IMU leasing risolto: chi paga? La Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10421/2025, ha chiarito la responsabilità ai fini IMU in caso di contratto di leasing risolto con immobile occupato abusivamente. Una società di leasing aveva impugnato un avviso di accertamento IMU per un immobile non restituito dopo la risoluzione del contratto. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la soggettività passiva del tributo ricade sul proprietario (la società di leasing) e non sull’occupante, a meno che il proprietario non dimostri di aver sporto formale denuncia per l’occupazione abusiva. L’inerzia del proprietario nel tutelare il proprio diritto esclude la possibilità di esenzione dal tributo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

IMU Leasing Risolto: La Cassazione e l’Onere della Denuncia per Occupazione Abusiva

La questione di chi debba pagare l’IMU in caso di un contratto di IMU leasing risolto, specialmente quando l’immobile non viene restituito e risulta occupato abusivamente, è un tema di grande rilevanza per le società di leasing e i proprietari immobiliari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo un principio fondamentale: l’esenzione dal tributo per occupazione abusiva è subordinata alla prova di aver intrapreso azioni legali concrete, come una denuncia penale.

I Fatti di Causa: Il Contratto di Leasing e l’Occupazione dell’Immobile

Una società di leasing si è vista notificare dal Comune un avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2012. L’imposta riguardava un immobile che era stato oggetto di un contratto di locazione finanziaria. Tale contratto era stato risolto anticipatamente a causa dell’inadempimento dell’utilizzatore.

Tuttavia, dopo la risoluzione, l’immobile non era stato restituito alla società proprietaria, ma era rimasto occupato da un soggetto terzo. La società di leasing sosteneva che, fino all’effettiva riconsegna del bene, la soggettività passiva ai fini IMU dovesse rimanere in capo all’utilizzatore, anche dopo la fine del contratto.

La Questione Giuridica: Chi Paga l’IMU in Caso di Leasing Risolto?

Il cuore della controversia risiede nell’individuazione del soggetto passivo dell’IMU quando un contratto di leasing viene risolto, ma l’utilizzatore (o un terzo) continua a detenere l’immobile. La società ricorrente riteneva ingiusto essere chiamata a pagare l’imposta su un bene di cui non aveva la disponibilità materiale.

La Commissione Tributaria Regionale aveva già respinto le ragioni della società, confermando la sua responsabilità fiscale. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha dovuto bilanciare il diritto di proprietà con la concreta disponibilità del bene e gli obblighi tributari che ne derivano.

Il Principio della Corte sull’IMU Leasing Risolto e l’Occupazione Abusiva

La Suprema Corte ha respinto il ricorso della società di leasing basando la sua decisione su un principio consolidato e rafforzato da una recente sentenza della Corte Costituzionale (n. 60/2024). Quest’ultima ha stabilito che l’esenzione dall’IMU per gli immobili occupati abusivamente, e quindi non utilizzabili né disponibili, è possibile solo se il proprietario ha presentato una denuncia all’autorità giudiziaria per reati come la violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o l’invasione di terreni ed edifici (art. 633 c.p.).

La Tolleranza dell’Occupante e le Sue Conseguenze Fiscali

Nel caso specifico, è emerso un dato cruciale: nonostante l’occupazione si protraesse da anni, la società di leasing non aveva dimostrato di aver intrapreso alcuna azione legale per recuperare il possesso del proprio bene, se non molto tempo dopo l’inizio dell’occupazione. Anzi, sembrava che fosse stato stipulato un nuovo contratto con l’occupante abusivo.

Secondo la Cassazione, questa inerzia non può essere considerata una semplice indisponibilità del bene, ma si traduce in una forma di “tolleranza” che non giustifica l’esenzione dal tributo. L’onere di attivarsi per la tutela della propria proprietà ricade sul titolare del diritto.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha rigettato il ricorso per due ordini di motivi. In primo luogo, ha dichiarato inammissibile il motivo con cui la società sollevava per la prima volta in Cassazione questioni di fatto relative all’occupazione abusiva, in quanto non erano state discusse nei precedenti gradi di giudizio. In secondo luogo, nel merito, ha stabilito che la Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente applicato la normativa. Con la risoluzione del contratto di leasing, la soggettività passiva IMU torna in capo al proprietario, ovvero la società concedente. L’eventuale esenzione per occupazione abusiva non poteva essere concessa perché la società non aveva adempiuto all’onere di denunciare penalmente l’accaduto, presupposto indispensabile richiesto dalla legge come interpretata dalla Corte Costituzionale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un messaggio chiaro per i proprietari di immobili e, in particolare, per le società di leasing: la mera affermazione di un’occupazione abusiva non è sufficiente per esimersi dal pagamento dell’IMU. È necessario dimostrare di aver agito attivamente e tempestivamente per tutelare i propri diritti attraverso gli strumenti legali appropriati, in primis la denuncia penale. In assenza di tale azione, il proprietario rimane l’unico soggetto tenuto al versamento dell’imposta, anche se privato della materiale disponibilità del bene.

In caso di contratto di leasing risolto, chi è tenuto a pagare l’IMU?
Dopo la risoluzione del contratto di leasing, il soggetto passivo ai fini IMU torna ad essere la società di leasing, in quanto proprietaria dell’immobile. L’utilizzatore è soggetto passivo solo per la durata effettiva del contratto.

Il proprietario di un immobile occupato abusivamente può essere esentato dal pagamento dell’IMU?
Sì, ma solo a condizione che abbia presentato una denuncia all’autorità giudiziaria per i reati di violazione di domicilio (art. 614 c.p.) o invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.), o abbia comunque avviato un’azione giudiziaria penale. La semplice occupazione di fatto non è sufficiente per l’esenzione.

Perché il ricorso della società di leasing è stato respinto nonostante l’immobile fosse occupato da terzi?
È stato respinto perché la società, pur essendo a conoscenza dell’occupazione abusiva per un lungo periodo, non ha dimostrato di aver intrapreso tempestivamente azioni legali (come una denuncia penale) per recuperare l’immobile. Questa inerzia è stata interpretata come una forma di tolleranza che non giustifica l’esenzione dal tributo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 10421 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 10421 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32269/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE;

-ricorrente- contro

COMUNE DI COGNOME;

-intimato- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia – MILANO n. 1922/2021 depositata il 19/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il 20 dicembre 2018, il Comune di Valgreghentino ha notificato a Selmabipiemme l’avviso di accertamento n. 6446/2018 con cui ha contestato l’omesso versamento dell’imposta municipale propria (IMU) relativa al periodo d’imposta 2012 , in relazione ad immobile oggetto di contratto di locazione finanziaria stipulato con la società RAGIONE_SOCIALE che risultava però risolto anticipatamente per

inadempimento del locatario, senza che l’immobile locato sito sul territorio comunale fosse stato riconsegnato alla società di locazione finanziaria proprietaria, e che, di fatto, era occupato da soggetto terzo (la società RAGIONE_SOCIALE.

Impugnato il provvedimento, con la sentenza n. 195/1/2019 depositata il 20 novembre 2019, la CTP di Lecco ha rigettato il ricorso, confermand o l’avviso di accertamento impugnato .

Proposto appello innanzi alla CTR della Lombardia, quest’ultima ha pronunciato la sentenza n. 1922/14/2021, R.G.A. n. 3629/2020, pronunciata il 12 maggio 2021, depositata il 19 maggio 2021 , di rigetto dell’appello e conferma del provvedimento impugnato, in base ad orientamento giurisprudenziale di questa Corte in merito alla soggettività passiva della società locataria in ipotesi di leasing finanziario risolto anticipatamente.

Avverso la suddetta sentenza, la società appellante ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 2 motivi.

Non si è costituita l’intimata.

Parte ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis .1 cpc

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 e dell’art. 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 nonché degli artt. 1140 e 1141 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360, comma 1, c.p. c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 in quanto la CTR della Lombardia, dopo aver accertato che l’immobile conc esso in locazione finanziaria risultava occupato da un soggetto terzo al rapporto contrattuale senza titolo, ha comunque ritenuto che si sia realizzato il presupposto dell’IMU in capo alla ricorrente benché illegittimamente spossessata.
1.1. Va innanzitutto rilevato che con il primo motivo si deduce questione che non risulta, dalla gravata sentenza, che fosse ricompresa nell’eccezione svolta in giudizio, che dunque viene articolata per la prima volta in cassazione. Sul punto dalla verifica dell’atto di appello (all. n. 10) non risulta posta in effetti la questione, essendo tutto l’appello incentrato sulla soggettività passiva dell’utilizzatore. Non v’è nemmeno alcuna deduzione in fatto circa l’occupazione abusiva e le ragioni della ritardata riconsegna del bene, oltreché del contratto conclus o con l’occupante abusivo.
Del resto, né la C.T.P. né la C.T.R. si pronunciano sull’eccezione in questione sicché -se effettivamente articolata -il ricorso avrebbe dovuto proporsi ai sensi del diverso motivo n. 4 dell’art. 360, cioè per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

1.2. Si tratta, dunque, di questione nuova e inammissibile davanti alla Corte: il giudizio di cassazione ha, per sua natura, la funzione di controllare la difformità della decisione del giudice di merito dalle norme e dai principi di diritto, sicché sono precluse non soltanto le domande nuove, ma anche nuove questioni di diritto, qualora queste postulino indagini ed accertamenti di fatto non compiuti dal giudice di merito che, come tali, sono esorbitanti dal giudizio di legittimità (Cass., 5 luglio 2023, n. 19098; Cass., 12 giugno 2018, n. 15196; Cass., 6 giugno 2018, n. 14477; Cass., 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass., 31 gennaio 2006, n. 2140; Cass., 7 agosto 2001, n. 10902; Cass., 12 giugno 1999, n. 5809; Cass., 29 marzo 1996, n. 2905).
1.3. Alla luce di quanto sopra, ancora prima di valutare il profilo di merito trattato nel secondo motivo, che risulta estendibile anche alla presente doglianza, la censura va dichiarata inammissibile.

Con il secondo motivo di ricorso, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 e 9 del d. lgs. 14 marzo 2011 n. 23 e dell’art. 13 del d .l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni, dalla l. 22

dicembre 2011, n. 214 nonché degli artt. 1140, 1590 e 1591 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360, comma 1, c.p.c. e all’art. 62 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 poiché il soggetto passivo dell’IMU nel caso di un immobile oggetto di un contratto di locazione finanziaria risolto anticipatamente per inadempimento è esclusivamente individuabile nell’utilizzatore fino alla data in cui non abbia riconsegnato tale immobile.

2.1. Il ricorso non può essere accolto.

2.2. Deve rilevarsi che sulla specifica questione questa Corte ha sollevato con ord. n. 9957 del 2023 questione di legittimità costituzionale – in riferimento all’art. 3, primo comma, all’art. 42, secondo comma, ed all’art. 53, primo comma, della Costituzione -dell’art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (nella sua formulazione originaria, applicabile ratione temporis ), nella parte in cui non prevede l’esenzione d’imposta nell’ipotesi di occupazione abusiva dell’immobile che non possa essere liberato pur i n presenza di denuncia agli organi istituzionali preposti.
2.3. Con sentenza n. 60/2024 la Corte Costituzionale ha riconosciuto la parziale illegittimità costituzionale della norma, dichiarando ‘l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), nel testo applicabile ratione temporis , nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all’imposta municipale propria, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli artt. 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. ‘
2.4. Viene dunque richiesto espressamente che la occupazione abusiva sia contestata, con denuncia od azione giudiziaria penale,

traducendosi altrimenti, evidentemente, in una forma di tolleranza inidonea a giustificare l’esenzione dal tributo.

2.5. Il ricorrente (pag. 11 del ricorso) afferma che è ‘del tutto evidente che dal 27 luglio 2010, data di risoluzione del contratto di locazione finanziaria, al 24 marzo 2017, data della locazione dell’immobile all’occupante abusivo RAGIONE_SOCIALE, tale ultimo soggetto, estraneo al rapporto contrattuale di locazione finanziaria tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ha acquisito il possesso dell’immobile in danno dell’odierna Ricorrente poiché a norma dell’art. 1140 cod. civ. in quanto occupando abusivamente l’immobile’.
2.6. Tuttavia, nonostante il lungo tempo della occupazione (indicato dallo stesso ricorrente come decorrente dal 2011), il ricorrente non ha azionato (o quantomeno non ha dedotto o dimostrato di averlo fatto) alcuno strumento a propria tutela, in difesa della proprietà, se non nel 2016; e, per di più, si assume che un nuovo contratto è stato concluso con l’occupante abusivo (senza dar conto del se, e del come, sia stato regolato tra le parti il periodo di occupazione abusiva).
2.7. Ne consegue che rettamente la CTR ha fatto applicazione della norma, come interpretata da questa Corte (cfr. Cass. 13/04/2023, n. 9957, che cita Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, 8430, Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8429; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8426; Cass., Sez. T, 23 marzo 2023, n. 8422) , in base al quale ‹‹ il soggetto passivo dell’imposta municipale propria (cd. IMU), – il cui presupposto impositivo si correla, pur sempre, al possesso di immobili (art. 1, c. 740, cit.), – è il locatario di immobili «anche da costruire o in corso di costruzione concessi in locazione finanziaria, … a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto» (art. 1, c. 743, cit.)».
I motivi sono dunque infondati ed il ricorso va rigettato.

Nulla va disposto in ordine alle spese stante la mancata costituzione dell’intimato.

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo uni ficato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 05/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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