la presente ordinanza interlocutoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato sui seguenti motivi:

con il primo motivo di gravame la ricorrente, allegando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 5 (rectius n.4)), del codice di procedura civile, ha lamentato il difetto di motivazione della sentenza impugnata, caratterizzata da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili; ed, infatti, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, per un verso, aveva reputato la contribuente tenuta al versamento dell’imposta sul presupposto della sua qualità di proprietaria del bene, in virtù del principio dell’accessione, per cui, sebbene l’immobile fosse stato realizzato da un soggetto terzo (la
RAGIONE_SOCIALE), era tenuta a risponderne fiscalmente e, per altro verso, aveva sostenuto che la suddetta società aveva realizzato il manufatto in mancanza di una regolare procedura autorizzativa urbanistica, tanto da essere destinataria di un ordine di integrale demolizione, risalente all’anno 2000, a riprova della clandestinità con la quale era avvenuta l’edificazione;

– con il secondo motivo di gravame la ricorrente, evocando il vizio disciplinato dall’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, si è doluta della falsa applicazione dell’articolo 2697 del codice civile e dell’articolo 115 del codice di procedura civile, nonché degli articoli 934 del codice civile e 31 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001, in relazione all’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 2011 ed agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo numero 23 del 2011, con riferimento alla prova della sua contestata soggettività passiva, non suscettibile di essere ravvisata con riguardo al fabbricato realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE, destinataria di un ordine di demolizione, non ottemperato, che era in grado, oltre tutto, di determinare l’acquisizione del bene e dell’area di sedime in capo al Comune di Rapino;
– con il terzo motivo di gravame la ricorrente ha denunciato, richiamando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, la falsa applicazione dell’articolo 2697 del codice civile e dell’articolo 115 del codice di procedura civile, in relazione all’articolo 13 del decreto legge numero 201 del 2011 ed agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo numero 23 del 2011, in quanto, erroneamente, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo non aveva dato adeguato risalto al fatto che il bene, oltre ad essere stato realizzato dalla RAGIONE_SOCIALE,
era stato oggetto di un ordine di demolizione, che era stato rivolto in via esclusiva alla suddetta società ‘in ragione della sua titolarità’, valorizzando, viceversa, il principio dell’accessione, disciplinato dall’articolo 934 del codice civile, ed il fatto che la contribuente non avesse impugnato la proposta di accatastamento, nonostante avesse ricevuto la notifica del relativo atto, circostanza che dimostrava con chiarezza che si riteneva proprietaria del bene, non essendo rilevante la pendenza di procedure demolitive, perché il codestinatario obbligato al ripristino poteva essere anche il costruttore; in tal modo, però, l’autorità giudiziaria adita in secondo grado non aveva fatto buon governo dei principi operanti in materia di onere della prova, atteso che la qualità di soggetto passivo d’imposta doveva essere dimostrata dall’ente impositore, il quale non poteva adagiarsi sui dati catastali, che potevano avere solamente valore indiziario ed erano sconfessati dalla stessa condotta tenuta dal Comune di Rapino, il quale, perfino nel giudizio amministrativo che lo aveva visto contrapposto alla società costruttrice del fabbricato, non aveva contestato la qualità di proprietaria dell’immobile della RAGIONE_SOCIALE, né aveva chiamato a partecipare al processo NOME;
– con il quarto motivo di gravame la ricorrente, prospettando il vizio di cui all’articolo 360, comma 1, numero 3, del codice di procedura civile, ha stigmatizzato la falsa applicazione dell’articolo 8 del decreto legislativo numero 23 del 2022, in relazione all’articolo 13, commi 1 e 2, del decreto legge numero 201 del 2011, essendo carente il presupposto impositivo oggettivo, costituito dal possesso dell’immobile, che non aveva mai avuto, circostanza sulla quale la sentenza non si

era soffermata, nonostante le sue controdeduzioni in sede di gravame.

Orbene, con riferimento alle disposizioni dettate in materia di ICI (decreto legislativo numero 504 del 1992, articoli 1, comma 2, e 3, commi 1 e 2), essenzialmente riprodotte, in sostanziale continuità disciplinare, da quelle dettate in materia di IMU (articoli 8, comma 2, e 9, comma 1, del decreto legislativo numero 23 del 2011, ed articolo 13, comma 2, del decreto legge numero 201 del 2011, convertito dalla legge numero 214 del 2011), questa Corte, prendendo le mosse dalla nozione di possesso (richiamata ai fini della definizione del presupposto d’imposta), ha ritenuto, con ordinanza interlocutoria numero 21650/25, che rivestisse portata nomofilattica la questione inerente alla rilevanza dell’ordine di demolizione e, nello specifico, all’effetto acquisitivo prospettabile, ipso jure , in relazione all’inottemperanza di un ordine di tal fatta, disponendo la trattazione della causa in pubblica udienza.
Il tema preso in esame nella suddetta ordinanza potrebbe avere profili di comunanza con alcune delle questioni dibattute nella presente controversia, per cui è opportuno disporre un rinvio a nuovo ruolo, in attesa della decisione su tale questione.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Sezione Tributaria, nella composizione di cui in intestazione, così provvede:

rinvia la causa a nuovo ruolo, in attesa della decisione sulla questione di cui in motivazione.

Roma, 26 novembre 2025 .

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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