IMU leasing risoluzione: chi paga dopo il contratto?

Una società finanziaria ha impugnato un avviso di accertamento IMU relativo a immobili in leasing. Il contratto era stato risolto per inadempimento, ma l’utilizzatore non aveva restituito i beni. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di IMU e leasing con risoluzione contrattuale, la soggettività passiva del tributo torna in capo al locatore dal momento della risoluzione stessa, indipendentemente dalla mancata riconsegna fisica dell’immobile. La decisione si fonda sul principio che il presupposto dell’imposta per l’utilizzatore è l’esistenza del contratto, non la mera detenzione materiale del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU e leasing con risoluzione: la Cassazione chiarisce chi paga

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale per le società di leasing e gli utilizzatori di immobili: chi è tenuto a pagare l’IMU dopo la IMU leasing risoluzione del contratto, se l’utilizzatore non ha ancora restituito il bene? La risposta della Suprema Corte è netta e si fonda sulla prevalenza del vincolo contrattuale rispetto alla detenzione materiale del bene, ribaltando la decisione dei giudici di merito.

I fatti del caso: una controversia milionaria sull’IMU

Una società di cartolarizzazione, in qualità di incorporante di una società di leasing immobiliare, si è vista notificare un avviso di accertamento da parte di un grande Comune italiano per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2012, per un importo superiore ai 2 milioni di euro. L’accertamento riguardava immobili detenuti in locazione finanziaria per i quali la società concedente aveva comunicato la risoluzione dei contratti per inadempimento degli utilizzatori, senza però aver ancora ottenuto la restituzione fisica degli immobili. La società ha impugnato l’atto, sostenendo di non essere il soggetto passivo dell’imposta, ma sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale le hanno dato torto, ritenendo che l’obbligo di pagamento gravasse sull’utilizzatore fino alla effettiva riconsegna del bene.

La responsabilità sull’IMU leasing risoluzione secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza impugnata e annullando l’atto impositivo. Il principio di diritto affermato è chiaro: nel leasing finanziario, il soggetto passivo ai fini IMU è il locatario (l’utilizzatore) solo per la durata del contratto. Una volta che il contratto viene risolto, la soggettività passiva si trasferisce nuovamente in capo al locatore (la società di leasing), anche se quest’ultimo non ha ancora riacquistato la disponibilità materiale del bene a causa della mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore.

Le motivazioni: il contratto prevale sulla detenzione materiale

La Corte ha basato la sua decisione sull’interpretazione dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Questa norma individua il soggetto passivo dell’IMU nel locatario “a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto”.

Secondo i giudici, il legislatore ha dato rilevanza non alla detenzione materiale del bene, ma all’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima una “detenzione qualificata”. Di conseguenza, con la risoluzione del contratto, viene meno il presupposto giuridico che pone l’obbligo tributario in capo all’utilizzatore. La sua permanenza nell’immobile si trasforma in una detenzione senza titolo, irrilevante ai fini della soggettività passiva IMU.

La Corte ha inoltre precisato che la disciplina prevista per la TASI (che legava l’obbligo alla riconsegna) non può essere estesa all’IMU, data l’eterogeneità dei presupposti applicativi delle due imposte: l’IMU è un’imposta patrimoniale legata al possesso, mentre la TASI era legata all’erogazione di servizi comunali.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza pratica. Per le società di leasing, significa che dal momento della risoluzione contrattuale, anche in caso di contenzioso per la restituzione dell’immobile, l’onere del pagamento dell’IMU ricade su di loro. Diventa quindi fondamentale per queste società attivarsi tempestivamente non solo per la risoluzione, ma anche per rientrare in possesso del bene al fine di limitare gli oneri fiscali. Per gli enti impositori, la sentenza chiarisce che l’atto di accertamento per l’IMU post-risoluzione deve essere notificato alla società di leasing e non più all’ex utilizzatore, pena l’illegittimità dell’atto stesso.

In caso di risoluzione di un contratto di leasing per inadempimento, chi deve pagare l’IMU se l’immobile non viene restituito?
Secondo la Corte di Cassazione, l’IMU deve essere pagata dal locatore (la società di leasing) a partire dal momento in cui il contratto è risolto, anche se l’utilizzatore non ha ancora riconsegnato materialmente l’immobile.

Ai fini del pagamento dell’IMU, è più importante la detenzione fisica dell’immobile o l’esistenza di un contratto valido?
È più importante l’esistenza di un contratto valido. La soggettività passiva dell’utilizzatore si fonda sul vincolo contrattuale che ne legittima la detenzione. Una volta cessato il contratto, cessa anche il suo obbligo di pagare l’IMU, indipendentemente dal fatto che continui a occupare l’immobile.

La normativa prevista per la TASI in caso di leasing si applica anche all’IMU?
No. La Corte ha chiarito che la norma sulla TASI, che legava l’obbligo di pagamento alla data di riconsegna del bene, non può essere estesa per analogia all’IMU, a causa della diversa natura e dei diversi presupposti impositivi dei due tributi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5446 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5446 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23373/2022 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del l’amministratore unico pro tempore , nella qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL ), giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv . NOME COGNOME con studio in Roma (presso gli Uffici dell’Avvocatura Capitolina), ove elettivamente domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni del presente procedimento: EMAIL ), giusta procura in allegato al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

ICI IMU ACCERTAMENTO LEASING RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO MANCATA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 9 marzo 2022, n. 1067/08/2022; udita la relazione della causa nella camera di consiglio non partecipata del 29 gennaio 2025 dal Dott. NOME COGNOME RILEVATO CHE:

La RAGIONE_SOCIALE, nella qualità di incorporante la ‘ RAGIONE_SOCIALE, ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 9 marzo 2022, n. 1067/08/2022, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento d’ufficio n. 12991 del 27 aprile 2015 per omesso versamento del l’IMU relativa all’anno 2012 nella misura complessiva di € 2.014.917,00, in relazione ad immobili detenuti in locazione finanziaria, per i quali le rispettive concedenti avevano comunicato la risoluzione per inadempimento ed avevano preteso la rivalsa per l’ICI e l’IMU corrisposte a Roma Capitale, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti di Roma Capitale avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 12 febbraio 2018 n. 3550/35/2018, con compensazione delle spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure -che aveva rigettato il ricorso originario della contribuente – sul presupposto che l’IMU dovesse gravare su ll’utilizzatore fino alla restituzione dell’immobile al concedente dopo la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione finanziaria.

Roma Capitale ha resistito con controricorso.

Il consigliere delegato allo spoglio ha formulato proposta di definizione accelerata per manifesta infondatezza del ricorso

per cassazione, a seguito della quale la ricorrente ha chiesto la decisione della causa.

CONSIDERATO CHE:

Con unico motivo, si denuncia violazione dell’art. 13 del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto che l’IMU dovesse gravare sull’utilizzatore in caso di mancata riconsegna dell’immobile al concedente dopo la risoluzione per inadempimento della locazione finanziaria.

A dire della ricorrente: « La legge è chiara nell’individuare quale soggetto passivo dell’imposta il possessore dell’immobile, ciò posto entrambi i giudici del merito hanno diversamente ritenuto di avallare la condotta dell’Ente impositore che ha ingiunto il pagamento dell’IMU al mero detentore del bene. (…) I Giudici di secondo grado, quindi, continuano a dare rilievo unicamente alla prova della mancata riconsegna dei beni alle società di leasing , laddove, al contrario, dalla risoluzione contrattuale, ripetesi, doveva discendere la perdita di possesso e dunque di legittimazione passiva ».
1.1 Preliminarmente, si rammenta che, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. (‘ Procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili e manifestamente infondati ‘), nel testo novellato dall’art. 3, comma 28, lett. g, del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149: « 1. Se non è stata ancora fissata la data della decisione, il presidente della sezione o un consigliere da questo delegato può formulare una sintetica proposta di definizione del giudizio, quando ravvisa la inammissibilità, improcedibilità o manifesta infondatezza del ricorso principale e di quello incidentale eventualmente proposto. La proposta è comunicata ai difensori delle parti. 2. Entro quaranta giorni dalla comunicazione la parte ricorrente,
con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, può chiedere la decisione. In mancanza, il ricorso si intende rinunciato e la Corte provvede ai sensi dell’articolo 391. 3. Se entro il termine indicato al secondo comma la parte chiede la decisione, la Corte procede ai sensi dell’articolo 380-bis.1 e quando definisce il giudizio in conformità alla proposta applica il terzo e il quarto comma dell’articolo 96 ».

Nella specie, formulata la proposta di definizione accelerata dal consigliere delegato (nel senso dell’i nfondatezza del ricorso), la ricorrente ha chiesto la decisione della causa.

A seguito del provvedimento reso dalla Prima Presidente di questa Corte il 19 settembre 2023, che ha rimesso alle Sezioni Unite la questione se, nel procedimento ai sensi del nuovo testo dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., il consigliere estensore della proposta di decisione accelerata possa entrare a comporre, con la veste di relatore, il collegio giudicante, le Sezioni Unite di questa Corte hanno chiarito che, nel procedimento ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., come disciplinato dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, il presidente della sezione o il consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, primo comma, n. 4, e 52 cod. proc. civ., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame
e di controllo sulla proposta stessa (Cass., Sez. Un., 10 aprile 2024, n. 9611).

Pertanto, nulla osta a che il consigliere delegato allo spoglio (Dott.ssa NOME COGNOME) possa comporre il collegio giudicante.

1.2 Ciò posto, il predetto motivo è fondato.

1.3 Come è noto, l’art . 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, dispone che: « Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto ».

1.4 Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, al di là di un isolato arresto di tenore contrario (Cass., Sez. 5^, 17 luglio 2019, n. 19166), in tema di leasing , tenendo conto del disposto dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, soggetto passivo dell’IMU, nell’ipotesi di risoluzione del contratto, è il locatore, anche se non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore, in quanto ad assumere rilevanza ai fini impositivi non è la detenzione materiale del bene da parte di quest’ultimo, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che ne legittima la detenzione qualificata (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13793; Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973; Cass., Sez. 6^-5, 9 marzo 2020, n. 6664; Cass., Sez. 6^-5, 13 marzo 2020, n. 7227; Cass., Sez. 6^-5, 13 gennaio 2021, n. 418; Cass., Sez. Trib., 21 ottobre 2022, n. 31173; Cass., Sez. Trib., 15 dicembre 2022, n. 36875; Cass., Sez. Trib., 20 aprile 2023, nn. 10589, 10594, 10617, 10708 e 10733; Cass., Sez. Trib., 7 maggio 2024, n. 6232; Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, n. 14482).
A giustificazione di tale esegesi, si è convincentemente sostenuto che la deroga alla definizione del presupposto imponibile di cui all’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, trova il suo fondamento nel principio di ragionevolezza, regolando il legislatore allo stesso modo fattispecie analoghe: il concedente che ha il possesso in forza della concessione e l’utilizzatore che ha la detenzione qualificata in forza del contratto di leasing , ma che può divenire possessore con l’esercizio del diritto di riscatto; soggetti che il legislatore ha equiparato sotto il profilo della capacità contributiva. Ma, con la risoluzione del contratto di leasing , ai fini tributari, non sopravvive alcun effetto contrattuale, in quanto la causa del finanziamento viene meno, non vi è possibilità di riscatto e soprattutto la mera detenzione senza titolo risulta priva di effetti ai fini tributari. Ragion per cui è impossibile predicare l’equivalenza della situazione del detentore senza titolo a quella del detentore qualificato in virtù del contratto di leasing o a quella del proprietario o del possessore; ciò in quanto il detentore senza titolo è pacificamente privo della soggettività della titolarità passiva dell’imposta comunale (Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973).
In conclusione, nell’alveo dell’IMU si predilige l’esistenza di un vincolo contrattuale fondato sulla detenzione qualificata del bene da parte dell’utilizzatore che prescinde dalla detenzione materiale dello stesso. È il contratto a determinare la soggettività passiva del locatario e non la disponibilità del bene, quindi il venir meno dell’originario vincolo giuridico (per scadenza naturale o per risoluzione anticipata) fa venir meno la soggettività passiva in capo a quest’ultimo, determinando l’automatico passaggio della stessa in capo al locatore, con rilevanza del presupposto impositivo del possesso nella logica
del pieno rispetto del principio della legalità che impone appunto una rigorosa applicazione dei presupposti d’imposta a prescindere da quanto previsto nelle varie istruzioni ministeriali.

Dal chiaro dettato normativo contenuto nella menzionata disposizione, ne discende che con la risoluzione del contratto di leasing la soggettività passiva ai fini dell’IMU si determina in capo alla società di leasing , anche se essa non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore. Ciò in quanto, il legislatore ha ritenuto rilevante, ai fini impositivi, non già la consegna del bene e quindi la detenzione materiale dello stesso, bensì l’esistenza di un vincolo contrattuale che legittima la detenzione qualificata dell’utilizzatore. Infatti, per il legislatore fiscale la soggettività passiva del locatario finanziario si realizza addirittura quand’anche il bene da concedere non fosse ancora venuto ad esistenza (« Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione (…) ») e pure quand’anche fosse che il bene non sia stato ancora consegnato dal concedente all’utilizzatore, essendo rilevante, per il sorgere della soggettività passiva ai fini dell’IM U non già l’adempimento della consegna del bene (e di converso per la sua cessazione la riconsegna), ma, come precedentemente chiarito, la sola sottoscrizione del contratto . Così pure la cessazione dello status di soggetto passivo dell’IMU v iene chiaramente individuata dalla norma primaria di imposta e, per l’effetto, il locatario finanziario non si considera più come soggetto passivo, non tanto dalla riconsegna del bene al concedente, ma dal momento della cessazione del contratto, che ai fini dell’IMU, come nella disciplina civilistica, si determina nel momento del pagamento
dell’ultimo canone in base alla durata stabilita nel contratto oppure, nelle ipotesi di risoluzione anticipata per inadempimento, come nella fattispecie, dal momento in cui il contratto è stato risolto (Cass., Sez. 5^, 9 ottobre 2019, n. 25249; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29973).

1.5 A nulla rileva, poi, la diversa previsione di cui all’art. 1, comma 672, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, a tenore della quale, in caso di locazione finanziaria, la TASI è dovuta dal locatario a decorrere dalla data di stipulazione e per tutta la durata del contratto, per durata del contratto di locazione finanziaria intendendosi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore comprovata dal verbale di consegna. Tale norma, non avente natura interpretativa ed applicabile limitatamente alla TASI, non può essere infatti analogicamente estesa anche all’IMU, in primo luogo perché il comma 703 della stessa legge precisa che l’istituzione della IUC (della quale la TASI è una componente) « lascia salva la disciplina per l’applicazione dell’IMU », in secondo luogo, per l’eterogeneità dei rispettivi presupposti applicativi, essendo l’IMU un’imposta patrimoniale riferita alla nozione di possesso e non di mera disponibilità materiale del bene, e la TASI un’imposta, invece, destinata al finanziamento dei servizi indivisibili resi dal Comune, i quali possono essere utilizzati anche da chi solo materialmente disponga dell’immobile (Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2024, n. 14482).
1.6 Dunque, il giudice di appello ha contravvenuto al principio enunciato, affermando che « (…) presupposto per la titolarità passiva dell’imposta, in caso di locazione finanziaria, è la detenzione del bene, fino alla comprovata consegna. Prova qui mancante. (…) La conclusione, inoltre, (…) è congruente con

la natura di ‘realità sostanziale’ dell’imposta collegata alla fruizione del bene, tenuto conto che anche nella locazione (…) pur risolta, fino alla riconsegna permangono molteplici e significativi obblighi per il locatario, come desumibile dall’art. 1591 c.c. ».

Valutandosi la fondatezza del motivo dedotto, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata; non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, primo comma, ulti ma parte, cod. proc. civ., con l’accoglimento del ricorso originario del contribuente e l’annullamento dell’atto impositivo.

Il recente consolidamento della giurisprudenza di legittimità in materia giustifica la compensazione tra le parti delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario con l’annullamento dell’atto impositivo; compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 29 gennaio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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